裁判字號：臺灣高等法院89年上字第617號民事判決
裁判日期：民國90年06月06日
裁判案由：返還押租金
台灣高等法院民事判決八十九年度上字第六一七號
上訴人大南汽車股份有限公司法定代理人 范宰宇 被上訴人甲○○右當事人間返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十九年三月二十三日臺灣士林地方法院八十八年度訴字第一三八五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」，又「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限」。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第四百四十六條第一項分別定有明文。上訴人原請求被上訴人給付新台幣（以下同）三百五十四萬元，及自民國八十八年五月三十一日起至清償日止之法定利息，嗣上訴後減縮為被上訴人應給付上訴人二百六十萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息。依前開說明其減縮應受判決事項之聲明，於法應予准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張兩造於民國八十一年間，簽訂租押契約書，約定被上訴人出租台北市○○區○○路○○○號之房屋及坐落同市區○○段○○段一０、一一、一四、一五、二九、四二等六筆地號之土地（以下簡稱系爭土地）與原有之洗沙場（內含設備、房屋、電力等）約一千坪予上訴人，作為停車使用，押租金三百萬元，每月租金為十八萬元，六個月一付，先付後用，約滿後復續約，雙方嗣於八十七年三月一日，續約至九十年二月二十八日（以下簡稱系爭租約）。惟兩造在簽訂租押契約之初，被上訴人始表示需付道路所有權人 陳傳廖 權利金，方得通行，嗣後上訴人與陳傳廖簽定之租賃契約，業因到期及陳傳廖在知悉被上訴人有押租金，而其與上訴人租約期間卻無押租金，而不願在無押租金情況下再與上訴人續租，而造成唯一通路因道路租約已終止無法進出。又被上訴人出租系爭土地中有八百多坪之公有地，管理人國有財產局台灣北區辦事處亦向上訴人表示不得擅自使用該公有地，因此上訴人不能繼續使用系爭土地。再者系爭租約第四條第三項約定：「該六筆土地與原有洗沙池設備及土地房屋電力等，如由政府徵收或『其他原因』不能繼續使用時，甲方（即被上訴人）應先將押租金新台幣參百萬元正及未到期之月租金一併無息歸還乙方（即上訴人），而乙方亦當即無條件將上開地號與洗沙場歸還甲方並塗銷抵押權之設定，雙方不得有任何異議」。自該約定觀之，不能繼續使用土地之原因，以「政府徵收」做為例示，並不以兩造任何一方有可歸責事由為必要；故訴外人陳傳廖所有之土地不再提供使用，已符合契約之規定。另內政部訂頒自八十八年七月一日起實施之「台灣省都市計劃保護區農業區設置汽車運輸業停車場（站）客貨運站及其附屬設施土地使用審查要點」三、欲申請設置汽車運輸業停車場（站），應臨接已開闢「寬度達十二公尺以上」之道路，然而系爭土地卻僅能經由訴外人陳傳廖所有之狹窄產業道路與外界通行，該道路（即秀山路）寬僅六公尺，若連水溝邊計入亦僅十點三公尺寬，而且連絡系爭土地與聯外該道路之小橋面更只有三公尺寬，不符前述要件；加之前揭要點四明定，山坡地地區不得申請設置汽車運輸業停車場（站），而被上訴人所有之系爭土地地目即屬保護區不得設置停車場。另依據台北市政府地政處測量大隊九十年四月九日所發北市地測督字第九○六○○六○九○○號函所附之複丈成果圖，被上訴人提供停放之標的，非僅只有系爭土地廿九地號而已，尚包括同地段
九、廿、廿二、廿七、廿八、卅一、六十二等其他多筆不在租約上之土地，被上訴人雖稱僅提供系爭土地廿九地號約合九一點一七坪，依每個月租金十八萬元計算，則每月每坪之租金高達兩千元左右，高於台北精華地區的辦公大樓租金行情，顯不合常情，足見被上訴人主張「只有出租其個人所有之土地」、「上訴人只有使用廿九地號土地」云云，並不可採。且系爭土地廿九地號，未達百坪之面積，絕對不足以停放當時上訴人公司復興站區平均每日四十七輛大型公車之配車輛數。故上訴人依系爭租約第四條第三項、第六項，第六條第二項、民法第四百三十六條、民法第一百七十九條規定，及起訴狀繕本送達為終止之意思表示提前終止租約，於法洵屬有據。上訴人係於八十八年十一月六日起訴減縮請求返還押租金，故八十八年六月至八月已付之五十四萬元租金不再請求，而押租金三百萬元扣除上訴人未付之二個月（八十八年九月、十月）又六天（八十八年十一月一日至六日）之租金，被上訴人尚應返還上訴人二百六十萬四千元之押租金等情。
並聲明㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣二百六十萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：㈠系爭租約第四條第三項係指本件租賃六筆土地本身，如因政府征收或其他原因致使承租人不能繼續使用租賃土地時，出租人有歸還押租金義務之情形而言。而訴外人陳傳廖所有坐落台北市○○區○○段四小段第五七九及五八○地號土地，係上訴人自己不再續租，並非陳傳廖不續租給上訴人使用。㈡租約第四條第六項乃在強調租賃之土地如在使用途中遭受阻擾時，被上訴人應負責加以排除之意，與上訴人所指陳傳廖之土地不再租給上訴人，致使上訴人車輛無法進出之起訴原因事實無涉。且此租約條款之違反與否，與租約第一條所定押租金之返還與否，根本無關。㈢租約第六條第二項，係指上訴人使用之租賃土地，遭第三人阻擾使用或加危害時，被上訴人應負責排除處理，如損害上訴人使用權益時，上訴人得終止租約而請求返還押租金。本件並無此種情形。㈣上訴人依據民法第四百卅六條之規定，主張有法定終止租約權而請求返還押租金，惟該法條係以租賃物存有權利瑕疵為前提，且因有第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用收益者，承租人始得準用同法第四百卅五條之規定，請求減少租金或終止租約。本件租賃之六筆土地中，實際上供作停車場使用之土地，只有廿九地號一筆。其他五筆山坡地，分散多處，並無車輛通路，根本無法作為停車場使用。係依上訴人之要求而將該六筆土地全部提供抵押給上訴人，供作三百萬元押租金之擔保而已。㈤上訴人假藉該二一七路公車撤線，據為終止本件租約之理由不足取，大南汽車二一七號路線公車如何撤除，原因如何與本件無涉，況裁撤二一七路公車之外，尚有停放二一六、二一八號等路線公車仍可使用。㈥上訴人主張內政部訂頒自八十八年七月一日起實施之「台灣省都市計劃保護區農業區設置汽車運輸業停車場（站）客貨運站及其附屬設施土地使用審查要點」，而系爭土地非供復興場站之所在使用，故不符本件情形；況上訴人早於上開行政命令公布前之於八十八年五月間，援用其他理由表示終止租約，非主張本理由。㈦押租金之本質，係在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，因此承租人之押租金返還請求權，應於租賃關係終了而將租賃物交還出租人，且承租人已無租賃債務不履行之情事時始能產生。最高法院八十三年台上字第二一０八號著有判例，上訴人有欠租及未交還租賃土地之租賃債務不履行情事，依法亦無請求返還押租金之權利等語。並聲明㈠駁回上訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、上訴人主張其與被上訴人於民國八十一年間，簽定租押契約書，約定被上訴人出租系爭土地與原有之洗沙場（內含設備、房屋、電力等）予上訴人，作為停車使用，押金三百萬元，每月租金為十八萬元，六個月一付，先付後用，雙方嗣於八十七年三月一日，續約至九十年二月二十八日之事實，業據上訴人提出租押契約書為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信此部分主張為真實。
五、上訴人主張其與被上訴人簽定租賃契約後，被上訴人始表示需付道路所有權人陳傳廖權利金方得通行，因此促成上訴人與陳傳廖簽定道路租賃契約，上訴人與陳傳廖簽定之租賃契約，業因到期及陳傳廖在知悉被上訴人有押租金，而其與上訴人租約期間卻無押租金，而不願在無押租金情況下再與上訴人續租，而造成唯一通路因道路租約已終止無法進出等情。經查：
㈠上訴人向被上訴人租用系爭土地八年來，曾經換約兩次，租約內容均屬相同，上
訴人對於該土地之現場狀況，顯已知之甚明，並一直依現狀繼續租用，足見換訂本件租約之初，上訴人早已通盤評估，自無事後始知需付道路所有權人陳傳廖權利金方得通行之情事。
㈡證人陳傳廖證稱係因大南汽車公司不想再租用其土地，伊才承諾大南公司如不想
再租地，則應再支付三個月之租金及補償金。因大南公司董事長換人，原先承諾之三個月租金補償費未給，伊向大南公司要，大南公司乃要求伊在一份聲明書上簽名，表示伊不再出租該土地，大南公司才支付該補償款等語（見原審卷第六十頁背面），而上訴人亦自認係因為捷運通車，原來停放該處之二一七路大南公車要撤除，乃於租約到期後，即向陳傳廖表示不再續租（同上頁）。顯見係上訴人不願繼續租用陳傳廖土地，並非陳傳廖不願繼續出租所有土地與上訴人。故上訴人以系爭土地出入通路（陳傳廖土地）已無法使用進出系爭土地為由，主張依契約第四條第三項約定：「其他原因不能繼續使用」之終止契約之事由，或契約第四條第六項「乙方（上訴人）租押之土地使用途中，如有任何事故或阻擾等，均由甲方（被上訴人）負責排除之」、第六條第二項約定：「乙方使用之土地如遭第三者危害或阻擾抗拒有異議時，甲方應負責處理，如損害使用權益時，乙方得終止契約，甲方退還未到期租金及押金三百萬元並終止契約。（包含該場地進出道路）」終止契約，均非有理由。
六、上訴人復主張內政部訂頒自八十八年七月一日起實施之「台灣省都市計劃保護區農業區設置汽車運輸業停車場（站）客貨運站及其附屬設施土地使用審查要點」三規定，欲申請設置汽車運輸業「停車場（站）」，應臨接已開闢「寬度達十二公尺以上」之道路，然而系爭土地卻僅能經由訴外人陳傳廖所有之狹窄產業道路與外界通行，該道路（即秀山路）寬僅六公尺，若連水溝邊計入亦僅十點三公尺寬，而且連絡系爭土地與聯外該道路之小橋面更只有三公尺寬，不符合前述要件；加之前揭要點四、明定，山坡地地區不得申請設置汽車運輸業停車場（站），而被上訴人所有之系爭土地地目即屬保護區不得設置停車場，故已符合契約第四條第三項規定「不能繼續使用」可得終止契約云云。查：上開「台灣省都市計劃保護區農業區設置汽車運輸業停車場（站）客貨運站及其附屬設施土地使用審查要點」三規定，欲申請設置汽車運輸業「停車場（站）」，應臨接已開闢「寬度達十二公尺以上」之道路，固據上訴人提出上開審查要點附卷可按（見本院卷第一四八頁），而本件系爭土地僅能經由訴外人陳傳廖所有之狹窄產業道路與外界通行，經本院現瑒實地測量之結果，該道路（即秀山路）寬僅六公尺，縱連水溝邊也計入亦僅十點三公尺寬，而且連絡系爭土地與聯外該道路之小橋面更只有三公尺寬，有勘驗筆錄附卷可佐（見本院卷第一八０頁背面），惟觀諸上開審查要點相關規定，係就汽車運輸業者「申請」設置「新」停車場（站）時，所應遵守之規範，對於之前已設置成立之「舊」汽車運輸停車場（站），並無溯及適用，上訴人繼續使用系爭土地為停車場，尚無受該審查要點拘束之必要，僅日後依法申請為停車場（站）設置時，應符合前開審查要點規定之要件，故上訴人依契約第四條第三項約定「其他原因不能繼續使用」終止系爭契約，難謂有理，不應准許。
七、上訴人復主張系爭土地依據台北市政府地政處測量大隊九十年四月九日所發北市地測督字第九○六○○六○九○○號函所附之複丈成果圖，足見被上訴人提供停放之標的，非僅只有廿九地號而已，尚包括同地段九、廿、廿二、廿七、廿八、卅一、六十二等其他多筆不在租約上之土地，而被上訴人抗辯提供停車者僅系爭土地廿九地號約合九一點一七坪，其餘五筆山坡地，分散多處，並無車輛通路，根本無法作為停車場使用。係依上訴人之要求而將該六筆土地全部提供抵押給上訴人，供作三百萬元押租金之擔保云云。經查：
㈠被上訴人於本院會同兩造前往勘驗系爭土地時，當場明確陳稱：「當初出租範圍
我們有釘釘子的範圍」（見本院卷第一八０頁），而釘子範圍土地，係測量圖橘色部分即除系爭二十九地號外，尚有七筆他人土地（含國有土地，見本院卷第二三四頁），此有台北市政府地政處測量大隊土地複丈成果圖附卷可按（見本院卷第二０七頁），且上訴人公司復興站區平均每日四十七輛大型公車之配車輛數，有大南公司各場站空間指標表在卷可揭（見本院卷第一六九頁背面），故系爭土地廿九地號約合九一點一七坪，顯無法停靠上開車輛，故被上訴人抗辯租地範圍僅系爭廿九地號土地無足採信。另嗣翻異前稱改稱該鋼釘與系爭租約無涉，僅提供系爭土地廿九地號供公車停放云云，更無足採。
㈡兩造於八十年十二月間首次簽約前之土地租押契約草案第一條內容為「．○○○
區○○段○○段第十、十一、十四、十五、二九、四十二等六筆地號與週邊土地約一千坪．．」（見原審卷第九十七頁背面），嗣正式訂立系爭租約時第一條修正為「．○○○區○○路○○○號及秀山段三小段第十、十一、十四、十五、二
九、四十二等六筆地號土地及原有洗沙場之設備房屋電力等．．」，刪除「約一千坪」文字，故被上訴人執此抗辯並無將包括公有土地在內之約一千坪土地租給上訴人供停車之用，惟查證人 潘建英 證稱「．．訂約當時講好共一千多坪，被上訴人必須拿出所有權狀，但他拿不出來『公有地』部分，草約中把它劃掉，但他有說明公有土地是他有權使用，可供我方使用，我們公家單位做事，對方一定要有所有權狀，沒有權狀部分不能寫在契約內而已。」（見本院卷第一二二頁），所以刪除「約一千坪」文字原因，係被上訴人無法提供非其所有土地之權狀，故予以刪除，惟因被上訴人稱仍可使用非其所有之其他土地，租賃範圍仍為一千多坪，非租賃停車土地僅限於系爭廿九地號；另證人洪水塗於勘驗時亦證述，其係依被上訴人之指示來整地，範圍即是前揭複丈成果圖上藍色與橘色兩塊合起來的部分（見本院卷第一八０頁），經測量後，該部分之面積達二三二九點五三平方公尺，有測量圖可按（見本院卷第二０七頁），約七○五坪，與潘建英所稱約一千坪接近，故系爭租賃契約範圍，應係複丈成果圖上藍色與橘色兩塊合起來的面積（即秀山段三小段六、九、十九、廿、廿一、廿二、廿七、廿八、三十、三一、六二、五一０地號土地）較為可採。另證人 高渚泮 雖於檢方偵查時證稱租賃地號就是契約書所載，被上訴人現場指界就是原來四個洗砂池範圍（見本院卷第九十二頁），惟其時剛接任大南公司副理，是根據契約文義到庭說明，並未參與訂約，且填土部分有包括公有土地，在檢察官處說的不是很清楚（見本院卷第一二一頁），故所稱尚難為被上訴人有利之認定，自應以實際參與訂約之潘建英證詞為可採，供作停車場之土地為測量圖所示橘色及藍色土地共二三二九、五三平方公尺土地，堪以認定。
㈢上訴人主張被上訴人出租系爭土地共一千餘坪，其中卻有八百多坪為公有地及他
人所有土地，公有地管理人國有財產局台灣北區辦事處（以下簡稱國有財產局），向上訴人表示不得擅自使用該公有地，因此上訴人不能繼續使用系爭土地云云。惟查上訴人訂約時即「明知」系爭停車地本包括公有土地而仍租用（參見證人潘建英之前開證詞），上訴人租用多年後因擬主張終止契約，於八十九年「自行」向國有財產局函查（國有財產局並無主動函知），而該局函覆表示「．．並未委託、授權與甲○○先生使用，亦查無出租記錄」，有八十九年二月十九日台財產北管第0000000000號函可按（見原審卷第一三九頁），並無如上訴人所稱對上訴人表示不得擅自使用該公有地，上訴人復未舉證國有財產局與被占有土地之第三人已主張權利訴請被上訴人返還土地，故土地尚在被上訴人占有中，而占有人尚非不能將其非法占有之土地出租他人，僅依法應對所有權人負返還土地及不當得利之責任。故上訴人主張其已不能繼續使用測量圖所示停車場土地，依據民法第四百卅六條、契約第四條第三項、及第四條第六項、第六條第二項之規定，主張有法定終止租約權而請求返還押租金云云，尚非可採。
㈣○○○區○○段○○段○○號駁坎及水泥地面，雖曾據台北市建設局於「八十三
年九月二十三日」會同有關單位協助台灣台北地方法院士林分院（現為台灣士林地方法院）檢察署依現況辦理執行沒收在案，有該局八十九年二月二十三日北市建秘字第八九二○七九○二○○號函可按（見原審卷第一五五頁），惟由執行日期可知故雖同為測量圖所示之六地號，然非供作系爭停車場之土地（參見本院卷第二０七頁測量圖粉紅色線條為駁坎），且被上訴人亦否認遭八十二年上訴字第五五八二號刑事判決「竊佔罪」所占有之土地與系爭停車場土地有何關連（見本院卷第五十頁、第九十一頁）。故尚不得認第三人已主張權利，致上訴人無法繼續使用停車場土地。
八、綜上所述，上訴人起訴主張依契約第四條第三項、第六項、第六條第二項約定及民法第一百七十九條、第四百三十六條規定終止契約返還押租金，及以起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示（見本院卷第二三四頁），均非有理由。故上訴人自應依契約規定繼續給付租金至租期屆滿日即九十年二月底止，而上訴人以起訴狀繕本送達為終止契約之意，故減縮請求八十八年十一月六日後之二百六十萬四千元之押租金（即八十八年六月至八月份已付清之租金五十四萬，八十八年九月、十月及十一月一日至六日未付之租金共三十九萬六千元均不再請求）（見本院卷第二九九頁背面）。而上訴人應給付八十八年十一月七日至租期屆滿即九十年二月二十八日之租金（共十五個月又二十四日計二百八十四萬四千元）尚未給付，顯已逾上開請求返還之押租金（見本院卷第二三五頁），依押租金性質為擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在承租人仍有租賃債務不履行之情事時，出租人尚無返還義務（最高法院八十三年台上字第二一０八號判例參照），是上訴人請求被上訴人應返還上訴人押租金二百六十萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審為上訴敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，結論並無二致，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，故不再一一論證述，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年六月廿六日
民事第十五庭
審判長法官劉靜嫻
法官吳光釗法官李錦美右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年六月廿六日
書記官明祖全附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。