臺灣高等法院臺南分院民事判決
113年度上字第108號
上訴人即附
帶被上訴人財團法人台灣省嘉義縣梅山玉虛宮
法定代理人 簡芳雄
訴訟代理人 劉烱意 律師
被上訴人即
附帶上訴人簡 黃月霞
共同
訴訟代理人 黃政勛
被上訴人即
附帶上訴人 黃沅洲
訴訟代理人 黃家慈
被上訴人即
附帶上訴人 黃月娥
訴訟代理人 黃家緯
上六人共同
訴訟代理人 王翼升 律師
複代理人 湯建軒 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年2月29日臺灣嘉義地方法院第一審判決（112年度訴字第379號）提起一部上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴人之上訴駁回。
原判決關於命被上訴人 簡黃月霞 、黃月珠、黃仁德、黃月足向上訴人承租坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地如附圖即嘉義縣竹崎地政事務所鑑測日期民國112年9月13日土地複丈成果圖所示編號A面積81平方公尺之租金，自民國113年1月1日起調整為每月超過新臺幣931元部分；被上訴人黃沅洲、黃月娥向上訴人承租前揭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺之租金，自民國113年1月1日起調整為每月超過新臺幣954元部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人其餘附帶上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審（含附帶上訴部分）訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由上訴人負擔二分之一，其餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）全部為伊所有，遭原由被繼承人 黃森 所有門牌號碼同縣鄉○○街00巷00號房屋（下稱00號房屋），及被繼承人 黃義雄 所有門牌號碼同前巷00號房屋（下稱00號房屋，與00號房屋合稱系爭建物）無權占用，因伊宮廟處梅山鬧區，香客日眾而交通壅塞，影響當地居民，有收回土地之需要，爰依民法第767條第1項前段、中段，請求黃森之繼承人簡黃月霞、黃月珠、黃仁德、黃月足(下稱簡黃月霞等4人)，及黃義雄之繼承人黃沅洲、黃月娥(下稱黃沅洲等2人)，依序將如嘉義縣竹崎地政事務所民國112年11月30日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B建物予以拆除，並返還占用部分土地。又伊於黃森、黃義雄生前原僅各收取每月684元之使用補償金，如認雙方就建物占用土地部分有租賃關係，不得請求拆屋還地，則備位依民法第442條、第227條之2第1項規定請求增加租金額。原審就備位部分判決伊勝訴，固無不當，惟駁回伊先位請求拆屋還地之訴則有未洽，爰提起上訴等語。上訴聲明：（一）原判決關於駁回伊後開第二、三項先位之訴，及該部分假執行之裁判均廢棄。（二）被上訴人簡黃月霞等4人應將所有坐落系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺之建物拆除，並將土地返還伊。（三）被上訴人黃沅洲等2人應將所有坐落系爭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺之建物拆除，並將土地返還伊。（四）願供擔保請准宣告假執行。附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回（上訴人就原審先位之訴請求不當得利本息敗訴部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：伊等被繼承人黃森、黃義雄自90年起即就系爭建物之租賃給付租金與上訴人，迄兩造涉訟後亦未間斷，與上訴人間有不定期租賃關係，並非無權占有。又系爭建物均無不堪使用之情形，縱認伊曾修繕系爭建物，亦不影響兩造間租賃契約之效力，上訴人先位請求拆屋還地，並無理由。另系爭土地價值並無昇降，上訴人備位請求依民法第
442條規定調整租金，亦無理由。伊於一審之訴訟代理人均無認諾之權限，原審據該認諾為伊不利判決，尚有未洽。爰併提起附帶上訴等語。答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明（一）原判決關於調整租金部分廢棄。（二）前項廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實
(一)系爭土地面積1,480平方公尺，所有權全部為上訴人所有。
(二)系爭土地上，有黃森原所有之00號房屋，坐落位置如附圖所載編號A部分，占用系爭土地81平方公尺；另有黃義雄原所有之00號房屋，坐落如附圖編號B部分，占用系爭土地83平方公尺。
(三)黃森於104年6月14日死亡，其00號房屋所有權由子女簡黃月霞等4人共同繼承；黃義雄於102年6月14日死亡，其00號房屋所有權由子女黃沅洲等2人共同繼承。上開被上訴人均未拋棄繼承，並各為00號、00號房屋之所有權人及實際使用人。
(四)經原審法院於112年9月13日履勘系爭土地，系爭土地上坐落有數棟建物，其中00號房屋為鋼瓦屋頂磚造平房，為簡黃月霞等4人居住中，另00號房屋為鋼瓦屋頂磚造平房。系爭土地南側之同段1169地號土地為計劃道路、同段1166地號土地為上訴人寺廟之停車場。
(五)黃森、黃義雄（及繼承人）曾自90年度下期起，以「基地租金」名目繳納費用予上訴人；至遲於108年度起，該費用名目變更為「基地地價稅代收款」。其繳納方式為半年繳納1次，第1期為當年1至6月份，第2期為7至12月份，各收取1次。被上訴人前已繳期數至112年12月31日止。
(六)依嘉義縣財政稅務局檢送之稅籍證明書記載，00、00號房屋均自57年1月起課房屋稅，折舊年數均56年，113年期課稅現值均12,900元。
四、上訴人主張被上訴人所有之系爭建物無權占用系爭土地，先位請求拆屋還地；備位請求調整租金，惟為被上訴人所否認，並以上情置辯。是兩造間就00、00號房屋坐落之系爭土地部分，有無租賃關係？上訴人先位依民法第767條第1項前段、中段規定，請求簡黃月霞等4人將附圖所示編號A建物拆除、黃沅洲等2人將附圖所示編號B建物拆除，並返還各該部分土地；備位依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求法院增減系爭土地之租金，是否有據？為本件應審究之爭點。茲分述如下：
(一)上訴人先位依民法第767條第1項前、中段規定，請求被上訴人將附圖所示編號A、B建物拆除，並將各該部分土地返還與上訴人，為無理由：
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。又上訴人以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被上訴人以非無權占有為抗辯者，上訴人於被上訴人無權占有之事實，無舉證責任，被上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認上訴人之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號、72年度台上字第2516號民事裁判意旨參照）。
２、兩造間就系爭土地與系爭建物間有租賃關係：查系爭土地為上訴人所有，其上坐落有黃森原所有之00號房屋，及黃義雄原所有之00號房屋。上開00號房屋占用系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺，00號房屋占用系爭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺。又黃森於104年6月14日死亡，其所有00號房屋由子女簡黃月霞等4人共同繼承；黃義雄於102年6月14日死亡，其所有00號房屋由子女黃沅洲等2人共同繼承，被上訴人均未拋棄繼承等情，有系爭土地登記第一類謄本、系爭00、00號房屋照片、黃森除戶謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本，及黃義雄除戶謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本，暨家事事件公告查詢結果、嘉義縣竹崎地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑（原審卷第11、45、47至57、59至67、217至219頁、223頁），且為兩造所不爭執（不爭執事實㈠㈡㈢）。而兩造間就系爭土地與系爭建物間為承租關係，為上訴人所不爭執（本院卷第283至284頁），且有被上訴人提出之91至101年基地租金繳納收據聯，其收據名稱記載為「基地租金」，內容記載為「租用者姓名黃森」、「租用坪數18坪」、「訂租方式每坪177計算」，縱自108年起收據名稱變更為基地地價稅代收款繳納收據聯，然其內容仍記載為「租用者姓名黃森」、「租用者姓名黃義雄」、「租用坪數18坪」、「訂租方式每坪228計算」，有該等收據聯可參（原審卷第111至136頁），故兩造間就系爭土地與系爭建物間有租賃關係，自堪認定。被上訴人對系爭土地既有租賃關係，自非無權占有。
３、上訴人雖主張系爭00、00號房屋已興建達60年，超過耐用年限，已不堪使用，應認其租賃期限業已屆至云云。按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。則承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第451條規定之立法精神，自非不得認為係以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係（最高法院110年度台上字第421號判決參照）。查兩造間就系爭土地與系爭建物間之租賃關係並未訂有租賃期限，而系爭建物雖較老舊，然仍有人居住，且外觀屋況保存尚可，其中00號房屋之屋頂有加蓋鋼瓦屋頂之情形，有原審勘驗筆錄、相片可參（原審卷第163頁、第177頁），難認為系爭建物有不堪使用之情形，尚難認為租期已屆至。又00號房屋加蓋鋼瓦屋頂後，上訴人仍繼續收租金乙情，亦為上訴人所不爭執（本院卷第284頁），依前揭說明，縱認00號房屋原已不堪使用，亦可新成立租賃關係。故00號、00號房屋均無租賃期限屆至之情形，上訴人主張兩造間之租賃期限業已屆至云云，自非可採。
４、綜上，被上訴人既有租賃關係之占有權源，上訴人以被上訴人無權占有為由，先位依民法第767條第1項前、中段規定，請求簡黃月霞等4人將系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺之建物拆除，將土地返還上訴人，請求黃沅洲等2人將如附圖所示編號B面積83平方公尺之建物拆除，將土地返還上訴人，自屬無據。
(二)上訴人備位主張依民法第442條規定，請求法院自113年1月1日起增加系爭土地之租金，為有理由：
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決。訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權。但捨棄、認諾、撤回、和解、提起反訴、上訴或再審之訴及選任代理人，非受特別委任不得為之，民事訴訟法第384條、第70條亦分別定有明文。
２、查被上訴人於113年2月6日言詞辯論期日時，其等之訴訟代理人黃政勛、黃家慈及黃家緯固表示同意上訴人備位聲明之請求，而為訴訟標的之認諾（原審卷第312頁），惟被上訴人於委任黃政勛、黃家慈及黃家緯等人為訴訟理人時，並未特別授權其等就認諾有特別代理權，有委任書可參（原審卷第93至107頁），上訴人亦不爭執（本院卷第141頁），依前揭說明，黃政勛、黃家慈及黃家緯等人既未獲授權得為認諾，其等所為之認諾，對被上訴人自不生效力，應堪認定。
３、另查兩造間就系爭建物與系爭土地間之租金，已曾於108年間為調整，而108年至今之公告現值及公告地價並無價值之提昇等情，業據被上訴人提出系爭土地現值及公告地價查詢資料為憑，且為上訴人所不爭執（本院卷第165頁、第175頁），自堪信為真實。惟依兩造112年、113年基地租金繳納收據聯觀之，「租用坪數18坪」、「訂租方式每坪228計算」（本院卷第251至253頁），即以租用坪數18坪，即約
59.5平方公尺（計算式：3.305785×18=59.50413平方公尺)計算租金。惟系爭土地上，00號房屋占用系爭土地81平方公尺；另00號房屋占用系爭土地83平方公尺等情，為兩造所不爭執（不爭執事實㈡㈢）。足見，被上訴人系爭建物實際占用之坪數高於租金計算之坪數，而系爭建物實際占用之坪數係於112年11月30日經地政機關測量後始知悉，亦有附圖可參。故系爭土地租用時係以約59.5平方公尺計算其價值，惟實際上應分別以81、83平方公尺計算其價值始合理，故租賃物之價值於訂約後實際上有增加，而民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，故上訴人依民法第442條規定請求增加租金，應屬有據。又上訴人依民法第442條規定請求增加租金，既屬有據，其另依民法第227條之2第1項規定請求部分自無再予審酌之必要，併予敘明。
４、又按租賃物為不動產者，其本身之價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求。至所加租額之多寡，於法定限度內，法院本有自由裁量之權（最高法院71年度台上字第2190號裁判參照）。查兩造間於112、113年就系爭建物租金之計算均係以坪數18坪（即約59.5平方公尺），每坪228元計算，各合計為4,104元，有基地租金繳納收據可參（原審卷第333至338頁、本院卷第251至253頁），而收取之期間係6個月，亦兩造所不爭執（原審卷第90頁、不爭執事實㈤），故每月為684元（計算式：4,104元÷6＝684元）。而簡黃月霞等4人所有之00號房屋，坐落位置如附圖所載編號A部分，占用系爭土地81平方公尺，上訴人請求自113年1月1日起租金應提高為每月931元（計算式：81平方公尺×684元÷59.5平方公尺＝931元，元以下四捨五入，下同)；黃沅洲等2人所有之00號房屋，坐落如附圖編號B部分，占用系爭土地83平方公尺，上訴人請求自113年1月1日起租金應提高為每月954元（計算式：83平方公尺×684元÷59.5平方公尺＝954元），應屬適當；逾此範圍之請求，則屬無據。
六、從而，上訴人先位依民法第767條第1項前、中段規定，請求簡黃月霞等4人、黃沅洲等2人依序將附圖所示編號A、B建物拆除，並將各該部分土地返還與上訴人，為無理由，不應准許。上訴人備位依民法第442條規定，請求簡黃月霞等4人所有之00號房屋，坐落位置如附圖所示編號A部分，占用系爭土地81平方公尺，租金應自113年1月1日起提高調整為每月
931元；黃沅洲等2人所有之00號房屋，坐落如附圖所示編號B部分，占用系爭土地83平方公尺，租金應自113年1月1日起提高為每月954元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。故：１、就上開應准許部分：原審為上訴人勝訴之判決，並無不合。被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分附帶上訴。２、就上開不應准許部分：(１)就上訴人先位請求部分，原審就此部分為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。(２)就上訴人備位請求部分，原判決關於命簡黃月霞等4人向上訴人承租系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺之租金，應自113年1月1日起調整為每月超過931元部分；黃沅洲等2人向上訴人承租系爭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺之租金，應自113年1月1日起調整為每月超過954元部分，自有可議，被上訴人附帶上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證
據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘
明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由；被上訴人之附帶上訴，為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 13 日
民事第四庭審判長法 官 翁金緞
法 官 林福來
法 官 黃義成
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 114 年 2 月 13 日
書記官 蔡孟芬
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。