裁判字號：臺灣新竹地方法院94年竹簡字第265號民事判決
裁判日期：民國95年06月16日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新竹地方法院民事簡易判決原告乙○○訴訟代理人 黃金源 律師
丙○○被告丁○○訴訟代理人 陳詩文 律師
路春鴻 律師複代理人甲○○上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國95年5月25日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣肆拾萬元，及自民國九十四年四月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款及第2項分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值，最高法院90年度台抗字第287號、90年度台抗字第519號裁判意旨可資參照。查本件原告起訴時，原係主張受被告詐欺而簽訂不動產買賣契約書，爰撤銷被詐欺而為之意思表示，依不當得利之法律關係，請求被告返還所受領之買賣價金新臺幣（下同）500,000元並法定遲延利息，嗣於訴訟進行中，則又主張被告業於兩造買賣糾紛尚未解決之民國94年3月23日，將其所有坐落新竹市○○段1877、1881地號土地及其上門牌號碼新竹市○○路○○○號11樓之3建物（下稱系爭房地）另出售與訴外人 邱慶倫 ，並已於94年4月4日辦畢不動產所有權移轉登記事宜，則被告顯有給付不能情事，爰於本院95年2月27日言詞辯論程序時當庭向被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，嗣再以95年3月8日之準備書狀繕本之送達，作為解除系爭買賣契約之意思表示，並依不當得利之法律關係，訴請被告返還所受領之買賣價金500,000元並法定遲延利息，此核屬訴之變更，惟該變更之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為具關連性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，故宜於同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，俾符合訴訟經濟之要求，況對於被告之程序權保障亦無不利影響，揆諸前開說明，原告所為追加之訴與原訴間之基礎事實即屬同一，而被告就此變更之訴亦無異議而為本案之言詞辯論（見本院95年5月25日言詞辯論筆錄），是以，原告所為之訴之變更，程序上並無不合，應予准許，合先敘明。
乙、實體部分：
壹、原告主張：兩造於94年1月13日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告買受其所有之系爭房地，原告並已依約給付第1期買賣價款500,000元，惟兩造於簽訂系爭買賣契約前，被告即曾委託訴外人 呂柏毅 張貼系爭房地以5,200,000元之價格出售實屬「賠售」之不實銷售廣告，嗣兩造就系爭買賣事宜洽談時，被告更向原告謊稱系爭房地之室內坪數有52坪，土地坪數約有6、7坪，屋齡僅6年多，並於原告向被告詢向系爭房地是否屬法拍屋，又停車位是否具所有權時，夥同地政士 牛太華 謊稱系爭房地並非屬法拍屋，且告知停車位之使用權即為所有權，致原告陷於錯誤而與被告簽訂系爭買賣契約，並給付第1期價款500,000元，嗣經原告輾轉查證得悉，被告所有之系爭房地係經法院拍賣取得，建物之室內坪數僅35坪，土地坪數則不足5坪，而系爭房地之屋齡亦已達8年之久，至停車位僅係使用權而非所有權，原告乃向被告提出質疑，詎被告態度惡劣，並向原告稱倘未依約履行，即要主張沒收原告前已繳納之價款，雙方因而發生糾紛，原告不得已乃先以郵局存證信函向被告為終止系爭買賣契約之意思表示，並擬繼續與被告協商系爭買賣契約之解決之道，惟被告非但未出面與原告協商洽談解決之道，反2次寄發郵局存證信函催告原告給付第2期買賣價款，因原告不甘權益受損，故未繳付第2期價款，孰知被告竟於94年3月4日再次寄發郵局存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，並聲明業依系爭買賣契約第11條第2項之約定沒收原告所已繳付之500,000元款項作為違約金，嗣則於兩造紛爭尚未解決前，即於94年3月23日將系爭房地另轉售訴外人邱慶倫，並辦畢所有權移轉登記，是被告顯已有給付不能之情事，則原告自得以被告給付不能為由，主張解除系爭買賣契約，除已於鈞院95年2月27日言詞辯論程序時當庭向被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示外，並再以95年3月8日之準備書狀繕本之送達，作為解除系爭買賣契約之意思表示，則系爭買賣契約既經原告依法解除，爰依不當得利之法律關係，訴請被告返還所受領之價款500,000元，退萬步言，倘鈞院認原告解除系爭買賣契約並無理由，而被告解除契約及依系爭買賣契約沒收違約金有理，惟原告未依約繳付第2期價款，實係因發覺被告有不誠信之情事，不甘權益受損故未繳付，則被告主張沒收原告已繳價款500,000元作為違約賠償，亦屬過高，爰依民法第252條之規定，請求酌減至相當之數額，並依不當得利之法律關係，訴請被告返還價金，並聲明：㈠被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（即94年4月4日，於94年3月23日寄存送達，於00年0月0日生送達之效力）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告則以：兩造確於前開時、地，簽訂系爭買賣契約，由原告以5,050,000元之價款向被告買受其所有之系爭房地，而依系爭買賣契約第3條付款約定：「一、本約簽訂時，甲方（即買方原告）給付乙方（即賣方被告）價款之一部分計新臺幣伍拾萬元正。二、第貳次付款：新臺幣伍拾伍萬元正，於94年元月21日前交付予乙方收執。三、第叁次付款：新臺幣壹佰萬元正，俟土地增值稅單暨契稅單核下後叁日內交付乙方收執．．．。四、尾款新臺幣叁佰萬元，俟本產權移轉登記甲方名義暨銀行貸款核下後叁日內交付予乙方收執，雙方同時點交房地。」可知，原告應於簽約時給付500,000元，94年元月21日前給付550,000元，土地增值稅及契稅單核下後3日內給付1,000,000元，餘款3,000,000元則於完成移轉登記後3日內給付，惟查，原告於94年1月13日簽訂系爭買賣契約時給付500,000元予被告後，即遲未依約定於94年1月21日前給付第2期款550,000元，是被告乃於94年1月27日、同年2月3日、同年月16日，一再催告原告依約履行給付第2期款之義務，詎原告仍未給付，被告見原告顯無誠意履約，遂於94年3月4日通知原告解除系爭買賣契約，是系爭買賣契約既經被告合法解除，則被告於解除契約後，再將系爭房地出售並移轉訴外人邱慶倫，並無給付不能之問題可言，從而，原告主張被告已將系爭房地移轉訴外人邱慶倫，顯然陷於給付不能，並以此為由主張解除系爭買賣契約，請求返還價金，顯屬無稽。況查，系爭買賣契約第11條約定：「違約責任二、甲方違反本約約定時，每逾一日，甲方應另付按該期未履行給付價款千分之一計算之滯納金予乙方。如經乙方通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償．．．」之約定，已排除民法第259條第2款規定之適用，此即該條所謂「除法律另有規定或契約另有訂定外」之情形，即被告因原告違約而解除系爭買賣契約後，已沒收原告已繳交之價金500,000元作為違約賠償，是原告請求回復原狀返還價金，亦屬無據。至原告雖另主張縱認被告解除契約沒收違約金有理，惟系爭買賣契約所約定之違約金亦核屬過高而應予酌減云云，惟查，原告迄仍未就兩造所約定之違約金確有過高之情，舉證以實其說，則其此部分主張亦洵非足採等語，並聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造不爭執事實及證據：
一、兩造於94年1月13日簽訂系爭買賣契約，由原告以5,050,000元之價款向被告買受系爭房地，而原告並已依約給付500,000元之價款予被告之事實，有系爭買賣契約、土地登記簿謄本等件附卷可參。
二、原告曾於94年1月26日以郵局存證信函函知被告為終止系爭買賣契約之意思表示，嗣被告先後於94年1月27日、同年2月3日、同年月16日以郵局存證信函函催原告給付第2期買賣價款，迄再於94年3月4日以郵局存證信函函知原告為解除系爭買賣契約之意思表示等情，有郵局存證信函及回執等件附卷可稽。
三、原告於94年3月23日將系爭房地出售予訴外人邱慶倫，並於94年4月4日辦畢所有權移轉登記事宜之情，有土地登記簿謄本附卷可憑。
肆、本件係行集中審理程序，經兩造協商並簡化爭點如下，且兩造均同意本件爭點以下列整理並協議簡化之爭點為限，其餘不再主張：
一、被告以原告遲延給付第2期價款為由，主張解除系爭買賣契約是否有理由？
二、若被告解除系爭買賣契約為有理由，則原告可否以違約金過高為由，請求酌減？
三、若被告解除系爭買賣契約為無理由，則原告以被告業將系爭房地出售訴外人邱慶倫並辦畢所有權移轉登記事宜，顯有給付不能情事為由，主張解除系爭買賣契約，是否有理由？
伍、本院之判斷：
一、被告以原告遲延給付第2期價款為由，主張解除系爭買賣契約是否有理由？
(一)經查，兩造所訂系爭買賣契約原約定原告應於94年1月21日前繳付第2期買賣價款550,000元，此觀系爭買賣契約書第3條第2項之約定自明，惟因原告當日早與友人有約，乃商請被告同意是否可展期至94年1月24日再繳付第2期價款，經被告同意後，雙方乃約定於94年1月24日繳付第2期價款，嗣於
94年1月24日，雙方因認知問題發生糾紛，兩造乃約定於94年1月26日再行協議給付第2期價款及洽談相關買賣事宜，迄於94年1月26日雙方再起爭執而不歡而散，原告亦未給付第2期價款，嗣被告即先後於94年1月27日、同年2月3日、同年月16日以郵局存證信函催告原告依約履行給付第2期價款之義務，惟原告均未給付，被告乃於94年3月4日，再以郵局存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示等情，此有郵局存證信函及回執等件附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信實在。
(二)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229、254條分別定有明文。查本件兩造經展期後既已約定應於94年1月26日繳付第2期價款，則原告於雙方約定之期限屆滿，既未依約繳付第2期價金，經被告多次催告後，自得依約解除系爭買賣契約，則被告所辯系爭買賣契約業經其依法解除之情，堪可採信。至原告雖主張被告前曾委託訴外人呂柏毅刊登「賠售」之不實銷售廣告，嗣又向其謊稱室內坪數、土地坪數、屋齡等情，且於原告詢問系爭房地是否係屬法拍屋，而停車位是否具所有權時，夥同地政士牛太華謊稱系爭房地並非法拍屋，且停車位之使用權即為所有權等諸多不誠信情形，故原告因不甘權益受損，始未繼續給付第2期價款云云，惟姑不論前此均為被告所否認，然查，系爭房地是否為法拍屋，其屋齡、室內及土地坪數、停車位是否具獨立之所有權等各情，均屬原告可輕易查證之事實，尚難執此遽認被告有何積極施行詐術或不誠信履約情事，至買賣價款之高低，則繫乎個人主觀感受，亦難執此率斷被告有何委託他人刊登不實銷售廣告之情，是原告前開主張均無從執為其給付遲延之阻卻成立事由，則原告上開主張尚非足採。
二、若被告解除系爭買賣契約為有理由，則原告可否以違約金過高為由，請求酌減？
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。是主張法律關係存在之當事人，原則上固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明（最高法院48年度台上字第887號判例參照），然於例外依其情形顯失公平者，則不在此限。本件原告主張系爭違約金過高應予酌減乙節，為主張有利於己之事實，原告原應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責。然依上開所述原告違約之情形以觀，被告因原告違約受有如何之損害，乃本院斟酌被告沒收違約金是否過高之重要依據，而被告究受有如何之損害，唯被告知之甚詳，原告誠難舉證證明被告所受損害與上開違約金之數額顯不相當，因此，若令原告舉證證明兩造間就違約金之約定有過高情事，顯有失公平，揆諸前開說明，本院爰認本件應依民事訴訟法第277條但書之規定，由被告舉證證明其確實受有沒收之違約金相當之損害為宜，則被告辯稱原告迄未能舉證證明系爭違約金究有何過高之情，應認其主張尚非可採云云，顯非足取。
(二)按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條定有明文；又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文。而「當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準」、「約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，自屬不在斟酌之列。原審就違約金是否過高，審酌契約解除後之目前房地產銷售價格及銷售難易等情，認定被上訴人沒收上訴人繳交之價金充作違約金，並無過高情事，自有未當。」最高法院49年台上字第807號判例意旨、85年度台上字第2532號判決意旨足資參憑。是法院應衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況、債權人實際上所受之損害，以決定其約定之違約金是否過高。查系爭買賣契約既經被告合法解除等情，已如前述，觀之系爭買賣契約第11條約定之標題為「違約責任」，而第11條第2項之約定內容為：「甲方（即原告）違反本約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）甲方應另付按該期未履行給付價款千分之一計算之滯納金予乙方（即被告）。如經乙方通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償．．．」等語，是核其內容自係約定倘買方之原告有違約情事時，賣方之被告即得依該等約定沒收原告所交付之價款，此自屬違約金之性質自明，依此，堪認被告於合法解除系爭買賣契約後，依系爭買賣契約第11條第2項之約定沒收原告已繳納之價款500,000元作為違約金，尚非無據。
(三)惟查，原告所給付之500,000元價款約占系爭買賣總價款5,050,000元之1成，而系爭買賣契約於94年1月13日簽約後，於同年月24日雙方已因認知差距而生買賣糾紛，嗣兩造雖約定於同年月26日再次協商，惟當日雙方仍無共識而不歡而散，迄被告即先後於94年1月27日、同年2月3日、同年月16日以郵局存證信函函催原告給付第2期買賣價款，惟因原告均未給付，被告乃於94年3月4日以郵局存證信函函知原告為解除系爭買賣契約之意思表示，嗣即於94年3月23日將系爭房地出售訴外人邱慶倫，並即於94年4月4日辦畢所有權移轉登記事宜等情，均詳如前述，是自兩造簽約日起至被告發函合法解除系爭買賣契約時止，其間相距不過1個半月餘，時間尚短，而被告亦未能舉證證明此短短1個半月餘之時間內其社會經濟狀況有何變動之情，自難認其間之社會經濟狀況有何變動之情。再者，系爭房地買賣，買受人之原告倘依約按期繳付價金，則出賣人之被告所受之利益，亦僅該筆價款及其期間利息，惟出賣人之被告既因買受人之原告違約而合法解除契約，自無庸負擔移轉房地產權等相對義務，是被告因原告違約未按期繳款之損害，實僅為自各期價金應繳納之時起至契約合法解除時止，期間利息利益之損失而已。而查，兩造經展期後約定第2期價款之繳納時間為94年1月26日，而第2期價款之金額為550,000元，本院考量94年間銀行存款之利息，其利率已普遍偏低，縱依法定最高利率即週年利率百分之20計算，則自兩造經展期後約定應繳付第2期價款日期（即94年1月26日）起至被告發函解除系爭買賣契約時（即94年3月4日）止，此1個月餘時間之利息亦僅約1萬元，然斟酌因原告違約，被告再行出賣系爭房地之事宜，勢必因此需另行支出相關之開銷費用，惟因系爭房地尚未辦理過戶及交屋事宜，則被告於解約後再行出售系爭房地，尚不致造成過多之時間及交易成本，且其於短時間內即順利覓得買主，並辦畢移轉登記事宜，其所需另行支付之相關開銷費用亦尚屬有限。至被告雖未陳明其解除系爭買賣契約後，將系爭房地另行出售訴外人邱慶倫之買賣總價款為何，惟此乃系爭買賣契約合法解除後，所獨立發生之事實，揆諸前開最高法院85年度台上字第2532號判決要旨，此一價差，並未在斟酌之列，且因系爭房地先後2次買賣時間，相距不過1個半月餘之時間，所有客觀環境均未改變，其所賣價金之高低，完全繫乎被告主觀意願之改變，是此一價差與原告違約行為間亦非有相當因果關係，難謂為係因原告違約而生之損害，附此敘明。準此，本院審酌被告所受損害情形、原告已繳納價款500,000元、被告所受利益之程度、原告若能如期履行時，被告可享受之一切利益，及訂約至解約之1個半月餘時間內其社會經濟狀況並未改變，暨其他一般客觀事實等情狀，認被告沒收原告所繳價金500,000元顯屬過高，應酌減為100,000元始為合理。
三、若被告解除系爭買賣契約為無理由，則原告以被告業將系爭房地出售訴外人邱慶倫並辦畢所有權移轉登記事宜，顯有給付不能情事為由，主張解除系爭買賣契約，是否有理由？查系爭買賣契約業經被告於94年3月4日寄發郵局存證信函合法解除而消滅等情，業如前所述，則原告嗣於本院95年2月
27日言詞辯論程序時當庭向被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，迄再以95年3月8日之準備書狀繕本之送達，作為解除系爭買賣契約之意思表示，均顯非有理，則此部分之爭點，實已無論述之必要，併此敘明。
四、綜上所述，本院認被告所沒收之違約金500,000元核屬過高，應依民法第252條規定酌減為100,000元為適當，則其應返還原告之金額應為400,000元（即500,000－100,000＝400,000），是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即94年4月4日，於94年3月23日寄存送達，於00年0月0日生送達之效力）至清償日止，按年息百分之5計算之利息之範圍內，為有理由，至逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，為適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，本件原告固陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請僅係促使法院之職權發動，至關於原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依據，應併予駁回之。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後，或與判決結果無涉，或與本件爭點無關，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國95年6月16日
新竹簡易庭法官高敏俐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年6月16日
書記官洪木志