裁判字號：最高法院89年台上字第388號民事判決
裁判日期：民國89年02月17日
裁判案由：調整租金
最高法院民事判決八十九年度台上字第三八八號
上訴人甲○○
丙○○
乙○○
戊○○
丁○○庚○○○
己○○被上訴人財團法人高雄市大港保安宮法定代理人 周龍雄 訴訟代理人 李明益 律師右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國八十七年七月十三日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十六年度重上字第一○四號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人再調整增加之租金及駁回上訴人乙○○之上訴並該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○號等如第一審判決附表所示土地為伊所有，伊於數十年前分別出租與上訴人，而成立不定期租賃關係，伊於民國七十八年起以每坪新台幣（下同）四十元之標準收取租金，惟因該出租土地之價值高漲，公告地價逐年調高，伊所收取之租金不敷繳納地價稅及管理費，經要求自七十九年起調整按公告地價年息百分之二‧四計算，除為附近土地十二個承租戶接受外，上訴人拒不同意等情，依民法第四百四十二條之規定，請求上訴人甲○○自未繳組金之日即八十四年一月一日起、其餘上訴人自起訴之翌日即八十四年八月一日起調整租金數額如第一審判決附表所載（即按八十三年七月一日公告地價年息百分之十計算），甲○○並應按調整後之租金每月一萬三千八百十八元之標準，給付八十四年一月一日起至同年七月三十一日止七個月之租金九萬六千七百二十六元及其法定遲延利息之判決。
上訴人則以：伊所承租之系爭土地公告地價調整幅度不高。且其上住屋均已老舊，被上訴人又不同意伊修建，伊使用系爭土地之利益不僅未提高反而逐年遞減。又被上訴人收取之租金縱有不足繳納地價稅之情形，亦係被上訴人擁有多筆土地被課以累進稅率所致，被上訴人不得據以請求調整租金。況伊承租之系爭土地周圍環境不佳，被上訴人為公益法人，對其餘承租戶係按出租土地公告地價之百分之二‧四標準收取租金，故被上訴人請求調整之租金額過高等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，部分廢棄，改判命上訴人甲○○向被上訴人承租土地之每月租金，自八十四年一月一日起再調整增加二千二百零六元，上訴人丙○○、乙○○、戊○○、丁○○、庚○○○、己○○向被上訴人承租土地之每月租金自八十四年八月一日起分別再調整增加九百八十九元、七百三十七元、五千五百五十八元、一千六百五十三元、二千六百八十七元、一千四百二十一元及命甲○○再給付被上訴人一萬五千四百四十二元及其中一萬三千二百三十六元自八十四年七月二日起，二千二百零六元自八十五年一月二日起加付法定遲延利息，並維持第一審所為乙○○敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張第一審判決附表所示土地為被上訴人所有，於數十年前分別出租予上訴人，出租面積如原判決附表所示，而成立不定期租賃關係。被上訴人自七十八年起以每坪四十元標準收取租金，曾於七十九年六月二十八日與包括上訴人在內之所有承租人協調，要求按公告地價年息百分之二‧四計算調整租金（經核算每坪租金為六十九元至一百十九元不等）。十二戶承租人同意自七十九年起按公告地價年息百分之二‧四計算繳納租金，上訴人卻拒未接受等事實，業據提出土地登記簿謄本為證，且為上訴人所不爭執，自可信為真實。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。查系爭土地之公告現值，於七十八年七月一日時，其中八○－三八號為一萬九千三百二十元；八○－七二號為一萬三千八百元；八○－一一一號為一萬四千二百五十元；八○－一二五號為一萬一千四百元；八○－一二七號為一萬九千三百二十元；八○－二四八號為一萬九千六百四十元。於八十四年七月二十一日被上訴人起訴時，已調昇，其中八○－三八號雖為六萬七千五百元；八○－七二號為五萬零五百九十三元；八○－一一一號為五萬零六百零七元；八○－一二五號為三萬八千五百元；八○－一二七號為六萬七千五百元；八○－二四八號為六萬八千四百元，有地價證明書可證。土地之公告現值乃土地移轉時計算土地價值據以課徵土地增值稅，此觀土地稅法第三十條之規定自明。國家徵收土地通常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，是土地之公告現值乃衡量土地價值之客觀依據。上訴人所承租之系爭土地之價值，自七十八年間兩造約定租金算起至被上訴人於八十四年七月三十一日起訴時止，平均調幅已漲昇達三倍多，揆諸首開法條說明，被上訴人請求調整租金，自屬於法有據。至公告地價為政府課徵地價稅之依據，通常較公告現值距離市價為大，不足為判斷土地市價之依據。又上訴人在系爭土地上所建造之住家房屋已否老舊，及被上訴人是否因擁有多筆土地，被課以較高之累進稅率，致租金收入不敷繳交地價稅，乃衡量請求調整租金數額多寡所要斟酌之問題，不能以之認為被上訴人不得請求調整租金。又按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，此觀土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定自明。系爭土地坐落高雄市○○區○○路高雄醫學院旁之市中心，交通便利，經濟繁榮，上訴人各在其上建造磚造或鐵架造房屋，業已陳舊，除己○○曾將之充為鐵門窗之營業場所外，餘均為住家使用等事實，有地籍圖謄本可稽，並經第一審及原審履勘現場，製有勘驗筆錄可憑。又國有財產土地之租金率通常為申報地價年息百分之五。斟酌上情，及兩造原約定租金數額，並被上訴人為財團法人暨其繳納地價稅之情形，認上訴人承租系爭土地之租金，應調整為按申報地價年息百分之四計算。系爭土地於原審言詞辯論終結時之申報地價，為如原判決附表所示，有地價證明書足稽，則上訴人每月應給付之租金數額調整為如原判決附表所示。再被上訴人已於七十九年六月二十八日向上訴人為調整租金之意思表示，為兩造所不爭執，則被上訴人請求甲○○自未繳租金之日即八十四年一月一日起，其餘上訴人自起訴之翌日即八十四年八月一日起為調整租金之起算日，於法有據。又甲○○自八十四年一月一日起未繳納租金，其應繳租金既自八十四年一月一日起應按月調整為四千四百十二元，每年分上、下兩期給付，上半年之租金於當年七月一日繳納，下半年之租金於翌年一月一日繳納，則自八十四年一月一日起至六月三十日止即上半年之租金共二萬六千四百七十二元應於八十四年七月一日繳納，八十四年七月份之租金四千四百十二元應於八十五年一月一日繳納，甲○○迄未繳納，被上訴人請求甲○○給付八十四年上半年之租金額二萬六千四百七十二元並自八十四年七月二日起算之法定遲延利息、八十四年七月份之租金額四千四百十二元並自八十五年一月二日起算之法定遲延利息，應予准許。第一審已命甲○○給付一萬五千四百四十二元及其法定遲延利息，甲○○應再給付被上訴人一萬五千四百四十二元，及其中八十四年上半年應付租金一萬三千二百三十六元部分自八十四年七月二日起，八十四年七月份應付租金二千二百零六元部分自八十五年一月二日起算之法定遲延利息。綜上所論上訴人各承租之系爭土地之租金，其中甲○○應自八十四年一月一日起、其餘上訴人自八十四年八月一日起調整為如附表所示，第一審僅判令調整其中部分之金額，被上訴人自得請求每月再調整增加之租金為甲○○二千二百零六元、丙○○九百八十九元、乙○○七百三十七元、戊○○五千五百五十八元、丁○○一千六百五十三元、庚○○○二千六百八十七元、己○○一千四百二十一元。第一審准被上訴人請求乙○○調整之租金部分，並無不合，其上訴為無理由。又查被上訴人請求甲○○應再給付被上訴人一萬五千四百四十二元，及其中一萬三千二百三十六元自八十四年七月二日起，二千二百零六元自八十五年七月一日起加付法定遲延利息，亦應准許等詞，為其判斷之基礎。
按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依民法第四百四十二條規定，固得請求法院增加其租金。惟增加之數額，除斟酌出租土地繁榮之程度外，並應比較鄰地之租金額。查上訴人於原審辯謂其餘承租戶向被上訴人承租高雄市三民區安生里土地之年租金自七十九年元月一日起迄今，均以申報地價之百分之二‧四計算等情（見原判決第九頁）。而被上訴人於原審亦自認其中十二戶承租戶自七十九年起按公告地價百分之二‧四計算云云（見原審卷一三五頁、八三頁）。原審就此訴訟資料未予審酌，未比較系爭土地鄰地之租金額，即按系爭土地申報地價年息百分之四定上訴人承租系爭土地之租金額，並以之作為甲○○應向被上訴人給付租金之依據，自欠允洽。上訴論旨執以指摘原判決其敗訴部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年二月十七日
最高法院民事第五庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官陳淑敏法官葉勝利法官劉福來右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年三月十日