臺灣高雄地方法院民事判決 97年度鳳簡字第1169號
原 告 李基舜 即佳昇企業行
被 告 甲○○
訴訟代理人 林振福 律師
上列當事人間履行契約事件，經本院於民國97年8月12日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元，及自民國九十七年四月十七
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國97年2月19日與原告簽訂委託銷售契
約書（下稱系爭契約），委託原告銷售高雄縣○○鄉○○段
○號○○○○號土地及座落其上之門牌號碼高雄縣○○鄉○○○
街○○號房屋（下合稱系爭不動產），委託期限自簽約時起至
97年4月20日止，委託售價為新臺幣（下同）200萬元。並
約定如系爭不動產之買賣成交，被告應給付原告成交總價款
6%之報酬。嗣有第三人乙○○願承買系爭不動產，並已支付
定金10萬元予原告，依系爭契約之約定，買賣契約推定成立
；縱被告拒絕出賣系爭不動產，惟依民法第101條第1項之
規定，買賣契約亦視為成立；故被告自應給付仲介報酬12萬
元予原告。詎被告拒絕履約，經原告催告仍未置理；為此，
爰依兩造間契約及債務不履行損害賠償之法律關係提起本訴
，並聲明求為判決：被告應給付原告12萬元，及自97年4月
16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：買賣系爭不動產之契約未成立，原告自不得請求
仲介報酬；且兩造約定之報酬為4%等語，以資抗辯；並聲明
請求駁回原告之訴。
三、兩造所不爭執之事實：
（一）被告於97年2月19日與原告簽訂系爭契約，委託原告銷售
系爭不動產，期限自簽約時起至同年4月20日止，委託售
價為200萬元。
（二）第三人乙○○願承買系爭不動產，並已支付定金10萬元予
原告。
四、則本件之爭點在於：
（一）買賣系爭不動產之契約是否成立？
（二）原告請求之金額是否有據？
六、本院判斷：
（一）買賣系爭不動產之契約是否成立？
按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。經查
：被告與原告簽訂系爭契約，委託原告銷售系爭不動產，
依系爭契約第8條第1項：「甲方（即原告）同意乙方（
即被告）得為買賣雙方之代理人」，故原告就買賣系爭不
動產之範圍內所為之意思表示，均直接對本人發生效力，
原告代理被告出賣系爭不動產，應屬有權代理。復依系爭
契約第8條第2項前段：「甲方承諾買方之邀約條件或買
方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契
約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行
買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行通知甲方
即得全權代理收受定金」；原告已尋得第三人乙○○願以
兩造約定之銷售總價200萬元承買系爭不動產，原告並已
收受定金，有定金收據在卷可稽；而被告未舉證證明買賣
條件不合之處或原告有違反善良管理人義務之行為，故原
告代理被告出賣系爭不動產，並與第三人乙○○達成買賣
條件之合意，且買賣條件不違系爭契約之約定，則該買賣
系爭不動產之契約，依上開系爭契約第8條第2項條款之
約定，應已成立。
（二）原告請求之金額是否有據？
㈠依系爭契約第8條第5項：「買賣契約因本條第二項而成
立後，甲方（即被告）反悔不賣或因可歸責於甲方之事由
致無法簽訂不動產買賣契約者，應加倍返還定金予買方或
對買方負損害賠償責任，並給付乙方（即原告）本契約第
五條第一項之服務報酬及賠償乙方之損害」。買賣系爭不
動產之契約依系爭契約第8條第2項業已成立，已如上述
；嗣被告反悔不賣，依上開條款之約定，被告仍應給付原
告約定之報酬並賠償原告之損害。依系爭契約第5條第1
項前段：「買賣成立者，乙方得向買賣雙方收取成交總價
款百分之六之服務報酬。其中甲方同意給付給付乙方成交
總價款百分之四之服務報酬」，故原告因買賣系爭不動產
之契約成立而可得之報酬，應係成交總價額之4%。又依上
開系爭契約第5條第1項前段條款，原告尚得向買方即第
三人乙○○請求成交總價款2%之報酬，此筆報酬應屬原告
依已定之計畫可得預期之利益，卻因被告反悔不賣致不能
取得，因而造成原告之損害，依上開系爭契約第8條第5
項條款，原告亦得請求此部分即成交總價款2%之損害賠償
。系爭不動產之成交總價款為200萬元，有定金收據在卷
可稽；從而，原告請求被告給付12萬元【2,000,000×（
4%＋2%）＝120,000】，為有理由，應予准許。
㈡另依系爭契約第8條第1項後段，被告應於買賣系爭不動
產之雙方簽訂買賣契約時一次付清報酬，是原告之報酬債
權乃屬無確定給付期限之債權，依民法第229條第2項之
規定，被告應於受原告給付催告時起負遲延責任。原告以
存證信函催告被告訂立買賣契約，該存證信函於97年4月
16日送達被告，故被告應自存證信函送達翌日即同年4月
17日起負遲延責任。故原告請求被告給付利息，應自97年
4月17日起算。
七、綜上所述，原告本於兩造間契約之法律關係，請求被告給付
原告120,000元，及自97年4月17日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息，洵屬正當，應予准許。逾此部分之請求
，為無理由，應予駁回。
八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，爰依職
權就原告勝訴部分宣告假執行。原告其餘之訴，既經駁回，
其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判
決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 26 日
臺灣高雄地方法院鳳山簡易庭
法官施敏雄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 26 日
書記官洪育祺