裁判字號：臺灣新北地方法院106年重訴字第51號民事判決
裁判日期：民國106年10月25日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣新北地方法院民事判決106年度重訴字第51號原告 鄭文達 訴訟代理人 趙佑全 律師被告 陳怡秀 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國106年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰肆拾柒萬貳仟零陸拾捌元，及自民國一０六年二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十七，餘由原告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣肆拾玖萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰肆拾柒萬貳仟零陸拾捌元預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條分別定有明文。查原告起訴聲明原為：先位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）8,600,000元，及自民國105年9月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。備位聲明：被告應給付原告4,300,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷第9頁）。嗣於10
6年10月11日本院言詞辯論期日當庭減縮金額並撤回先位聲明為：被告應給付原告1,517,040元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息（見本院卷第49
8頁），核原告上開所為，係基於請求之事實同一，而減縮應受判決之聲明，復不妨礙被告防禦及本件訴訟終結，揆諸前揭法條規定與說明，自不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告方面：
（一）緣原告經由建帝不動產經紀有限公司（下稱建帝公司） 仲介 ，以860萬元之價額，向被告購買其所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號（權利範圍5之1之土地），暨坐落其上門牌號碼：新北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號2樓之建物（下稱系爭房屋），兩造遂於於105年8月
9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並於105年9月5日登記為原告女兒即訴外人 鄭珮均 所有。
（二）查交屋後原告發現系爭房屋天花板有嚴重裂縫、樑柱裂開之現象，故原告隨即於105年11月22日委請台灣省土木技師公會就系爭房屋進行取樣鑑定，經檢樣測試發現其硬固混凝土氯離子平均含量為0.972遠高於CNS標準，為俗稱之「海砂屋」，且混凝土強度不足之瑕疵，原告始知被告在委託建帝公司仲介銷售前，明知系爭房屋存有天花板有嚴重裂縫、樑柱之瑕疵，而有安全上之危險，為隱匿此項交易上重要之事實，竟積極重新裝潢加以掩飾，因此原告隨即多次聯繫商請被告出面協議解決，然被告卻仍置之不理，而依民法第354條之物之瑕疵擔保責任，該責任屬無過失責任，即出賣人不論有無過失均應負擔保責任，因系爭房屋具有減損其價值及效用之重大瑕疵且難以修繕，是以原告以系爭房屋因混凝土含有高氯離子及強度不足造成交易價值減損，而減值比率應為17.64%，故價值減損金額為1,517,040元（計算式：8,600,000×1,472,068÷8,345,055＝1,517,040元），故被告就價金減少部分已無受領法律上之原因，是原告主張依民法第359條前段減少價金及第179條規不當得利之法律關係，請求命被告給付1,517,040元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。
（三）併為聲明：①被告應給付原告1,517,040元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：系爭房屋是73年所蓋，屋齡已經三十多年，本件是請仲介幫忙買賣，簽約時亦是仲介處理，現在已經交屋完成才有海砂屋的問題，之前法院拍賣系爭房屋時，鑑定價格有882萬元，現在出售系爭房屋金額是860萬元。當時仲介帶原告去看屋，雖然簽約時間是8月9日，但是註明原告要三天看天花板後才繼續，仲介8月10日通知買方看過很完美，才繼續簽約履約。被告不願意跟原告解約，減少價金部分原告要求成交價二成被告亦無法接受。併為答辯聲明：①駁回原告之訴。②訴訟費用由原告負擔。
三、原告於105年8月9日，透過訴外人建帝公司之仲介，向被告購買系爭房屋，約定買賣價金為860萬元，並於105年9月5日登記為原告女兒即訴外人鄭珮均所有，惟系爭房屋交付後，原告委請訴外人台灣省土木技師公會進行檢測，取樣三處梁，氯離子含量分別為1.642公斤/立方米、1.202公斤/立方米、0.072公斤/立方米，平均值為0.972公斤/立方米等語，業據提出臺灣省土木技師公會105年12月29日（105）省土技字6405號鑑定報告書及系爭契約書、系爭房屋建物及土地登記謄本等影本為證（見本院卷第19至33頁、第37至93頁），被告對此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
四、再原告復主張系爭房屋具有混凝土氯離子含量超過國家標準之瑕疵，依民法第359條規定，請求被告返還減少之買賣價計1,517,040元等情，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯，則本件所應審究者厥為：系爭房屋是否有減少通常效用物之瑕疵存在？被告如應負出賣人物之瑕疵擔保責任，則原告依民法第359條、第179條規定，請求上述金額加計法定遲延利息，有無理由？茲敘述如下。
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條有所明文。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號民事判例參照）。
（二）第按一般坊間俗稱海砂屋，係指建築物硬固混凝土中水溶性氯離子含量過高。而經濟部標準檢驗局於83年7月22日始修訂中國國家標準CNS3090以一般鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量為0.6公斤/立方公尺；嗣於87年6月25日修訂CNS3090版本規定不得超過0.3公斤/立方公尺。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備，即為物有瑕疵。次查，系爭契約第5條第3款約定：「氯離子含量檢測：本契約簽訂後，買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本買賣標的進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板或牆面三處取樣）賣方不得拒絕，檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準（如標的建築完成日在87年6月25日含當日以前之建物，約定標準為每立方公司0.6公斤；如為前述日期以後者，約定為每立方公尺0.3公斤；前開所指建築完成日期若無從查證，則一律以建物謄本第一次登記日期為準），除買賣雙方另有約定外，買方得主張減少價金或解除契約，並由第一建經確認後執行履保專戶價金之撥付作業」等語（見本院卷第21頁）。因系爭房屋之建築完成日期為73年9月14日，有建物所有權狀乙紙可憑（見本院卷第172頁），係在87年6月25日前，依上約定，系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量經檢測超過0.6kg/m3以上，認有氯離子含量超過國家標準之情，有如前述，客觀上當然足以減低系爭房屋效用，自應認屬瑕疵。雖系爭房屋於73年建造時，尚無混凝土氯離子含量之國家標準，但氯離子含量過高將腐蝕鋼筋，並危及結構安全，為交易者通常所關注事項，自不能因建造當時國家尚無混凝土氯離子含量標準之公布，即否認系爭房屋有物之瑕疵。查系爭房屋係於73年9月14日完建築完成，關於氯離子含量容許質應為每立方公尺0.6公斤以下為標準，然系爭房屋經檢測結果，其中3處大於87年修訂公佈之CNS規範之要求，被告對於系爭房屋具有氯離子含量過高之情形，並不爭執，已如前述，且有台灣省土木技師公會105年12月29日高氯離子混凝土構造物安全鑑定報告書影本乙份附卷可參（見本院卷第37頁），是原告主張系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高，不符現行國家標準值，足以影響房屋結構及居家安全，實難達到一般居住之效用及品質，可認定確有不備通常效用及品質之重大瑕疵存在，被告徒以系爭房屋經系爭鑑定認無損結構安全，自無欠缺通常效用而辯稱應無瑕疵等語，乃忽略兩造就系爭房屋之混凝土氯離子含量已有合意如何構成瑕疵之標準。況依上開鑑定報告亦稱「另中性化深度也已逾規範所訂之標準值、抗壓強度也未符石規範要求，對標的物耐久性有影響」等語（見本院卷第44頁）。綜上，原告依民法第354條規定，請求被告負出賣人物之瑕疵擔保責任，自屬有據。
（三）再按出賣人物之瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以被告於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要，或明知而隱瞞為要件，縱被告對於上開瑕疵之發生無故意或過失，仍應負其瑕疵擔保之責任；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。依此觀之，縱系爭房屋於73年間建築完成之時，並無氯離子含量標準規範，然於兩造訂約當時，既已有氯離子含量標準之規範，其不符該標準即屬欠缺通常效用及價值之瑕疵，被告雖就上開瑕疵，並無故意或過失，或明知而隱瞞之情形，被告仍應負瑕疵擔保責任。且就氯離子含量過高之瑕疵，須經由專業檢測始可查知，實難僅憑房屋外觀之即可查覺，況一般中古屋之買賣，屋齡逾20年者所在多有，然並非屋齡久遠者，即必然存有氯離子含量過高之情形，而有進行檢測之必要，被告稱原告簽約前給原告三天看天花板後才簽約，顯示被告並無隱瞞或欺騙之情，尚不足採。從而，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告減少買賣價金，即有理由。
（四）次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後
6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1項固定有明文。而查，系爭房屋具欠缺通常效用及價值之瑕疵，且此瑕疵係屬重要之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保之責，業如前述，而系爭買賣契約係105年
8月9日訂立（見本院卷第26頁），原告於106年1月23日（見本院卷第9頁）提起本件訴訟請求解除系爭契約或減少價金，並未逾5年時效期間，且原告於發現並於105年12月29日檢驗確定瑕疵後，於106年1月23日提起本件訴訟，可證原告自發現有前述瑕疵後未逾6個月即向被告請求解除契約或減少價金，故原告自得依民法第359條向被告請求解除契約。
（五）次查，本院依原告之聲請囑託社團法人新北市不動產估價師公會，就系爭房屋在考量前開氯離子含量檢驗結果前提下，其否有市場價值減損之可能？其減損之金額為若干？經該會以系爭房屋所具備之各項條件，如土地坐落、鄰街狀況、區位條件、交通運輸概況、使用程度、鄰近公共設施等條件，依比較法評估後，就勘估標的非屬高氯離子狀態下之正常價格與屬高氯離子狀態下之減損價值進行評估，不動產價格評估依據係於標的現場實際訪查交易資訊，及內政部實價登錄資料，並依估價師檔案資料共同整理而為計算減損金額，認定將勘估標的正常屋況下之評估總價為8,345,055，乘上勘估標的於氯離子含量過高瑕疵時之價格減損比率17.64%，可求得勘估標的於氯離子含量過高瑕疵時之減損價格為1,472,068元（計算式：8,345,055×17.64%＝1,472,068），有該公會106年8月9日（10
6）估字第006號不動產估價報告書1冊在卷可按（見本院卷第248頁、第380頁）。至原告主張以其購買時即10
5年8月9日之價格860萬元為基準，以為計算減損價格之標準，惟依上述鑑定報告系爭房地於起訴時之正常屋況下之評估價格為8,345,055元，原告自不得將系爭房地嗣後跌價之損失轉嫁予被告負擔。綜上，本件因認原告請求之減少價金在1,472,068元之範圍內，即屬可採，應予准許，逾此部分之請求，則乏所據，不應准許。
（六）至按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件係以給付金錢為標的，又其給付無確定期限，衡諸前揭法條規定，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起，即自10
6年2月3日起（見本院卷第97頁之送達證書），至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核屬有據。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，主張依物之瑕疵擔保責任法律關係，即民法第359條、第179條之規定，請求被告返還1,472,068元，及自106年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核於其勝訴範圍內並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權酌定被告供相當之擔保金額准許免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
八、本件訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中華民國106年10月25日
民事第二庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月25日
書記官丁于真