裁判字號：臺灣桃園地方法院104年重訴字第435號民事判決
裁判日期：民國105年06月24日
裁判案由：返還價金等
臺灣桃園地方法院民事判決104年度重訴字第435號原告 楊明達 訴訟代理人 許家偉 律師被告 莊玉珠 訴訟代理人 張憲璋 上列當事人間請求返還價金等事件，於民國105年5月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌佰陸拾萬元，及自民國一Ｏ四年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬肆仟肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰捌拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰陸拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣玖萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾捌萬肆仟肆佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人得就一定法律關係而生之訴訟，以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項定有明文。經查，依兩造所簽署不動產買賣契約書第12條後段約定：「如有爭議致涉訟時，買賣雙方合意由買賣標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院」之內容，原告起訴主張被告應依契約負損害賠償責任，乃就一定法律關係涉訟，合於兩造間約定合意管轄情形，而系爭買賣標的物係設於本院轄區，是本院有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，係以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回；民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項、第4項分別定有明文。原告起訴主張原係以其於民國104年5月12日向被告買受坐落於桃園市○○區○○段○○○○號土地及其同段392建號建物（下稱系爭房地），兩造並簽訂買賣契約（下稱系爭契約），惟被告迄未依約將系爭房地點交予原告，先位爰依民法第259條第1款、第2款、第179條、第231條規定及系爭契約第8條第1項約定，請求被告返還已受領之價金新臺幣（下同）860萬元，並給付懲罰性違約金860萬元及34,400元之給付遲延損害賠償，備位依民法第184條第1項前段及第179條規定請求被告應遷空系爭不動產並交付予原告，並依系爭契約之增補約定請求被告給付自104年8月31日起至系爭不動產遷空並交付原告之日止之損害賠償預定性違約金及至遷空交付原告之日止，每月30,272元之相當於租金之不當得利，並聲明：「先位聲明：1.被告應返還已受領之價金860萬元予原告，並自104年6月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.被告應給付原告860萬元之懲罰性違約金，並自104年8月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.被告應給付原告34,400元之給付遲延損害賠償。4.原告願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：1.被告應將系爭房地遷空並交付予原告。2.被告應給付原告自
104年8月31日起至系爭房地遷空並交付原告之日止，按系爭契約價金總額860萬元之每日萬分之2計算之違約金。3.被告應給付原告自104年8月31日起至系爭房地遷空並交付原告之日止，按月30,272元。4.原告願供擔保請准宣告假執行」。嗣於104年11月6日以民事訴之聲明縮減暨一部撤回狀變更其先位聲明第2項為：「被告應給付原告25萬元之懲罰性違約金」及撤回備位聲明第3項（見本院卷第79頁）。
經核上開先位聲明之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法律規定，應予准許。另關於撤回備位聲明第3項部分，被告於同年月20日收受上開撤回書狀（見本院卷第92頁），迄今亦未提出異議，依法已視為同意撤回，此部分撤回已經生效。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告於104年5月12日向被告買受系爭房地，約定買賣價金為950萬元及被告應於104年6月15日前交付系爭房地。嗣因系爭房地存有氯離子含量超標（即海砂屋）及滲漏水等瑕疵，兩造遂於104年6月6日簽立原證五之協議書（下稱系爭減價協議）協議將買賣價金減少為860萬元，再於104年7月15日簽立交屋日期展延協議書（下稱展延協議）約定系爭房地之交屋期限延至104年8月31日。詎原告依約履行給付8,620,760元至履行保證專戶後，被告逾上開交屋期限仍不點交，原告即先於104年9月2日以寄發存證信函之方式，催告被告履行點交義務，嗣於同年月21日再以寄發律師函之方式，依法解除系爭契約，而系爭契約既已解除，被告依民法第259條規定及第179條規定即應負返還價金之義務，爰請求判決如先位聲明第1項所示。又被告僅因兩造協議減價致短收盈餘即拒不交付系爭房地，致原告無法依計畫開設咖啡廳及使資金凍結無法挪作他用，爰依系爭契約第8條第1項後段約定請求被告給付懲罰性違約金25萬元，爰請求判決如先位聲明第2項所示。另被告拒不於約定之交付期限履行義務致原告受有被告不於適當時期履行債務之損害，爰依系爭契約第8條第1項前段約定，請求被告賠償未於104年8月31日前交付系爭房地至系爭契約解除時止之遲延給付所生之違約金34,400元，爰請求判決如先位聲明第3項所示。
（二）縱認系爭契約未經合法解除，被告依民法第348條第1項規定應履行出賣人之義務，將系爭房地遷空交付予原告，而被告現仍占有系爭房地，侵害原告使用收益系爭房地之權利，且被告享有占有系爭房地之不當得利，依民法第18
4條第1項前段、第179條規定，被告亦應遷空系爭房地並交付予原告，爰請求判決如備位聲明第1項所示。再以，被告經原告催告後迄未履行點交系爭房地之義務，依民法第231條第1項及系爭契約第8條第1項前段約定，應自104年8月31日起至系爭房地遷空交付予原告之日止，按系爭契約總價860萬元之每日萬分之2給付不於適當時期履行債務之違約金予原告，爰請求判決如備位聲明第2項所示。
（三）並聲明：
1.先位聲明：⑴被告應給付原告860萬元，及自104年6月18日起至清償日止，按週年利率息5%計算之利息。⑵被告應給付原告25萬元。⑶被告應給付原告34,400元。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
2.備位聲明：⑴被告應將系爭房地騰空並交付原告。⑵被告應給付原告自104年8月31日起至系爭房地騰空並交付原告之日止，按860萬元之每日萬分之2計算之違約金。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：當初買賣之時原告就應該把合約看清楚，原告卻以系爭房地有氯離子超標跟海砂屋之現象，要求減價90萬元，伊雖有同意，但伊兒子跟伊說網路上有很多傳聞都係用氯離子超標來減價，這可能係詐騙，又系爭房地經檢驗後並無氯離子超標及滲漏水情事，故伊方不履行後續之交付系爭房地之行為，原告應依原契約之價格即再將90萬元存入履約保證專戶後，被告始須交付系爭房地等語。再本件既係因原告未給付全部價金，原告自不得請求被告給付違約金置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於104年5月12日簽立買賣系爭房地之系爭契約。
（二）兩造於104年6月6日簽立系爭減價協議，減價後之價金為860萬元。
（三）兩造於104年7月15日簽定之交屋日期展延協議書，將交屋日期延展至104年8月31日。
（四）系爭契約履約保證專戶已代償原設定於系爭房地之第一順位抵押權4,035,796元。
（五）系爭房地於104年6月24日移轉登記予被告，惟系爭房地仍由被告現時占有中。
（六）被告於上開日期展延協議約定之交屋日期經過後仍拒不交屋，經原告以存證信函（存證號碼：000205號）催告並定到函7日內為辦理不動產點交手續期間。
（七）被告於上開催告期間經過後仍拒不交屋，原告遂於104年
9月21日委託諾言法律事務所發函通知被告解除系爭契約。
四、得心證之理由：原告主張兩造有於上揭時間簽立買賣系爭房地之系爭契約。
並於104年6月6日簽立系爭減價協議，減價後之價金為86
0萬元。又依展延協議書，系爭房地之交屋日期為104年8月31日。原告依約履行給付8,620,760元至履行保證專戶後，詎被告逾上開交屋期限及經催告後仍不交付系爭房地，原告即依上開律師函解除系爭契約。並依系爭契約及上開規定以為請求，並為前揭先、備位之聲明。茲就本件爭點分論如下：
（一）按兩造有於104年5月12日簽立買賣系爭房地之系爭契約。並於104年6月6日簽立系爭減價協議，約定減價後之價金為860萬元。又於104年7月15日簽立交屋日期展延協議書，約定將交屋日期延展至104年8月31日等情，為兩造所不爭，並有系爭契約、系爭減價協議、展延協議書等在卷可稽（見本院卷第16～28頁、第43頁、第49頁），而原告業已分別給付100萬元予被告，並匯款7,618,180元至系爭買賣之履約保證專戶，而系爭房地亦已於104年
6月24日移轉登記予原告，然被告迄今始終占有系爭房地，尚未將系爭房地交付予原告等情，除為被告所不爭，亦有系爭契約上海商業儲蓄銀行匯出匯款申請書、及系爭房地登記謄本在卷可參（見本院卷第22頁、第44頁、第29～32頁），則上開事實，應堪認定。
（二）查被告既未於系爭契約、展延協議書所約定日期（即104年8月31日）將系爭房地交付予原告，依系爭契約第8條第1項約定：「賣方（即被告）若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應另行主張之。經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方以支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。」，原告自得以書面通知限期催告被告履行系爭契約，而原告業已於104年9月2日以寄發存證信函之方式，表示被告已逾兩造所約定之交屋期日而催告被告履行交付系爭房地義務等語，嗣被告仍未履行交屋義務，原告再於同年月21日以寄發律師函之方式，表示被告未於函到7日內辦理點交事宜，爰依系爭契約第8條第1項、民法第254條、第259條第1項、第259條、第260條規定，解除系爭契約，並依法請求懲罰性違約金及損害賠償等語，有該存證信函及律師函在卷可參（見本院卷第50～54頁），則原告業已依前開之約定履行解除契約之程序，則其前開律師函為解除系爭契約之意思表示而向被告解除系爭契約，應屬有據。至被告雖辯稱，原告應給付950萬元之價金，伊方需交付系爭房地云云；惟查，承前所述，兩造既已簽立系爭減價協議，而約定買賣價金減為860萬元，且被告亦自承系爭減價協議係其同意下所為，則原告自無須為給付950萬元買賣價金之責，又依被告自承，伊係於104年6月24日抑或同年7月24日跟伊兒子討論到原告要求氯離子超標而減價，伊兒子說網路上有很多傳聞都係用率離子為原因來減價，伊那時才覺得伊有受騙，故伊記因此未交付系爭房地等語，可見被告係於系爭契約、系爭減價協議簽立後，自行反悔履行前開所為之約定，則豈可僅因被告自身之反悔，反以此卸免被告依約給付之義務。是被告以此辯稱其毋庸於前開期限交付系爭房地云云，自不足採。
（三）系爭契約既經解除，則原告依系爭契約第8條第1項請求被告給付懲罰性違約金25萬元：
1、按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金。前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。系爭契約第8條第1項約定：經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。查上開約定既已約明違約金之性質為懲罰性違約金，自為懲罰性違約金無訛。
2、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決意旨參照）。查依系爭契約之約定，原告原得請求請求之懲罰性違約金之數額為860萬元（即其已支付價金之同額），然原告僅就此請求25萬元之懲罰性違約金，而認原告就系爭買賣之價金業已全部支付完畢，而系爭買賣兩造未能全部履行完成，係因被告自身不履行交付系爭房地之義務所致，原告就此並無任何責任，又參以原告所提出其請求違約金金額之計算係以其已支付價金至其陳報時止，該期間以法定利率計算之利息損失及其已支付相關之費用作為論據，該計算論基業屬合理，再參酌懲罰性違約金之性質係在原依法得請求之損害賠償範圍外，兩造再另行特約之損害賠償，故就此特約本應適度尊重兩造自主之意願，從而經認原告據此請求懲罰性違約金25萬元，應屬有據，而予准許。
（四）系爭契約既經解除，則原告依系爭契約第8條第1項前段請求被告給付不於適當時期履行債務致原告所生之損害34,400元等語：
1、按系爭契約第8條第1項前段約定：賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）。查上開違約金之約定，係針對賣方（即被告）未遵期履行契約所生之遲延給付損害賠償請求之計算，並與前開懲罰性違約金分作區分，顯見此違約金應屬損害賠償預定性質之違約金。
2、參以原告此部分違約金請求之計算論據，係以104年9月
1日起（因被告應於104年8月31日交付系爭房地）至同年月20日止（因原告已於同年月21日寄發律師函解除系爭契約）之期間，共計20日，再以已支付價金即860萬元乘以上開20日及乘以前開所約定之萬分之二而為得出（即8,600,000X0.0002X20=34,400），經核前開違約金之約定原係約定計算至完成給付日止，且參酌民法第260條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，而原告之請求卻僅計算至其表示解除系爭契約之前一日止，故認其請求尚屬合理，則其依此請求被告給付不於適當時期履行債務致原告所生之損害34,400元，應屬有據，而予准許。
（五）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第
3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件原告先位聲明第一項其利息起算點雖主張係自104年6月18日起至清償日止，按週年利率息5%計算之利息。然系爭契約雖已因解除而依民法第259條規定，應進行回復清算關係，然此回復原狀之請求，其給付係屬未定期限者，而參以原告於104年9月21日所寄發之律師函，其內容僅表示：「行使本契約之解除權，並依法請求懲罰性違約金及損害賠償。」等語，並未明確向被告請求返還其已支付之價金，是此請求被告將已受領之買賣價金予以返還，其利息之起算時點仍認應自起訴狀繕本送達翌日即104年10月31日起，被告始須按法定利率（即週年利率百分之5計算之利息）負擔其遲延給付之利息。逾此以外之部分，則原告請求係屬無據，應予駁回。
（六）綜上，原告依系爭契約第8條第1項約定，民法第259條、第260條規定，先位聲明請求被告給付860萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即104年10月31日），至清償日止，按年息5﹪計算之利息；被告應給付原告284,400元（即懲罰性違約金25萬元＋違約金34,400元=284,400元），為有理由，應予准許。逾此以外之範圍，則無理由，而予駁回。另原告依先位聲請請求被告為前開給付，既有理由，而予准許。又原告先、備位聲明係屬預備合併之請求，則其備位聲明部分既因先位聲明有理由，本院即毋庸就備位聲明，再為論究，併予敘明。
五、綜上所述，原告依系爭契約第8條第1項、民法第259條、第260條，先位聲明請求被告給付860萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即104年10月31日），至清償日止，按年息
5﹪計算之利息；被告應給付原告284,400元（即懲罰性違約金25萬元＋違約金34,400元=284,400元），均有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。末原告與被告均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，故就原告勝訴部分，爰酌定相當之擔保金額宣告之；另其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年6月24日
民事第一庭法官華奕超正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年6月27日
書記官黃敏維