裁判字號：臺灣高等法院105年上字第1615號民事判決
裁判日期：民國107年01月16日
裁判案由：給付租金
臺灣高等法院民事判決105年度上字第1615號上訴人建新興業股份有限公司法定代理人 鄭信煌 訴訟代理人 陳怡伶 律師複代理人 姚盈如 律師被上訴人 林秀玲 訴訟代理人 孫大龍 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國105年10月31日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第461號第一審判決提起一部上訴，本院於107年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用前3條之規定；公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司之負責人，公司法第24條、第322條第1項及第8條第2項分別定有明文。查上訴人業於民國93年5月12日經臺北市政府廢止登記，嗣上訴人股東會選任鄭信煌律師為清算人，並經原法院以99年度司字第210號函准予備查（見原審補字卷第5-6頁），而本件訴訟為上訴人請求被上訴人給付租金，核屬處理上訴人清算範圍內之事務，其清算程序自尚未終結，其法人人格於清算範圍內，依然存續，並應以清算人為其法定代理人進行本件訴訟，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：兩造於87年4月4日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人將坐落改制前台北縣○○鄉○○段烏月小段原上訴人高爾夫球場土地及其占有之土地（包括以他人名義信託登記所有、已向他人訂購尚未取得所有權、分別共有、持有、曾所有及曾占有之土地）約53.3甲（下稱系爭土地）出租予被上訴人，租期自87年5月4日起至102年5月3日止，年租金為新台幣（下同）200萬元（未稅），1年收取1次，應於每年5月1日前支付，另租金按年調漲百分之1；詎被上訴人除給付第一期200萬元租金外，嗣均未依約給付租金，未罹於時效部分尚欠自100年5月4日起至101年5月3日止之租金227萬6,187元，及自101年5月4日起至102年5月3日止之租金229萬8,948元中前九個月租金172萬4,211元，再部分請求166萬3,813元，合計394萬元。上訴人前曾對被上訴人提起給付租金訴訟（即原法院102年度重訴字第448號，下稱前案），雖前任清算人決定撤回訴訟，無礙於被上訴人於原審訴訟已受催告，為此，爰依系爭租約提起本件訴訟，於原審一部請求被上訴人給付所欠租金394萬元及法定遲延利息，求為命被上訴人應給付上訴人394萬元，及自前案訴訟起訴狀繕本送達翌日即102年6月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起一部上訴：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人394萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（上訴人就原審駁回逾此部分之利息並未提起上訴，不在本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：伊於85年11月2日與 曾士能 （已於100年3月9日過世）結婚，婚後為家庭主婦；87年4月4日伊與曾士能至深坑遊玩時，臨時依曾士能指示，在訴外人 林炫志 位於深坑之住所，與上訴人簽訂系爭租約。伊當時年僅25歲，對於系爭租約之內容並不知悉，亦未細閱，訂約前更未曾與上訴人有任何接觸或協商，復無資力支付高額之土地租金，均係由曾士能所主導，伊僅係依隱名代理之法律關係，為曾士能簽訂系爭租約而已，並非系爭租約之當事人，上訴人向伊請求給付租金並非有據。又上訴人始終未提出系爭租約原本，至今未具體舉證及說明租賃土地為何，在此租賃標的不明之情形下，系爭租約是否成立，顯然可疑。再林炫志證稱系爭土地由其在使用等語，足見上訴人未曾交付系爭土地予伊使用收益，伊亦從未給付租金，簽約後15年來，上訴人亦未向伊請求租金，關於給付租金200萬元部分，伊係聽聞以公司票支付，上訴人亦未舉證已收受租金200萬元，系爭租約顯係為保障曾士能與上訴人、林炫志於87年3月4日所簽訂之「土地合作開發契約書」之履行，避免土地遭法院強制執行，而通謀虛偽意思表示所為。原法院87年度民執宙字第00000號強制執行事件中，訴外人 葉清峰 以伊代理人之名義出面主張伊就系爭土地上有訂立系爭租約云云，惟伊不認識該人，更未委任其為上開陳述等語，資為抗辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於87年4月4日簽訂系爭租約，載明由被上訴人向上訴人
承租系爭土地，租金為200萬元（不含稅），租金收取方式為每年支付乙次，於每年5月1日前支付（第1次支付時間為87年5月5日），租金每年調加百分之1（見原審補字卷第7頁）。
㈡依系爭租約約定，自100年5月4日起至101年5月3日止之租金
為227萬6,187元，應於100年5月1日前給付；自101年5月4日起至102年5月3日止之租金為229萬8,948元，應於101年5月1日前給付。
㈢上訴人曾依系爭租約向被上訴人請求給付自98年5月4日起至
102年5月3日止之租金1,138萬2,059元，經本院102年度重訴字第448號給付租金事件受理在案（即前案訴訟）嗣上訴人清算人 王玉楚 於103年2月17日提出民事聲明承受訴訟暨撤回狀，撤回前案訴訟（見原法院補字卷第16頁）。
㈣上訴人曾於84年11月1日與林炫志訂立租賃契約，由林炫志
向上訴人承租上訴人所有坐落改制前台北縣○○鄉○○段烏月小段○○○鄉○○○○段員潭子坑小段土地，共191筆，面積共計187781.23平方公尺；嗣上訴人對林炫志提起確認租賃關係不存在之訴，經原法院以102年度重訴字第845號判決上訴人勝訴確定。上訴人、林炫志及曾士能，於87年3月4日簽訂土地合作開發契約書，約定林炫志同意將其向上訴人承租之土地及其所有之土地與 曾士龍 共同開發，三方同意設立新公司，股權比例依序為百分之二十五、百分之二十、百分之五十五，林炫志應將向上訴人承租之權利移轉予新公司（見本院卷一第201-204頁、原審卷第35至37頁）。
四、上訴人主張被上訴人未依系爭租約給付租金， 伊得 依系爭租約之約定一部請求被上訴人給付自100年5月4日起至102年5月3日止之租金394萬元及法定利息等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件首應審酌之爭點為：㈠被上訴人是否隱名代理曾士能與上訴人簽訂系爭租約？㈡系爭租約是否已成立生效？
五、被上訴人是否隱名代理曾士能與上訴人簽訂系爭租約？㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又按代理人與第三人為法律行為時，雖未以本人名義為之，但有為本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，為隱名代理，仍發生代理之效果（最高法院91年度台上字第2461號裁判要旨參照）。被上訴人坦承有與上訴人簽訂系爭租約，惟辯稱系爭租約係伊配偶曾士能所主導，伊係隱名代理曾士能簽約等語。上訴人則主張被上訴人曾於87年度民執宙字第131118號強制執行事件中出面稱其於系爭土地上有租賃關係，並自承曾給付租金200萬元，且為開發之需要，被上訴人尚另購買坐落新北市○○區○○○段○○○○段00地號土地（下稱87地號土地），顯為系爭租約之當事人等語，則依前揭規定，被上訴人自應就其主張有利於己之事實負舉證責任。
㈡經查，被上訴人聲請傳喚之證人即系爭租約見證人林炫志於
前案中證稱：伊於84年起向上訴人承租土地，在87年間簽訂系爭租約之前，上訴人股東 葉新福 帶著被上訴人先生曾士龍到山上找伊，曾士龍問伊是否願意合作開發，又說若伊放棄原本租約，伊不出資，曾士龍願意給伊百分之20或30之股份，伊答應後，曾士龍就另與上訴人談條件；系爭租約是寫好後才給伊簽名，簽約時有曾士龍、簡律師（按即 簡維能 ）和其他人，共4、5人在場，但伊沒看過被上訴人；當時葉新福代表上訴人公司；帶曾士龍介紹給伊認識，他們都已經談好，再與伊談；系爭租約第5、7條之約定，係因當時要做老樹公園，老樹很值錢，若土地沒有順利取得的話，老樹要移回給曾士龍；伊不認識被上訴人，也不知被上訴人之身家背景、經濟狀況等語（見本院卷第28頁背面至30頁）；於本院審理時證稱：系爭租約非被上訴人訂立，而是她先生曾士能訂立，因曾士能當時為小美冰淇淋（下稱小美公司）之負責人，身分上不方便，系爭契約後來沒有執行，因訂約上之土地與實際上能提出來之土地不符，上訴人根本無法提出土地交付承租人使用，因系爭租約所約定之土地，大部分皆非上訴人的，曾士能之目的是為了移植百年老樹，後來因前述之問題，就沒有執行等語，伊在使用系爭土地時完全沒有與被上訴人接觸過等語（見本院卷一第188-189頁）。證人簡維能於前案中亦證稱：伊係系爭租約之見證人之一，當時見證的地點或在場人有誰伊忘了，但伊見證的風格是其他見證人及
甲、乙雙方的當事人都會在場；系爭租約未載明土地之地號及地目，那時 伊有 說要寫，曾士龍（按即曾士能，其對外自稱曾士龍）說沒關係；因為系爭租約第2條也很不明確，伊質疑這樣不好，曾士龍說沒關係，他相信出租人；伊記得因為曾士龍有蒐集樹木的習慣，很多地方都有在種樹，故系爭租約第5條、第7條有記載土地上植物、建築物、工作物部分，是曾士龍特別說要寫進去的；後來曾士龍公司經營不順，後續就沒有再運作；被上訴人是曾士龍的太太，沒有介入與伊討論租約內容，伊感覺被上訴人只是契約的名義人等語（見原審卷第32、33、34頁）。再依上訴人所提出其與林炫志、曾士龍（即曾士能）於系爭租約簽訂前1個月即87年3月4日所簽訂之土地合作開發契約書（見原審卷第35-37頁）及其內容（見不爭執事項㈣），亦係由曾士能與上訴人、林炫志約定開發上訴人高爾夫球場土地及其附屬土地之相關事宜，核與證人林炫志證稱兩造簽約前，係由上訴人先與曾士能接洽，而後才一同與其商談合作事宜等情相符。且證人林炫志、簡維能均一致證稱：系爭租約之擬訂、簽立均係由曾士能參與，被上訴人除具名簽立系爭租約外，全無參與系爭租約內容之協商等情，堪認其等證詞及被上訴人辯稱系爭租約之內容伊並不知悉，亦未細閱，訂約前更未曾與上訴人有任何接觸或協商，均係由曾士能主導，伊僅依曾士能指示簽名於其上等語，應可採信。則依上訴人自始即與曾士能訂立土地合作開發契約書，並相互商談系爭租賃條件等情，且曾士能為小美公司之負責人，被上訴人僅為一家庭主婦，上訴人當時顯係有意將系爭土地出租予曾士能使用，則被上訴人簽訂系爭租約雖未以曾士能之名義為之，但有為曾士能之意思，此項意思應為上訴人所明知或可得而知，被上訴人辯稱係隱名代理曾士能簽約，且為上訴人所知悉等語，尚非無據。㈢上訴人雖另以原法院89年6月7日87年度民執宙字第13118號
執行筆錄記載：「第三人林秀玲代理人在場稱前開租約上之土地是我們於83年4月4日向建新興業（股）公司董事即建新公司之法代承租」等語（見補字卷第9頁），被上訴人於前案102年8月2日言詞辯論時陳稱：「因為當時有一個合作，有筆農地用我的名字買，所以才叫我出來簽約…曾士能要對外開發土地，其中有一小塊土地要用我的名字買的，所以由我出面與上訴人簽約」等語（見補字卷第10頁背面），主張被上訴人係以自己名義與上訴人簽約，並無代理曾士能之意思云云。然徵諸前揭執行筆錄及所附委任書狀影本記載「委任人林秀玲、受任人葉清峰」等語（見原審卷第41頁），可知該執行事件係由葉清峰以被上訴人代理人之名義出席，惟被上訴人否認有委任葉清峰為其代理人之情事，且該委任狀上「林秀玲」之簽名，核亦與被上訴人於系爭租約上之簽名明顯不同（見原審補字卷第7頁背面），而前開執行案卷業經銷燬已無從調取，有原審調卷單、檔案銷燬目錄1份在卷可參（見原審卷第69至70頁），則葉清峰究為何人所委任、是否有權代理被上訴人均無法確認。再縱認葉清峰確經被上訴人委任代理其出席前開執行事件之現場，揆之被上訴人係隱名代理曾士能簽訂系爭租約，而具名於該租約上，則事後對第三人僅得以其為契約形式上之承租人名義，表明系爭土地為其租賃之土地，尚屬常情，要難據此即認其簽約時無代理曾士能之意思。況被上訴人於上開執行事件89年6月6日調查時亦陳稱：我有承租土地，但只是以我的名字登記，實際上是我先生曾士龍在使用，要問他才知道等語（見前案卷第36頁），亦表明僅係系爭租約之名義人，對於系爭租約之細節並不清楚。另依上訴人所提出之87地號土地地籍異動索引可知，被上訴人固曾於87年7月6日買受取得87地號土地（見本院卷一第120頁），然被上訴人於前案陳稱：「因為當時有一個合作，有筆農地用我的名字買，所以才叫我出來簽約…曾士能要對外開發土地，其中有一小塊土地要用我的名字買的，所以由我出面與原告簽約」等語（見原審補字卷第10頁背面），亦僅係 陳明 曾士能之所以指示其隱名代理簽約之內部動機，尚無從推認其無代理曾士能之意思。被上訴人雖於前案表示我們有付200萬元租金，應該是公司開票，後來若沒有再付，但上訴人也沒有聯絡伊等語（見原審補字卷第11頁），惟上訴人始終未提出收受系爭租約租金之證據（包含第一期200萬元），被上訴人上開所述是否屬實，亦非無疑；且被上訴人既稱係以公司開票支付租金，衡情亦係由擔任小美公司負責人之曾士能所主導，由此亦不足以認定被上訴人係以自己成立租約之意思支付租金。此外，上訴人傳喚之證人 施陳秀春 於本院審理時雖證稱：被上訴人會與曾士能到山上，有時帶朋友來，有時是來了解，系爭土地一直都是林炫志直接使用，林炫志都有向曾士能夫婦報告使用整地情形等語（見本院卷一第62頁），惟被上訴人既與曾士能為夫妻關係，其縱與曾士能共同至系爭土地，亦無法以此即認其係以自己訂約之意思與被上訴人成立系爭租約。
㈣綜上所述，被上訴人辯稱系爭租約係 伊隱名 代理曾士能簽約，且為上訴人所知悉等語，應可信為真實。
六、系爭租約是否已成立生效？㈠按「當事人意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即
為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」，民法第153條定有明文。
㈡查上訴人提出之系爭租約影本第2條僅約定租賃標的物為：
「坐○○○鄉○○段烏月小段原建新興業高爾夫球場土地及其占有之土地（包括以他人名義信託登記所有、已向他人訂購尚未取得所有權、分別共有、持有、曾所有及曾占有之土地）約53.3甲」等語，契約後並未附有任何附件或附圖（見原審補字卷第7頁）；證人簡維能於另案亦證稱：系爭租約未載明土地之地號及地目，那時伊有說要寫，曾士龍說沒關係；因為系爭租約第2條也很不明確，伊質疑這樣不好，曾士龍說沒關係，他相信出租人等語（見原審卷第33頁），足見系爭租約訂立時確未附有任何附件或附圖足以特定出租土地之地號，曾士能單憑相信出租人即以被上訴人之名義與上訴人簽約。經本院命上訴人陳報系爭租約之租賃標的物地號，上訴人雖主張系爭土地本由林炫志承租，後來他放棄改由被上訴人承租，所以被上訴人承租之土地與林炫志相符等語（見本院卷第207頁），並提出林炫志承租土地明細表、上訴人購買土地明細表、空照圖（見本院卷一第217背面-222、227、235、236頁），惟查，林炫志與上訴人所訂立之84年租約約定向上訴人承租「上訴人所有坐落改制前台北縣○○鄉○○段烏月小段○○○鄉○○○○段員潭子坑小段土地，共191筆，面積共計187781.23平方公尺」（見本院卷一第201-204頁），與系爭租約記載之租賃標的物僅記載「坐○○○鄉○○段烏月小段」及「約53.3甲」並不相符，上訴人於前案102年7月2日答辯狀、同年9月4日準備狀、同年8月2日言詞辯論期日亦稱：被上訴人承租之土地為53.9甲，坐落於深坑，而林炫志84年11月1日至114年10月31日之不實租約，面積僅187781.23平方公尺，坐落於深坑、石碇兩地，可見兩租約坐落位置不同，大小範圍亦異，顯係不同土地位置之租約等語（見前案卷第34、70、48頁、原審補字卷第10頁），上訴人於本院審理時又稱被上訴人承租之土地與林炫志相符云云，顯有矛盾，其所述是否可信，即有疑義。再上訴人所提出之空照圖，雖將上訴人所有高爾夫球場土地範圍以綠色線標示，被上訴人所承租之土地即「高爾夫球場設施土地範圍」以藍色線標示，並另以紅色線標示「非高爾夫球場設施土地範圍」，而綠色線範圍包含藍色線與紅色線範圍（見本院卷一第236頁），惟系爭租約僅籠統約定「坐○○○鄉○○段烏月小段原建新興業高爾夫球場土地及其占有之土地（包括以他人名義信託登記所有、已向他人訂購尚未取得所有權、分別共有、持有、曾所有及曾占有之土地）約53.3甲」，並未區分「高爾夫球場設施土地範圍」及「非高爾夫球場設施土地範圍」，上訴人上開劃分未於系爭租約中明訂，亦未作為契約附件，是否確為兩造約定內容，亦非無疑，自難認系爭租約之標的物已特定，當事人對於租約之必要之點即租賃標的物業已達成意思表示之合致。
㈢此外，證人林炫志證稱：上訴人高爾夫球場64年就開工，至
68年完工，有曾經營業過1-2年，當時負責人為 張金慶 ，球場當年土地沒有收購完整，只有收購10幾公頃，後來經營1-2年沒有營業而荒廢，因其沒有財力再收購，真正整個球場應該有50、60公頃，上訴人有收購土地大約10幾公頃左右；當時問題就是出在這裡，上訴人自己認定之土地都是50、60公頃，但都提不出土地使用同意書等語（見本院卷一第191背面-192頁），核與被上訴人於前案所稱：據我所知，我們後來沒有再去深坑，曾士能向我表示，土地合作開發後來沒
有繼續做，是因五十幾甲地沒有辦法整合完成，拿到全部所有權，所以無法開發等語相符，堪認曾士能與系爭租約見證人林炫志均認定系爭租約之租賃標的需為上訴人具有所有權或使用權之土地，此亦與一般承租土地進行開發之常情相符，否則一旦投入龐大資金，卻面臨土地使用權糾紛，顯無法順利進行開發，而上訴人雖稱出租之土地均為其所有，或借名登記於他人名下，惟並未提出確據以實其說，則上訴人與曾士能對於租賃標的物之權利是否存在或完整無缺，亦顯有認知上之歧異。
㈣綜上所述，系爭租約並未就租賃標的物予以特定，租約雙方
對於租賃標的物之權利是否存在或完整無缺亦有認知上之歧異，自難認系爭租約已成立生效。
七、據上，上訴人既知悉被上訴人係代理曾士能與之簽訂系爭租約，應認系爭租約當事人為上訴人與曾士能，且租約雙方對於系爭租約標的物亦難認已達意思表示合致，亦難認系爭租約已成立生效，則上訴人依據系爭租約約定，一部請求被上訴人給付所欠租金394萬元及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年1月16日
民事第十三庭
審判長法官吳麗惠
法官王麗莉法官林純如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月16日
書記官陳奕伃附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。