裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第1154號民事判決
裁判日期：民國105年11月11日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第1154號原告 顏國義 訴訟代理人 陸正義 律師
周志勳 律師被告 吳義信 上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於中華民國105年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國104年12月29日將其所有門牌號碼為新北市○○
區○○路○○○號9樓房屋、坐落之基地及同址地下第二層編號25、26號平面車位（下稱系爭不動產），委由訴外人北大學勤不動產經紀有限公司（下稱北大學勤公司）出售。嗣被告於105年1月3日經由北大學勤公司仲介，表明有意願承購系爭不動產，經北大學勤公司斡旋，原告同意將系爭不動產以新臺幣（下同）2,238萬元出售，被告亦承諾以同價買受，雙方遂於北大學勤公司三峽學勤店，就上開不動產買賣條件簽立「購屋承諾書」（下稱系爭購屋承諾書）。兩造已就系爭不動產買賣標的物及價金達成合意，並於105年1月
3日簽立購屋承諾書，觀諸系爭購屋承諾書第1條不動產標示：「一、建物門牌：新北市○○區○○路○○○號9樓。二、基地座落：新北市○○區○○段○○段00地號。三、車位：地下第2層，編號25、26。」，第2條承購條件：「買方同意賣方全部之售屋要約條件並擇其重要詳載如下；一、承購總價及支付方式：承購總價為新臺幣（下同）貳仟貳佰參拾捌萬元整。…二、購屋承諾：買方同意賣方全部之要約條件（下略）…。」之記載，兩造既就系爭不動產買賣標的物及價金互相同意，依民法第345條第2項規定，兩造間不動產買賣契約即為成立。甚且，系爭購屋承諾書第2條第2項購屋承諾後段記載：「…賣方無須在本約簽認，買賣契約已有效成立。」，原告亦有於系爭購屋承諾書中簽名，且被告亦自認洽談系爭不動產買賣時原告及仲介均在場，益徵兩造間系爭不動產買賣契約確已成立。爰依民法第367條、系爭購屋承諾書之約定，為一部請求，請求被告應給付原告買賣價金160萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語。
㈡聲明：
⒈被告應給付原告160萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠伊當時去中信房屋仲介公司談的時候，有跟仲介人員及原告
說要1個星期才能決定是否要購買系爭不動產及給付價金，也有說要以給付價金時合約才算成立，當時仲介人員及原告都有答應讓伊1個星期再決定，現在卻出爾反爾。仲介人員當時有說請伊簽系爭購屋承諾書，是因為還會有別的人來看系爭不動產，所以這個房子保留1個星期給伊。伊認為房屋買賣必須要簽約及付定金才算買賣成立，但伊還沒有付定金，也沒有簽約，買賣契約沒有成立。後來伊考慮原告說系爭不動產的室內有幾坪是違建，伊希望買沒有違建的房子以避免發生爭議，所以沒有購買系爭不動產等語。
㈡聲明：
⒈請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，被告願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其將系爭不動產委由訴外人北大學勤公司出售，嗣被告於105年1月3日與北大學勤公司簽署系爭購屋承諾書等情，為被告所不爭執，並有系爭購屋承諾書影本1紙在卷可稽（見本院卷第14頁），堪信屬實。
四、又原告主張被告簽署系爭購屋承諾書時，原告及仲介人員均在場，原告亦有於系爭購屋承諾書中簽名，兩造已就系爭不動產買賣標的物及價金達成合意，系爭不動產之買賣契約已成立云云。此為被告以前詞所否認。經查：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。次按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號民事判例意旨參照）。
㈡查參以系爭購屋承諾書之內容，其訂立目的為「買方吳義信
為購買下列標示之不動產，特委託受託人居間向賣方傳達購屋承諾。」，「立承諾書人（即買方）」為被告，「受託人」則為訴外人北大學勤公司，約定之內容包含不動產標示、承購條件、被告與北大學勤公司間之仲介服務報酬、個人資料之處理運用、標的物檢測等，此有系爭購屋承諾書影本1紙在卷可憑（見本院卷第14頁），足見系爭購屋承諾書係被告與北大學勤公司間，關於居間傳達系爭不動產之購屋承諾之契約約定，原告並非系爭購屋承諾書之契約當事人，基於債之相對性原則，系爭購屋承諾書之權利義務關係自與原告無涉。至於系爭購屋承諾書上手寫文字「雙方約定於民國10
5年元月5日pm2：00簽約，地點三峽學勤路113號」旁，雖有原告之簽名，然觀諸系爭購屋承諾書前後文義，並探求當事人之真意，原告在此等文字旁簽名，應僅係確認原告同意於「105年元月5日pm2：00簽約」之意，不能因此即遽認原告為系爭購屋承諾書之契約當事人。況且，系爭購屋承諾書之首已特別標示「除本承諾書外，任何口頭約定均不生效力」，且原告、被告及北大學勤公司仲介人員間均認為系爭不動產之買賣應另簽訂不動產買賣契約，足認系爭不動產之買賣，於被告簽訂系爭購屋承諾書之際，原告與被告間均尚未有何買賣系爭不動產之合意。又系爭購屋承諾書上雖有記載「不動產標示」為系爭不動產、「承購總價」為2,238萬元、「買方同意賣方全部之要約條件...，買賣契約已有效成立。」等文字，惟查，系爭購屋承諾書之契約當事人為被告與北大學勤公司，原告並非系爭購屋承諾書之契約當事人，是以系爭購屋承諾書之權利義務關係與原告無涉，有如前述；又買賣契約是否成立，應依法判斷，並非系爭購屋承諾書其上記載「買賣契約已有效成立」，買賣契約即屬成立。而被告與北大學勤公司於簽署系爭購屋承諾書之際，既已確認「任何口頭約定均不生效力」，且原告、被告及北大學勤公司仲介人員間均認為系爭不動產之買賣應另簽訂不動產買賣契約，而兩造間就系爭不動產並無簽署任何買賣契約，此為兩造所不爭執（見本院卷第33頁），則原告主張依系爭購屋承諾書之記載，兩造間就系爭不動產之買賣契約已成立，請求被告應給付買賣價金云云，即屬無據，並無可採。至於原告聲請北大學勤公司仲介人員 林志浩 及店長 鄭曉文 為證人，欲證明兩造就系爭不動產之價金及標的已達成合意之事實，然查，被告與北大學勤公司於簽署系爭購屋承諾書之際業已確認「任何口頭約定均不生效力」，是以任何口頭約定均不拘束被告，且兩造就系爭不動產並無簽署任何買賣契約，俱如前述，自無通知林志浩及鄭曉文為證人之必要，附此敘明。
五、綜上所述，本件原告依民法第367條規定及系爭購屋承諾書，請求被告應給付160萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年11月11日
民事第五庭法官張筱琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月16日
書記官簡曉君