裁判字號：臺灣士林地方法院93年訴字第258號民事判決
裁判日期：民國93年09月21日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣士林地方法院民事判決九十三年度訴字第二五八號
原告甲○○訴訟代理人 顏火炎 律師被告己○○
樓訴訟代理人 鄭庭壽 律師被告乙○○
樓丁○○丙○○右當事人間遷讓房屋事件，本院於民國九十三年九月七日言詞辯論終結，並判決如下：
主文被告應自坐落台北市○○區○○段二小段二九八地號土地上，建號二０二九六號、門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○弄○○○號六樓之建物遷讓並交還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣捌拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告己○○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣貳佰伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告乙○○、丁○○、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：緣坐落台北市○○區○○段二小段二九八地號、權利範圍萬分之三十三之土地，暨其上建物即建號二０二九六號、門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○弄○○○號六樓建物（以下簡稱：系爭房屋），係原告於民國九十三年二月十三日於鈞院強制執行拍賣程序中得標買受並獲核發權利移轉證書在案。又系爭房屋於強制執行期間，因被告己○○陳報有租約存在至九十九年止，復因法院民事執行處對當事人陳報之租約真假未作實質認定，而逕以拍定後不點交為拍賣條件；惟經原告細閱被告所提出主張租約存在之合約書後，認為該租賃合約實被告蓄意作假、純為脫免強制執行點交程序之手段，乃屬通謀虛偽意思表示，依民法第八十七條之規定，應屬無效。蓋因被告所提出八十八年十月七日之合約書，係由被告己○○將系爭房屋過戶予實際負責人為被告己○○之夫即被告乙○○之訴外人成田行股份有限公司（以下簡稱：成田行公司），雖謂成田行公司應給付被告己○○新台幣（下同）三百萬元，卻約定以按月給付二萬五千元之方式分期給付，此已明顯違背常情；且該合約書復約定被告己○○於系爭房屋及基地過戶後再向成田行公司承租系爭房屋，月租即以每月二萬五千元折抵成田行應付之分期買賣價金至三百萬元清償為止，而可各不付款，亦與買空賣空之典型通謀手法無異。況查，被告己○○所陳報租賃合約書並未經公證，且期間超過五年，依民法第四百二十五條第二項之規定，並無買賣不破租賃原則之適用。是被告對原告而言，仍屬無權占有。爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告遷讓並交還房屋等語；並聲明：（一）被告應自系爭房屋遷讓並交還原告。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告己○○則以：系爭房屋於法院拍賣期間，即由被告己○○主張有租賃關係存在迄至九十九年止，是以於法院拍賣公告上即載明以拍定後不點交為條件。原告明知於此，仍然投標買受系爭房屋及基地，雖然已取得所有權之移轉，仍應受到民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃規定之拘束，則被告於租賃契約存續期間，自有權居住使用系爭房屋。又民法第四百二十五條第二項之規定，係於八十八年四月二十一日始由總統令增訂公布，依民法債編施行法第三十六條規定，自八十九年五月五日施行，則被告己○○與成田行就系爭房屋之租約既訂立於八十八年十月七日，自無前開民法第四百二十五條第二項規定之適用。且查，系爭房屋租賃合約書並未作假，亦非通謀虛偽意思表示，係因被告己○○之配偶即被告乙○○所經營之歐強企業股份有限公司週轉不靈，致被告己○○無力支付銀行貸款，惟有將系爭房屋及基地售予成田行公司，再向該公司承租，以資居住使用；而成田行公司購買系爭不動產，則係用以增加公司融資押匯信用額度，非用於居付被告己○○買賣價金差價三百萬元以買受之。成田行公司於簽約後，曾一度未依約履行繳付銀行貸款本息，致系爭房屋於八十九年三月三日為中國信託銀行聲請查封執行。嗣成田行公司辦理過戶後，即清償中國信託商業銀行貸款，並將查封登記塗銷，僅因成田行公司於九十二年間拖欠上海商業銀行貸款本息，系爭房屋及土地始遭拍賣。按買賣標的及價金意思表示一致，買賣契約即合法成立。依締約自由原則，將系爭房屋買賣價差分期付款且於十年內付清，只需買賣雙方同意，並無不可。是被告己○○與成田行公司就系爭房屋之租賃契約確為真正，亦未違反房屋買賣常規、法律強制禁止規定及公序良俗。原告雖揣測是該租賃合約書為虛偽，惟既未舉證以實其說，於法自屬無據云云，資為抗辯；並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查，系爭房屋及所坐落基地原係被告己○○所有，於八十九年八月間，以買賣為原因，移轉登記為訴外人成田行公司所有；嗣於上海商業銀行聲請強制執行程序中，因被告己○○陳報就系爭房屋與成田行公司訂有租期至九十九年止之租約，故執行法院乃以拍定後不點交為拍賣條件，並由原告於九十三年二月十日經本院強制執行拍賣程序拍定，且獲核發不動產權利移轉證書而取得所有權；惟目前系爭房屋仍由被告占有使用中等情，已據原告提出不動產權利移轉證書影本乙紙為據，並有臺北市士林地政事務所九十三年七月二十八日北市士地三字第０九三三一二一四二００號函檢附八十九年收件北投字第一五二九六號登記案影本乙份附卷可稽，且經調閱本院九十二年度執字第一四七六二號清償票款民事執行卷證查核無誤，有該案卷影本乙份存卷可參，復為兩造所不爭執，應與事實相符。
五、次按，民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，此於民法債編施行法第一條規定甚明。且該法第二十四條第一項所規定：「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定」，依其文義僅指民法債編就租賃契約效力之規定，對於民法債編於十九年五月五日施行前所訂定之租賃契約，得溯及既往之適用而已。至於對於民法債編施行後、於八十八年四月二十一日修正施行前所發生之租賃契約關係，其效力是否亦得溯及適用八十八年四月二十一日修正施行後之規定，則遍觀民法債編施行法，均未有特別規定。則依民法債編施行法第一條之規定，前開修正後民法第四百二十五條第二項之規定，自不能溯及既往地適用於修正前所定之租賃契約甚明。從而，原告主張：被告己○○與訴外人成田行公司就系爭房屋縱訂有租賃契約，亦無買賣不破租賃原則之適用云云，固無足採取。
六、惟查，原告主張：被告己○○與訴外人成田行公司間就系爭房屋所訂立之租賃合約書，係通謀虛偽意思表示，應屬無效等語，雖為被告己○○否認。然查，本院九十二年度執字第一四七六二號清償票款強制執行事件就系爭房屋及基地進行拍賣程序前，曾函請警察機關查明系爭房屋之占有使用現況，已據覆稱：系爭房屋係由被告己○○居住使用，並無租賃契約等語明確，有臺北市政府警察局北投分局九十二年九月十七日北市警投分戶字第０九二六二七０二九００號函乙紙附於前開執行卷內為據。且本院執行處為前開執行事件，於九十二年八月二十五日前往系爭房屋現場進行查封程序時，在場之被告丁○○亦陳稱：對系爭房屋是否有租賃契約等存在，並不清楚等語，亦有該日查封筆錄附於前開執行卷證內可證。則被告己○○遲至九十二年十一月間，始以陳報狀檢附與成田行公司簽立之合約書乙紙，向本院執行處主張就系爭房屋已與成田行訂立租賃契約云云，實與本院執行處於查封現場之發現及前開轄區警局查證結果有所出入；則原告主張：該租約係被告己○○與訴外人成田行公司事後所為通謀虛偽意思表示等語，衡情即非無據。
七、再查，卷附由訴外人成田行公司與被告己○○於八十八年十月七日所簽訂之合約書內，固約定由被告己○○將系爭房屋及所坐落基地過戶予成田行公司，成田行公司則同意清償系爭房屋及基地為抵押所產生之所有銀行貸款、利息、滯納金、手續費用及過戶費用，並同意支付被告己○○差價三百萬元，且自系爭房屋及基地辦理過戶後起，按月支付二萬五千元至三百萬元付清為止；同時約定於系爭房屋及基地過戶後，再由成田行公司同意將系爭房屋以每月二萬五千元之代價，出租予被告己○○至應付房屋差價三百萬元付清為止，即以租金與買賣價款兩相抵銷云云。且被告己○○亦舉證人即代表成田行公司於八十八年十月七日與被告己○○簽訂前開合約書之戊○○到庭證稱：系爭租賃合約書確非虛偽云云。然遍閱前開合約書之內容，對系爭房屋及所坐落基地之買賣總價，並未有任何記載，此已與常情有違。證人戊○○就此雖證稱：系爭合約書係為租賃而訂，另外尚有買賣契約，其上即有買賣總價之約定，總金額約六百餘萬元云云；被告己○○之訴訟代理人亦稱：系爭合約書即為買賣及租賃之混合契約，另尚有公定之買賣契約書云云（均見本院九十三年七月十三日言詞辯論筆錄）。然證人戊○○不僅推稱：不知記載買賣總價之買賣契約何在云云（見前開本院言詞辯論筆錄）。且查，依前開臺北市士林地政事務所檢送系爭房屋及所坐落基地於八十九年八月三日買賣移轉登記送件資料內所附買賣所有權移轉契約書內所載，系爭房屋及坐落基地之總價僅為二百六十萬二千八百六十七元，遠低於前開證人所陳述之買賣總價六百餘萬元；又系爭房屋及所坐落基地於其時尚因向中國信託商業銀行股份有限公司辦理貸款並設定有本金最高限額八百四十萬元之抵押權，該項貸款抵押權人於八十九年二月間聲請就系爭房屋及所坐落基地進行強制執行時，則尚據其陳報所擔保之貸款中尚有本金六百零三萬八千三百四十六元及利息、違約金未受清償各節，亦經調取本院八十九年度執字第二九二一號清償債務強制執行卷證查明屬實。則依系爭合約書之約定，訴外人成田行公司除須負責清償前開高達六百零三萬餘元之貸款本金及利息、違約金外，尚須支付差價三百萬元予被告己○○以買受系爭房屋及基地，則買賣總價應高達九百餘萬元之數始為正確，此亦與證人戊○○所證述之買賣總價六百餘萬元，全然不符。再衡諸被告己○○及證人戊○○均自承：雖買賣系爭房屋及基地，惟被告己○○仍欲繼續居住系爭房屋，成田行公司亦無意占有使用系爭房屋等語屬實（見本院九十三年七月十三日言詞辯論筆錄）；堪認被告己○○雖與訴外人成田行公司簽訂系爭合約書，惟雙方均無移轉交付系爭房屋及坐落基地物權之真意，對系爭房屋及基地之買賣價金亦無實際之合意，實甚明暸；渠二人就系爭房屋及基地所約定之買賣契約，並非真實；其約定由被告己○○承租系爭房屋，並以系爭房屋及基地買賣價金中之三百萬元，按月抵銷被告己○○應繳付之租金二萬五千元至清償完畢為止云云，亦純屬通謀虛偽之意思表示，已堪認定。從而，原告主張：被告己○○與訴外人成田行公司就系爭房屋及基地所約定之前開租賃合約，依民法第八十七條之規定，應屬無效等語，於法即無不合。
八、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文。查原告為系爭房屋之所有權人，被告己○○主張得合法占有系爭房屋之租賃契約，則因屬通謀虛偽之意思表示而無效，已如前述；被告復未能就渠等占有使用系爭房屋有何其他合法正當權源乙節，舉證以實其說。則原告依前揭規定，請求被告應將自系爭房屋遷讓並交還原告，為有理由，應予准許。原告及被告己○○均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國九十三年九月二十一日
臺灣士林地方法院民事第二庭
法官李瑜娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年九月二十三日
法院書記官吳政洋