裁判字號：臺灣臺北地方法院104年簡字第344號判決
裁判日期：民國105年03月25日
裁判案由：公平交易法
臺灣臺北地方法院行政訴訟判決104年度簡字第344號原告立鑫建設股份有限公司代表人 蔡玉璋 訴訟代理人 陳萬發 律師被告公平交易委員會代表人 吳秀明 訴訟代理人 侯文賢
傅竑維 黃麗明 上列當事人間公平交易法事件，原告不服被告中華民國104年10月6日公處字第104098號處分書，提起行政訴訟，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告依檢舉調查結果，以原告於桃園市桃園區投資興建銷售之「麗園道」建案（下稱系爭建案），委託訴外人元辰廣告有限公司（下稱元辰廣告公司）以包銷方式辦理系爭建案之銷售業務及廣告企劃，且系爭建案之廣告須經原告審閱，該建案於101年10月至102年7月在銷售中心現場發放之廣告圖冊上，刊載接待大廳及健身房情境示意圖照，並於101年10月至102年3月在「樂新屋」網站上刊載之系爭建案廣告，表示公共設施為接待大廳、閱覽室、親子遊戲區、健身房、多功能會館、茶亭；復於101年10月至102年6月在「博客網」網站刊載系爭建案廣告，表示公共設施接待大廳、閱覽室、親子遊戲區、健身房、多功能會館、發呆亭；又於101年12月至102年5月在「591」網站上刊載系爭建案廣告，表示公共設施接待大廳、交誼廳、會議室、視聽1室、健身房、桌球室云云等各項公共設施，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反裁處時公平交易法（下稱公平法）第21條第1項規定，乃依裁處時同法第42條前段規定，以104年10月6日公處字第104098號處分書（下稱原處分），處原告原告罰鍰新臺幣（下同）30萬元（下稱原處分），處訴外人元辰廣告公司罰鍰10萬元。原告不服，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）原告委由元辰廣告公司包銷廣告業務，廣告上記載僅供參考，不特定人見此廣告，根本不受任何影響。至於有意購買此建案房屋之消費者，於前來銷售現場與銷售人員見面及洽談時，因系爭建案於預售房屋買賣契約書已清楚載明，其公共設施需經二次施工改建，銷售人員會向消費者據實陳述此事實，消費者如有意訂購，訂購前都預先攜回契約書並審閱契約書而無誤認可能，並請買受人在契約書第42至45頁關於「法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書」及其圖示上，於清楚無誤認情形下，簽章為憑，不致有使人錯誤認知之虞。
（二）原告已依系爭建案廣告興建完成相關公共設施，除警衛室挪移位置，又未做發呆茶亭，建案面向中庭花園之大廳並無廣告上大理石紋路外，所建均與廣告內容一致，則系爭廣告並無與事實不符問題；至於被告所稱系爭建案公共設施違法二次施工有遭拆除風險云云，乃屬臆測，不一定發生，不能以此推認系爭建案廣告不實。系爭建案廣告既無使人錯誤認知，亦無使人錯誤認知之虞，更未造成承購戶損失，廣告表示之內容，也未逾越一般大眾所能接受之程度，不足以引起一般大眾錯誤之認知或決定，也未導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，更無致使任何競爭同業蒙受失去顧客之損害而足以產生不公平競爭之效果，核與虛偽不實或引人錯誤之情不符，尚無違反公平法第21條第1項規定。本案僅因建案大樓管理委員會委員屢以與契約不符之無稽要求，向原告請求於法無據之事項而被原告婉拒，心生不滿所為之舉發，據此處分原告，顯然過於嚴苛，亦難謂公允合宜等語。
（三)並聲明：原處分撤銷。
四、被告則以：
（一）公平法第21條第1項之立法目的，係要求事業對其所銷售之商品或服務，於廣告及其他公眾可知悉之方法中，應為真實之表示，以確保市場公平競爭之秩序及市場效能，不因不實宣傳內容而受損害。所非難者，乃事業利用虛偽不實或引人錯誤之廣告及其他使公眾得知之方法，以爭取交易機會之不正競爭手段。又廣告提供之資訊往往是消費者從事消費行為之重要判斷依據，若事業對商品或服務為虛偽不實或引人錯誤之廣告，將使消費者陷於錯誤，而為不正確之選擇，且將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足生「不公平競爭」之效果。準此，事業倘於商品（服務）或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，就商品（服務）之品質及內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即應認違反公平法第21條第1項規定。
（二）至於原告訴稱於「麗園道預售房屋買賣契約書」已載明系爭建案係屬二次施工，應無消費者陷於錯誤認知之情乙節，然：1.系爭建案廣告已給予消費者相關公共設施乃合法興建可合法使用之錯誤印象。2.原告自陳，系爭建案係於廣場式開放空間，採「二次施工」增設外牆，興建迎賓大廳、多功能交誼廳(如閱覽室、視聽室)及多功能休閒運動區(即為健身房)等公共設施，有違反建築法令事項，依法有被拆除之風險。又依桃園市政府表示，二次施工係屬違章建築，將依違章建築拆除作業要點續處。是以，原告所為系爭廣告內容表示與事實不符，其差異已難為一般大眾所接受，足以影響消費者之認知或決定，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，產生不正競爭之效果，違反公平法第21條第1項規定。3.至於買賣契約僅係事業於特定人為交易決定後，用以載明買賣雙方之權利義務範圍，並不影響原告以多項公共設施為系爭建案招徠效果之實情。系爭建案廣告內容不實及引人錯誤，造成交易相對人錯誤之認識與決策，並不因交易相對人在實際交易磋商過程中，得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等等，進一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤而阻卻其責任。4.另本件被告係依公平法第26條規定調查處理，原告陳稱本案檢舉人與原告涉有民事糾紛，屬民事法律關係範疇，尚與本案無涉等語。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
五、本件原告系爭建案委託訴外人元辰廣告公司辦理銷售業務及廣告企劃，廣告內容經原告審閱，並於事實概要欄所述時間及場合，在銷售建案現場發放之廣告圖冊，及網站上刊載接待大廳、閱覽室、親子遊戲區、交誼廳、會議室、視聽1室、多功能會館、健身房、桌球室、發呆茶亭等各項公共設施，乃系爭建案依建築執照興建完成，並於102年3月19日取得使用執照後，再採俗稱「二次施工」方式，於使用執照上本屬廣場式開放空間上，再次施工增設外牆，而興建迎賓接待大廳、多功能交誼廳（含閱覽室、親子遊戲區、多功能會館及視聽室等多重功能），與多功能休閒運動區（即健身房、桌球室）等公共設施，此等公共設施確違反建築法令等情，為兩造所共認不爭之事實，且有原告與元辰廣告公司間廣告企劃承攬合約書、原告104年5月25日104年度鑫字第0000000000號函之說明、桃園市政府建築管理處104年7月29日桃建使字第0000000000號函、原告系爭建案「法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書」所附公共設施原屬「廣場式開放空間」之建造設計原圖與二次施工改建後美化示意圖、元辰廣告公司負責人 洪美玉 、原告公司之董事長特別助理 李靜香 於被告調查時之陳述紀錄，及系爭建案廣告圖冊、「樂新屋」、「博客網」、「591」等網站系爭建案廣告在卷可稽（見原處分卷第46-47、149-150、152-155、160-166、230-232、255-262、271-273、294-296頁）。而上述系爭建案廣告內，就該等公共設施之商品內容與用途，與使用執照容許使用用途不符，乃為違章建築之情，並未加以揭露表明，亦經兩造肯認無訛，並參卷存廣告即明。兩造則以前詞爭執，是本件爭點端在於：本件系爭建案廣告就建案內所含前開公共設施商品之內容及用途之表示，是否屬虛偽不實或引人錯誤之表示，因而有違反公平法第21條第1項規定？
六、本院之判斷：
（一）按公平法係以事業在市場上從事之營業競爭行為為其規範對象，在第2章限制競爭章節規範中，就足以限制營業競爭自由之獨占地位濫用行為、事業間結合、聯合等，為事前之管制監控（結合申報異議制、聯合行為許可制），或濫用市場地位行為之事後追懲規制（獨占、第19條、第20條之限制競爭行為），以保障市場上存在有效之競爭(workablecompetition)；在第3章不公平競爭規範裡，則就事業間在市場上不以較有利之價格、數量、品質、服務或其他條件等效能競爭方式，爭取交易機會（公平法第4條對（效能）競爭之定義），反以各種不正當手段爭取交易機會，因此取得競爭之優勢，減損其他採取正當競爭手段事業贏取交易之機會者，藉事後追懲與規制，以保障市場上競爭之正當公平性。公平法經由前述對限制競爭與不公平競爭行為之規範，確保營業競爭之自由與公平，維護事業爭取交易從事競爭之適正交易秩序，進而使處於最終端需求者地位而無從轉嫁交易不利益之弱勢消費者，得以在此自由、開放、公平之競爭交易秩序中，享有充分之交易選擇自由，並得正確選擇對其最有利之交易條件，使消費者權益獲得保障，整體而言，促進經濟之安定與繁榮（公平法第1條立法目的參照）。因此，公平法對不公平競爭行為之規範，重點不在事業與交易相對人之間個別交易的私法契約內之民事權利義務、風險分攤等，是否衡平；毋寧係重在事業所採行營業競爭之手段，是否有違效能競爭原則，而以不正當手段在市場上爭取交易機會。是故，事業以不公平競爭手段在市場上招徠交易相對人，使其為從事交易而與之聯繫，甚而捨棄其他交易選擇可能性進而交易者，即相對於其他競爭者取得不正之競爭優勢，破壞公平法所欲維護之公平競爭秩序，縱使事業於交易締約磋商過程或藉契約條款之安排，在個別交易關係內部求取雙方權利義務與經濟風險分攤之對等性，此私法契約是否符合對等公平之民事法律問題，並不影響前階段事業在市場上從事不公平營業競爭行為之不法性，而此亦為公平法作為競爭基本法（公平法第46條規定參照）之經濟法，與民事契約法在體系定位與性質上最大之不同。依此，行為時公平法第21條第1項所謂「事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」只要事業在廣告上，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵事項者，即足以構成該條項所禁止之不實廣告；至於以此等不正當之競爭行為招徠影響交易相對人之交易判斷，對其他競爭者造成不公平之競爭優勢後，縱再藉由締約磋商過程或契約條款之安排，使受招徠之交易相對人於民事契約權益上未受顯失對等之待遇，則不影響「不實廣告」此一不公平競爭行為事實之成立。又所謂虛偽不實或引人錯誤之廣告表示，包括事業在從事廣告行為時，知悉或可得知悉特定與商品相關並足以影響交易決定之事項，卻因故意或過失，而在廣告上不為完全之揭露，使具有普通知識經驗之相關交易相對人，僅憑廣告上所揭露卻不完全之交易資訊，有受招徠作成不合理、錯誤交易決定之可能者，亦屬之，並不以積極傳達與事實有落差之不實資訊者為限。
（二）事業從事違反公平法第21條第1項之不實廣告違法行為者，依事實概要欄所述之行為時公平交易法第41條規定，被告得對於該違法事業，限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處5萬元以上2千5百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處10萬元以上5千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。嗣公平法於104年2月4日修正公布全文50條規定，同年月6日起施行，其中同法第21條第1項規定於修正前、後並未更動其規範內涵，而修正後第42條規定，主管公平法之被告仍得對違反第21條規定之事業，限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處5萬元以上2千5百萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處10萬元以上5千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。則本件修正前針對不實廣告行為之舊法第41條行政裁罰規定，並未更有利於受處罰之事業，依行政罰法第5條規定，自應適用被告逾104年10月6日裁處時即現行公平法第42條規定，判斷原處分之適法性，合先敘明。
（三）本件系爭建案廣告上所表示接待迎賓大廳、閱覽室、親子遊戲區、交誼廳、會議室、視聽1室、多功能會館、健身房、桌球室、發呆茶亭等各項公共設施，係在使用執照上所規劃之廣場式開放空間上，違背該建築法令對該開放空間不得增設外牆之規制效力，所進行二次施工所興建之違章建築。且此等違章建築之公共設施，原告在廣告銷售時即已決意該公共設施之二次施工改建，不納入建案房屋買賣交易之契約標的，房屋買受人對原告並無請求施作、給付之權利，此參卷存原告所預備供交易相對人簽署之系爭建案「法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書」之定型契約即可得知（見原處分卷第230-233頁）。
然：
1.預售屋買賣交易，在廣告上表示所銷售房屋住宅與附帶之公共設施，即表示銷售方之建築事業有提供該公共設施之商品予交易相對人，該商品乃屬房屋賣賣交易契約標的一部分之意思，而公共設施之數量、內容品質等，對於任何具普通知識經驗之消費者而言，均屬其在選擇市場上眾多競爭商品時，列為是否買受或衡量買受價金之重要因素，自屬足以影響其交易決定之重要交易資訊，但原告在銷售廣告階段，卻已決意廣告上所表示之公共設施，不列入其契約給付義務、買受之交易相對人對此部分無請求權利，顯然已故意在廣告上對此與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實之表示無誤。
2.依建築法第77條第1項規定，建築物所有權人、使用人等有應維護建築物合法使用與其構造及設備安全之義務。如未盡該條項規定之義務者，依同法第91條第1項第2款規定，應處建築物所有權人等罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。是以，系爭建案倘於取得使用執照後進行二次施工，並交付前揭增設外牆之封閉式公共設施為使用用途之建築物與買受建案房屋之交易相對人，相對人即有遭主管機關罰鍰、限期拆除等處分之風險，且房屋買賣為價值高昂之商品交易，公共設施是否為合法使用用途之建物，交付使用後有無遭建築主管機關拆除進而無法使用之風險，對於房屋買受意願與銷售之價格，依一般房屋交易市場常情，具有決定性之影響，對具有普通知識經驗之相關交易相對人而言，顯屬足以影響其交易決定之重要交易資訊，此並為興建、銷售系爭建案之原告所明知，然原告卻於系爭建案廣告上，故意不揭露上開與建案房屋商品相關而足以影響交易決定之事項，令閱讀廣告之交易相對人，誤認該等公共設施係合法建物，而受廣告招徠與原告或委託銷售之元辰廣告公司聯繫、探詢交易，顯已藉此重要交易資訊揭露不完全而虛偽不實及引人錯誤之廣告，取得相對於其他競爭者不公平之競爭優勢，核屬公平法第21條第1項所禁止之不實廣告，殆無疑義。
3.綜上，原告銷售系爭建案，在廣告上將使用執照上規劃之廣場式公共空間，改列為增設外牆之接待迎賓大廳、閱覽室、親子遊戲區、交誼廳、會議室、視聽1室、多功能會館、健身房、桌球室、發呆茶亭等各項公共設施，不實表示為原告預售屋買賣契約給付義務之一環，又未揭露該等公共設施乃屬違章建築，縱依廣告意旨完工交予交易相對人使用後，亦可能遭主管機關罰鍰、限期拆除等之經濟損失風險，原告顯有以廣告就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平法第21條第1項規定，至為灼然。原告主張其已將公共設施屬違章建築之情形，於消費者來銷售現場時或交付買賣契約供預覽時，清楚告知有意承買之消費者知悉，並在契約上註記明確，沒有誤認之虞云云，僅原告從事不公平競爭行為順利招徠交易相對人，並對其他競爭者已取得不公平之競爭優勢後，在民事契約締結上，與契約相對人間民事法律權利義務關係是否對等之問題，並不減損其前階段在市場上從事不實廣告不正競爭行為之不法性，自無可採。
（四）承上所述，原告於事實概要欄所述時間、地點，以前揭方法為虛偽不實及引人錯誤之廣告，違反公平法第21條第1項規定，原處分依裁處時公平法第42條前段規定，審酌原告違法行為之動機、目的及預期之不當利益；違法行為對交易秩序之危害程度；違法行為危害交易秩序之持續期間、因違法行為所得利益；事業之規模、經營狀況及其市場地位；以往違法情形；違法後悛悔實據及配合調查等態度後，裁處原告30萬元罰鍰，核與公平交易法施行細則第36條所示各項裁量標準，均無不合，並無不法。
七、綜上，原告主張均無可採，原處分認事用法均無違誤。原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國105年3月25日
行政訴訟庭法官梁哲瑋
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本），逾期未提出者，勿庸命補正，即得依行政訴訟法第245條第1項規定以裁定駁回。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中華民國105年3月25日
書記官蔡凱如