裁判字號：臺灣臺南地方法院99年重訴字第21號民事判決
裁判日期：民國99年08月25日
裁判案由：返還土地
臺灣臺南地方法院民事判決99年度重訴字第21號原告戊○○訴訟代理人 吳政遇 律師被告乙○○訴訟代理人 郭家祺 律師被告臺南市小販職業工會法定代理人乙○○兼下四人共同訴訟代理人被告丁○○被告丙○○被告己○○被告甲○○○上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國99年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○應將坐落台南市○○區○○段○○○○號、347地號、347之1地號土地上如附圖所示編號A部分面積36.75平方公尺、編號B部分面積39.72平方公尺、編號C部分面積64.29平方公尺、編號D部分面積32.45平方公尺、編號E部分面積3.86平方公尺、編號F部分面積133.66平方公尺、編號G部分面積21.46平方公尺之地上物拆除，並將土地交還原告及其他共有人。
被告丁○○應自坐落上項土地如附圖所示編號A部分面積36.75平方公尺遷出，將土地返還原告及其他共有人。
被告丙○○應自坐落第一項土地如附圖所示編號B部分土地面積
39.72平方公尺遷出，將土地返還原告及其他共有人。被告己○○應自坐落第一項土地如附圖所示編號C部分土地面積
64.29平方公尺遷，將土地返還原告及其他共有人。被告甲○○○應自坐落第一項土地如附圖所示編號G部分土地面積21.46平方公尺遷出，將土地返還原告及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔其中四分之三，餘由被告丁○○、丙○○、己○○、甲○○○負擔。
事實
一、本件被告丁○○、 陳琇娥 、己○○、甲○○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠緣坐落台南市○○區○○段○○○○號、347地號、347之1地號
等3筆土地（347地號重測前為海尾寮段396之10地號，346地號重測前為海尾寮段396之1495地號，分割自海尾寮段396之10地號，347之1地號則分割自347地號，以下均簡稱系爭土地），均為原告及訴外人 楊吉源 、 楊連福 、 楊秋鵬 、 楊秋鴻 等人共有。民國84年間原告及訴外人楊連福、戊○○將系爭土地出租予被告 林義荃 ，作為其經營海佃夜市使用，除農曆年節外，限於每周四、日之夜間使用，惟海佃夜市早於10多年前即未經營，且被告承租期間亦未依約按期繳付租金予出租人，更將該土地轉租予他人，因雙方租賃契約之目的已不能達到、被告遲未付租金達2年以上、及被告違法轉租及本件為不定期租賃，隨時得終止租約等原因，業經原出租人通知被告終止租約，原告爰本於所有權人地位，依民法第767條物上請求權法律關係，請求被告乙○○應拆除地上物，將土地返還原告及其他共有人。
㈡被告乙○○在系爭土地上搭地上物建鐵皮屋（如附圖編號A
至G），分別作為其任常務理事之台南市小販職業工會之會址，並擅自將地上房屋分別出租予被告丁○○、丙○○、己○○、甲○○○分別經營小吃、魯味及冷飲等於白天從事生意，該等占有地上物之人亦屬無權占用系爭土地，爰依所有權人之物上請求權請求渠等應自系爭土地遷出，並返還占用之土地。
㈢原告主張終止租約之原因法律事實：
⒈民法第440條第1項規定：承租人租金支付有遲延者，出租人
得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付出租人得終止契約。被告乙○○積欠租金數年，履經催告仍不給付，經出租人予以終止租約。
⒉民法第443條第1項、第2項規定：承租人非經出租人承諾，
不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，。本件租賃物並非房屋，被告乙○○未依約定之目的經營夜市，且未得出租人同意，自行搭蓋鐵皮屋轉租予他人作小吃店，及租予他人停車，出租人自得依民法第443條第2項之規定終止契約。
⒊民法第450條第2項規定：未定期限租賃，各當事人得隨時終
止契約。本件租賃契約並未約定期限，出租人亦得隨時終止租約。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈依雙方條約第1款後段約定「出租給乙方，由乙方作為每星
期四、星期日夜市營業場地之用」、第4款約定「上開土地基地，日間歸甲方使用，夜間每星期四、日二天歸乙方使用…」、第5款約定「每年農曆正月初一至初三共三日，全天之基地使用權仍歸乙方，甲方不得出租第三人或有任何妨礙乙方使用之行為。但甲方原有攤販仍有營業權不得例外。」故本件係出租予被告乙○○經營如一般夜市之夜間流動攤販擺攤，約至晚間11點收攤後，回復土地所有人可利用之狀態，並非將土地使用權全部交由被告行使，而排除共有人之利用。
⒉共有人楊吉源僅係在系爭土地上向賣黑輪之流動攤車收租，
該攤車僅下午4點至6點間經營，與上開契約約定無違，被告主張同時履行抗辯應無理由。
⒊被告乙○○至90年底積欠租金220萬元，仍未清償，又原告從未承諾將土地交由被告乙○○使用至其年滿70歲。
㈤並聲明：如主文所示。
三、被告抗辯：㈠原告以被告乙○○積欠租金終止租約並無理由：
⒈被告乙○○繳交租金至98年6月，皆未曾拖欠。嗣因兩造於
98年8月6日另立新租約，原告將海寮段396之10地號(即係爭土地重測前地號)共0.8公頃土地租予被告乙○○，同意由乙○○租用到102年12月31日70歲時，租金壹年80萬元，但因原告至今仍未將全部0.8公頃土地整理好交付予被告使用，故被告基於同時履行抗辯暫時尚未支付租金。
⒉兩造於98年8月6日所簽訂之土地使用權同意書上有地主楊吉
源手寫「舊帳183萬分年攤還，若無照實行，地主即可收回，不得異議」等語，惟所謂欠舊帳183萬元並非欠租金，若係積欠租金，則應記載「欠租金183萬元」，況且兩造就分年攤還，並無具體約定。
⒊又兩造於93年10月7日簽訂之土地使用同意書第三款雖載明
：「乙方前積欠舊帳共計新台幣貳佰貳拾萬元整，乙方同意半年新台幣肆拾萬元租金外，將夜市攤位收入剩餘款一併列入舊帳還款。」其中所謂之舊帳並非指被告所欠未支付之租金，而係指租金以外之其他債務關係。
⒋原告在99年3月8日民事補正狀主張：「被告乙○○至90年底
確積欠租金220萬元(相當於約2年6月租金)」，然原告所提出之98年10月15日律師函上卻記載乙○○積欠「租金及契約到期後繼續使用土地之代價，計183萬元迄今未付。」前後矛盾，故原告主張被告積欠租金，根本不實。
⒌被告是租用土地而非租用房屋，故應類推適用民法第440條
第3項之規定，租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，出租人才得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。然而被告並未積欠如原告所主張之租金，故原告自不能終止租約。
㈡被告乙○○仍在經營夜市，且無違法轉租：
⒈被告目前仍在營業，況且依被告乙○○與系爭土地共有人代
表楊吉源於93年10月7日所簽訂之土地使用同意書，並無約定被告只能在每週四、日夜間營業，以及至少維持多少攤位之條件，故原告主張雙方租賃契約之目的已不能達到云云，並不成立。
⒉原告明知被告是經營夜市本是劃分攤位出租給攤販，始能營
業，且為便於設攤及管理，亦會搭蓋鐵皮屋，故原告出租土地時，本就預定被告可搭建部分鐵皮屋及出租攤位，始能達到契約之目的。
⒊被告乙○○於76年向地主承租時，原本約定0.8公頃，嗣後
於84年因原告自行搭蓋菜市場，所以原告出租予被告的面積剩0.4公頃，但在98年8月6日又改為同意租用0.8公頃。
㈢原告不得依民法第450條第2項之規定終止租約：兩造已在98
年8月6日另立新租約，租賃期間至102年12月31日止，並非未定期限租賃。
㈣解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事
人之一方有數人者，前項意思表示應由其全體或向其全體為之；第258條、第263條定有明文。系爭土地之共有人共有5人，地主一方若需終止租約，其意思表示需由全體為之，原告戊○○、楊連福、楊吉源終止租約之意思表示，自不合法。㈤並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行。
四、本件有關原告主張：系爭土地為原告及訴外人楊吉源、楊連福、楊秋鵬、楊秋鴻等人所共有，於民國84年間由原告及訴外人楊吉源、楊連福等人與被告林義荃訂立基地租賃契約（如本院卷10頁），系爭土地上目前有被告乙○○搭蓋如附圖編號A、B、C、D、E、F、G之建物，並將其中編號A、B、C、G部分，分別出租予被告丁○○、丙○○、己○○、甲○○○從事小吃生意，原告及訴外人楊吉源、楊連福已於99年4月27日對被告乙○○以其積欠租金及違法轉租為由終止租約，另被告臺南市小販職業工會於本件起訴時尚佔有如附圖編號F之建物，原告及訴外人楊吉源、楊連福已於99年6月27日遷出等事實，為被告所不爭執，並有基地租賃契約書及99年4月27日出租人終止租約陳報狀等件為憑，復經本院會同兩造及地政人員履勘現場屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷足稽，自堪信為真實。
五、本件原告以系爭土地所有權人身分主張其與被告乙○○間之租約已合法終止，被告等人均屬無權占有土地一節，為被告所否認，則本件爭點在於原告與被告乙○○間之租賃契約是否仍然存在？經查：
⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。又承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。由於租賃制度注重承租人之人格信用，因此民法原則上規定不准轉租，以免使出租人地位蒙受無法預測之危險，且可避免承租人從中漁翁得利。是以若雙方並未特別約定，則就土地租賃部分，原則上即不許轉租。
⒉本件被告乙○○自承將土地部分興建建物，並轉租其他被告
於日夜間營業，惟辯稱其經營夜市須出租攤位，始能營業，且為便於設攤及管理，亦會搭蓋鐵皮屋云云，然查，兩造既不爭執原告出租系爭土地是供被告經營「夜市」之用，自指流動攤販於晚上特定時間聚集於特定場所營業，顯見兩造僅係約定被告乙○○得就系爭土地於夜間得使用、收益而得規劃攤位轉租於他人，尚非指被告乙○○亦得於白天就系爭土地使用、收益而搭建鐵皮屋出租他人，亦即被告乙○○僅有系爭土地夜間之使用權，並無日間之使用權，是被告乙○○違反其僅得於夜間轉租他人之約定，即屬違反民法第443條第1項規定而轉租予他人，故原告自得依同條第2項規定終止租約，被告乙○○所辯自不足採。另被告林義荃固主張其收取停車費是為了修繕土地，始向使用人收取費用，並非出租車位之租金云云，惟依民法第429條第1項、第430條規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，則承租人為使租賃物修繕得行使之權利，除了終止契約、自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除外，並無向他人收取費用再自行加以修繕，被告抗辯以其收取供他人停車之費用係用於修繕土地，實不足採為轉租之正當理由。
⒊承上，被告既將未經原告同意將系爭土地轉租予其餘被告，
供日間常態性營業使用，應堪認被告有違法轉租之事實而違反民法第443條第1項之規定，是原告主張出租人已依同條第2項終止契約一節，核屬合法。原告與被告乙○○間之租約既已合法終止，原告本於所有物返還請求權，請求被告乙○○拆除地上物，應為可採。另被告丁○○、丙○○、己○○、甲○○○係分別向被告乙○○承租如附圖所示編號A、B、C、G部分，作為經營小吃、魯味及冷飲等生意之用，固為兩造所不爭執，惟被告乙○○與原告間之租約已經合法終止，即難謂被告丁○○、丙○○、己○○、甲○○○等人對原告亦屬有權占有，原告基於所有權請求被告丁○○、丙○○、己○○、甲○○○等人遷出系爭土地占用部分，並將土地返還予原告及其他共有人，亦屬有據。
⒋至原告另請求被告臺南市小販職業工會應自如附圖編號F部
分土地遷出，經被告抗辯該公會已於99年6月27日遷出一節，為原告所不爭執，則該公會既未佔用系爭土地，則原告請求被告臺南市小販職業工會應自系爭土地遷出一節，即不足採。
六、綜上，原告與被告乙○○之租賃契約既已因被告乙○○違法轉租而經原出租人合法終止租約，則原告本於所有權人之地位，請求被告乙○○將如附圖所示編號A、B、C、D、E、F、G部分地上物拆除，並返還系爭土地，及訴請被告丁○○、丙○○、己○○、甲○○○分別返還如附圖所示編號A、B、
C、G部分土地，為有理由，應予准許。至被告台南市小販職業工會既未佔用系爭土地，則原告請求被告臺南市小販職業工會應自系爭土地遷出一節，即無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證（被告是否欠租及終止不定期租約等等），經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國99年8月25日
民事第一庭法官蔡雅惠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年8月25日
書記官詹書瑋