裁判字號：臺灣士林地方法院97年訴字第387號民事判決
裁判日期：民國97年08月05日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決97年度訴字第387號原告乙○○訴訟代理人 林秋萍 律師被告甲○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於97年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣陸拾叁萬伍仟柒佰肆拾肆元及自民國九十七年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟柒佰元由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣陸拾叁萬伍仟柒佰肆拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告委託訴外人丁○○代理出售被告所有坐落臺北縣汐止市○○○段叭嗹港口小段236地號土地暨其上同小段1622建號即門牌臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號9樓建物（下稱系爭房地）、門牌同巷2號9樓建物，其中2號9樓面積較大。訴外人丁○○於陪同原告查看系爭房地後，即說明其面積為109.2坪。嗣被告授權訴外人丁○○於民國96年8月7日與伊簽立訂金收據，以系爭房地建物面積10
9.2坪議定買賣價金為新臺幣（下同）825萬元。嗣同月15日簽訂不動產買賣契約書時，詎其上記載價金竟為830萬元，訴外人丁○○遂以被告已於契約上簽名先行先離去，不便更改為由，並再次確認買賣價金為825萬元，毋庸更正，原告始配合簽立。原告先後支付價金195萬元均由訴外人丁○○代收。茲因系爭房地設定最高限額抵押權，並已貸款686萬3,800元，如均由原告代償，則原告支付價款將達881萬3,800元，超出買賣價金56萬3,800元，為此，原告即要求被告應自行償還多出價金563,800元，惟因訴外人丁○○保證被告將於數日內償還前開款項，請原告先行代償系爭房地全部抵押貸款686萬3,800元，以早日順利取得系爭房地所有權，原告則因貸款已核撥，如不代償被告56萬3,800元貸款債務，則無法順利塗銷系爭抵押權設定，為此，原告遂同意先行代償該房地全部抵押貸款686萬3,800元。故本件原告所付價款總計為881萬3,800元，業已超出買賣總價款56萬3,800元，依民法第179條規定，被告自應返還前開超收價款56萬3,800元予原告。㈡原告因不知被告同時有系爭房地及2號9樓建物2棟，遂未細查訴外人丁○○提供核算坪數之所有權狀門牌號碼不符，直至原告取得系爭房地之所有權狀，核算建物坪數103.50坪，始發現坪數較訴外人丁○○計算短少，建物部分坪數短少5.66坪，嗣經原告向訴外人丁○○請求找補坪差，訴外人丁○○核算後同意折價退還坪差款19萬5,000元。又依據民法第354條、第359條、第360條、第350條、第226條規定，被告應負物之瑕疵及權利瑕疵擔保責任，亦應賠償原告坪差款19萬5,000元。㈢原告於96年10月20日交屋入住後發現被告尚積欠系爭房地9、10月份管理費共5,944元，由原告代償，被告自受有不當得利5,
944元，應依民法第179條規定返還原告。㈣另系爭建物有漏水及壁癌等問題，依通常情形已減少其效用，經原告僱工估價修繕費用計6萬6,000元。按水電室內管線漏水及若有（海砂屋及輻射屋賣方負全責）由賣方保固一年，系爭不動產買賣契約第6條第2項約定明文。被告依前開契約約定及民法第354條、第359條、第360條物之瑕疵擔保責任等規定，應賠償原告前開修繕費用6萬6,000元。㈤縱認被告並未授與代理權予訴外人丁○○，然系爭買賣過程之看屋、議價、收受定金、簽約、會同原告代償銀行貸款、交屋，均由訴外人丁○○出面處理，其亦持有系爭房地之鑰匙、被告之身分證正反面影本、系爭房地及「2」號9樓之權狀影本，亦應構成表現代理等語。並聲明：㈠被告應給付原告830,74
4元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：訴外人丁○○為系爭不動產買賣契約見證人，為原告朋友，並非被告之代理人，約定買賣總價金為825萬元，惟被告並未授權訴外人丁○○簽訂定金收據，亦未授權其代收款項。原告代償系爭房地貸款686萬3,800元後，尚餘尾款13萬6,200元未給付（計算式如下：8,250,000－500,
000－750,000－6,863,800＝136,200）。又原告當初是在4號9樓及2號9樓二屋中選擇4號9樓購買，系爭不動產買賣契約書第1條約定：「買賣不動產標示如後詳載」，契約書末記載：「不動產標示詳如附件」，而契約書後附件房屋（4號9樓）及土地所有權狀，載明標示及面積甚詳，不可能如原告所稱會看錯房屋門牌而弄錯房屋面積，致發生坪數短少情事。再系爭房地產權早已過戶，房屋亦已由原告點交入住，原告卻以訴外人丁○○向伊借款100萬元，不知去向且無法聯絡為由，拒付尾款，並至惠陽房屋公司出示訴外人丁○○開立支、本票與借據，藉渠與訴外人丁○○間私人借貸未清，拒絕給付尾款，而請款單記載「暫借款」，並由訴外人丁○○簽名，亦證原告與訴外人丁○○間確有借貸關係，至其上所載雙方協議退款，因被告並未授權訴外人丁○○協商退款，故被告否認協商退款一事云云資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠坐落臺北縣汐止市○○○段叭嗹港口小段236地號上，同小
段1622建號即門牌臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號9樓建物，面積：9層92.82平方公尺、10層73.61平方公尺，總面積166.43平方公尺，附屬建物：陽台20.06平方公尺、花台0.93平方公尺，權利範圍全部。共用部分：同小段1757建號，面積6,521.74平方公尺，權利範圍：萬分之74，於95年
4月17日登記為被告所有（本院卷第13頁）。㈡坐落臺北縣汐止市○○○段叭嗹港口小段236地號上，同小
段1628建號即門牌臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號9樓建物，面積：9層92.20平方公尺、10層72.99平方公尺，總面積165.19平方公尺，附屬建物：陽台20.06平方公尺，權利範圍全部。共用部分：同小段1757建號，面積6,521.74平方公尺，權利範圍：萬分之74，於95年6月16日登記為被告所有，嗣於96年9月19日登記予原告所有（本院卷第24、31頁）。
㈢坐落臺北縣汐止市○○○段叭嗹港口小段230、236地號上
，同小段1756建號即門牌臺北縣汐止市○○街○○巷2、4、
6、8及14巷4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、
24、26、28、30號地下室底一層，面積2,382.93平方公尺，權利範圍萬分之123，共用部分：同小段1757建號，面積6,
521.74平方公尺，權利範圍：萬分之148，於95年6月15日登記為被告所有，嗣於96年9月19日將其中權利範圍萬分之52登記予原告所有（本院卷第25、32頁）。
㈣坐落臺北縣汐止市○○○段叭嗹港口小段230、236、475
地號，面積分別為2,053平方公尺、6,796平方公尺、26平方公尺，權利範圍均為萬分之148之土地，於96年6月15日登記為原告所有，嗣於96年9月19日各將其中萬分之73登記予原告（本院卷第26、27、28、33、34、35頁）。
㈤系爭門牌臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號9樓建物漏水、壁癌之修復費用為6萬6,000元，被告同意給付。
㈥系爭門牌臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號9樓建物之96年
9月、10月之管理費5,944元，係由原告所支付，被告同意給付。
㈦兩造於96年8月15日簽訂如本院卷第18-28頁所示之不動產買賣契約書，約定系爭買賣價金總價為825萬元。
㈧原告業已代償系爭房地抵押貸款686萬3,800元。
㈨被告業已收受買賣價金125萬元。
㈩被告係於96年10月20日將系爭門牌臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號9樓建物點交與原告。
四、得心證之理由：本件原告主張訴外人丁○○為被告之代理人，被告溢收買賣價金56萬3,800元，且系爭買賣標的之建物坪數短少，應退還坪差款19萬5,000元之事實，為被告所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，即在於：㈠訴外人丁○○是否為被告之代理人？⒈被告有無授予出賣門牌臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號9樓房地及收取價金之代理權與訴外人丁○○？⒉如前開爭點⒈為否定，是否構成表見代理？㈡原告依據民法第350條、353條、第226條第1項規定請求被告給付坪差款19萬5,000元，有無理由？㈢訴外人丁○○是否代理被告與原告協議，同意退還原告坪差款19萬5,000元？㈣原告依據民法第179條規定請求被告返還溢收價款56萬3,800元，有無理由？㈤原告是否尚積欠買賣價金13萬6,200元未給付？如是，被告得否以該價金請求權主張抵銷？茲分述如下：
㈠訴外人丁○○是否為被告之代理人？⒈原告係經證人戊○○介紹向訴外人丁○○購屋，始認識訴外
人丁○○，原告於購買系爭房屋前並不認識訴外人丁○○，業經證人戊○○到庭結證：「丁○○跟原告不認識，是原告要買房子，丁○○是仲介，所以我才把丁○○的電話給原告，讓他們去聯絡。」等語綦詳。
⒉本件房地買賣係由訴外人丁○○持系爭房地鑰匙帶原告到被
告所有門牌號碼臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號9樓現場看屋，並提供被告之身分證正反面影本、臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號9樓房地權狀影本及訴外人丁○○之身分證、健保卡正反面影本予原告，有原告提出之臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號9樓房地權狀影本、被告身分證正反面影本，訴外人丁○○之身分證、健保卡正反面影本各乙份在卷可稽（本院卷第13-17頁、103-104頁），被告訴訟代理人亦當庭自陳系爭房地之鑰匙及臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號9樓、4號9樓之房地權狀影本均係由其交付與訴外人丁○○，因同業間鑰匙會交來交去等語（本院卷第57頁）。
⒊被告於系爭買賣交易過程，均未出面與原告處理本件房地買
賣事宜，96年8月15日簽訂書面買賣契約時，亦已簽好名先行離去，反由訴外人丁○○在系爭買賣契約上見證人欄為簽署。
⒋原告於96年8月7日與訴外人丁○○簽立訂金收據，議定買
賣價金825萬元，與最終之買賣價格相符，再由系爭付款流程觀之，原告於96年8月15日簽約當日並未給付50萬元，該定金50萬係由訴外人丁○○分別於96年8月7日、96年8月10日向原告收取30萬、20萬元，並簽收於96年8月7日訂金收據，以為不動產買賣契約書第一期簽約金50萬之給付，嗣訴外人丁○○又分別於96年8月16日、96年8月31日向原告收取45萬、30萬元，並簽收於96年8月7日訂金收據，以為不動產買賣契約書第二期付款75萬之給付，該第一期簽約款50萬元、第二期完稅款75萬元均由訴外人丁○○簽收，並由被告收訖無訛，可見實際履約過程均係由訴外人丁○○代被告簽收價款甚明。
⒌96年9月21日係訴外人丁○○會同原告至銀行代償系爭房地
之最高限額抵押貸款686萬3,800元，並由訴外人丁○○於96年10月20日將系爭房地點交於原告，此情亦為被告所不爭。
⒍再據證人戊○○到庭證述：「（問）當天看屋時，丁○○跟
原告談了什麼？（答）看完之後我們去喝咖啡，他跟我們說對面的惠陽公司就是他們的公司。還有談價錢。」「（問）你跟原告看屋之後有無請丁○○提供代理被告賣屋的證明？（答）：有。（問）丁○○於何時何地提供了什麼證明？（答）在我做生意那裡，丁○○提供被告及丁○○的身分證影印本給原告。」，可證訴外人丁○○確係表明其代理被告售屋，並提供被告甲○○身分證正反面影本及房地權狀影本等資料予原告，用以證明其有受被告委託。
⒎由系爭買賣交易流程觀之，看屋、議價、收受定金、簽約、
會同原告代償銀行貸款、交屋，均係由訴外人丁○○出面處理，且訴外人丁○○亦持有系爭房地之鑰匙、被告之身分證正反面影本、系爭房地及2號9樓之權狀影本，被告於系爭交易過程自始未出面，簽約時亦由訴外人丁○○於見證人上簽署，被告訴訟代理人丙○○雖表示其才是被告賣屋所委任之代理人，然其在簽約時既然在場，何以未表明並於買賣契約書中明載？又被告亦確實有收到原告交付與訴外人丁○○之125萬元買賣價金，且已辦理移轉登記並委由訴外人丁○○點交房地與原告。綜上，堪認訴外人丁○○應為被告代理人。又由系爭付款流程觀之，系爭買賣價金第1次簽約款50萬元、第2次完稅款75萬元，均由訴外人丁○○簽收，並由被告收訖無訛，已如前述，又依不動產買賣契約書第3條第
3項約定：「第㈢次付款：乙方（即被告）同意於產權移轉完成日十五日內，由甲方（即原告）向銀行辦理貸款柒佰萬元正，若所貸金額不足時，甲方應於撥款同時一次以現金補足，不得推拖，於辦理貸款期間甲方應開立同額本票一張提供乙方作為擔保。」，查本件原告僅以系爭房地抵押申辦貸款630萬元，此應為配合申辦抵押貸款之被告等所知悉，依上開第㈢次付款約定，原告所貸金額不足70萬元部分，原告於辦理貸款期間理應開立同額本票一張提供被告作為擔保，然被告並未要求原告依約開立70萬元本票為擔保，並即將系爭房地產權過戶予原告，顯見訴外人丁○○亦有代賣方即被告甲○○收受買賣價金之權。
㈡原告依據民法第350條、353條、第226條第1項規定請求
被告給付坪差款19萬5,000元，有無理由？由兩造不爭執為真正之買賣契約書觀之，第1條約定「買賣不動產標示：如後詳載」，契約書末記載「不動產標示：詳如附件」，而附件即為系爭4號9樓房地之所有權狀。顯見兩造所合意買受之標的物為系爭4號9樓房地。查原告看屋時所看之房屋即為系爭4號9樓房地，而簽約時亦附有系爭
4號9樓房地之所有權狀影本以供其核算面積，其既同意以
825萬元購買系爭房地，自難認「實際坪數」與「買賣契約約定坪數」有何不符之處。則原告依據民法第350條、353條、第226條第1項規定請求被告給付坪差款19萬5,000元，為無理由。
㈢訴外人丁○○是否代理被告與原告協議，同意退還原告坪差
款19萬5,000元整？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張訴外人丁○○有代理被告與原告協議，同意退還原告坪差款19萬5,00
0元之事實，既為被告所否認，即應由原告就此有利於己之事實負擔舉證責任。經查：原告雖提出請款單1件為證（本院卷第36頁），然由前開請款單內容觀之，僅載「請款事由：暫借款。金額：柒拾貳萬叁仟玖佰元。96.10.16※雙方協議退款壹拾玖萬伍仟元。共918,900。」，無法看出是否與系爭買賣契約相關，至證人戊○○雖到庭證稱：「因為2號與4號的坪數不一樣，我們是看4號的坪數，丁○○說看只是形式而已，他會補給原告不夠坪數的錢。」等語，惟證人戊○○並未再參與嗣後買賣契約之簽訂或議價，自不清楚兩造嗣後究竟有無退還坪差款之協議，故不能單憑其前開所言即遽認第三人丁○○有代理被告與原告協議，同意退還原告坪差款19萬5,000元之事實。綜上，尚難認原告前開主張為真正。
㈣原告依據民法第179條規定請求被告返還溢收價款56萬3,80
0元，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。被告代理人丁○○已陸續代被告簽收原告給付之價金共195萬元，有定金收據1件在卷可稽。惟系爭房地之抵押貸款686萬3,800元亦均由原告代償，總計原告給付881萬3,800元，逾買賣總價825萬元，被告溢收買賣價金56萬3,800元，則原告依據前開規定請求被告返還溢收買賣價款56萬3,800元，為有理由。
㈤原告是否尚積欠買賣價金136,200元未給付？如是，被告得
否以該價金請求權主張抵銷？如前所述，原告並未積欠買賣價金136,200元未給付，被告自無從主張抵銷。
㈥從而，原告依據不當得利之法律關係請求被告返還溢收價金
56萬3,800元、系爭門牌臺北縣汐止市○○街○○巷○弄○號
9樓建物漏水、壁癌之修復費用6萬6,000元，96年9月、10月之管理費5,944元，共計63萬5,744元及自起訴狀繕本送達翌日即97年2月24日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、本院依職權定本件訴訟費用額為9,700元（第一審裁判費9,
140元、證人旅費560元），由被告負擔4分之3，餘由原告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第87條第1項。中華民國97年8月5日
民事第一庭法官藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴。
中華民國97年8月7日
書記官蘇意絜