裁判字號：臺灣新北地方法院101年重訴字第263號民事判決
裁判日期：民國101年08月16日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣板橋地方法院民事判決101年度重訴字第263號原告 周雅慧 訴訟代理人 楊政雄 律師被告 張國墩
李富美 上2人共同訴訟代理人 楊美玲 律師
林穆弘 律師被告 莊寶堂
樓上列當事人間確認優先購買權存在事件，經本院於民國101年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告莊寶堂經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一） 緣鈞院 於民國100年3月9日以99年司執更字第5號強制執行事件拍賣新北市○○區○○○段楓樹腳小段30-1地號土地（下稱：系爭土地），面積873平方公尺，權利範圍全部，以及案外之同小段30-2地號土地。而系爭土地拍賣當日由訴外人 陳慧珊 、 陳吉田 、 陳吉生 、 陳吉富 、 陳俊璁 等5人以新臺幣（下同）31,139,000元拍定。惟系爭土地承租人即原告於98年10月29日間即曾具狀主張優先購買權，鈞院司法事務官於系爭土地拍定後之100年8月4日發文通知拍定人表示：「請於文到10日內，就第三人周雅慧主張其為新北市○○區○○○段楓樹腳小段30-1地號土地之租地建物承租人，依土地法第104條規定有優先承購權乙節表示意見，逾期未表示，視為同意第三人主張」等語。上開通知均於100年8月8日送達被告2人，惟其等遲至100年9月5日始以陳述意見狀表示反對原告主張優先購買權。惟鈞院司法事務官竟忽視上開通知已記載被告逾期反對已視為同意之法律效果，再以100年9月7日函通知原告表示：「請於文到10日內對反對台端主張優先承買權之李富美及張國墩提起民事訴訟並向本處提出起訴證明，逾期未起訴則視為台端放棄本件優先承買權主張」等語。因被告逾期提出書狀反對原告主張優先購買權，而司法事務官上開通知記載之法律效果又前後不一致，原告實有提起本件確認訴訟以確認法律關係之必要。
（二）按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，民法第
426條之2第1項及土地法第104條第1項分別定有明文。查原告於97年3月29日與土地所有人陳慧珊就系爭土地定有租賃契約，是原告自得就系爭土地主張優先購買權。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、系爭租賃契約並非當然無效，且依民法第425條之1規定，原告之地上物與土地受讓人間推定有租賃關係存在：
⑴按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，最高法院64年台上字第424號判例參照。是被告抗辯未得其他共有人同意之租約無效，自有誤會。
⑵次按修正後民法第425條之1規定，土地及其土地上房屋同
屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人有繼續使用該土地之租賃關係存在。且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院100年台上字第2103號判決參照。 依鈞院 拍賣公告使用情形記載「其上無門牌號碼之鐵皮屋為前地主 林進隆 興建，爾後林進隆將土地及建物賣與陳慧珊，陳慧珊復將該鐵皮屋出售與 周雅惠 （慧），土地部分則未出售，故代書將土地部分製作成土地租賃契約」等語，則本件即令原告未再簽訂書面契約，亦得依民法第425條之1之規定主張租賃契約存在，進而主張優先購買權。是被告抗辯租約無效乙節，並無可採。退步言之，原告至少對於地上物即鐵皮屋所坐落之範圍有優先購買權存在。
２、原告自有提起本訴之確認利益：⑴按民事訴訟法第247條第1項所規定，確認之訴，非原告
有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。是以確認訴訟，主張其有請求法院以確認判決解決紛爭之必要者，即有確認利益存在，最高法院98年台上字第1796號判決參照。被告張國墩、李富美在拍賣程序中否認原告之優先購買權存在，而上開糾紛應得以判決予以確認，依上開說明，原告有提起本訴之確認利益，應無疑義。
⑵原告與共有人在97年3月29日訂有租賃契約，其中第4條
載明「本租賃土地僅供乙方建築之用，乙方並得為必要之整地行為」，因此系爭租約確實為一租地建屋之租約，又系爭租約在原告與共有人陳慧珊之間並非無效，依上開說明，原告確可主張優先購買權。因此被告抗辯原告與共有人之一陳慧珊所訂之租約無效，自有誤會。
（四）聲明：確認原告就新北市○○區○○○段楓樹腳小段30-1地號土地有優先購買權存在。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）原告並非系爭土地之合法承租人，自不得依土地法第104條第1項主張優先承買權：
１、查系爭土地為被告與訴外人陳慧珊等人共有之土地，被告從未於97年3月29日簽約同意將系爭土地出租給原告。而原告提出之土地租賃契約，其上出租人只有訴外人陳慧珊一人，並無其他共有人共同具名出租，或有其他文件，表明陳慧珊有權獨自出租系爭土地，依簽約當時有效之民法第820條第1項規定，該租賃契約既未經被告同意，對被告自不生效力。
２、按最高法院86年台上字第3020號民事判決要旨揭示，民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力。上訴人使用系爭土地全部，既僅能證明 賴甲 、 賴乙 曾收取租金，則賴甲、賴乙之出租行為對 賴丙 等4人不生效力。是原告與出租人即訴外人陳慧珊之出租行為，既未得被告同意，對被告已不生效力，原告以系爭土地承租人身份，主張享有土地法之優先承買權，自屬無據。
（二）次查，原告主張之基地承租人身份，係未經被告等同意之行為所致，依上說明，原告無權主張適用土地法第104條第1項之優先承買權規定。原告既不應受上開土地法之優先承買權規定保護，無論被告等是否逾越司法事務官所訂之10日期限才表示意見，原告身份上之瑕疵，均不可能因期限經過而治癒。故原告提起本件訴訟，於法無據。
（三）再查，鈞院執行處於100年9月7日已通知原告於文到後10日內對被告提起民事訴訟，嗣原告雖對被告提起民事訴訟，卻於100年12月21日撤回起訴，現原告於101年3月13日再行提起本件民事訴訟，仍主張其享有土地法第104條第1項之優先承買權，顯已逾鈞院執行處命提起訴訟之期限，依法視為放棄優先承買權之主張，故原告起訴自不合法。
（四）聲明：原告之訴駁回。
三、被告莊寶堂經合法通知，雖未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
四、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。是法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年度台上字第1922號判例意旨參照）。本件原告主張為系爭土地承租人，而因原告於系爭執行程序主張為優先承買權人，於兩造間有爭執，致其買受人之地位受有侵害之危險，經執行法院通知應提起訴訟確認，因而提起本訴，核其提起本件訴訟，與首揭規定並無不合，自應許之。
五、查本院於100年3月9日以99年司執更字第5號強制執行事件拍賣新北市○○區○○○段楓樹腳小段30-1地號土地（下稱：
系爭土地），面積873平方公尺，權利範圍全部，以及案外之同小段30-2地號土地，而系爭土地拍賣當日由訴外人陳慧珊、陳吉田、陳吉生、陳吉富、陳俊璁等5人以1,139,000元拍定，而原告於97年3月29日與土地所有人陳慧珊就系爭土地定有租賃契約之事實，有本院民事執行處拍賣公告、租賃契約書、土地登記第二類謄本等件可稽，且為到庭之兩造所不爭執，堪信為真實。
六、再原告主張其就系爭執行事件所拍賣之系爭土地有優先購買權等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
（一）按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例意旨參照），是土地法第104條規定之優先承買權，僅限於租地建屋情形下。則查，本件原告固於97年3月29日與土地所有人即訴外人陳慧珊就系爭土地定有租賃契約，惟依本院之拍賣公告使用情形係記載「其上無門牌號碼之鐵皮屋為前地主林進隆興建，爾後林進隆將土地及建物賣與陳慧珊，陳慧珊復將該鐵皮屋出售與周雅惠（慧），土地部分則未出售，故代書將土地部分製作成土地租賃契約」等語，此有本院拍賣公告1份在卷可參，原告就此亦不爭執，則系爭土地其上無門牌號碼之鐵皮屋既為前地主即訴外人林進隆興建，其後訴外人林進隆則將土地及建物賣與陳慧珊，是本件依前所述，系爭建物並非原告以租地建屋方式所建，系爭建物對系爭土地即無租地建屋之法律關係，則原告無從自前手繼受系爭土地之基地租賃關係，顯無系爭土地之優先購買權。
（二）又土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，既維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用；非在使巧取利益，是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符（最高法院86年度台上字第669號裁判意旨參照）。是本件縱認原告於出售系爭土地時有優先承購權存在，然查，訴外人陳慧珊、陳吉田、陳吉生、陳吉富、陳俊璁等5人於100年3月9日拍賣程序中聲明承受系爭土地，本院民事執行處於100年3月
18日即以板院輔99司執更金字第5號函通知原告於函到後
10日內提出相關資料據以主張優先承買權，惟原告於100年3月22日收受後並未於10日內出提出證明行使優先承買權，嗣原告遲至100年5月23日始具狀聲請優先購買，本院民事執行處復於100年7月15日通知原告到院說明，原告固陳稱並未收受法院之拍賣公告及通知優先承買函等語，然經本院民事執行處向為送達之原告社區管理委員會函詢之結果，該委員會則函覆原告均居住於該處，本院公文均由原告家人 陳錫育 代收等語，此經調閱本院99年度司執更字第5號執行卷查明上開各情無誤，並有龍長吟花園廣場社區住宅管理委員會100年7月25日龍字第1000005號函暨檢附掛號簽收單2紙附卷可按（附於本院99年度司執更字第5號影印卷），顯見本院民事執行處確已合法通知原告行使優先承買權，惟原告於100年3月22日收受後並未於10日內出提出證明行使優先承買權，迄至100年5月23日始主張對系爭土地行使優先購買權，距離其收受行使優先承買權通知之100年3月22日已逾2個月，參照土地法第104條第2項前段「前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄」之規定，應認原告已喪失優先購買權至明。是原告主張其就系爭執行事件所拍賣之系爭土地有優先購買權，尚屬無據。
七、從而，原告依民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定，請求確認原告就新北市○○區○○○段楓樹腳小段30-1地號土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國101年8月16日
民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月16日
書記官鄭美莉