裁判字號：臺灣高雄地方法院98年訴字第306號民事判決
裁判日期：民國98年10月29日
裁判案由：損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決98年度訴字第306號原告丙○○訴訟代理人乙○○被告丁○○被告雅園大樓管理委員會法定代理人甲○○上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國98年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊為雅園大樓（下稱系爭大樓）即門牌號碼高雄市○○○路○○○巷○號14樓之1（下稱系爭房屋）之區分所有權人，因被告丁○○於擔任被告雅園大樓管理委員會（下稱管委會）主任委員時，就伊父乙○○擔任主委時，於民國95年12月12日，通過以新台幣（下同）30萬元整修大樓頂樓漏水工程之區分所有權人會議決議，遲遲不予執行，致伊新修繕之系爭房屋損壞嚴重，而有修繕費153,000元之損害，及因漏水導致系爭房屋自95年1月起至97年11月止無法出租，致受有每月租金12,600元，共計289,800元之損失。另伊與被告管委會於95年2月簽訂基地台頂樓使用同意合約書（下稱系爭合約），約定被告管委會應給付原告每月9,500元，並每半年為一期給付57,000元，惟被告就自96年7月起至97年12月止之合約金，合計171,000元迄未給付。為此，爰依侵權行為及契約之法律關係提起本訴，並聲明求為判決：
被告應給付原告613,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：是時系爭大樓頂樓並無漏水情形，上開決議僅屬大樓之通常保養修繕決議，非計針對頂樓漏水情形而為。系爭房屋漏水乃導因於原告在露台違法加蓋，堵塞排水孔所致，與被告有無修繕屋頂無關，且該工程已於97年10月下旬完工，迄今亦無漏水之情形。而系爭合約乃係原告之父擔任主任時，私自與原告簽訂，被告管委會不知情，且未經區分所有權人會議決議，自屬無效。又系爭大樓於94年底所召開之區分所權人會議，已就原告在內之3戶頂樓住戶通過每戶補償5至8萬元之基地台使用補償金決議，是原告亦不得重複請求等語，資為抗辯。並聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告為系爭房屋之所有權人，94年12月底之區分所有權人會議曾就包括原告在內之3戶頂樓住戶，因基地台裝設而作成補償每戶5-8萬元不等之決議。
（二）系爭合約簽訂時，被告管委會之主委即原告之父乙○○，有系爭合約在卷可參（本院卷第77頁）。
四、兩造之爭點：（一）原告得否依侵權行為之規定，請求被告賠償修繕費用及租金損害？若得請求，其金額各為若干？（二）原告得否依系爭合約請求被告給付171,000元？
（一）原告得否依侵權行為之規定，請求被告賠償修繕費用及租金損害？若得請求，其金額各為若干？經查，依系爭大樓於95年12月12日所召開之95年度區分所有權人會議之會議記錄，其中就頂樓防漏整修議題事項之決議內容係載：「大會決議通過以30萬元內授權管委會進行整修樓頂漏水工程…」等語。嗣被告管委會於96年6月14日召開96年度第3次會議，其會議記錄就該工程議題係載：「頂樓防水工程（於96年4月完成住戶調查5分之3住戶同意採平面防水施工）是否同意依基地台出資並續約一年，請決議。決議：雅園出席管理委員及14樓之3（涂莉豔），均不同意。」等語（見本院卷第74頁）；系爭大樓於97年1月5日召開97年度第1次區分所有權人會議，其會議記錄就該工程執行情形係載：「頂樓抓漏防水工程問題，目前鐵皮屋防水有礙消防安全問題，依法不能施工，經住戶問卷調查多數同意平面防水施工，管理委員會目前執行到估價階段，由下屆委員會繼續執行。」等語，而斯時被告管委會之主委即被告丁○○亦於該次會議就該工程提出報告：「頂樓做防水工程繼續做，經住戶問卷調查是以平面防水工程，且因消防安全問題依法不能施工做鐵皮屋型加蓋防水工程，目前已有兩間廠商估價表，本件是否請下屆委員會繼續進行做防水工程。決議：全數同意請下屆委員會繼續施工做頂樓防水工程。」等語（本院卷第
186頁），而該工程已於97年10月修繕完成，此為原告所自陳在卷（本院卷第260頁），是系爭大樓於95年12月12日所召開之區分所有權人會議，僅就上開頂樓防漏修繕工程通過授權由管委會執行之決議，對於該工程之執行時間及施工方法均未為約定而付之闕如，嗣被告管委會就該工程之經費來源提付討論，並就該工程之施工方式以問卷調查之方式詢問系爭大樓之區分所有權人，則依上情觀之，被告管委會所負區分所有權人會議決議事項之執行義務，既無約定執行起迄時間，且被告管委會於委由他人施作前，因涉大樓公基金之使用，歷經討論經費來源、詢價、施工方式、估價、發包等階段，衡情本需花費相當之人力及時間，自難謂其有何怠於執行之不法行為之可言，而不構成侵權行為。又被告 陳昭輝 僅係被告管委會之主任委員，其依法不負有執行區分所有權人會議決議之義務（參照公寓大廈管理條例第36條），自無怠於執行之問題。原告主張：被告遲未執行區分所有權人會議決議，致伊所有之系爭房屋因漏水損害而受有修繕費用及租金之損害云云，洵屬無據。
（二）原告得否依系爭合約請求被告給付171,000元？按「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」，公寓大廈管理條例第36條定有明文。是管理委員會係受區分所有權人委任，行使其法定職務及區分所有權人會議決議之事項，且與他人訂約並非公寓大廈管理條例第36條所列管理委員會之職務。查，原告固主張伊於95年3月5日與被告管委會簽訂系爭合約，約定被告管委會應給付原告每月9,50
0元，每半年為1期之合約金57,000元等語，並提出上開系爭合約乙份為證，惟系爭合約於簽訂前並未經區分所有權人決議通過，此為原告所自承在卷（本院卷第151頁），是依前開說明，與他人訂約既非公寓大廈管理條例所訂管理委員會之法定權責範圍，亦非系爭大樓區分所有權人會議決議事項，則被告管委會代理區分所有權人與他人訂約，自屬無權代理，而原告亦未提出系爭大樓區分所有權人承認被告管委會所訂之系爭合約之證明，則依民法第17
0條第1項之規定，系爭合約對系爭大樓之全體區分所有權人自不生效力。原告雖另提出系爭大樓95年12月12日區分所有權人會議紀錄所附之財務報表2份（本院卷第218-
219頁）以證明系爭合約業經區分所有權人會議決議通過，惟本院依職權向高雄市三民區公所調閱系爭大樓自94年起迄今之所有區分所有權人會議紀錄，95年12月12日區分所有權人會議紀錄內並無該財務報表之附件。又觀之該財務報表，其上主任委員、監察委員、財務委員、製表等欄均未經相關人員簽名確認而為空白。且縱該財務報表於該次會議決議通過，惟系爭合約之簽訂時間為95年3月5日，顯在該次會議之前，管委會既係區分所有權人會議決議事項之執行機關，豈有未經區分所有權人會議決議而先行與他人訂約之理。況綜觀系爭大樓自該次會議迄今之所有區分所有權人會議紀錄，並未就系爭合約列為議案通過決議，自難認系爭合約業經區分所有權人會議決議通過而生效力。原告上開主張，於法無據。
五、綜上所述，被告並無怠於執行之不法侵害原告權利之行為，系爭合約對系爭大樓之全體區分所有權人不生效力，從而，原告依侵權行為及系爭合約之法律關係所為之本件請求，洵無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，無一一審究之必要，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民法第78條，判決如
主文。中華民國98年10月29日
民事鳳山分庭法官何悅芳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年10月29日
書記官陳俐嫺