裁判字號：臺灣高等法院98年上字第498號民事判決
裁判日期：民國99年11月30日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣高等法院民事判決98年度上字第498號上訴人 劉夢瓚 訴訟代理人 詹德柱 律師
參加人永固大樓管理委員會法定代理人 王黃翠媚 訴訟代理人 謝天仁 律師複代理人吳佩玲律師被上訴人 吳玲玲 訴訟代理人 張智剛 律師複代理人 劉玉津 律師上列當事人間減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年3月18日臺灣臺北地方法院97年度訴字第4668號第一審判決提起上訴，經本院於99年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳佰肆拾萬元，及自民國九十七年六月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新台幣捌拾萬元為被上訴人供擔保後得假執行；但被上訴人如以新台幣貳佰肆拾萬元為上訴人供擔保，得免為假執行。
上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國（下同）96年11月17日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被上訴人將其所有坐落臺北市○○區○○段3小段第874、874之1地號土地持分各萬分之242及其上同地段建號1979號建物持分千分之75（即地下室）、建號4379號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號12樓之3房屋（以下合稱系爭房屋）連同頂樓加蓋之建物（下稱系爭頂樓增建物）出賣予上訴人，約定買賣價金為新臺幣（下同）2,770萬元，兩造並於系爭買賣契約第16條第2項第5款約定：「本物件陽台外移、頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建；賣方明確告知有頂樓加蓋使用權，但該加蓋建物不確定有房屋稅籍，買方已知悉並同意承受。」；另上訴人依系爭買賣契約第4條第4項第2款約定，以上訴人之子即訴外人 劉明倫 為所有權登記名義人，並辦理所有權移轉登記。詎被上訴人於96年12月25日將系爭房屋連同系爭頂樓增建物點交予上訴人後，系爭房屋所在之參加人永固大樓管委會竟於大樓公告欄上張貼公告，表示系爭頂樓增建物為公有之會議廳，應屬全體住戶公用，參加人將予收回，並對上訴人提起訴訟，經原法院98年度訴字第1764號民事判決上訴人應自系爭頂樓增建物遷離騰空返還參加人與永固大樓全體共有人確定。又上訴人於購買系爭房屋時，對於頂樓增建物之有無使用權及使用面積若干，自會影響上訴人購買之意願及出價高低，上訴人因系爭頂樓增建物之使用權發生爭議，已於97年1月7日以存證信函要求被上訴人應於97年1月9日前與參加人處理系爭頂樓增建物使用權爭議，否則上訴人將就無法使用系爭頂樓增建物而有減少價值瑕疵情事，請求減少買賣價金286萬元，惟經屢次與被上訴人協商，被上訴人均相應不理等語。爰依物之瑕疵擔保請求權之法律關係，並依民法第359條規定，求為命被上訴人給付上訴人286萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人286萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭頂樓增建物為無產權之違章建築，此為上訴人買受時即已明知之事項，於96年12月21日交屋前，被上訴人從未接到主管機關拆除系爭頂樓增建物之通知，交屋後參加人所貼出主張系爭頂樓增建物權利之公告，然參加人並非相關權責單位，自不生系爭頂樓增建物將要拆除之事實，依系爭買賣契約第8條第4項約定，應由上訴人自負風險，被上訴人自無庸負責。且不論系爭頂樓增建物有無得到全體區分所有權人同意，參加人已收取管理費至少八年，對於被上訴人使用系爭頂樓增建物有顯已有默示之同意，縱認使用權有瑕疵，亦為被上訴人交屋前所不知，依系爭買賣契約第8條約定，應無違約情事。縱認被上訴人應負減價責任，惟上訴人並未提出估價師事務所鑑價報告，其主張減少價金之數額尚非確實，被上訴人無負擔該減價金額之義務等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回；如受不利駁回，請准供擔保宣告免為假執行。
三、參加人陳述則略以：被上訴人明知系爭房屋與系爭頂樓增建物間有樓梯存在，且為被上訴人所有期間打造的，對大樓結構有傷害，參加人於70幾年間有請求被上訴人回復原狀，故系爭頂樓增建物並沒有分管契約存在。對於價金之部分沒有意見。又大樓興建完成時，系爭頂樓增建物是用做會議室使用，原本是給一個殘障者使用，後來因為殘障者的養母過逝，養父將其趕出去，殘障者就沒在會議室，後來這個房子轉賣給被上訴人的前手，賣方跟被上訴人的前手說有頂樓增建物使用權，所以被上訴人買了以後也以為有頂樓增建物使用權，參加人才會請求被上訴人回復原狀，被上訴人也同意，打掉的樓梯間會用鋼筋水泥回復原狀等語。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於96年11月17日就被上訴人所有之系爭房屋及系爭頂樓
增建物，簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為2270萬元，兩造並於系爭買賣契約第16條第2項第5款約定：「本物件陽台外移、頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建；賣方明確告知有頂樓加蓋使用權，但該加蓋建物不確定有房屋稅籍，買方已知悉並同意承受」。
㈡依系爭買賣契約第4條第4項第2款約定，系爭房屋以上訴人
之子即訴外人劉明倫為所有權登記名義人，並辦理所有權移轉登記。
㈢被上訴人於96年12月25日將系爭房屋連同系爭頂樓增建物點
交予上訴人後，系爭房屋所在之參加人永固大樓管委會於大樓公告欄上張貼公告，表示系爭頂樓增建物為公有之會議廳，應屬全體住戶公用參加人將予收回。雖被上訴人於96年12月27日出具聲明書主張權利，但卻未與參加人達成協議，參加人並對上訴人提起訴訟，經原法院98年度訴字第1764號民事判決上訴人應自系爭頂樓增建物遷離騰空返還參加人與永固大樓全體共有人確定。
五、上訴人主張被上訴人於96年12月25日將系爭房屋點交予上訴人後，參加人永固大樓管委會竟主張系爭頂樓增建物為公有之會議廳，屬全體住戶公用，參加人將予收回，並對上訴人提起訴訟，經原法院98年度訴字第1764號民事判決（下稱另案確定判決）上訴人應自系爭頂樓增建物遷離騰空返還參加人與永固大樓全體共有人確定。而系爭房屋因無系爭頂樓增建物之使用權致使用面積減少，而有減少價值瑕疵，依物之瑕疵擔保請求權之法律關係，並依民法第359條規定，上訴人得請求減少買賣價金286萬元等語，惟為被上訴人所否認，並以上述情詞置辯。是以本件兩造爭執之要點在於：系爭房屋所有權人對於系爭加蓋建物有無使用權？系爭買賣契約以無使用權之系爭頂樓增建物為標的，被上訴人應否負瑕疵擔保之責？上訴人請求減少買賣價金286萬元有無理由？茲分述如下。
六、系爭房屋所有權人對於系爭頂樓增建物有無使用權？㈠按「訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，
當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第三百九十九條（現第四百條）第一項規定之趣旨觀之甚明。」、「法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。」（最高法院42年台上字第1306號判例、98年台上字第2530號判決意旨參照）。次按，民事訴訟法第63條規定：「參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當。但參加人因參加時訴訟之程度或因該當事人之行為，不能用攻擊或防禦方法，或當事人因故意或重大過失不用參加人所不知之攻擊或防禦方法者，不在此限。參加人所輔助之當事人對於參加人，準用前項之規定。」、民事訴訟法第67條規定：「受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定。」㈡查，被上訴人於96年12月25日將系爭房屋點交予上訴人後，
系爭房屋所在之參加人永固大樓管委會於大樓公告欄上張貼公告，表示系爭頂樓增建物為公有之會議廳，應屬全體住戶公用，參加人將予收回，並對上訴人提起訴訟，經另案確定判決認定：永固大廈規約上未記載系爭頂樓增建物為系爭房屋所有權人約定專用部分，上訴人又未提出分管契約或區分所有權人會議紀錄證明其就系爭頂樓增建物之使用權已成立分管契約，縱永固大樓社區住戶未曾對系爭頂樓增建物之存在等節，表示反對或請求拆除而為單純之沉默，無從認為係同意為單一住戶共有人之上訴人使用系爭頂樓增建物之效果意思，而得認有默示同意之情，上訴人無從逕以參加人曾向上訴人收取管理費用為由，遽認永固大樓全體住戶已為默示同意上訴人使用系爭建物之意思表示。上訴人既未能舉證證明其占有系爭頂樓增建物具有合法占有之權源，自屬無權占有，則參加人依據民法第767條、第821條之規定，請求上訴人將系爭頂樓增建物返還予永固大樓全體區分所有權人，為有理由，並判決上訴人應自系爭頂樓增建物遷離騰空返還永固大樓全體共有人確定，此業經本院調取另案確定判決民事卷查明屬實，並有該民事判決附卷可稽（見本院卷第219至224頁），復為兩造所不爭執，而被上訴人於另案確定判決審理中，經上訴人告知訴訟而不為參加訴訟，依民事訴訟法第67條準用第63條規定，被上訴人對於上訴人不得主張另案確定判決不當，故系爭房屋所有權人即上訴人及其前手之被上訴人與參加人間就系爭頂樓增建物之使用權並未成立分管契約，對於系爭頂樓增建物並無使用權，應可認定。
㈢被上訴人雖辯稱不論系爭頂樓增建物有無得到全體區分所有
權人同意，參加人已收取管理費至少八年，對於被上訴人使用系爭頂樓增建物有顯已有默示之同意云云。惟另案確定判決就此重要爭點，本於當事人辯論之結果，已認定：「原告（即本件參加人）雖不否認其有向被告（即本件上訴人）前手收取系爭建物管理費等情，惟原告管理委員會本身並無與第三人簽立分管契約之權利，揆諸前揭說明，永固大廈規約上既未記載系爭建物為被告約定專用部分，則被告自應提出分管契約或區分所有權人會議紀錄為證，然被告就此有利於己之事實均未舉證以實其說，則被告空言抗辯兩造間就系爭建物之使用權已成立分管契約云云，自屬無據，委不足採。」（見本院卷第221頁反面），被上訴人並未提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形，則在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之本件訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則，故被上訴人辯稱參加人已向其收取管理費至少八年，其對於系爭頂樓增建物有使用權云云，並無可採。
七、系爭買賣契約以無使用權之系爭頂樓增建物為標的，被上訴人應否負瑕疵擔保之責？㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354條定有明文。
㈡查系爭買賣契約第1條約定：「本買賣標的包括現有已增建
之違章建築物，區域在頂樓加蓋…」、第16條第2項第5款約定：「本物件陽台外移、頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建；賣方明確告知有頂樓加蓋使用權，但該加蓋建物不確定有房屋稅籍，買方已知悉並同意承受。」（見原審卷第3頁反面、第5頁反面），足證系爭買賣契約之標的包括系爭頂樓增建物使用權在內，且被上訴人「明確告知有頂樓加蓋使用權」，已保證系爭頂樓增建物之使用權存在。
㈢次查，被上訴人於出賣系爭房屋時，就系爭頂樓增建物並無
使用權存在，已如前述，而一般人買賣不動產，通常係以權狀登記之面積及其他合法可供使用面積之大小或範圍，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素。是若使用面積減少，則買賣標的物之價值亦必然減少。本件上訴人買受系爭房屋時，對於屋頂突出物有無使用權及使用面積若干，自會影響上訴人購買之意願及出價之高低。故系爭買賣契約標的之一部分，即爭頂樓增建物，欠缺使用權，將導致系爭買賣契約預定效用（使用面積）減少，自屬買賣標的物有減少價值之瑕疵。依民法第354條規定，被上訴人應負瑕疵擔保之責。
㈣被上訴人雖辯稱系爭頂樓增建物為無產權之違章建築，此為
上訴人買受時即已明知之事項，於96年12月21日交屋前，被上訴人從未接到主管機關拆除系爭頂樓增建物之通知，交屋後參加人所貼出主張系爭頂樓增建物權利之公告，然參加人並非相關權責單位，自不生系爭頂樓增建物將要拆除之事實，依系爭買賣契約第8條第4項約定，應由上訴人自負風險，被上訴人自無庸負責云云。惟查系爭買賣契約第8條第4項之約定為：「違章建築物之部分：在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買、賣雙方同意得按估價師事務所就被拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，由買方自行擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責。」，此約定僅在處理違建被拆除之危險負擔處理原則，然本件系爭頂樓增建物並未被查報拆除或被通知拆除之情事，與上開契約條款之約定不符，被上訴人強行援引，並無可採。
八、上訴人請求減少買賣價金286萬元有無理由？㈠按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第359條亦有明文。系爭買賣契約標的中之系爭頂樓增建物因欠缺使用權而有減少其契約預定效用之瑕疵，上訴人依民法第359條規定，請求減少價金，自屬有據。
㈡上訴人主張系爭買賣契約之價金包含系爭頂樓增建物之使用
權，而系爭頂樓增建物既無使用權，自應減少價金286萬元等語，惟為被上訴人所否認。
㈢經查，證人即系爭房屋買賣之信義房屋仲介人員 陳仁泰 證稱
：「被上訴人買系爭房地時，頂樓加蓋就蓋好了，…我也問過管理員，頂樓是給12樓之3使用，因為只有12樓之3有內梯通往頂樓，我們是連頂樓一起賣，…」、「總價有包含頂樓之使用權予以計價。（問：頂樓計價之市價基礎如何計算？）一般而言因為頂樓坪數不會測量，如果當地行情一坪15萬元，會加個幾萬元，至於加的數額以當事人合意為準。…（當時附近成交行情為何？）中古屋約50至55萬不定。但因這產品比較特殊，大坪數帶車位學區又好，比較稀有…57.63萬元一坪是包含頂樓使用價格。」等語（見原審卷57至59頁）、「（問：當時關於系爭房屋13樓部分買賣雙方如何約定？）由12樓屋內之樓梯可以上13樓，12樓之3屋主可以使用13樓，13樓是沒有權狀的頂樓加蓋，13樓價錢部分是以12樓的二分之一至三分之一來估價，12樓之3當時我們算50萬一坪，以此方法估算，13樓約18坪，所以差不多是300萬元。
」（見本院卷第90頁反面）、證人 林岳民 證稱：「我是信義房屋的職員，我是買方的經紀人。…我當時替買方估算13樓約18坪，以三分之一6坪計算，加到12樓的坪數，連同車位是2770萬元，車位是有權狀估算為300萬元，所以13樓大概是300萬元，…」等語（見本院卷第91頁反面），再衡以一般房地產行情，如有頂樓使用權者，房屋每坪市價亦均較一般行情略高，故證人陳仁泰、林岳民之證詞，足資證明本件房地交易價格，包含系爭頂樓增建物使用權在內，被上訴人辯稱系爭買賣契約之價金不包含系爭頂樓增建物之使用權云云，並非可採。
㈣次查，系爭買賣契約並未明確約定系爭頂樓增建物之價金數
額，而依證人陳仁泰、林岳民之證述，買賣時頂樓計價方式是以12樓的1/2至1/3來估價約為300萬元；惟另案確定判決審理中參加人所提出供法院核定訴訟標的金額之皇家不動產投資顧問有限公司出具之評估建議報告書，內載：「系爭頂樓增建物，現況為一般民情習慣稱為頂樓加蓋物，對於加蓋物，僅能按使用權來評估其價值，本案本公司建議價估為250萬～260萬元間。」有評估建議報告書在該卷內可稽（見本院卷第225頁），另案確定判決法院並依上開報告書核定訴訟標的金額為260萬元，並依該金額裁定參加人補繳裁判費，有原法院98年度審訴字第2131號裁定可稽（見本院卷第226頁）。是以系爭頂樓增建物之價金數額之證明顯有重大困難，本院依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌上訴人所提出之計價方式，以總價2770萬元扣除車位300萬元，按系爭房屋登記面積42.86坪計算，每坪單價為57.63萬元（此為含系爭頂樓增建物使用權之單價），如以當時交易行情每坪52萬元計算，系爭房屋登記面積42.86坪之價金為2229萬元（元以下四捨五入），則系爭頂樓增建物之價金為241萬元（2770萬－300萬－2229萬＝241萬，見本院卷第252頁），並未逾證人陳仁泰、林岳民所證稱約300萬元之數額，亦未逾皇家不動產投資顧問有限公司之建議價估為250萬～260萬元間之數額等一切情況，定系爭買賣契約因系爭頂樓增建物欠缺使用權，應減少價金240萬元。故上訴人主張系爭買賣契約因系爭頂樓增建物欠缺使用權，應減少價金240萬元，為有理由；其逾此數額之請求為無理由。
九、綜上所述，上訴人本於依物之瑕疵擔保請求權之法律關係，並依民法第359條規定，請求命被上訴人給付240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年6月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
十一、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中華民國99年11月30日
民事第十二庭
審判長法官蕭艿菁
法官林麗玲法官楊絮雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月1日
書記官鄭麗兒附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。