裁判字號：臺灣新北地方法院90年訴字第1398號民事判決
裁判日期：民國90年09月14日
裁判案由：返還保證金
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度訴字第一三九八號
原告東定建設有限公司法定代理人甲○○被告乙○○右當事人間請求返還保證金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣捌拾柒萬肆仟肆佰貳拾元，及自民國九十年七月十日起，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告提供新台幣貳拾玖萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：除擔保金額外，如主文所示。
貳、陳述：
一、原告於八十六年八月三日就坐落台北縣三重市○○○段菜寮小段第三五五之一三地號土地（下稱系爭土地），與被告及訴外人 黃高真 等共十人，訂立合建契約書，依契約書訂四條約定，原告已給付新台幣（下同）三百萬元之保證金，被告已按比例收受十分之一即三十萬元。又依契約第四條第二項約定保證金之退還方式，於一樓頂板完成時應退還一百萬元，五樓頂板完成時退還一百萬元，於使用執照領到時再退還一百萬元。今本件合建建物，業已領得使用執照，然被告迄未依約定退還保證金，爰依兩造契約約定，請求被告返還保證金三十萬元。
二、又依兩造契約第十二條約定：「契約成立之日起至交屋日前，甲（被告及訴外人黃高真等十人）乙（原告）雙方不得以本約土地向他人或機關辦理他項權利設定，：：：」、第十條第二款約定：「雙方分得之房屋及基地，於五樓頂板完成時，雙方備齊有關產權移轉證件及印鑑章，各自指定承受人辦理產權登記，：：：」。詎被告於八十六年八月三日契約成立日後交屋前之八十七年六月九日，將其所有系爭土地持分十分之一，為玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）設定最高限額抵押權，致無從辦理土地移轉登記，顯已給付不能。然原告業已依約將被告應分得之合建房屋即台北縣三重市○○○路○○巷○○號四樓移轉登記予被告，是原告因被告違約所受之損害即為興建房屋工程費用之損失，此與被告應移轉登記予原告之土地持分價值相當。被告依約應移轉登記系爭土地應有部分萬分之四八四與原告，以八十九年七月土地公告現值每平方公尺六萬元計算，土地價值計一百零七萬四千四百二十元，此即為被告違約給付不能，原告因而所受之建物已施工之損害。
三、又兩造曾就被告違約之情事協商，系爭土地之其他共有人即被告之兄弟，表示願支付五十萬元，是扣除此部份後，被告應給付原告共八十七萬四千四百二十元。
四、對被告抗辯所為之陳述：
（一）原告合建開工之遲延，責在被告及其他合建地主。被告亦曾書立同意書自認係因其於建照執照領到後，無法於期限內將原有舊屋騰空交予原告拆除所致。且兩造就原合建契約書第八條工程期限之約定，業經雙方同意順延，以八十七年八月四日正式開工起三六五個日曆天內領到使用執照。而原告取得使用執照之時間為八十八年五月間，有使用執照可證，是並未逾約定期限，自不生遲延問題。
（二）被告於八十九年一月九日與原告訂立約定書，約定被告應協同至銀行辦妥清償及塗銷登記、銀行撤銷查封手續。第二條並約定被告願將過戶所須之證件於八十九年一月十三日前交付原告指定之代書，並應協同辦理過戶手續。詎被告未依約履行，原告遂以存證信函定七日期限催告其履行，違者即解除上述約定書，不另通知，被告於九十年八月九日收受該函後，仍未依約履行，原告復再函被告於七日內履行，違即解除約定書，不另通知，被告於九十年八月十七日收受該函後，仍未於期限內履行，是該約定書業經解除。被告本於合建契約受領原告興建之房屋，然就依約應移轉登記予原告之土地竟擅自設定抵押與銀行，進而遭查封致給付不能，自應負賠償責任。
（三）被告稱原告違約，未賠償損壞之家具云云，純屬無稽，依合建契約，原告亦無安置被告之義務，原告自無損害賠償責任。又被告所稱未興建地下室部分，因合建契約並未約定，被告之抗辯自屬無據。
參、證據：提出合建契約書、建物登記謄本、土地登記謄本、同意書、台北縣政府工務局八十八重使字第五一六號使用執照、約定書各一件及存證信函及回執各二件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
參、陳述：
一、原告與被告簽訂合建契約第八條約定，應自開工之日起三百六十五日內，領到使用執照，惟原告遲延交屋，其違約在先，被告可不與原告合建，且依約原告應按日賠償總工程款之千分之一，共計約三百萬元，就此被告主張抵銷。又同意書中缺少共有人 黃順猛 簽字，並非全體同意。
二、被告有些音響家具放置於原房屋內，原告本同意拆屋後安置並予補償，但並未履行承諾。
三、原告未興建地下室，簽約時未說明，致被告受損害。
四、兩造曾多次協議，並已簽立約定書，被告之土地及建物早已簽立買賣契約予原告，被告自無須再歸還保證金及賠償原告。且協議中，被告之兄弟拿出五十萬元幫被告解決，並協助被告辦理銀行塗銷。
理由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴原聲明請求被告應給付一百三十七萬四千四百二十元及法定遲延利息。惟其後於訴訟進行中減縮聲明請求被告給付八十七萬四千四百二十元及法定遲延利息，核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張其於八十六年八月三日，就被告及訴外人黃高真等十人所共有之系爭土地（重測後為三重市○○段○○○○號土地），與被告及訴外人黃高真等十人訂立合建契約書，原告依契約第四條約定已支付三百萬元之保證金，被告已按比例收受十分之一即三十萬元保證金。依合建契約第四條第二項約定保證金之退還方式，應於一樓頂板完成時、五樓頂板完成時、使用執照領到時，分三次退還。本件合建房屋，業已領得使用執照，然被告迄未依約定退還保證金三十萬元。又依合建契約第十二條、第十條約定，契約成立後至交屋前，被告不得將系爭土地向他人或機關辦理他項權利設定，雙方所分得之房屋及基地，並應於五樓頂板完成時，備齊有關產權移轉證件及印鑑章，各自指定承受人辦理產權登記。詎被告於八十六年八月三日契約成立日後交屋前之八十七年六月九日，將其所有系爭土地持分十分之一，設定最高限額抵押權予玉山銀行並遭查封，致無從辦理土地移轉登記，是被告違約應負損害賠償責任。原告業已依約將被告應分得之合建房屋即台北縣三重市○○○路○○巷○○號四樓移轉登記予被告，是原告因被告違約所受之損害即為興建房屋工程費用之損失，此與被告應移轉登記予原告之土地持分價值相當。被告依約應移轉登記系爭土地應有部分萬分之四八四與原告，以八十九年七月土地公告現值每平方公尺六萬元計算，土地價值計一百零七萬四千四百二十元，此即為被告違約給付不能，原告因而所受之建物已施工之損害。末查，兩造曾就被告違約之情事協商，系爭土地之其他共有人即被告之兄弟，表示願支付五十萬元，是扣除此部份後，爰依兩造間之合建契約法律關係，請求被告應給付原告共八十七萬四千四百二十元及法定遲延利息等語。被告則以：原告未依承諾給予拆屋之補償與安置，又未依契約期限完工交屋，應依約按日賠償總工程款千分之一，是原告違約在先，被告可不與原告合建，且系爭房屋未興建地下室，亦造成被告之損害，被告主張就損害金額與原告請求抵銷。又兩造曾協議解決，被告已無再返還保證金及賠償原告之義務等語，資為抗辯。
二、原告主張其於八十六年八月三日，就被告及訴外人黃高真等十人所共有之系爭土地，與被告及訴外人黃高真等十人訂立合建契約書，原告依契約書第四條約定已支付三百萬元之保證金，被告已按比例收受十分之一即三十萬元保證金。又本件合建房屋，業已領得使用執照，然被告迄未依合建契約第四條第二項約定退還保證金三十萬元。及被告違反合建契約第十二條、第十條第二款約定，於八十六年八月三日契約成立日後交屋前之八十七年六月九日，將其所有系爭土地持分十分之一，設定最高限額抵押權予玉山銀行並經查封，被告已無法移轉合建土地與原告，依合建契約應負賠償責任之事實，業據提出合建契約書、土地登記謄本各一件為證，被告對其未返還保證金，及於上開時點將系爭土地設定最高限額抵押權與玉山銀行並遭查封之事實，雖不爭執，惟否認應負賠償責任，並以上開情詞置辯。惟查：
（一）被告抗辯原告遲延完工交屋云云，為原告所否認。查兩造合建契約第八條約定：「於建照核准後二十天內，甲方（即被告及訴外人黃高真等十人）應將原有舊屋騰空交乙方（即原告）拆除，並自拆除完成同時開工，自該日起三六五日曆天領到使用執照，逾期完工時，每逾一日按甲方分得房屋工程總價千分之一計算罰鍰；逾一百日乙方以違約論。」有原告提出之合建契約一件可證。惟兩造另於八十七年八月十六日簽立同意書，載明原合建契約第八條工程期限，因土地所有人未能於期限內將原舊有房屋騰空交予原告拆除，故經雙方同意順延工程期限，以民國八十七年八月四日正式開工起三六五日曆天領到使用執照為工程期限，復有原告提出之同意書一件為證，被告對同意書之真正並不爭執，惟抗辯稱該同意書缺少土地共有人之一黃順猛之簽字，並非全體同意云云。然查，上開同意書中合建契約之工程期限延長表示同意之部分，其性質乃係免除原告依原合建契約所定期限完工之義務，契約當事人本得個別自行決定是否同意之意思表示，並無待全體合建契約之當事人均表同意始生效力，故被告既已簽名同意原告延長工程期限，自應受該同意書之拘束。又原告業已於八十八年五月二十六日取得本件合建房屋之使用執照，有原告提出之台北縣政府工務局八十八重使字第五一六號使用執照一件在卷可稽，是原告已於同意書所定工程期限內取得使用執照，其對被告自無遲延完工之情事，被告此部分抗辯，尚非足採。
（二）被告又抗辯稱原告本同意拆屋後安置並予補償被告家具等物品，但並未履行承諾，且原告未興建地下室，致被告受損害云云，此亦為原告所否認。經查：兩造合建契約中並無原告應安置補償被告家具等物品之約定，被告就此復未舉證以時其說，其所辯自無足採信。又兩造合建契約第二條約定：「建築面積：除依法應預留之道路用地及保留地外，乙方（原告）依本住宅之許可之最大建蔽率，按建築法規設計申請建照興建房屋」、第三條第一項第三款約定「地下室『如建築法規須要開挖時』，除公共設施外之停車位，按甲方分配百分之五十八，乙方分配百分之四十二」，顯見兩造合建契約中並未約定應興建地下室，地下室僅於「依建築法規必須開挖興建時」，兩造始就地下室約定合建之分配比率，即地下室興建與否，應視建築法規是否規定必須興建而定。查本件合建之房屋建物縱未興建地下室，惟其既以合法取得使用執照，已如前述，衡諸常情，其房屋建築顯與建築法規無違，是依據兩造合建契約之約定，即無興建地下室必要，原告自亦無違反合建契約約定之可言，被告此部分之抗辯，尚嫌無據。
（三）被告另抗辯稱兩造就本件爭議業經協議解決，被告之土地及建物早已簽立買賣契約予原告，且協議中，被告之兄弟拿出五十萬元幫被告解決，並協助被告辦理銀行塗銷，被告自無須再歸還保證金及賠償原告云云，原告就被告兄弟已代被告支付五十萬元一節，並不爭執，並於訴訟中減縮請求之聲明，惟否認雙方爭議業經協議解決。經查，兩造間因被告違約於訂立合建契約後將系爭土地持向銀行辦理抵押，致銀行查封系爭土地，兩造及其他合建契約之當事人曾於八十九年一月九日共同簽立約定書，約定由原告承受被告及訴外人 黃偉洲 之銀行貸款三百五十萬元，其餘銀行欠款不足部分，應由被告及訴外人黃偉洲自行連帶負責，並協同至銀行辦妥清償、塗銷登記及撤銷查封手續。被告並同意將其所有系爭土地及已受分配之房屋之應有部分移轉登記予原告，所須證件應於八十九年一月十三日前交付原告所指定之代書。及其餘當事人（即被告之兄弟）將房地出售價款指定由原告受領五十萬元之事實，有原告提出之約定書一件為證。被告雖抗辯稱伊未看清楚約定書，伊是受騙才簽約定書的云云，惟查，被告既抗辯雙方已協議約定解決本件爭議，原告非得再為本件請求在先，嗣後復抗辯該約定係遭欺騙而簽立云云，其所辯已然前後矛盾，況被告自承：原告當時有說我兄弟要幫我支付五十萬元，原告部分幫我支付三百萬元，其他不夠的部分要我自己想辦法，之後去銀行把抵押貸款部分處理掉，就要我簽約定書，後來銀行不同意，說本件抵押貸款有保證人不同意塗銷登記等語，是上開約定書所載內容，與被告所陳簽約時雙方協議之內容並無不同，顯見被告係明瞭約定書之真意後始簽立該約定書，並無受騙之情事。又原告主張被告未依據上開約定書之約定履行清償銀行欠款及塗銷抵押設定之義務，其已發函限期催告被告履行並解除該約定書等語，業據提出存證信函及回執二件為證，此亦為被告所不爭執，自堪信為真實。從而，上開約定書既經解除，雙方即不受該約定書之拘束，被告仍執之抗辯，顯非足採。
三、兩造合建契約第四條第二項約定：「保證金退還方式：應於一樓頂板完成時應退還一百萬元；應於五樓頂板完成時退還一百萬元；應於使用執照領到時再退還一百萬元」，即保證金應於合建之房屋取得使用執照時全數退還；又合建契約第十條第二款約定：「雙方分得之房屋及基地，於五樓頂板完成時，雙方備齊有關產權移轉證件及印鑑章，各自指定承受人辦理產權登記，：：：」、第十二條約定：「契約成立之日起至交屋日前，甲（被告及訴外人黃高真等十人）乙（原告）雙方不得以本約土地向他人或機關辦理他項權利設定，於契約存續期間，甲方亦不得將本約土地提供予第三人建築或出售他人。」、第十三條約定：「甲、乙雙方應切實照約履行，如甲方違約時甲方須賠償乙方已施工之工程損失及其他因該工程支出之一切費用：：：」，此有原告提出之合建契約在卷可稽。查兩造合建之房屋業經取得使用執照，有原告提出之台北縣政府工務局八十八重使字第五一六號使用執照一件足佐，而被告尚未返還三十萬元保證金及其有違反兩造合建契約第十二條、第十條第二款約定之事實，已如前述，從而原告請求被告應返還保證金三十萬元及賠償已施工之工程損失，自屬有據。又查，依兩造合建契約第三條第二款約定，土地應按雙方分配之房屋面積比例分配之，亦即被告係將其所有之土地移轉原告後，與原告互易其應受分配之房屋，故足認被告應移轉與原告之土地之價值，應與其受分配之房屋之興建工程價值相當。原告主張其已將被告應受分配之房屋移轉登記與被告所有，被告依約應移轉登記系爭土地應有部分萬分之四八四與原告，以八十九年七月土地公告現值每平方公尺六萬元計算，土地價值計一百零七萬四千四百二十元等情，業據提出建物登記謄本、土地登記謄本各一件為證，且為被告所不爭執，是原告因被告未能將土地移轉登記所受之損害為一百零七萬四千四百二十元一節，應堪認定。綜上所述，原告請求被告應返還保證金三十萬元及賠償損害一百零七萬四千四百二十元，另扣除被告之兄弟代為支付之五十萬元後，原告請求被告給付八十七萬四千四百二十元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、原告 陳明 願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十年九月十四日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官白光華右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年九月十四日~B書記官李錦輝