裁判字號：臺灣苗栗地方法院101年訴字第425號民事判決
裁判日期：民國101年11月28日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣苗栗地方法院民事判決101年度訴字第425號原告田僑不動產有限公司法定代理人 李月君 訴訟代理人 蔡文慶
廖宜祥 律師被告祭祀公業 陳阿玖 公法定代理人 陳文標 上列當事人間因請求給付居間報酬事件，本院於民國101年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖拾萬元，及自民國一○一年九月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用玖仟捌佰元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按「按無訴訟能力人為訴訟行為，應由法定代理人合法代理。故法定代理權之存在，乃訴訟成立要件之一，法院應依職權予以調查。又關於祭祀公業之訴訟，設有管理人者，得以該管理人名義起訴或被訴」（最高法院100年度臺抗字第56
3號裁定意旨參照）。經查：被告之管理人為陳文標，此有被告提出、原告不爭執其為真正之苗栗縣竹南鎮公所函文影本2件（見本案卷第6、11頁）及扣繳單位設立（變更）登記申請書影本1件（見本案卷第10頁）為證，則本件由被告之管理人陳文標為被告之法定代理人，於法自無違誤，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：
（一）兩造於民國（下同）101年6月14日簽訂不動產委託銷售契約（下稱：「系爭契約」），由原告接受被告委託銷售被告所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱：「系爭土地」），委託銷售價格為每坪新臺幣（下同）84,000元，包括系爭土地上第三人 陳福山 地上物之拆除費用150萬元，故計算居間報酬為90萬元。嗣經訴外人林俊男於101年6月19日與被告管理人陳文標簽訂田僑不動產買賣預約書（下稱：「系爭預約」），以總價2,340萬元達成合意，並於系爭預約附註欄敘明，被告同意支付原告90萬元佣金，並於101年7月3日由訴外人 王淑汝 與被告管理人陳文標簽訂土地買賣契約書，且於簽約是日給付被告簽約款100萬元予被告。
（二）詎被告迄今仍未給付，履經原告催討，被告仍置之不理，爰依民法第565條、第566條及系爭契約提起本訴，並聲明：1、被告應給付原告90萬元，及自101年9月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2、訴訟費用由被告負擔。3、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：
（一）依系爭土地之買賣契約書及系爭預約書，簽約及備件完成，買方應給付600萬元，惟被告至今僅收到100萬元，而原告竟要求給付仲介費90萬元，被告尚未盡到要求買方履行買賣價金之義務，若其能確保交易安全且順利完成，被告必定履約。
（二）系爭系爭第7條第3項「受託人對委託人所簽認之不動產標的現況說明書，負有誠實告知之義務，如有隱瞞不實，由受託人自負一切法律責任，因而致委託人損害者，受託人應負賠償責任」。並聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項
（一）兩造經本院行使闡明權後，成立限縮爭點契約（見本案卷第31、32頁），兩造不爭執之事項如次：
1、兩造於101年6月間簽訂系爭契約，由被告委託原告銷售被告派下子孫共有之系爭土地。
2、經由原告之仲介居間，被告 陳阿玖公 與訴外人王淑汝於101年7月3日就系爭土地訂立買賣契約書，由被告將上開土地以2,340萬元之價格出賣予王淑汝，且該買賣契約迄今有效。
3、被告委託原告銷售之費用，為原告居間報酬費用為90萬元。
（二）按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，土地法第34條之1第1項定有明文。又臺灣之祭祀公業為派下員全體公同共有之祀產，依98年修正前民法第818條第2項規定，其處分及其他之權利行使，除法律或契約即公業規約另有規定外，應得派下員全體之同意。是此項祀產為土地時，其處分除公業規約另有規定外，因土地法第34條之1第5項已有特別規定，依該項規定準用同條第1項之結果，應以派下員過半數及其『潛在的應有部分』（派下權比率）合計過半數之同意為之，但其『潛在的應有部分』合計逾3分之2者，其人數可不予計算。系爭祭祀公業並無規約存在，為兩造所不爭執，是系爭祭祀公業祀產即系爭土地之處分，自應依上開土地法第34條之1之規定」（最高法院100年度臺上字第
604號判決意旨參照），是兩造前述約定不爭執事項2，有被告提出、原告不爭執其為真正之被告派下現員名冊及被告派下員大會會議紀錄影本各1件為證（見本案卷第7、8、12頁），並未違反法律強制或禁止規定，自得為本案判斷所據之事實。
四、本件之爭點在於：（一）上開居間報酬90萬，原告應向被告或訴外人王淑汝請求？（二）被告是否應給付原告90萬元之委託銷售報酬？茲分述如次：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。又按：「民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」，最高法院著有52年臺上字第2675號判例，可資參照。據此，契約因居間人之報告或媒介而成立時，居間人即生報酬請求權，並不以該報告或媒介所成立之契約經契約當事人確實履行為條件。
（二）又按居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，民法第570條雖定有明文。然若契約當事人雙方有特別約定，歸一方負擔或雙方負擔額區分多寡者，則從其約定，或另有習慣者，亦即從其習慣（民法第570條之立法理由參照）。而兩造均提出之系爭契約第5條約定「1、受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之四。2、前項受託人服務報酬，委託人於與買方簽訂買賣契約時，乙次支付服務報酬予受託人」（見本院101年度促字第6340號支付命令卷聲證一、本案卷第16頁），因此一旦「委託人（按：即被告）於與買方簽訂買賣契約」，被告即有支付原告居間服務報酬之義務，原告並無敦促或擔保第三買受人支付買賣價金之義務，第三買受人是否支付被告系爭土地之全額買賣價金，亦與前述被告應給付原告居間報酬之義務無關。被告既自承：經由原告之仲介居間，被告陳阿玖公祭祀公業與訴外人王淑汝於101年7月
3日就系爭土地訂立買賣契約書，由被告將上開土地以2,
340萬元之價格出賣予王淑汝，且該買賣契約迄今有效等事實，已如前述，則被告自應按此約定給付原告90萬元之委託銷售系爭土地居間報酬，從而被告抗辯：原告居間所成立之系爭土地買賣契約，因系爭土地之買受人並未支付全部價金，故被告並無給付原告居間報酬義務云云，顯屬無據。
（三）至被告所提系爭契約第7條第3項約定：「受託人對委託人所簽認之不動產標的現況說明書，負有誠實告知之義務，如有隱瞞不實，由受託人自負一切法律責任，因而致委託人損害者，受託人應負賠償責任」，係關於系爭土地現況說明之問題，與系爭土地第三買受人是否給付買賣價金無關，尚難為被告拒絕給付原告上開委託銷售居間報酬之合法依據。
五、綜上所述，被告所辯並無理由，原告依居間及系爭契約之法律關係，請求被告給付90萬元，及自前述支付命令送達被告翌日即101年9月29日起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決果結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年11月28日
民事庭法官伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官孔秀蓮中華民國101年11月28日