裁判字號：臺灣臺中地方法院106年重訴字第566號民事判決
裁判日期：民國107年09月27日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決106年度重訴字第566號原告 蕭嘉政 兼上一人訴訟代理人 蕭秋煌 原告 蕭圳 男兼上一人訴訟代理人 蕭秋凉 被告 蕭武雄 兼上一人特別代理人 蕭明洲 被告 蕭秋坤
蕭舜益 蕭彥宇 上四人共同訴訟代理人 楊宇倢 律師上列當事人間請求分割共有物事件，經於民國107年9月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文兩造所共有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（面積973.53平方公尺）依臺中市中正地政事務所107年3月9日土地複丈成果圖所示附圖二方案分割如下：
一、附圖二編號D部分（面積202.82平方公尺）分歸原告蕭秋凉、 蕭圳男 取得，並按如附表一所示「分割後共有人權利範圍比例」維持共有。
二、附圖二編號E部分（面積202.82平方公尺）分歸原告蕭秋煌、蕭嘉政取得，並按如附表一所示「分割後共有人權利範圍比例」維持共有。
三、附圖二編號A、B及C三部分（合計面積567.89平方公尺）分歸被告蕭武雄、蕭明洲、蕭秋坤、蕭彥宇、蕭舜益取得，並按如附表一所示「分割後共有人權利範圍比例」維持共有。
四、被告蕭武雄、蕭明洲、蕭秋坤、蕭彥宇、蕭舜益應各依如附表二所示之補償金額，分別補償原告蕭秋凉、蕭圳男、蕭嘉政、蕭秋煌。
五、訴訟費用由兩造依如附表三所示「應負擔訴訟費用比例」負擔之。
事實及理由
一、原告訴之聲明：兩造所共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭215地號土地），應按臺中市中正地政事務所民國107年3月9日土地複丈成果圖所示附圖一方案分割，其中附圖一編號A1分歸原告蕭秋凉、蕭圳男共有、另附圖一編號A2或A3分歸原告蕭秋煌、蕭嘉政共有。
另陳述：
（一）原告蕭秋煌與原告蕭嘉政為父子關係；原告蕭秋凉與原告蕭圳男為父子關係；另被告蕭秋坤與被告蕭舜益為父子關係；被告蕭明洲與被告蕭彥宇為父子關係；蕭秋煌、蕭武雄、蕭秋坤、蕭明洲4人為兄弟關係。106年3月16日因土地重劃，系爭215地號土地乃為兩造所共有。查系爭215地號土地並無因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之協議期限之情事，但因共有人就分割方案未能達成協議，且土地上又有被告所興建之建物占有使用，爰依民法第823條第1項規定訴請裁判分割。
（二）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法無法協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。又因系爭215地號土地予以分割後其中如附圖一所示編號A1位置，雙面臨路，自有不動產因受本身條件（臨路面寬、土地坵塊深度、面積大小、土地形狀、角地、有無路衝、座向及高低）等影響，而產生價格差異之因素，而應按其價值予以找補等語。
二、被告答辯聲明：兩造所共有之系爭215地號土地，應按臺中市中正地政事務所107年3月9日土地複丈成果圖所示附圖二方案分割，其中編號A、B、C三部分歸被告維持共有。
另陳述：
（一）系爭215地號土地重劃前，共有人曾於75年間在臺中市北屯區調解委員會成立調解，約定各自之分管位置。是系爭215地號土地上，關於附圖二所示編號A及編號B之土地上現所存在之鋼鐵架造建物，乃係被告蕭明洲經全體共有人間之分管契約始行興建，具有使用上之經濟價值，且為被告蕭明洲及蕭武雄長年賴以居住之處所，另被告蕭武雄患有殘疾，無法自理生活亦無子女，目前由被告蕭明洲照顧之。因此土地分割時應保留建物以避免經濟上價值之損失、另兼顧共有人利益及親情倫常。
（二）平均地權條例第62條規定：市地重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地。原土地所有權人經市地重劃重行獲配之土地，係基於既存權利而取得，而非法律創設新權利，核屬繼受取得。是原告對系爭建物，不得主張無權占用。又依修正前獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第26條第1項規定，籌備會應檢附…二、重劃計畫書。三、重劃區土地清冊。四、土地所有權人同意書。五、土地所有權人意見分析表，包括同意、不同意之意見及其處理經過情形…。又土地所有權人對於第1項分配結果有異議時，得於公告期間內向主管機關以書面提出異議。未提出異議或逾期提出者，其分配結果於公告期滿時確定。本件原告既未就系爭215地號土地保留原建物之重劃方法提出異議，或另為不同意之意見提出，應認已默示同意上開建物坐落於系爭215地號土地上。
（三）被告等人願意繼續維持共有，是系爭215地號土地應按如附圖二方案所示，將其中編號A、B、C三部分判歸被告等人共有等語。
三、本院依職權履勘現場、囑託臺中市中正地政事務所派員協助測量並製作複丈成果圖、及委由靜和不動產估價師事務所進行系爭215地號土地估價事宜。
四、法院得心證之理由：
（一）按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。民事訴訟法第51條第2項定有明文。本件被告蕭武雄領有重度身心障礙手冊，且無法自行陳述意見及為訴訟行為而欠缺訴訟能力，前經本院以107年度聲字第216號選任蕭明洲為被告蕭武雄之特別代理人在，合先敘明。
（二）按民法第823條規定，各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。另同法第824條亦規定，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。
（三）經查，系爭215地號土地，係屬兩造所共有，位於臺中市北屯區，甫經土地重劃，且屬都市土地，其使用分區為第一種住宅區。兩造就系爭215地號土地，復無不予分割之協議，另依其使用目的，亦無不能分割之情事。是原告請求分割系爭215地號土地，洵屬有據。
（四）依現場履勘及估價鑑定報告所示：系爭215地號土地位於北屯區整體開發地區單元十二重劃區，以標的為中心距葳格高中約1300公尺；距僑孝國小約1100公尺，距南興公園約350公尺，距大買家量販告約1500公尺；距興建中之捷運站約400公尺（直線距離），距台74快速道路松竹交流道約2200公尺，公共設施堪稱便利。另土地為雙面臨路之角地，南面鄰接20公尺南興三路，臨接長度約22公尺；西面鄰接20公尺南興路，臨接長度約45公尺。土地略呈約44.7公尺×21.4公尺長方形，西南側為道路截角，截角長度約為6公尺。使用分區編定為第一種住宅區（住1），專供建築獨戶或雙併住宅使用，禁止作非住宅使用，但得為幼稚園、托兒所等使用。另土地上現有二層樓高之建物，單層面積約115.66平方公尺，建物門牌為舊社巷30之1號，供住家使用，其餘約857.87平方公尺面積則為空地。上開建物據被告陳報為被告蕭明洲所有，且為兩造所不爭執，依該建物之構造及興建情形觀之，尚具有使用上之經濟償值，且為被告蕭明洲及蕭武雄共同居住使用。原告方面雖要求拆除之，但被告則均同意予以保留。
（五）本院參諸各情，認系爭地號土地應予分割，並考量符合法令、發揮土地之最高經濟利用價值、公平合理之本旨、系爭215地號土地各共有人之權利範圍比例、現有建物坐落位置、老舊程度、避免拆除現仍供居住使用之具有價值建物，再斟酌各共有人間之親誼關係與日後土地共同利用之可能性等情，認依附圖二方案所示編號D、E部分分歸原告方面取得共有，另編號A、B及C三部分合併分歸被告方面取得共有，將可保留上開建物之使用上經濟價值。爰定本案之分割方式為如附圖二所示：
１、如附圖二所示編號D部分面積202.82平方公尺，分歸原告蕭秋凉、蕭圳男按如附表一所示權利範圍比例維持共有。
２、如附圖二所示編號E部分面積202.82平方公尺，分歸原告蕭秋煌、蕭嘉政按如附表一所示權利範圍比例維持共有。
３、如附圖二所示編號A、B及C三部分予以合併面積合計567.89平方公尺，分歸被告按如附表一所示權利範圍比例維持共有。
（六）依上述方式分割，因土地位置不同，產生權利價值之改變，另考量土地之原有地理位置、各共有人所取得之分割後之各筆土地地形、面積、出入之便利性及不動產估價師之估價報告，本院判斷各坵塊位置之價值及找補金額如下：
１、附圖二編號A坵塊：位於整體基地由南往北算起之第一宗土地，該坵塊雙面臨路（角地），南側鄰接20公尺南興三路，西側鄰接20公尺南興路，該坵塊可坐北朝南或兼為坐東朝西之座向。獨立估價條件下，土地面寬為約9.5公尺，南側鄰接南興三路,臨接長度約
18.23公尺；北側鄰接B，與B鄰接長度約22.30公尺；整體地形略呈長方形，西南側為計畫道路截角；截角長度約為6M，土地利用度極優。分割後土地單價為每坪405,600元，總價為24,884,798元。
２、附圖二編號B坵塊：位於整體基地由南往北算起之第二宗土地，該坵塊西側鄰接20公尺南興路，為坐東朝西之座向。
本坵塊土地在獨立估價條件下，土地面寬為約
9.13公尺，南側鄰接A,臨接長度約22.30公尺；北側鄰接C，與C鄰接長度約22.08公尺，整體地形略呈長方形，土地利用度原雖普通，另分割後土地如獨立估價，其單價原為每坪312,000元，總價為19,142,152元。但因與附圖二編號A部分鄰接，且均分歸被告等人共有，而可合併使用，類同角地之部分，爰調整此部分單價為每坪332,000元，調整後之總價為20,369,213元。
３、附圖二編號C坵塊：位於整體基地由南往北算起之第三宗土地，該坵塊西側鄰接20公尺南興路，為坐東朝西之座向。
本坵塊土地在獨立估價條件下，土地面寬為約
7.38公尺，南側鄰接B坵塊，臨接長度約22.08公尺；北側鄰接D坵塊，與D坵塊鄰接長度約21.9公尺，整體地形略呈長方形，土地利用度普通。因此坵塊土地適位於系爭216地號土地之中央，分割後土地單價以每坪312,000元之基準價計算，應為合理，是總價為15,313,155元。
４、附圖二編號D坵塊：位於整體基地由南往北算起之第四宗土地，該坵塊西側鄰接20公尺南興路，為坐東朝西之座向。
本坵塊土地在獨立估價條件下，土地面寬為約9.3公尺，南側鄰接C坵塊，臨接長度約22.90公尺；北側鄰接E坵塊，鄰接長度約21.68公尺，整體地形略呈長方形，土地利用度普通，與坵塊C之價值相當，分割後土地單價以每坪312,000元為合理，總價計為19,142,151元。
５、附圖二編號E坵塊：位於整體基地由南往北算起之第五宗土地，該坵塊西側鄰接20公尺南興路，為坐東朝西之座向。
本坵塊土地在獨立估價條件下，土地面寬為約9.42公尺，南側鄰接D坵塊，臨接長度約21.68公尺；北側鄰接同段199地號之鄰地，與鄰地鄰接長度約21.4公尺，整體地形略呈長方形，土地利用度普通。分割後土地單價原估價為每坪312,000元，總價為19,142,152元。但因位處系爭215地號土地之最北側，且與他人土地鄰接，日後使用上之紛爭或風險較高，爰調整此部分單價為每坪302,000元，調整後總價為18,528,621元。
６、本院據上計算出被告蕭武雄、蕭明洲、蕭秋坤、蕭彥宇、蕭舜益所應分別補償原告蕭秋凉、蕭圳男、蕭嘉政、蕭秋煌之各別補償金額為如附表二所示。
五、末按，共有物分割事件訴訟，乃係固有必要共同訴訟，原被告間本可互換地位。是分割共有物之訴，原告訴請分割於法雖屬有據，惟被告之應訴，乃係因訴訟性質上所不得不然，如由被告負擔全部訴訟費用，於法顯失公平，本院認應參酌兩造於言詞辯論終結時就系爭215地號土地之原權利價值比例予以分擔訴訟費用，始為公允，爰依兩造於分割前對系爭215地號土地之持分比例，定出如附表三所示訴訟費用應負擔之比例。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國107年9月27日
民事第四庭法官林宗成正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月27日
書記官陳筱惠附表一┌─────┬────┬────────────┬────┐│分割後取得│面積│分割後共有人權利範圍比例│備註││之土地位置││││├─────┼────┼────────────┼────┤│共有附圖二│合計│被告蕭武雄56789分之16225│││編號A、B、│567.89│蕭明洲56789分之16225│││C土地│平方公尺│蕭秋坤56789分之7763│││││蕭彥宇56789分之4057│││││蕭舜益56789分之12519││├─────┼────┼────────────┼────┤│共有附圖二│202.82│原告蕭圳男20282分之4057│││編號D土地│平方公尺│蕭秋凉20282分之16225││├─────┼────┼────────────┼────┤│共有附圖二│202.82│原告蕭嘉政20282分之4057│││編號E土地│平方公尺│蕭秋煌20282分之16225││└─────┴────┴────────────┴────┘附表二（單位新臺幣，元以下四捨五入）┌─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐│當事人各別│應受領補償│應受領補償│應受領補償│應受領補償││補償之金額│之人蕭秋凉│之人蕭圳男│之人蕭嘉政│之人蕭秋煌│├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│應給付補償│302,658元│75,678元│110,742元│442,884元││之人蕭武雄│││││├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│應給付補償│302,658元│75,678元│110,742元│442,884元││之人蕭明洲│││││├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│應給付補償│144,809元│36,209元│52,985元│211,902元││之人蕭秋坤│││││├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│應給付補償│75,678元│18,923元│27,691元│110,742元││之人蕭彥宇│││││├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│應給付補償│233,527元│58,393元│85,447元│341,724元││之人蕭舜益│││││└─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘附表三┌───────┬───────────┬──────┐│當事人│應負擔之訴訟費用比例│備註│├───────┼───────────┼──────┤│原告蕭圳男│97353分之4057││├───────┼───────────┼──────┤│原告蕭秋凉│97353分之16225││├───────┼───────────┼──────┤│原告蕭嘉政│97353分之4057││├───────┼───────────┼──────┤│原告蕭秋煌│97353分之16225││├───────┼───────────┼──────┤│被告蕭武雄│97353分之16225││├───────┼───────────┼──────┤│被告蕭明洲│97353分之16225││├───────┼───────────┼──────┤│被告蕭秋坤│97353分之7763││├───────┼───────────┼──────┤│被告蕭彥宇│97353分之4057││├───────┼───────────┼──────┤│被告蕭舜益│97353分之12519││└───────┴───────────┴──────┘