裁判字號：臺灣彰化地方法院99年訴字第627號民事判決
裁判日期：民國99年12月30日
裁判案由：給付租金等
臺灣彰化地方法院民事判決99年度訴字第627號原告彰化縣員林鎮公所法定代理人 蔡和昌 訴訟代理人 趙東榆
黃茂松 律師複代理人 楊正興 被告 邱福生
邱進樹 林 邱枝蕊 兼共同訴訟代理人 邱文水 被告 郭漢萍 兼上一人訴訟代理人 劉政黨 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國99年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告邱福生、邱進樹、 林邱枝蕊 、邱文水應連帶給付原告新臺幣壹萬捌仟柒佰肆拾柒元，及被告邱福生、邱進樹、邱文水自民國九十九年七月三十一日起，被告林邱枝蕊自民國九十九年八月三日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告劉政黨、郭漢萍應連帶給付原告新臺幣叁拾伍萬捌仟壹佰叁拾柒元，及自民國九十九年七月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告邱福生、邱進樹、林邱枝蕊、邱文水連帶負擔百分之二；被告劉政黨、郭漢萍連帶負擔百分之四十；餘由原告負擔。
本判決第一、二項部分得假執行；但被告劉政黨、郭漢萍如以新臺幣叁拾伍萬捌仟壹佰叁拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告邱福生、邱進樹、林邱枝蕊、邱文水經合法送達，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條各款所列情形，爰依原告聲請，就該部分由其一造辯論。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被繼承人邱 陳秀玉 於民國（下同）80年12月31日與原告員林鎮公所訂立員林鎮鎮有基地租賃契約「員林鎮綜合市場」（下稱系爭基地租約），由 邱陳秀玉 向原告承租坐落彰化縣○○鎮○○段118、119、120、117、121、122、123地號土地，房屋門牌為彰化縣○○鎮○○路○○號之編號第117號攤位（下稱系爭攤位基地），並於系爭基地租約約定租金和法令所訂租金率以當期申報地價稅總價年息7.5%計算，每年分兩期繳納，及逾期未繳納租金之違約金等約款。詎邱陳秀玉至99年3月12日止，尚積欠原告自91年上期起至98年下期止之使用補償金及違約金共計新臺幣（下同）34,710元。因邱陳秀玉已於95年2月17日死亡，其繼承人為：被告即配偶邱福生、被告即長子邱文水、被告即次子邱進樹、被告即長女林邱枝蕊等4人。原告不得已，於99年6月8日，分別以員林中正路郵局第258、261、259、260號存證信函，通知邱陳秀玉之繼承人即被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊等4人，載明：「臺端邱福生、林邱枝蕊、邱文水、邱進樹等4人為被繼承人邱陳秀玉之法定繼承人，本公所特以存證信函通知臺端，敬請臺端於本函到之日起5日內，向本公所財政課完成補單繳納。逾期，本公所將依法律途逕解決，幸勿自誤為禱。特此通知。」。詎被告邱福生、林邱枝蕊、邱文水、邱進樹等4人至今仍置之不理，拒絕給付上開租金使用補償金及違約金，損害原告之權益。又根據兩造所簽訂之員林鎮公有基地租賃契約第12條規定：「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用應於租期屆滿前1個月自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租，仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納損害賠償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。」被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊等4人自應依前揭契約履行，給付原告損害賠償金及違約金。
（二）被告劉政黨、郭漢萍所共有、門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街○○○號之建物，其中面積69.1平方公尺係無合法權源，占用原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地。
按「彰化縣縣有出租基地，一律依照土地申報地價年息百分之5計收租金，出租房屋依照訂約當年房屋課稅現值年息百分之10計收租金」、「公有土地及依本條例第16條規定照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報」，彰化縣縣有房地租金率標準第2條及平均地權條例施行細則第21條前段分別定有明文。次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」、「無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」民法第179條及最高法院61年臺上字第1965號判例分別著有明文。被告劉政黨、郭漢萍所共有之上開建物，於86年12月10日起無權占有原告所有之上開土地，致原告受有上開土地申報地價年息百分之5之租金損害，共計845,239元。原告不得已，於99年7月15日以員林中正路郵局第306號存證信函，通知被告劉政黨、郭漢萍2人，載明：「本公所特以存證信函通知臺端，敬請臺端於本函到之日起5日內，賠償本公所上開845,239元之租金損害。逾期，本公所將依法律途逕解決，幸勿自誤為禱。特此通知。」。詎被告劉政黨、郭漢萍2人至今仍置之不理，拒絕返還上開相當於租金之不當得利，損害原告之權益，依前揭彰化縣縣有房地租金率標準第2條及平均地權條例施行細則第21條前段計算，被告劉政黨、郭漢萍無權占有原告所有之系爭土地可獲得相當於845,239元租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，故原告自得主張被告劉政黨、郭漢萍2人應返還自占有時起所受有相當於845,239元租金之利益。
（三）並聲明：⒈被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊應連帶給付原告34,710元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告劉政黨、郭漢萍應連帶給付原告845,239元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊訴訟費用由被告等連帶負擔。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
（一）被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊未於最後言詞辯論期日到場，據其等以前到庭辯論意旨陳述如下：被繼承人邱陳秀玉承租系爭基地後，原告對系爭基地規劃、管理不善，以致於承租人雖有訂立租約，卻無使用收益系爭基地之事實。邱陳秀玉自簽約至期滿均未使用攤位，故未再簽約，即視為無意續租，依據兩造簽訂之系爭基地租約第12條約定，原告即不得再向承租人收取租金，且邱陳秀玉已於95年2月17日死亡，原告主張於法無據。另原告之使用補償金及違約金請求權，依民法第126條之規定，逾
5年部分已罹於時效，邱陳秀玉之繼承人即被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊依法自得拒絕給付等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
（二）被告劉政黨、郭漢萍則以：被告劉政黨與郭漢萍共有、門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街○○○號之建物，係向原告承租坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號之土地，兩造並訂有租賃契約，租期屆滿後，仍由被告劉政黨、郭漢萍繼續承租使用迄今，依民法第422條之規定，視為不定期之租賃，合先 陳明 。原告起訴請求被告劉政黨、郭漢萍連帶給付自86年12月10日起無權占有上開土地，按土地申報地價百分之5之租金損害云云。經查，原告之上開土地出租予被告劉政黨、郭漢萍後，被告劉政黨、郭漢萍本均按期繳納租金，然因長久以來，員林鎮綜合市場周圍之治安惡化，環境髒亂，原告放任違規行為，疏於行使公權力，導致消費族群流失，目前已經無法營業，被告劉政黨、郭漢萍多年來繳納租金及負擔各項費用，卻無法為有效之利用，損失不少。兩造曾經多次協商，原告承諾要改善，加強治安之維護及取締違規行為，恢復營業之後，被告劉政黨、郭漢萍即繳納租金，詎多年來，不見原告有何實際作為，員林鎮綜合市場至今仍無法營業，被告劉政黨、郭漢萍自無給付租金之義務。退而言之，依民法第126、146條之規定，本件原告自91年06月起至94年06月止之給付請求權已均罹於消滅時效，依民法第144條第1項規定，被告劉政黨、郭漢萍亦得拒絕給付。後於言詞辯論程序中改稱：伊不爭執有欠原告租金，惟應以5年為限等語（見本院卷第
173頁）資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利益判決，願供擔保，請准予為免假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
（一）彰化縣○○鎮○○段118、119、120、117、121、12
2、123地號土地為原告所有。
（二）邱陳秀玉於80年12月31日，與原告訂立員林鎮公有基地租賃契約「員林鎮綜合市場」，由邱陳秀玉向原告承租系爭攤位基地。
（三）邱陳秀玉於95年2月17日死亡後，由被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊等4人繼承。
（四）被告劉政黨、郭漢萍於86年12月10日所取得之門牌為彰化縣○○鎮○○街○○○號建物，坐落在原告所有之彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地。
（五）被告劉政黨、郭漢萍應返還原告相當於租金之不當得利。
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張：被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊之被繼承人邱陳秀玉於80年12月31日間，與原告訂立「員林鎮公有基地租賃契約（員林鎮綜合市場）」，向原告承租系爭攤位基地，兩造並約定所承租之攤位基地面積均以
4.671平方公尺計算，以當期申報地價總價年息百分之7.
5計算租金，每年分兩期繳納，若逾期未繳納租金，則需照欠額加收百分之2至百分之10之違約金；另租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第
451條之適用及其他異議；邱陳秀玉於系爭基地租約租期屆滿後，未與原告辦理換約續租，其所有之建物（攤位）亦仍繼續占用系爭攤位基地，而邱陳秀玉已於95年2月17日死亡，被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊均為其繼承人等情，有原告所提出之「員林鎮公有基地租賃契約（員林鎮綜合市場）」、土地登記謄本、建物登記謄本、本院家事法庭函文等件在卷足憑（見本院卷第9-35頁），且為被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊所不爭執，是原告上開主張堪信為真。被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊雖辯以：被繼承人邱陳秀玉自承租系爭攤位基地後，從未使用該攤位云云，然其等亦均不否認該攤位於系爭攤位基地租約租期屆滿後，迄今仍始終占用原告所有之土地，兩造復未辦理換約續租，被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊亦無其他合法占用系爭攤位基地之權源，故原告依兩造所訂立之系爭基地租約第12條約定，請求被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊按兩造所約定租金計算方式，連帶給付原告使用補償金，洵屬有據，被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊前揭所辯，尚無可採。
（二）原告復主張：被告劉政黨、郭漢萍所共有、門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街○○○號之建物，自86年12月10日起無權占用原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地，致原告受有相當於租金之損害，並提出土地登記謄本、建物登記謄本等附卷可按（見本院卷第28、58、63-68頁），為被告劉政黨、郭漢萍所不爭執，是原告上開主張堪認屬實。按無法律上原因而受益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。是無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並已致土地所有權人受有損害，土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。本件被告劉政黨、郭漢萍共有之建物占用原告所有土地，係無法律上原因而受有利益，因而致原告受有損害，則原告依民法第179條之規定，請求被告劉政黨、郭漢萍連帶給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
（三）按利息、紅利、租金等定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條載有明文。復按終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同（最高法院49年臺上字第1730號判例意旨參照）。
又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受有損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則請求返還（最高法院65年度第5次民庭庭推總會決議（二）參照）。查原告向被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊請求之使用補償金，係於兩造無租賃關係後，被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊仍占有使用系爭攤位基地之損害賠償；而原告向被告劉政黨、郭漢萍所請求之無權占用原告所有土地，致原告受有相當於租金之損害，依前開說明，均應有民法第126條規定短期消滅時效之適用，是被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊、劉政黨、郭漢萍（下稱被告等）依前開規定，主張拒絕給付本件起訴前已逾5年之使用補償金及不當得利，自屬有據。
（四）茲就原告得請求被告等給付之數額，分述如下：⒈被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊部分：
⑴彰化縣○○鎮○○段118、119、120、117、121、12
2、123基地每平方公尺之平均申報地價為：89年至92年為24,186元、93年至95年為21,599元、96年至98年為20,527元、99年為21,001元，有原告提出之彰化縣○○鎮○○段118、119、120、117、121、122、123地號土地歷年地價查詢資料在卷可按（見本院卷第88-110頁），依各期平均申報地價之百分之7.5，並按兩造所約定承租基地之面積4.671平方公尺加計百分之10計算違約金，及因被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊等主張時效抗辯，故原告僅能請求起訴時回溯前5年各期即94年7月至98年12月之使用補償金。
⑵本件被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊各期應連帶
給付予原告之使用補償金如下：①94年7月至95年12月各期（每半年為一期，共3期）為4,162元【計算式：（21,599元×7.5%×4.671平方公尺÷2×（1＋10%）＝4,
162元（元以下四捨五入，以下同）】。②96年1月至98年12月各期（每半年為一期，共6期）為3,955元【計算式：（20,527元×7.5%×4.671平方公尺÷2×（1＋10%）＝3,955元】。③故原告以94年7月至95年12月各期為2,041元、96年1月至98年12月各期為2,104元計算，請求被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊應連帶給付94年7月至98年12月之使用補償金部分，共計18,747元，自應准許。至原告其餘各期即90年7月至94年6月原可請求之使用補償金部分，因被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊抗辯已罹於消滅時效，於法有據，業詳述如前，自難准許。
⒉被告劉政黨、郭漢萍部分：
⑴彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地每平方公尺之申報地價
為：89年至92年為24,737元、93年至95年為22,281元、96年至98年為21,117元，有原告提出之土地歷年地價查詢資料在卷可按（見本院卷第92、100、108頁）。又依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨可參）。本院審酌系爭土地之地理位置，交通狀況等因素，認本件原告請求計算被告使用系爭土地之利益，以申報地價年息5%為恰當，且依前開說明，原告請求相當於租金之不當得利，自應適用5年短期消滅時效之規定，原告僅得請求起訴時回溯前5年即94年起迄今之不當得利（惟原告係請求90年至98年止之不當得利）。再被告劉政黨、郭漢萍共有坐○○○鎮○○段126建號建物，其占用原告所有坐○○○鎮○○段○○○○號土地之面積，經本院會同彰化縣員林地政事務所測量人員勘驗後，測量實際占用面積應為一層建物40.95平方公尺，加計騎樓面積15.75平方公尺，合計占用面積應為56.7平方公尺，此有勘驗筆錄、彰化縣員林地政事務所99年10月8日土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第15-157、165頁），原告主張應以土地登記謄本上所記載之面積55.02平方公尺，加計騎樓面積15.75平方公尺，共計70.77平方公尺為標準，計算占用面積，與實際現況未符，尚難准許。
⑵是本件原告對被告劉政黨、郭漢萍得請求之損害賠償額為
：被告劉政黨、郭漢萍占用土地面積為56.7平方公尺，①94年至95年之不當得利損害金為178,537元【計算式：（22,281×56.7×5%×2=126,333元】；②96年至98年之不當得利損害金為179,600元【計算式：（21,117×56.7×5%×3=179,600元】，兩者合計為358,137元，原告其餘90年至93年間之不當得利損害金請求權，如前所述，業已罹於時效，被告劉政黨、郭漢萍自得拒絕給付。
（五）綜上所述，原告本於系爭基地租約之法律關係，請求被告邱福生、邱文水、邱進樹、林邱枝蕊連帶給付18,747元，及自起訴狀繕本送達之翌日（被告邱福生、邱文水、邱進樹收受起訴狀繕本之翌日均為99年7月31日、被告林邱枝蕊收受起訴狀繕本之翌日為99年8月3日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與依不當得利之法律關係，請求被告劉政黨、郭漢萍連帶給付358,137元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年7月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
至逾上開金額之請求部分，為無理由，應予駁回。
四、本判決原告勝訴部分，因所命被告等給付之金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，自應依職權宣告假執行，原告所為此項聲請，不過促本院為此職權之行使。被告劉政黨、郭漢萍陳明願供擔保請准免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國99年12月30日
民事第三庭法官林秉暉以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月31日
書記官廖春慧