裁判字號：最高法院89年台上字第637號民事判決
裁判日期：民國89年03月23日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決八十九年度台上字第六三七號
上訴人日益窯業股份有限公司法定代理人 張金法 被上訴人甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月十五日台灣高等法院第二審判決（八十五年度重上字第四九六號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段五小段八七地號及九二地號土地均為伊所有。門牌台北市○○區○○○路○段○○號之附屬磚木造廠房登記為第一審共同被告 周許玉雲 所有，出租予上訴人使用。該廠房無權占用上開八七地號土地如原審判決附圖（下稱附圖）Ａ部分所示○‧○八平方公尺及九二地號土地如附圖Ｂ部分所示五八‧六四平方公尺等情，爰本於所有權之法律關係，求為命上訴人自上開廠房遷出，並將所占用如附圖Ａ、Ｂ部分之土地返還予伊之判決（關於被上訴人請求周許玉雲拆屋還地及給付不當得利部分，經原審判決周許玉雲應拆屋還地並駁回被上訴人對該不當得利部分之上訴，已告確定）。
上訴人則以：前開八八號房屋係伊之法定代理人張金法所有，並非周許玉雲所有；而系爭九二地號土地重測前為台北市○○區○○○段嗄嘮別小段六○三地號，伊自民國六十二年起即向土地之共有人承租土地使用，並以代全體共有人繳納地價稅及受益費作為租金。被上訴人係於六十九年六月十二日始向原共有人之一 林萬益 購買土地所有權應有部分六分之一，應受該租賃契約之拘束，不得謂伊係無權占有系爭土地等語，資為抗辯。
原審依審理結果，以：系爭台北市○○區○○段五小段九二地號（重測前為嗄嘮別段嗄嘮別小段六○三地號）及同所八七地號（重測前為嗄嘮別段嗄嘮別小段六○○之七地號）二筆土地均為被上訴人所有，門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○號之建物占用九二地號之面積為五八‧六四平方公尺，占用八七地號之面積為○‧○八平方公尺等事實，有兩造不爭執之土地登記簿謄本、第一審勘驗筆錄及台北市士林地政事務所之土地複丈成果圖（即附圖）可稽。經查該建物係第一審共同被告周許玉雲所有，上訴人抗辯係其法定代理人張金法所有云云固無可採，惟系爭建物為廠房，目前係上訴人使用，業經上訴人自認在卷，並經勘驗查明屬實。上訴人雖提出重測前六○三地號土地共有人 林煙清 、 林萬發 於六十八年十月二十六日出具之同意書，謂土地所有權人同意其使用六○三地號土地，又提出收據、地價稅繳納通知書、支票、證明書等，欲證明係以代繳地價稅及工程受益費抵作繳納租金，然被上訴人既否認上訴人所提私文書之真正，且林煙清、林萬發所立之收據或同意書，內容僅 記明渠 等二人共有之上揭六○三地號土地或持分（即應有部分）之土地於六十七年上下期、六十八年上下期、六十九年上下期、七十年上下期地價稅及林萬發於七十一年上期地價稅由上訴人代為繳納，或有關六○三地號土地之工程受益費由上訴人繳納而已，渠等二人並非代表全體共有人將六○三地號土地出租予上訴人，該書據內容即不能作為與全體共有人訂立租約之依據。至於訴外人 林鴻基 、 盧全田 、 盧騰輝 、 林建成 及 盧建明 五人為系爭六○三地號土地原共有人 林菊 之繼承人，於六十八年五月八日始辦妥繼承登記而成為六○三地號土地之共有人，林鴻基等五人於六十二年間尚未取得六○三地號土地之共有權，渠等於七十二年共同書立證明書記載：上訴人之法定代理人張金法自六十二年起已承租六○三地號土地，承租方式係以代繳地價稅及受益費為租金等內容，如何能證明上訴人之法定代理人張金法自六十二年起即承租上揭土地﹖又訴外人 林水賜 、林萬貴、 林德村 、 林天助 、 林家財 、 林木 於七十二年雖曾出具證明書謂：上訴人之法定代理人張金法自六十二年起即向地主承租六○三地號土地，承租方式係以代全部地主繳納地價稅及受益費作為租金云云，但依土地登記簿謄本所示，其中之林水賜、林萬貴、林天助均於六十五年十一月二十六日始向訴外人 林塗 購買系爭土地，並於六十六年八月十六日辦妥所有權移轉登記，渠等三人如何證明六十二年起即有出租之事實﹖另林家財、林木則係於七十九年三月十六日繼承 林寶 之所有權，於七十九年十一月二日辦妥所有權移轉登記， 顯見渠 等二人於七十二年八月二十日出具證明書時，尚未取得六○三地號土地之共有權，自亦無從證明張金法自六十二年起即承租六○三地號土地。另觀之證人 林正雄 證稱：「我們（即上訴人公司）是以代繳地價稅及工程受益費為代價，承租系爭土地，林塗、 林金玉 、 林長成 、 林老秀 、 陳林罔市 、林菊等地主都有同意我們代繳地價稅作為租金，當時共有土地只一筆，稅單只有一張，我們代繳地價稅是全部。」云云因其所提及之土地所有人，並非六○三地號土地之全部共有人，其證言仍無法證明上訴人對重測前六○三地號土地有租賃關係存在。是衡以共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力之旨，上訴人既未能證明六○三地號土地之全部共有人已同意將系爭土地出租予其使用，其辯稱伊所使用之系爭建物對於重測前之六○三地號土地有租賃權存在云云，委不足取。從而，被上訴人以系爭建物無權占用重測後之系爭台北市○○區○○段五小段九二地號及八七地號土地，依民法第七百六十七條規定，請求上訴人自系爭建物遷出，並返還該土地，洵屬正當，應予准許，因而維持第一審所為命上訴人自系爭如附圖Ａ、Ｂ部分建物遷出並交還土地之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。
按共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。本件上訴人就八七地號土地並未主張及證明有何使用之正當權源，就九二地號土地部分，雖辯稱伊自六十二年起即向土地之共有人承租使用云云（重測前為六○三地號），並提出林煙清、林萬發之收據等為證，但該等收據之製作日期均在七十一年十月十四日以前，系爭六○三地號土地在當時尚有其他共有人，而證人林正雄所證述之內容亦未包括六○三地號土地之全部共有人，是縱認林煙清、林萬發或林正雄所證之共有人曾出租系爭六○三地號土地予上訴人或上訴人之法定理人張金法，揆之首揭說明，亦不生效力。原審本此見解為上訴人敗訴之判決，並無違背法令。上訴論旨，猶執陳詞就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決關於其不利部分為不當，求予廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年三月二十三日
最高法院民事第八庭
審判長法官蘇茂秋
法官徐璧湖法官曾煌圳法官李慧兒法官謝正勝右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年四月十日