裁判字號：臺灣臺北地方法院103年簡上字第6號民事判決
裁判日期：民國104年04月30日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決103年度簡上字第6號上訴人永富開發股份有限公司法定代理人 陳信柔 訴訟代理人 柏有為 律師
施旻孝 律師 馮彥婷 律師被上訴人 沈秀孟 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對本院臺北簡易庭中華民國102年10月31日102年度北簡字第10585號第一審判決提起上訴，本院於104年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命被上訴人給付超過民國一百零二年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、被上訴人起訴主張：被上訴人向上訴人買受「南方之星」G3棟15樓及車位B2-159號1個（下合稱系爭建物及車位），並於民國99年4月8日訂立房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭契約），系爭車位價金新臺幣（下同）1,500,000元（內含土地價金900,000元、房屋價金600,000元），上訴人雖於100年9月13日完成交屋，惟依系爭契約附件九第4條，系爭車位之基地應有部分應為8/100000，惟上訴人僅給付6/100000，短少1/4，爰依民法第359條請求減少價金225,000元，而聲明：上訴人應給付被上訴人225,000元，並自100年9月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
乙、上訴人抗辯：系爭車位基地應有部分由8/100000調整為6/100000，係捷運局要求分配較多基地應有部分予共構捷運站體建築所致，而不可歸責上訴人，上訴人既已依約將上訴人主建物應有部分與系爭車位應有部分合計113/100000，移轉登記予被上訴人，即無給付不足情事，且系爭車位應有部分減少，與車位市場價值、功能及使用無關，依民法第354條第1項但書規定不得視為瑕疵；而被上訴人既於交屋證明單簽名確認驗收完畢，可知被上訴人知悉交付之應有部分為6/100000，並自認本件無物之瑕疵；況系爭契約第4條第4項已明文排除系爭停車位基地應有部分之誤差，不在找補範圍；又自上訴人交屋至被上訴人於102年7月11日提起訴訟止，被上訴人減價請求權已逾6個月而消滅。縱認上訴人應負損害賠償責任，惟系爭買賣總價金為16,800,000元，其中土地價金為10,080,000元，每1/100000基地應有部分價金為89,203元（10,080,000÷113=89,203.5），故短少2/100000之價金應為178,406元。
又被上訴人系爭建物及車位之基地應有部分合計113/100000，倘上訴人應補給車位基地應有部分2/100000，則在上開113/100000給付定額下，被上訴人系爭建物應有部分即應返還2/100000予上訴人，故以之為抵銷，而聲明：被上訴人之訴駁回。
丙、原審判決上訴人應給付被上訴人225,000元，及自102年7月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，被上訴人其餘之訴駁回，並為准、免假執行之宣告。上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
丁、本院判斷：
壹、兩造於99年4月8日訂立系爭契約，約定被上訴人向上訴人買受系爭建物及車位，總價金為16,800,000元，系爭車位部分之價金為1,500,000元（含土地價金900,000元、房屋價金600,000元），上訴人於100年9月25日交屋，而被上訴人系爭車位之基地應有部分為6/100000，有系爭契約書、建物所有權狀、交屋證明文件存卷為證，復為兩造所不爭，自應信為真實。
貳、被上訴人主張系爭車位之基地應有部分短少1/4，則為上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審究者為：一、上訴人依約有無短給應有部分2/100000，該短少是否構成民法第354條第1項之瑕疵；二、被上訴人減價請求權有無罹第365條6個月時效；三、上訴人應給付之數額係225,000元或178,406元；四、上訴人以被上訴人就系爭建物之基地應有部分溢領2/100000之抵銷抗辯，有無理由，爰分論如下。
參、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例）。
系爭契約「附件九：土地、車位暨公共設施持分方式說明」第4條（土地持分說明）第1項（汽車停車位）第1款已明載：地下層平面停車位共計312位：依每車位持分基地總面積8/100000計算，可知兩造就系爭車位基地應有部分係約明一「定額」，並非上訴人所指係「浮動」比例，是上訴人依約應取得系爭車位之基地應有部分為8/100000，然被上訴人登記取得僅6/100000，即係短少2/100000，則上訴人交付之車位基地既短少2/100000，則就系爭車位此一買賣標的以言，已足以減少其市場價值，衡系爭車位位於市場行情炙手可熱之捷運共構宅，而短少比例高達1/4，自屬減少程度重大之瑕疵，故上訴人抗辯：不構成瑕疵，且減少程度無關重要云云，依法未合，並不可採。至被上訴人於交屋資料收執表、交屋證明單之簽名（原審卷第64、66頁），僅係確認其已受領相關文件，並表示兩造就系爭建物結構、裝配件已為驗收並由被上訴人領取鑰匙，且約定於正常耗損情況範圍內，由上訴人負責修復，是上開收執表、證明單，並無被上訴人已「承認」短少2/100000之意，是上訴人抗辯：被上訴人承認受領瑕疵之物，不負擔保責任云云，並不可採。
肆、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條定有明文。
依卷附交屋資料收執表所示，被上訴人固於100年9月25日即受領載明系爭車位基地應有部分為6/100000之建物所有權狀，然上訴人於交屋時交付被上訴人含建物所有權狀、土地所有權狀、土地及建物所有權買賣移轉契約書多達16份相關登記、結算費用明細表、稅費分算表、使用執照、地價稅自用住宅用地申請書表單、火災險及地震險保單、天然氣申裝計價表單等文件，而消費者於交屋程序一般係著重於建物之結構、逐項清點並確認內部配置與裝潢、水電、天然氣等基本生活設施是否符合契約約定之使用，此由交屋證明單載明：本人承購貴公司興建之房地，現已施工完成，經本人逐一核對房屋門牌、結構及裝配件等各項設備，已驗收完畢等語，即足徵之，實難期被上訴人於交屋程序中忙於檢視屋況，又受領多份須詳閱或覈算是否正確無誤文件之情況下，得於交屋日僅因建物所有權狀之受領即得立悉上訴人短給2/100000；而系爭契約既已約明上訴人應給付8/100000，則上訴人就此明顯較系爭契約短給2/0000000節，本負於交屋時以口頭告知予上訴人之義務，始符誠實信用原則，且此義務不因上訴人交付建物所有權狀而認其已踐行，然上訴人明知上情竟未口頭告知被上訴人，即屬故意不告知，依民法第365條第2項，自無6個月期間之適用，是上訴人謂被上訴人減價請求權已罹6個月時效云云，並不可採。
伍、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359條定有明文。
一、系爭車位有短少基地應有部分2/100000之價值瑕疵，已如前述，被上訴人即應依民法第359條規定負擔保責任，而依系爭契約附件一「買賣房地總價款及買賣房屋總面積」第3條約明，系爭建物：房屋價金6,120,000元、土地價金9,180,000元，總價金合計15,300,000元；系爭車位：房屋價金：600,000元、土地價金900,000元，總價金1,500,000元，系爭房屋及車位總價金16,800,000元（原審卷第16頁），可知系爭建物與系爭車位係分別計價，則計算系爭車位短給2/100000之減少價金，自應以上開契約所載系爭車位之土地價金900,000元而非以上訴人所辯系爭建物及車位之土地總價金10,080,000元為準，是計出上訴人應減少價金225,000元（0000000×1/4＝225,000），上訴人辯稱：土地總價金10,080,000元，1/100000應有部分價金為89,203元（10,080,000÷113=89,203.5），故被上訴人僅得請求178,406元云云，有悖兩造契約明示系爭建物、車位分別計價之約定，洵無足取。
二、上訴人執系爭契約書第4條，謂兩造已約明土地應有部分之誤差不予找補云云，惟查：
系爭契約第4條係關於「房屋總面積」之約定，並非「土地」應有部分之約定，而第4條：「房屋面積說明如下：一、主建物面積：室內面積。二、附屬建物面積：為陽台、雨遮面積。三、共同使用部分面積：共同使用面積範圍及持分方式詳附件九。四、建物實際面積以地政機關複丈所登載之面積為準。其登記面積與約定買賣面積誤差在百分之壹範圍，互不增減買賣價格；若誤差超過百分之壹以上者，僅就其超出百分之壹以上部分，雙方同意以本契約房地總價（不含汽車停車位價款）除以房屋面積之買賣單價為計算依據，無息多退少補」，係就「房屋面積」予以定義，並約定房屋登記面積與約定面積不符之誤差於1﹪為找補之計算方式，根本無涉於系爭車位之基地應有部分短少之問題，是上訴人據此約定，謂兩造已合意排除系爭車位「土地應有部分」誤差之找補云云，依約無據；況遍閱系爭契約全文，並無關於土地應有部分不予找補之約定，既未約定不予找補，則上訴人此部分抗辯，並無足取。
陸、上訴人另以附件九第4條第2項謂：系爭建物及車位之基地應有部分合計為113/0000000，故倘補給2/100000，被上訴人即溢領系爭建物之基地應有部分2/100000，應予抵銷云云，然查：
系爭契約「附件九：土地、車位暨公共設施持分方式說明」第4條（土地持分說明）：⒈汽車停車位：⑴地下層平面停車位共計參佰壹拾貳位：依每車位持分基地總面積壹拾萬分之捌計算。⑵汽車停車塔車位共計貳佰捌拾位：依每車位持分基地總面積壹拾萬分之貳計算。⒉大樓各戶：扣除地下參層捷運站體、捷運轉乘車位、地下室汽車位、汽車停車塔車位及公益設施空間之持分後，其餘土地面積以各戶房屋主建物、陽台面積總和佔全區主建物、陽台面積之比例計算持分（原審卷第30頁），依上開約定可知，平面式、停車塔停車位之土地應有部分均係「定額」之8/100000、2/100000，而大樓各區分所有權人建物之基地應有部分，須扣除捷運站體、捷運轉乘車位、上開平面式與停車塔車位之「定額」應有部分、公益設施後，再依上開比例方式計出，亦即兩造於締約時，系爭建物之基地應有部分因上開部分不確定減項之存在，而係「浮動」，且系爭契約並無上訴人所指約定被上訴人系爭建物及車位之基地應有部分係「定額」113/100000之情，是上訴人稱：系爭建物之基地應有部分應予減少2/100000，而為抵銷云云，依約乏據，委無足憑。
柒、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分有明文。
上訴人應負瑕疵擔保責任，而應減少價金225,000元，業如前述，故被上訴人依民法第359條請求225,000元及自起訴狀繕本送達翌日即102年7月18日（原審卷第39頁，原審誤為同年月12日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，被上訴人逾此範圍之請求，核屬無由，不應准許。上開應准許部分，因所命上訴人給付之金額未逾500,000元，應依職權宣告假執行，原審就102年7月12日起至同年月17日止之按法定利率計算之遲延利息，亦命上訴人給付，並為假執行宣告，尚有未洽，上訴意旨雖未指摘及此，然原判決既有不當，自應由本院廢棄改判。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行宣告，其所持理由雖與本院相異，然結論並無二致，仍應認上訴人之上訴係無理由，故予駁回。
戊、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核不影響判決結果，爰未逐一論述，附此敘明。
己、結論：上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。
中華民國104年4月30日
民事第五庭審判長法官姜悌文
法官吳佳霖法官陳琪媛以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國104年4月30日
書記官蔡明潔