臺灣臺北地方法院民事簡易判決 103年度北簡字第5242號
原 告 巫建德
被 告 華陽停車場事業有限公司
法定代理人 陳祥華
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國103年10月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟零玖拾捌元由原告負擔。
事實及理由
原告主張：被告於民國99年1月1日起向原告承租台北市○○區
○○段○○段00地號，建物門牌：台北市○○○路○段○○巷○號
7樓之3房屋（以下簡稱系爭房屋），依雙方簽訂契約，被告應
按月於每月1日前給付租金新臺幣（下同）8,500元，每年換約
乙次，後續每年年底將租賃契約書交予被告公司員工 林美雪 ，
均聲稱要交予公司負責人審閱簽章後交回，但皆無交回租賃契
約書，租期至102年12月31日止，依民法第450條及455條規定
，租約到期，租賃關係於期限屆滿時消滅並同時終止契約，今
租期已屆滿3個月有餘，且被告拒絕交還房屋，原告催其交屋
並清償積欠之租金均置之不理。被告除應給付租金，及按租賃
契約書中第5條約定按租金5倍支付違約金之外，原告並得依民
法第250條後段請求按月8,500元租金之損害賠償等語。並聲明
：㈠被告應將系爭房屋全部返還交付原告。㈡被告應給付原告
違約金4萬2,500元，並自103年1月1日起至交屋日止按月給付
賠償金8,500元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：兩造所簽之原證2租約於99年12月31日屆滿後，已
成為不定期租約。99年12月31日之後，被告繼續使用系爭房屋
做為辦公室使用，內有辦公桌、影印機及冷氣，被告每個月有
交付租金予原告，原告也一直有再收租金，已成不定期租賃等
語。並聲明：原告之訴駁回。
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，租賃期
限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示
反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法450條第1項、
第451條分別定有明文。本件兩造就系爭房屋曾於98年12月29
日簽訂賃賃契約書（以下簡稱原證2租賃契約），約定被告向
原告承租系爭房屋，第2條約定租期自99年1月1日起至99年12
月31日止，第3條約定租金每月8,500元，第4條約定租金應於
每月1日以前繳納，每次應繳1個月份，第6條前段約定：乙方
（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租
外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞
推諉或主張任何權利，有原告提出之房屋租賃契約書在卷可稽
（本院卷第20頁至第22頁），是依前揭規定及約定，若被告於
原證2租賃契約之租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，且原告同
意出租並繼續收取租金，則應視為不定期租賃契約。兩造於原
證2租賃契約所載之99年12月31日租期屆滿後，被告仍繼續占
用系爭房屋，有繳納至103年7月之租金，為兩造所不爭執，有
103年10月21日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第73頁反面
），堪認被告於原證2租賃契約屆滿之日即99年12月31日之後
仍繼續使用系爭房屋，且原告同意被告繼續使用系爭房屋並收
取租金，揆諸前揭說明，應視為不定期限之租賃契約。至於原
告主張每年換約乙次、租期至102年12月31日止云云，為被告
所否認，原告未再舉證證明，尚難認為真實。是原告主張兩造
間之租賃關係因租期屆滿而終止，難認有據。
原告另主張被告自103年8月起未繳租金云云（103年10月21日
言詞辯論筆錄見本院卷第73頁反面），惟按承租人租金支付有
遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租
人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，
終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付
逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定
有明文。是於房屋租賃之情形，出租人欲以承租人積欠2個月
以上租金為由終止租約，必先催告承租人支付租金，承租人未
於催告期限內支付，再向承租人為終止租約之意思表示，始為
合法。本件原告所提102年11月26日存證信函記載：「...11月
份租金迄今仍未繳納，另尚積欠房屋管理費5,100元，依契約
第14條規定，如有違背任何條件時，出租人得隨時解約收回房
屋，謹此通知台端函到3日內立即繳清所有欠費並同時交屋予
我」（見本院卷第12頁），又102年12月18日存證信函記載：
「...102年12月31日到期，且12月份租金仍未繳納，請於102
年12月31日前交還房屋，若無法按期交屋，應另簽訂租約，自
103年1月1日起每月租金調整為1萬2,000元」（見本院卷第11
頁），上開存證信函與前揭規定不符。此外，原告未再舉證證
明兩造間之租約有經合法終止，應認兩造間之不定期租約仍存
續中。兩造間之不定期租約既仍存續中，則原告請求被告返還
房屋、給付違約金及賠償金，即難謂有據。
綜上所述，原告請求被告將系爭房屋全部返還交付原告，請求
被告給付原告違約金4萬2,500元，並自103年1月1日起至交屋
日止按月給付賠償金8,500元，為無理由，應予駁回。原告之
訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不
生影響，不再一一論述，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，
依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國103年10月27日
臺北簡易庭
法官周美雲
計算書
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費11,098元
合計11,098元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月27日
書記官曾東竣