裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第1872號民事判決
裁判日期：民國96年12月18日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第1872號原告吉慶精密工業有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 江松鶴 律師被告禎祥紙器有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 廖珠蓉 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國96年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件原告於起訴時，原係主張被告應賠償修復費用，亦即係依民法第354條第1項、第360條後段而為請求。嗣則於本院民國96年10月19日準備程序期日追加民法第35
9條為其請求權基礎，主張應減少價金，其金額仍為起訴聲明所主張之金額（見本院卷第185頁），而被告對此雖表反段，然因原告新追加之訴訟標的（民法第359條）與原訴訟標的（第360條後段）之基礎原因事實均為被告所交付之買賣標的物有無「物之瑕疵」存在，其請求之基礎事實應屬同一，且被告就新追加之訴訟標的亦無再提其他防禦方法或舉證之必要，自無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭法條規定，自應准許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：㈠原告於95年1月12日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系
爭契約），以新臺幣（下同）1,400萬元向被告買受其所有坐落臺北縣樹林市○○○段第158地號、權利範圍全部之土地，暨其上第2502建號、門牌號碼為臺北縣樹林市○○街○○號之房屋（下稱系爭房屋），被告已於95年3月9日點交之。惟因被告於將系爭房屋交予原告時有經粉刷，致原告看不出有壁癌之情形，此有證人甲○○證述在案，且自交付迄今，系爭房屋之壁癌一一顯現（見證物二），同年10月間柯羅沙颱風來襲，系爭房屋不僅嚴重淹水且滲漏之情形更加嚴重。按所謂買賣之瑕疵擔保責任，乃指出賣人必須擔保標的之權利存在且完整無缺，並具有依一般交易通念或當事人意思應有之價值、效用或品質，違反此擔保義務所應負之法定無過失責任。至於不完全給付，係指債務人已為給付，而因可歸責於債務人之事由致給付之內容不符合債務本旨，而違反此義務所應負之過失責任（可歸責於債務人之事由），即為不完全給付之債務不履行責任。被告所交付之房屋既有前揭壁癌、漏水等情形，可見被告所交付之房屋有物之瑕疵及不完全給付。嗣經原告請揚府工程有限公司（下稱揚府公司）估價後，修復該壁癌所需修繕費為1,495,500元（未含稅，見證物三），原告乃於95年8月30日寄存證信函通知被告，請被告依存證信函主旨所示之時日為修繕（見證物四），惟被告則以存證信函回覆表示拒絕修繕該房屋壁癌問題，亦拒付房屋壁癌修繕之費用（見證物五）。 爰依 系爭契約第8條第2項、民法第354條第1項、第359條、第360條後段、民法第227條，聲明如後述第㈢段所示。
㈡對被告抗辯所為陳述：
⒈被告雖辯稱：兩造買賣有關建物之交付部分係以現況交
屋，被告不負有瑕疵擔保責任云云，但當時被告已經完成粉刷，根本看不出有壁癌及漏水之情形，故原告所認定的「現況交屋」，是指粉刷完成後，看不出有壁癌及漏水之狀況，此於系爭契約第8條第2項有很清楚之規範。
⒉承前，依照契約本旨，被告應交付沒有壁癌及漏水之房
屋，且民法也規定不能有物的瑕疵，當然不能有壁癌及漏水，故被告有可歸責之事由。
⒊台灣省建築師公會台北縣辦事處人員對系爭房屋進行鑑
定後，其鑑定報告書固載稱：因修復前揭建物牆壁壁癌所需之費用為15萬元整等語。但原告認為該鑑定費用似嫌過低，蓋此價額與原告委請揚府公司估價之金額（即1,495,500元）差距過大，且該報告書內載：歷次履勘經過㈢、㈣云云，與所附會勘紀錄表（並無㈢、㈣之會勘紀錄）不符，此影響鑑定內容甚巨。另觀該鑑定報告所附編號第6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、28、30、32、33、34、35、37、38及39號等照片，不是有牆面潮濕滲漏，就是有油漆脫落，甚且附著衍生霉菌物質，惟鑑定損害修復費用估價單僅估價數量卻為一式、一式、20㎡、80㎡、一式、一式，原告誠不知鑑定報告係如何計算。況且，鑑定人丙○○建築師之鑑定依據，亦有違台灣省建築師公會建築鑑定及鑑估手冊及其附錄「損害之安全及補強鑑定」及「損壞修復標準單價表」。從而，丙○○建築師所作鑑估之修復價額顯屬過低，應以原告所提出之估價單價額1,495,500元為據。
㈢爰聲明：被告應給付原告1,495,500元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以下列各語置辯：㈠原告主張之請求權基礎為物之瑕疵擔保請求權及不完全給付之損害賠償請求權。然而：
⒈關於物之瑕疵擔保請求權部分：本件屬中古屋買賣，系
爭房屋係78年所興建，屋齡已長，其屋況與新成屋自然有別，本不能等同視之，衡諸一般經驗法則，中古屋經過長期使用後，稍微滲水或潮溼乃房屋之自然耗損所致，此亦為中古屋之特性使然，且兩造於簽約時已在不動產買賣契約書附件「建物現況確認書」第3項記載「若有滲漏水處，買賣雙方同意：以現況交屋」，而其他重要約定事項記載：「⒈房屋以固定附著物現況交屋」。故兩造買賣有關建物之交付部分係以現況交屋，被告不負瑕疵擔保責任。
⒉關於不完全給付之損害賠償請求權部分：原告並未證明
被告有何故意或過失之可歸責事由，且被告之所以粉刷房屋，乃因當初原本是預計出租之故，且被告除粉刷外，還進行重舖地板、重新裝設新鋁窗等諸多工程，此乃對房屋有益之保存行為，而非隱匿或故意不告知，此觀證人甲○○證稱：「一開始賣方貼紅布條要出租，我看到就打電話過去問，被告也同意，當時被告有在整理房子，據我瞭解，有把水泥翻起來重灌，二、三樓地板也有重舖，三樓鋁門窗也換新，至於簽約前有無粉刷，應該是有，是連同其他一起整修」「（本件買賣過程中，有無保證不會滲漏水？）沒有」等語亦可得證，尚難以被告有粉刷房屋之行為，即謂係有故意或過失。
㈡原告雖以揚府公司之估價單為證，主張修復費用為1,495,
500元，但此估價單，究係已支出之金額抑或僅是估價而已？其估價之標準與其所稱之壁癌有何關連？其必要性如何？均亦未見陳明，自不能做為原告損害證明之用。其次，證人丙○○既已證稱：「建築物一樓飲水機部份較潮濕，而二、三樓及建築物後面並無因下雨產生漏雨與情形」、「主要原因是牆壁窗台下面沒有做一比三的牆壁粉刷，其高度約為九十公分，可能是牆壁的石棉瓦遮住施工範圍，所以才沒有做粉刷」、「（窗台以下裂縫磚牆部分加以打除有無算入估價範圍？）在第十八頁估價單第二項有算入」、「（第四、五項如何算出八十平方公尺？）依實際範圍估算」、「不包括編號12至14，…因為並非漏水，而編號6至11、15、16、28、32、33、37至39部分，均包括在八十平方公尺範圍，其餘部分，我認為不是貴院所指鑑定範圍，因為不是產生壁癌漏水現象，故未列入鑑估範圍」、「（編號30、34、35沒有列入估價範圍，是否因為你認為這三張牆壁潮濕的情形，還沒達到壁癌的程度？）是」、「我們所拍的照片中，並非全部都是需要修復，也不是全部都是壁癌，我在鑑定時，無法對壁癌下定義，因此我載列的部分，是修復後不會漏水的費用」、「（你的意思是否經你評估後，只有八十平方公尺需要修復？）是」、「（編號30、34、35不算壁癌，是否應該修復？）這是一個自然潮濕情形，無修復必要」等語，當已就有關壁癌需修復的部分及費用提出說明，原告仍質疑台省灣建築師公會臺北辦事處鑑估報告書所鑑定之修復費15萬元過低，且主張引用台省灣建築師公會第13屆鑑委員會編審之建築鑑定及鑑估手冊（雖引用手冊之相關內容但未提出說明）云云，均無理由。
㈢綜上，原告請求被告給付修復費用於法無據，爰聲明：原告之訴駁回。若為不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、本件原告主張其於95年1月12日與被告簽訂系爭契約，以1,
400萬元向被告買受其所有坐落臺北縣樹林市○○○段第
158地號、權利範圍全部之土地暨其上之系爭房屋，而被告已於95年3月9日點交該屋予伊等情，為被告所不爭執，並有系爭契約1份在卷可查（本院卷第5至8頁），堪信真實。惟原告主張被告所交付之房屋不符債之本旨，屬物之瑕疵，故被告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之賠償責任云云，則為被告所否認，則本件首要爭點，即為系爭契約所約定之買賣標的物品質，究何所指？目前該屋有壁癌及漏水之狀況，是否屬於物之瑕疵？被告所交付之房屋是否符合債之本旨？茲分述如下：
㈠原告關於主張被告應負物之瑕疵擔保責任部分，雖係依據
系爭契約第8條第2項，及民法第354條第1項、第359條、第360條後段而為請求，然查系爭契約第8條第2項係規定：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他相關法令規定辦理」，而原告除前引民法第354條第1項、第359條、第360條後段外，復未指明引用其他法令作為認定本件被告應否負瑕疵擔保責任之依據，則其除依民法第354條第1項、第359條、第360條後段而為請求外，雖另主張依據系爭契約第8條第2項，但此2者實為一體，自應僅就本件是否符合民法第354條第1項、第35
9條、第360條後段所定構成要件而為認定，合先敘明。㈡所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。換言之，買賣標的物是否屬於瑕疵，而應視其契約所約定之價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念為準，而非概與新品相較。經查：
⒈查本件買賣乃透過江山不動產投資顧問公司居間而成立
，而兩造除簽定系爭契約外，並簽有1張建物現況確認書附於該契約書之後，有該契約及確認書在卷可參（本院卷第5至8頁），核與證人即該公司實際參與本件買賣居間仲介之業務員甲○○證稱：「（原證一的契約書，買賣雙方是否有看過？）是，確認書有附在上面」等語相符，該建物現況確認書既係附於系爭契約之後，自應視為契約之一部分，是兩造關於系爭買賣標的物應具有如何之價值、效用或品質究係如何約定，係以建物現況確認書為準。
⒉由前揭建物現況確認書第3項「是否有滲漏水之情形，
滲漏水之處：＿」部分為空白，而「若有滲漏水處，買賣雙方同意：□以現況交屋□雙方另行約定」部分則在「以現況交屋」欄位打勾，另「注意欄」之「其他重要約定事項」則記載「房屋以固定附著物現況交屋」，可知兩造於締約當時，就買賣標的物應具如何之價值、效用或品質，係約定「現況交屋」無訛。然關於何謂「現況交屋」，原告主張係指粉刷完成後，看不出有壁癌及漏水之狀況，此於系爭契約第8條第2項有很清楚之規範等語，而被告則主張係指房屋當時之狀況，與其是否粉刷無關等語，兩造解釋即有齟齬。惟前揭約款究應如何解釋，則應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，並應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第28號判例參照）。查前揭建物現況確認書第3項「是否有滲漏水之情形，滲漏水之處：＿」部分既為空白，且「若有滲漏水處，買賣雙同意：□以現況交屋□雙方另行約定」部分亦係在「以現況交屋」欄位打勾，佐以證人甲○○證稱：「（提示原證一建物現況確認書，第三點現況交屋及其他重要事項載明現況交屋，是何意？）所謂現況交屋是指帶買方去看當時的房屋狀況」、「（本件是否為中古屋買賣？）是」、「（中古屋買賣與新成屋買賣，在產品說明上有何差別？）廠房大部分都是中古屋，所謂現況交屋就是帶買方去看，以他看的房屋現況為準」等語，可知兩造在簽約當時，已有不論系爭房屋有無滲漏水之情形，均同意以現況交屋之合意。亦即，若其後發現系爭房屋有滲漏水之情形，應由買方自行處理，否則即應載明滲漏水之地點究在何處，或就如事後發現滲漏水時應如何處理另行約定，而非單純勾選「以現況交屋」。
⒊依證人甲○○證稱：「（締約當時，你是否全程在場？
）是」、「（締約前，雙方有無就房屋現況再做討論？）沒有」、「（當時如何向原告描述買賣標的？）以謄本為主，包括土地及建物，現況就是以買方自己去看為準」、「（當時買方有無要求要在雨天看屋？）沒有這樣的要求」等語，可知買方即原告在與被告簽約前並未就系爭房屋有無壁癌或漏水等情形提出之特別要求，而業務員於向原告說明標的物狀況時亦多偏重於謄本所記載之權利現狀，再參以證人甲○○證稱：「（一般是否會提到保證不會漏水？）我們公司不會做這種保證，而且買方一般很少會講到這個問題，買方都是看現狀」、「（看到當時如果看不出壁癌，是否表示賣方就要交付沒有壁癌的房屋給買方？）沒有這個保證」等語，可知包括本件在內之中古屋買賣，如買賣雙方係約定以現況交屋，一般即係指買方到場看屋之現狀為準，如其後發現有壁癌或漏水之情形，賣方無庸負責。此既為一般中古屋交易之常態，復與前段關於系爭契約所附「建物現況確認書」之解釋結論相同，堪認不論是依當事人之約定，抑或依通常交易觀念，均認本件中古屋交屋時尚未發現壁癌或漏水，其後始發現有此等情形時，賣方無庸負責。
⒋原告雖主張係指粉刷完成後，看不出有壁癌及漏水之狀
況，此於系爭契約第8條第2項有很清楚之規範云云，然該第8條第2項並未約定被告應交付無壁癌及漏水之房屋予原告，且由證人甲○○證稱：「（本來被告委託你出租，後來為何變成買賣？）本來屋主每月租金要六萬元，但這個價錢很難租出去，後來得知買方要買，我才去問被告代理人，他最後才同意」、「（提示原證一建物現況確認書，在九十五年一月十二日簽約之前，有無將房子全部粉刷後再交屋？）一開始是賣方貼紅布條要出租，我看到就打電話過去問，被告也同意，當時被告有在整理房子，據我了解，有把水泥翻起來重灌，二、三樓地板也有重鋪，三樓鋁門窗也換新，至於簽約前有無粉刷，應該是有，是連同其他一起整修」等語，可知被告原本係欲出租該屋，而非將該屋連同坐落土地一併出售，出租人於出租房屋時，將該房屋牆壁重新粉刷乾淨，實屬常見之事，另被告除粉刷牆壁外，尚且針對系爭房屋進行前述整修，難認被告粉刷牆壁之目的係欲掩蓋該屋有壁癌或漏水之情形，尚不能單以被告有該粉刷牆壁之行為，即謂其有擔保交付無壁癌及漏水房屋予原告之意，亦不因此改變前揭「建物現況確認書」所在「現況」之解釋及通常交易之觀念。
⒌原告所主張關於「現狀」之定義，既與中古屋買賣之通
常交易觀念不同，則其針對兩造有其所主張之特殊變態情形，即應負擔舉證責任。其既未就此利己事實提出證據以供本院審認，即難逕認其主張屬實。
㈢本件兩造就系爭買賣標的物應具有之價值、效用或品質，
既係約定以買賣當時該屋之客觀狀況為準，而被告復已將該屋按現況交付原告，則其物即無民法第354條第1項所稱之瑕疵。又被告既已依系爭契約所約定之內容（詳見前段第⒉小段）交付系爭房屋現狀予原告，當已履行其依債務本旨所負給付義務，難認有何不完全給付之情形。從而，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之賠償責任，因不符合民法第354條第1項及第227條所定「物之瑕疵」及「不完全給付」之構成要件，則被告抗辯其無庸負責等語，即屬有據。
四、綜上，原告依系爭契約第8條第2項，及民法第354條第1項、第359條、第360條後段等法律關係，請求被告應給付其1,495,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。
五、原告雖曾聲請通知 陳碧華 為證人，以證明其曾「於被告交屋後」至系爭房屋內，當時屋況為整棟房屋內部牆面經粉刷而煥然一新，根本看不出有任何壁癌及漏水之情形（本院卷第44頁），然而，被告對其於出售系爭房屋前曾粉刷屋內牆壁乙節，並不爭執，此事實復經證人甲○○證述在案，嗣被告於本院96年3月20日準備程序期日時亦表示「如果被告不爭執他們賣給我們的房子是粉刷過後的房子，就沒有傳訊陳碧華之必要，捨棄傳訊」等語（本院卷第113至114頁），自無再請該證人作證之必要。本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證（按指原告所主張被告應賠償或減少之價金1,495,500元是否合理，及被告有無可歸責事由等），核與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年12月18日
民事第二庭?審判長法官蕭胤瑮?????????法?官?程怡怡?????????法?官?楊明佳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年12月18日
?????書記官楊璧華