裁判字號：臺灣士林地方法院100年重訴字第238號民事判決
裁判日期：民國101年08月20日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣士林地方法院民事判決100年度重訴字第238號原告 黃燦松
黃瑞雲 黃瑞珠 黃瑞蘭 兼上列一人 陳文萍 法定代理人 黃文義 .共同 郭承昌 律師訴訟代理人受告知人紀 陳雙璧 訴訟代理人 紀光志 被告 林志騰 訴訟代理人 賴青鵬 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於中華民國101年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告辦理繼承登記並塗銷坐落於臺北市○○區○○○○段○○○○號，應有部分千分之三百一十五之土地部分，及其上四○九六八建號門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號一樓之房屋所有權登記，回復登記予被告所有之同時，給付原告新臺幣壹仟玖佰貳拾萬元，及自民國一百年六月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用為新臺幣貳拾叁萬伍仟零玖拾陸元，由被告負擔百分之九十七，即新臺幣貳拾貳萬捌仟零肆拾叁元，餘由原告共同負擔。被告應賠償原告所預繳之訴訟費用新臺幣貳拾貳萬捌仟零肆拾叁元。
本判決於原告以新臺幣陸佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟玖佰貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，而上述承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項定有明文。本件原告黃文義於訴訟繫屬中之民國101年4月3日死亡，由其繼承人即原告陳文萍、黃燦松、黃瑞雲、黃瑞珠、黃瑞蘭聲明承受訴訟，並提出死亡證明書（本院卷第201頁）、繼承系統表及戶籍謄本（本院卷第203至208頁）。其聲請於法並無不合，應予准許，先此敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴追加他訴；但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件黃文義原依據不當得利、解除契約後之回復原狀、債務不履行損害賠償等法律關係起訴，嗣於100年8月30日，追加基於債務不履行損害賠償、不當得利法律關係，備位聲明請求：㈠被告應給付原告6,000,000元及自民事變更暨辯論（一）狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。因上開訴之追加部分與原訴部分均係基於原告指摘被告提供原告有瑕疵之房屋為基礎事實，應尚不礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定意旨，原告訴之追加，於法並無不合，應予准許。
三、原告起訴主張：被告林志騰於民國100年3月20日與黃文義簽訂不動產買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），由黃文義以新臺幣（下同）19,200,000元（以下簡稱系爭價金）購買坐落於臺北市○○區○○○○段○○○○號，應有部分315/1000之土地部分，及其上40968建號門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○弄○號1樓之房地（其中房屋部分以下簡稱系爭房屋），雙方並特別約定：被告保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵）如有上述情事，除契約另有約定外，被告應負瑕疵擔保責任。黃文義於100年4月7日繳清尾款後取得上開房地所有權。詎黃文義為修繕系爭房屋而僱請工人將木作天花板拆除時，竟發現全室原有水泥天花板有多處混凝土剝落、鋼筋裸露情形，經黃文義自行雇人檢測，系爭房屋混凝土氯離子含量在進大門正上方橫向樑混凝土氯離子平均值為每立方米1.5401公斤、出浴廁左側縱向樑混凝土氯離子平均值為每立方米0.9826公斤，已超過87年CNS3
090混凝土氯離子國家標準值每立方米0.3公斤之3~5倍，系爭房屋即俗稱海砂屋。因系爭房屋混凝土氯離子含量超標，長期而言，將會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，影響原有結構安全，嚴重減少其市場上之交易價值，屬交易上之重大瑕疵。黃文義乃於100年5月19日向被告為解約之意思表示，被告自應返還黃文義系爭價金。又黃文義為購買系爭房屋，共支出買賣登記代辦費13,000元、移轉登記及書狀費1,473元、登記簿謄本費120元、印花稅4,515元、影印文件費
200元、100年房屋稅488元、契稅10,260元、居間報酬334,000元及鑑定費4,000元，均因被告交付有瑕疵之系爭房屋無從使用而受到損害，被告應賠償黃文義之損失。黃文義復為整修系爭房屋，已支出拆除費用80,000元、鋁門窗材料費20,000元，亦因解除契約，而屬應返還黃文義之費用。
因黃文義於101年4月3日死亡，原告為其繼承人，亦概括繼受黃文義對於被告上述債權。為此，基於不當得利、解除契約後之回復原狀、債務不履行損害賠償等法律關係，先位聲明請求：㈠被告應給付原告上開應回復費用及損害賠償19,668,056元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡並願供擔保請求宣告假執行。惟若系爭房屋若未達解除契約之程度，然因系爭房屋瑕疵已明顯降低房屋之價值，其補強費用及房屋跌價損失粗估至少達6,000,00
0元，故以100年8月30日變更聲明暨辯論（一）狀代減少價金之意思表示通知被告，並基於債務不履行損害賠償、不當得利法律關係，備位聲明請求：㈠被告應給付原告6,000,
000元及自民事變更暨辯論（一）狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告則以：系爭房屋迄今屋齡已32年，且非遭主管機關列管之海砂屋，與海砂屋顯然有別，系爭房屋只是因屋齡久遠而有混擬土剝落情形，並非氯離子含量過高之海砂屋。其次，系爭房屋是否因瑕疵而影響結構物強度及原有結構安全，致達不堪居住之程度，非僅氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始能認定，並應審酌該瑕疵可否經由補強及防蝕處理等方法修復之，故縱有氯離子含量過高之情事，系爭房屋亦尚無礙於居住或可得修復，黃文義逕予解除契約，顯失公平。又兩造僅約定：被告保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：…海砂屋），否則應負瑕疵擔保責任，故系爭房屋縱有氯離子含量過高之情事，被告僅負瑕疵擔保責任，原告尚不得逕予解除契約。再者，因整修系爭房屋而支出之全室拆除費用80,000元及鋁門窗材料20,000元，然黃文義將原有隔間及鋁門窗拆除，被告非但未因此獲得利益，甚且受隔間及鋁門窗遭拆除之損失，則原告主張被告應返還該所得利益，顯無理由；原告另請求被告給付買賣登記代辦費、移轉登記及書狀費、登記簿謄本費、印花稅、影印文件費、100年房屋稅、契稅、鑑定費等之損害賠償部分，然系爭房屋之氯離子含量，於兩造買賣契約成立時即已存在，被告於買賣當時，並未作不實說明，又被告因前手已有裝潢而不知天花板樓板情形，亦無刻意隱瞞，被告係依現況交屋，已屬依債之本旨而為給付，並無侵權行為及債務不履行情事，自無損害賠償可言；原告請求買賣之居間報酬334,000元，與一般買方支付之仲介費價金1%不合，況上開買賣居間報酬等費用，並非系爭房屋氯離子過高所致之損害，從而原告請求被告賠償，亦無理由。末原告既以系爭房屋之氯離子含量過高而主張解除契約，並請求返還買賣價金，被告得要求原告應回復移轉登記而為同時履行抗辯權之行使等語資為抗辯，並聲明：
㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
四、本院得心證之理由：原告主張兩造間所締結之系爭買賣契約，黃文義已交付被告系爭價金，黃文義為購買系爭房屋，支出買賣登記代辦費13,000元、移轉登記及書狀費1,473元、登記簿謄本費120元、印花稅4,515元、影印文件費200元、100年房屋稅488元、契稅10,260元及鑑定費4,000元，已支出拆除費用80,000元、鋁門窗材料費20,000元等情，被告均不爭執，並有原告所提出不動產買賣契約書1份（本院卷第7至15頁）、支票3紙（本院卷第16、19頁）、匯款單
4紙（本院卷第17至18頁）、土地登記謄本1件（本院卷第21頁）、建物登記謄本1件（本院卷第22頁）、估價單2紙（本院卷第32至33頁）、不動產登記費用明細表1紙（本院卷第34頁）、臺北市稅捐稽徵處北投分處100年房屋稅繳款書1紙（本院卷第35頁）、臺北市稅捐稽徵處北投分處100年契稅繳款書1紙（本院卷第36頁）、統一發票1紙（本院卷第37頁）可資佐證，堪信為真實。惟原告仍以前揭情詞為辯，是本件的爭點厥在於：㈠原告是否得適法解除系爭買賣契約？㈡原告得否請求債務不履行損害賠償？㈢原告請求之金額是否妥適？㈣被告之同時履行抗辯是否有理由？茲分述如下：
甲、先位聲明之請求：
（一）原告之契約解除
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，民法第359條前段定有明文。本件原告主張黃文義已向被告為解除系爭買賣契約之意思表示乙節，為原告提出律師函通知暨回證各1件（本院卷第27頁背面）為證，被告對於收受解除之意思表示，並不爭執，堪可認定。惟被告仍以系爭房屋是否因瑕疵而影響結構物強度及原有結構安全，致達不堪居住之程度，非僅氯離子含量一項即可認定，系爭房屋尚無礙於居住或可得修復，黃文義逕予解除契約，顯失公平等語置辯。原告對於被告之答辯則陳稱：混凝土中些微氯離子含量即可能對建築物造成極大之影響，多處天花板有鋼筋外露等現象，系爭房屋氯離子含量既已超過國家標準中一般混凝土最大氯離子含量，應可認其混凝土氯離子含量已足對建築物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建築物所應具有之通常效用之瑕疵存在。又現行預拌混凝土國家標準第19條備考：
「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低」，可知就硬固混凝土採樣檢測所得氯離子含量，更不應超出國家標準值，是以系爭房屋之氯離子平均含量一有超標情事，即可能影響建築物通常效用之瑕疵存在等語。
2、經查：系爭房屋氯離子含量過高等情，為本院經兩造聲請囑託臺北市建築師公會就系爭房屋是否為高氯離子混凝土建物為鑑定，鑑定結果為：「依據CNS3090混凝土中最大水溶性氯離子含量規定為0.3kg/m(3)，而本鑑定標的物之混凝土氯離子含量平均值為2.097kg/m(3)，已超出CNS標準值0.3kg/m(3)甚多」，「針對『高氯離子混凝土建物』，100年5月24日修正之『臺北市高氯離子混凝土善後處理自治條例』第二條有明確定義：『本自治條例所稱高氯離子混凝土建築物，係指建築物之混凝土，經臺北市政府認可之鑑定機關（構）辦理鑑定，其氯離子含量超過設計環境條件下之國家標準值，認定必須加勁補強、防蝕處理或拆除重建者』。又依自治條例辦理高氯離子混凝土建築物鑑定、補強、拆除、重建及相關事項者，需依據99年6月21日訂定之『臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理準則』第二條第一款第一項：『各樓層混凝土檢測樣數至少每二百公尺一個，每樓層不得少於三個』，之規定，辦理建物之取樣作業」，「緣此，本標的物之鑑定取樣僅做一樓三個試體，因樣本數不足，故並無法代表整棟建物，僅能表示本鑑定標的物一樓之氯離子含量高於標準」，有該公會所提出鑑定報告書「結論」欄附卷可參（本院卷第129至130頁）。足認系爭房屋確有氯離子含量甚高情事，僅因系爭房屋位處公寓四層樓房之第一階層，有上開建物登記謄本可參，本件鑑定之範圍未及於非屬系爭買賣標的物部分，無法直接判定整棟建物是否均因氯離子含量過高而影響建物安全。惟認定事實所憑之證據，不以直接證據為限，若採用間接證據，其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者亦可（最高法院100年度台上字第454號判決同其意旨，可供參照）。本件系爭房屋的現況，於鑑定會勘時，亦經鑑定人拍照，多有天花板鋼筋銹蝕、保護層浮凸、剝落之現象，此有上開鑑定報告書內照片18幀可資佐參（本院卷第145至153頁），兩造對此並未爭執，堪足認定。依該現象之發生，當可合理推認系爭房屋氯離子含量過高之因素，已造成建物內部鋼筋銹蝕現象，對建築物之建築結構、安全性應會造成影響，而明顯減少系爭房屋所應具有之通常保護功能，故存在有市場價值、居住品質均大幅降低之瑕疵存在。黃文義因此向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，依上開規定，自已生解除系爭買賣契約之效力。
（二）原告之債務不履行損害賠償請求
1、按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。二者之法律性質、規範功能及構成要件均非一致，在實體法上為不同之請求權基礎，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的，法院於審理中自應視當事人所主張之訴訟標的之法律關係定其成立要件。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，始同時構成不完全給付之債務不履行責任，此際物的瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，才會形成請求權競合之關係（最高法院100年度台上字第1468號判決可供參照），否則契約前瑕疵僅得援引物之瑕疵擔保規定為主張。
2、被告辯稱本件系爭房屋含氯離子含量過高之瑕疵於系爭買賣契約成立前即存在，原告並不爭執，亦堪可認定。是原告有關支出買賣登記代辦費13,000元、移轉登記及書狀費1,473元、登記簿謄本費120元、印花稅4,515元、影印文件費200元、100年房屋稅488元、契稅10,260元、居間報酬334,000元及鑑定費4,000元等有關債務不履行所生損害賠償之請求，依上開裁判意旨，均不得主張，即不予准許。
（三）原告得請求之金額
1、第按買賣之標的物有瑕疵者，買主固得請求解除契約，然其性質可分離者，究不能以一部之瑕疵而解除全部契約，最高法院19年度上字第1223號著有判例，依此反面推之，若買賣標的物性質不可分者，其一部之瑕疵，買主仍得解除全部契約。又契約解除時，當事人雙方受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第
2款定有明文。本件原告主張系爭買賣契約業已解除，被告應返還系爭價金，被告對於自黃文義受領系爭價金之事實，亦不爭執，堪可認定。雖系爭房屋所在基地部分並無瑕疵，惟與系爭房屋之使用具有不可分之關係，依上開規定，黃文義自得解除系爭買賣契約全部，並請求被告返還系爭價金。
2、次按契約解除時，當事人雙方就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，亦為民法第259條第5款所明定。本件原告主張黃文義為整修系爭房屋，已支出拆除費用80,000元、鋁門窗材料費20,000元，被告應返還該部分費用，被告對於原告支出該部分費用之事實，亦不爭執，惟被告仍辯以其並未因此獲得利益，甚且受隔間及鋁門窗遭拆除之損失等語。原告對於被告所取得利益為何，並未證明以實其說，是原告此部分之請求，應無法認定被告所得利益之範圍，即屬無據，諉不可取。
3、因黃文義業已於101年4月3日死亡，原告為黃文義之繼承人，有原告所提出死亡證明書（本院卷第201頁）、繼承系統表及戶籍謄本（本院卷第203至208頁）附卷可參，依民法第1148條第1項規定，得概括承受黃文義對於被告上述系爭價金返還之債權，是原告請求被告應給付系爭價金予原告，為有理由，應予准許。
（四）被告之同時履行抗辯權按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又被告在裁判上援用民法第二百六十四條所定之同時履行抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付，法院應為原告提出對待給付，被告即向原告為給付之判決，最高法院70年度台上字第1189號判決同其意旨，亦可資以參照。又民法第264條所規定之同時履行抗辯權，除當事人基於同一雙務契約而生互為對待給付或互為對價關係之債務有其適用外，倘當事人因契約而互負之債務，在實質上有履行之牽連關係，基於誠信及公平原則，亦非不得類推適用該條關於同時履行抗辯規定，此觀同法第261條規定，當事人因契約解除而生之相互義務，準用同法第264條之規定自明（最高法院101年度台上字第159號判決可供參照）。
被告辯稱須於原告因受領系爭房屋及基地，並完成登記，應將系爭房屋及其基地塗銷所有權登記並回復登記予被告，始願將系爭價金返還原告，原告並不予爭執。查：黃文義於給付價金，受領系爭房屋及土地，並登記為所有權人，有土地、建物登記謄本（本院卷第21、22頁）、建物異動索引（本院卷第69頁）在卷可按，足資認定。因黃文義解除契約，亦應依民法第259條第1款之規定，將所受領之系爭房屋及基地返還被告，該返還給付物之義務即與被告返還系爭價金之義務具有實質上之履行牽連關係，依上揭裁判意旨，堪認被告該部分所辯為有理由，應予准許。惟因黃文義業已死亡，該部分返還義務，應由原告辦理繼承登記後，塗銷系爭房屋及基地之所有權登記履行之，亦附此敘明。
（五）原告不當得利之請求原告對於被告之系爭價金請求，業依民法第259條第1款之規定獲得返還系爭價金之判決，此外復查無何主張係依不當得利法律關係請求，本院不再就不當得利請求部分審究。
乙、備位聲明之請求：
1、按所謂預備合併者，係指相同原告對相同被告，主張二以上理論上不能相容（不兩立）之訴訟標的及訴之聲明，在同一訴訟程序中合併起訴，並就各訴訟標的及訴之聲明定有先後順序，預慮其先位之訴無理由時，請求就後位之訴為判決；如先位之聲明有理由，則不請求就後位之訴為判決之訴。法院為審理時，先位請求有理由為對後位請求裁判之解除條件，先位請求無理由為後位請求裁判之停止條件，因此法院若認原告先位請求有理由，則解除條件成就，對備位之訴無庸裁判。本件原告既已適法解除系爭買賣契約而為先位聲明部分勝訴之判決，參照上揭意旨，本院即不再就原告主張依瑕疵擔保之規定減少價金部分審理。
2、又原告前揭未獲准許之損害賠償請求部分，原告於備位聲明復依債務不履行之規定（原告採用民法第227條，本院卷第74頁背面）請求，依前述，系爭房屋的瑕疵於契約前即已存在，即不得依該法律關係請求。是原告該部分之請求，為無理由，仍不足採。
五、綜上所述，因原告解除系爭買賣契約全部，則於辦理繼承登記，塗銷關於系爭房屋及基地的所有權登記後，基於解除契約後之回復原狀之法律關係，聲明請求：被告應給付原告系爭價金及自起訴狀繕本送達翌日之100年6月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用額確定為235,096元（即原告預繳之第一審裁判費185,096元＋鑑定費用50,000=235,096元），並應由被告負擔97/100即228,
043元（000000×97/100=228043元以下四捨五入），餘由原告共同負擔。故被告應賠償原告所預繳之訴訟費用228,04
3元。
六、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
七、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述、所提之證據及聲請調查之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴，為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年8月20日
民事第一庭法官古振暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月20日
書記官許竺筠