裁判字號：臺灣士林地方法院107年訴字第951號民事判決
裁判日期：民國108年01月10日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決107年度訴字第951號原告 郭雅華 訴訟代理人 邵華 律師被告 駱志豪 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國107年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌新北市○○區○○路○段○○○巷○○號二樓、三樓房屋遷出，將房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一零七年十二月十四日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告於起訴狀送達後，追加被告於民國105年5月16日簽立之協議書（下稱系爭協議）為請求權基礎，核與其原訴請求均係基於主張被告未於租約終止後返還其所有門牌新北市○○區○○路○段000巷00號2樓、3樓房屋（下合稱系爭房屋，如單指其一則稱2樓房屋、3樓房屋，見本院卷第105頁）之同一基礎事實；並減縮金錢給付部分之請求為自107年12月14日起按月給付新臺幣（下同）6000元（見本院卷第
107頁），依民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款規定，均應予准許，合先陳明。
二、原告主張：被告於104年4月15日向伊承租系爭房屋，約定租賃期間自104年4月15日起至109年4月15日止，每月租金6000元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），然被告自106年1月15日至107年1月14日止，未依約繳付租金（被告繳付情形詳如附表「繳付日期」、「繳付金額」欄所載），經伊以107年1月18日調解聲請狀催告被告給付租金，該書狀已於同年5月11日寄存送達於被告住所，惟被告仍未依約給付，伊再以107年7月19日聲請變更聲明狀之送達為於同年8月14日終止系爭租約之意思表示，該書狀於107年8月1日送達被告，系爭租約於同年8月14日已告終止；況被告自105年起即未遵期繳付租金，並於105年5月16日與伊代理人即伊胞妹 郭秋媛 成立系爭協議，同意於6個月內搬離系爭房屋，然被告仍未依限遷出；縱認郭秋媛為無權代理，亦經伊於107年12月13日承認而發生效力，被告即應返還伊系爭房屋，並按月賠償伊相當租金之不當得利等情，爰依系爭租約及系爭協議書之法律關係，請求法院擇一為伊有利之判決，命被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空遷讓返還予伊；及依不當得利法則，求為判決命被告自107年12月14日起按月給付伊6000元。並聲明：如主文第一、二項所示。
三、被告則以：系爭房屋自伊承租開始即缺水缺電，原告迄今仍未依其承諾回復系爭房屋之水電，伊得拒絕給付租金；又，原告前於105年間以其未繳納租金為由，並執系爭協議書為據，聲請本院調解（即本院105年度湖調字第326號遷讓房屋等事件，下稱前案），請求伊給付積欠租金、返還系爭房屋及賠償不當得利，惟系爭協議書係由伊與郭秋媛簽訂，並非兩造，且系爭協議書所載標的僅有2樓房屋，並不包含3樓房屋在內，原告尚無從憑此請求伊返還系爭房屋並賠償不當得利等情，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、查，㈠被告於104年4月15日向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自104年4月15日起至109年4月15日止，每月租金6000元，並簽訂系爭租約；㈡被告自106年1月15日起之租金繳付情形如附表「繳付日期」、「繳付金額」欄所載；㈢被告於105年5月16日與郭秋媛成立系爭協議；㈣原告以10
7年1月18日調解聲請狀催告被告給付租金，該書狀已於同年5月11日寄存送達於被告住所，嗣其再以107年7月19日聲請變更聲明狀之送達為於同年8月14日終止系爭租約之意思表示，該書狀於107年8月1日送達被告等情，有卷附系爭租約、系爭協議、存款憑條及送達證書可憑（見107年度湖調字第37號卷第8至13、19頁、前案卷第10頁、本院卷第
47-1、59頁），且為兩造所不爭執，並經本院依職權調取前案卷宗核閱屬實，堪信為真。
五、得心證之理由：
㈠、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋（民法第439條前段、土地法第100條第3款參照）。又，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物（民法第455條參照）；且承租人於租賃關係終止後繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利之規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。
㈡、依系爭租約第4條「租金應於每月15日以前繳納，每次應繳1個月份乙方（即被告）不得藉詞拖延。」（見10
7年度湖調字第37號卷第9頁）以觀，可知被告應於每月15日給付租金；惟被告自106年1月15日起至原告以
107年1月18日調解聲請狀催告其給付租金之效力發生日即107年5月21日以前（該書狀於107年5月11日寄存送達被告，見107年度湖調字第37號卷第19頁），僅給付相當11個月之租金計6萬6000元（被告繳付租金情形詳如附表「繳付日期」、「繳付金額」欄所示），亦即被告自106年12月15日起即未依約支付租金，扣除押金6000元後，被告遲付租金之總額已達2個月以上，經原告以107年1月18日調解聲請狀作為催告被告給付租金之意思表示，該書狀於同年5月21日發生效力，被告仍未給付，原告再以107年7月19日聲請變更聲明狀為於同年8月14日終止系爭租約之意思表示，該書狀亦於
107年8月1日送達被告等情，亦有卷附各該書狀及送達證書可憑（見107年度湖調字第37號卷第5至7、19頁、本院卷第42至47-1頁），準此，原告主張系爭租約已於107年8月14日終止，自屬有據。
㈢、被告雖以系爭房屋缺水缺電，不合兩造約定之使用收益狀態為由，抗辯伊可拒絕給付租金云云。但查：
⒈按租賃契約屬雙務契約，依民法第347條準用同法第
353條第1項規定，承租人於契約成立時，即知悉租賃物有不合於所約定使用、收益之狀態者，出租人不負擔保之責；又，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，然於租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，亦得終止契約，此觀民法第424條固明，惟此僅係賦予承租人得隨時終止租賃契約之權利，不受租賃期限或民法第450條第3項規定之限制，但於承租人依民法第424條規定終止租賃契約以前，自仍應依約定日期，支付租金，尚不得拒絕租金之給付。
⒉依被告自陳：伊承租系爭房屋時，系爭房屋就是停水
停電，且無前後門及前窗的狀態乙情（見本院卷第54、110頁），可知被告於訂立系爭租約之初，即已明知系爭房屋並未裝接水電，而被告並未依民法第424條規定，向原告為終止系爭租約之意思表示，揆諸前開說明，被告仍應依約給付租金，尚無從以系爭房屋未裝接水電為由，拒絕給付租金。
⒊被告固抗辯：原告於訂約時承諾將復水復電，惟迄今
均未履行，因伊不諳法律，係於105年間與原告協調未果後，經諮詢他人意見後，始得悉其僅需給付半數租金，且因原告安撫伊會復水復電，乃於107年1月、4月、5月再各支付1萬元租金云云，並舉系爭租約附加條文第3條「水電費均由乙方（即被告）負責繳納，不得由租金中扣除。」為憑（下稱系爭約款，見107年度湖調字第37號卷第13頁），惟觀諸系爭約款之文字旨在約定水電費應由被告負擔乙事，而該約款固以系爭房屋水電俱備為前提，然原告願辦理系爭房屋復水復電申請手續之原因多端，並非當然係因其對被告依系爭租約負有復水復電之義務所致，是系爭約款至多僅能解為於系爭房屋復水復電後，被告不得藉詞將水電費從租金中扣除，尚不能認原告已承諾將系爭房屋復水復電；且參以被告於104年4月15日向原告承租系爭房屋，惟其自106年1月15日起始未依約按期繳納租金，及原告前於105年間以被告未繳納租金為由，主張終止系爭租約，並聲請本院以前案行調解程序，而被告於該案中僅抗辯其得以為原告修繕房屋之承攬報酬抵付租金，並未以原告未回復系爭房屋水電為由資為抗辯乙情，業據本院查閱前案卷宗屬實，再觀諸附表所示被告租金繳納情形，被告於106年1月15日即未支付當月份租金，其後支付租金之時間則均不固定，金額亦非原約定租金數額之半數（3000元），尤以水電供應為房屋使用之重要設備，欠缺水電顯然妨礙房屋之利用，設若被告抗辯原告承諾回復系爭房屋水電乙節為真，其豈會持續繳納租金至10
5年底，且於前案中未執此作為其可拒絕給付租金之防禦方法？甚且於107年1月份已溢付租金1萬元後，於明知系爭房屋仍未復水復電之情況下，又於同年
4月份、5月份各溢付租金1萬元？可見被告於107年1月份、4月份、5月份溢付租金之目的，應在於補足之前支付租金數額之不足，由此益徵原告並無承諾將回復系爭房屋水電之情形，被告執此抗辯，要無足採。
㈣、依上說明，系爭租約已於107年8月14日經原告合法終止，惟被告迄今仍占有系爭房屋，故原告依系爭租約法律關係，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空遷讓返還予伊系爭房屋，並依不當得利法則，請求被告給付自107年12月14日起（於系爭租約107年8月14日終止後）至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6000元，即屬有據，應予准許；又原告依系爭租約法律關係請求被告自系爭房屋遷出，並騰空遷讓返還部分，既屬有據，則原告另依系爭協議書之法律關係為同一之請求（見本院卷第105頁），本院自無庸予以審究，附此敘明。
六、從而，原告依系爭租約法律關係及不當得利法則，訴請被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還與伊，及自10
7年12月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊6000元，為有理由，應予准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中華民國108年1月10日
民事第三庭法官許碧惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國108年1月16日
書記官吳旻玲