宣 示 判 決 筆 錄
101年度北簡字第9957號
原 告 博客停車場開發股份有限公司
法定代理人 鄭皓文
訴訟代理人 吳俊昇 律師
被 告 胡仲達
訴訟代理人 陳德峰 律師
唐福睿 律師
上列當事人間101年度北簡字第9957號請求返還租金等事件，於
中華民國102年7月26日言詞辯論終結，同年月31日下午5時在
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員
如下︰
法 官 沈佳宜
書記官 李易融
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾叁萬零肆佰元，及其中新臺幣叁拾貳
萬貳仟元自如附表所示之利息起算日起，其中新臺幣捌仟肆佰元
自民國一百零一年十月十七日，均至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣叁拾叁萬零肆佰元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告
同意或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告
於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同
意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、3款、第
2項定有明文。查原告起訴時請求被告給付新臺幣（下同）
886,363元，及自如起訴狀附表利息起算日欄所示之日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣於訴訟進行
中，陸續變更聲明為請求被告給付1,022,617元，及其中租
金及押租金部分自票據兌現日起，其餘部分自民國101年10
月13日擴張聲明暨陳報狀送達被告翌日起，均至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息，核屬擴張或減縮應受判決
事項之聲明，且被告對原告訴之追加無異議，而為本案之言
詞辯論，揆諸前揭規定，自應予以准許，合先敘明。
二、原告主張：
㈠兩造於100年10月間簽訂車位租賃契約（下稱系爭租約），
約定被告應將臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號地下3
樓，車位編號3、4、5、8、9、10、11、12、15、19
之平面車位10個（下稱系爭車位）交付原告使用，租賃期間
自100年10月15日起至105年10月14日午夜12時止，每月租
金6萬元，押租金為12萬元。系爭租約第11條第5項特別約
定被告應提供建築物使用執照、建物及土地登記謄本、所有
權身分證、地籍圖、土地及建物所有權狀影本各乙份予原告
，以利辦理停車場登記，且於系爭租約第6條載明原告向被
告租賃系爭車位係作為停車場之用，故被告提供相關資料供
原告辦理停車場登記，屬於被告之契約上義務。契約成立後
，原告向主管機關臺北市停車管理工程處申辦停車場經營登
記，屢遭主管機關以欠缺所有權人身分證明文件要求補件，
期間更因無法辦理營業而受到罰鍰處分。原告多次要求被告
提供，被告屢以其中一車位之所有權人在國外而遲遲未能提
供。因被告遲不提供所有權人身分證明文件，原告迫不得已
乃以存證信函方式限期要求被告提供，否則解除契約。被告
收到存證信函後自知理虧，在未經原告之同意下，竟將自己
經營的「銀座停車場」變更名稱為「博客停車場」，並要求
原告提供負責人相關資料辦理負責人變更，且要求原告暫時
經營至停車場有效期限，並保證在停車場登記有效期限前，
市政府均不會到場取締。對於被告之提議，原告要求被告降
低租金補償原告先前的營業損失，並在停車場登記失效前交
付停車場登記相關資料給原告辦理登記，以便合法營業。詎
被告拒絕調降租金，又以所有人之一久居國外難以聯絡而拒
絕提供，原告不得不忍痛解約。之後經過多月協商，被告始
終拒絕返還押租金與已經預先交付給被告做為租金之遠期支
票。原告向被告租賃車位係為經營停車場之用，被告因拒不
提供辦理停車場登記所需文件而違反租約約定，且被告將停
車位出租給原告經營停車場以獲取利益，自應瞭解出租給他
人經營停車場之法令規定，切實履約，被告不諳法令導致自
己債務不履行，當然應歸責於自己，經原告催告履行義務卻
拒不履行，原告無法使用收益租賃物，自得解除契約；原告
為經營停車場事業而購買之招牌、設備及花費，均因被告違
約遭原告解除契約而付諸流水，被告自應賠償。依民法第22
6條、第227條、第267條、第259條、第260條規定及系
爭租約約定，原告應返還之金額、利息與賠償之費用詳列如
原告提出之應返還與應賠償之金額明細表（見本院卷第81頁
）所示。
㈡原告向被告租賃車位並非供作自用，而係要出租與第三人營
利。雖被告已交付租賃物，但被告自始並未履行其主要義務
提供資料讓原告合法經營停車場，是原告主張解除契約，自
無不可。原告當初向被告以每月6萬元之代價承租車位，係
因該車位可作為經營停車場營利之用。既然被告自始未能讓
原告合法經營停車場，則契約目的未能達成，原告自無須給
付6萬元。至於原告使用被告停車位違規營業獲取收入，係
本於「違規營業」而獲得，並無損益相抵之適用。被告主張
原告無權占有車位或受有相當於租金之不當得利，以不當得
利請求權與原告之押租金、租金、損害賠償請求權抵銷，方
為正辦。惟無論如何，不當得利之數額並非每月6萬元。蓋
每月6萬元係被告提供相關資料並交付車位供原告合法經營
停車場之對價。既然被告未履行全部義務，僅僅交付停車位
顯然不值每月6萬元。又倘鈞院認為本件租賃關係仍為終止
，而非解除。則契約終止前，被告仍然處於債務不履行之狀
態，依民法第263條準用第259條之規定，被告應對原告負
損害賠償責任。且被告違反系爭租約第11條第5項約定，依
系爭租約第9條第3項之約定，亦應負賠償責任。又契約終
止後，被告應依民法第179條規定返還受領之租金給付。為
此提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告1,022,617元及
其中租金及押租金部分自票據兌現日起，其餘部分自101年
10月13日擴張聲明暨陳報狀送達被告翌日起，均至清償日
止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請宣告准予
假執行。
三、被告則以：
㈠被告原先於系爭車位經營銀座停車場，後因故暫停營業，並
於100年10月間與原告簽署系爭租約，將系爭車位租予原告
使用。系爭車位共計5大5小，可停15部一般小客車。原告
於簽約前已至系爭車位現場調查，且簽約時被告亦明確告知
車位數量。被告已將系爭租約所載之系爭車位全部交付原告
使用，而無債務不履行之事實。原告明知現場車位格數以及
竣工圖之記載，卻仍同意承租，且自己身為經營停車場之專
業業者，何以能於事後諉稱不知停車證僅能依照竣工圖作申
請？進而主張被告並未交付足夠車位而有不完全給付等情。
㈡系爭租約並未約定被告需交付全部所有權人身份證明文件，
並保證原告可以取得停車場登記證，故並非被告應負擔之契
約義務。被告既為系爭車位之單獨所有權人，並依約提出被
告本人之身份證影本、全體住戶使用同意書以及其他契約約
定之文件予原告，即已履行系爭租約之義務，而無債務不履
行之情形。然被告為協助原告爭取停車證之核發，卻四處奔
走取得幾乎全體所有人之身分證明文件（僅差一戶），並積
極向臺北市政府提出訴願。詎臺北市政府停管處卻置民法82
0條之規定於不顧，表示因法規變更必須要全體所有權人之
身分證明文件始可辦理。是以提供所有權人身份證明文件既
非被告之契約義務，而原告無法取得登記證又係出於法規變
更，即非可歸責於被告之事由，被告當然無需負擔債務不履
行之責。況原告為經營停車業之專業業者，對於相關法規應
知之甚稔。原告於簽約時未言明應交付何文件並記載於契約
上，簽約時亦未爭執被告交付之文件有何不足，益徵此非被
告應履行之義務。況被告並非長期經營停車場之專業業者，
原先申請之銀座停車場早已歇業一年之久，亦無法藉此推論
被告當然知悉辦理停車證之應備文件，進而逸脫契約明文之
文義而增加被告額外之契約義務。
㈢關於變更停車場登記證乙事，被告係受原告公司羅經理告稱
停車場管理證一直無法核發，為使原告公司得以順利使用系
爭停車位，避免繼續受裁罰，故請被告方面想辦法協助。故
被告將原有銀座停車場之登記證名稱變更為博客停車場。況
銀座停車場已申請暫停營業一年，被告並無盜用博客停車場
之動機，而係出於幫助原告公司之目的而為變更。
㈣縱使被告有債務不履行等情（惟被告否認之），惟系爭租約
已經於100年10月有效成立，原告並已開始實際經營停車場
業務，足認系爭租約已開始履行，為避免徒增法律關係之複
雜，應不許原告主張解除權之行使，溯及地使系爭租約失效
，而請求被告回復原狀或請求損害賠償。況原告於原證7之
存證信函中單方片面地自稱係「終止」雙方租約。又直至目
前為止，原告卻仍未將所設立之招牌、停車指示以及車位標
線依約回復原狀，並繼續經營使用。系爭租約既從未合法終
止、原告解除權之行使亦不合法，則被告收取100年10月至
101年7月之租金均有法律上原因，而無須依民法第259條
第1款之規定返還。又系爭租約尚未屆期消滅或終止，則押
金依系爭租約第4條第3款約定，被告自無須返還。況依系
爭租約第10條第2項之規定，若原告違反契約提前終止契約
，被告即得依約沒收全部押金作為懲罰性違約金。另被告並
無違背給付義務之事實，自不符合債務不履行之要件。縱使
有債務不履行之事實，然被告亦無可歸責之事由，則依民法
第225條、第266條之規定，當無須負擔損害賠償之責。且
原告於101年10月13日準備書狀所附之單據證明，除編號
17-2、17-3、17-5並未提供正本供核對外，單據大部分均未
註明係用於系爭車位之停車場經營，蓋原告為連鎖停車業業
者，尚不能排除此些支出係用於他停車場之可能性，況部分
物品仍可回收使用，要不能謂全部所列支出均為本件損害而
應由被告負擔。原告於系爭租約簽訂後即開始營業，收有停
車費以及月租費，是縱使被告應負損害賠償責任（假設語氣
，被告否認之），然就原告之營業收入應有損益相抵之適用
等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供
擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於100年10月間簽訂系爭租約，約定被告應將臺北市○
○區○○○路○段○○號地下3樓，車位編號3、4、5、8
、9、10、11、12、15、19之系爭車位10個交付原告使用，
租賃期間自100年10月15日起至105年10月14日午時12時止
，每月租金6萬元，押租金則為12萬元，另約定被告應提供
建築物使用執照、建物及土地登記謄本、所有權身分證、地
籍圖、土地及建物所有權狀影本各乙份予原告，以利辦理停
車場登記。
㈡原告向主管機關臺北市停車管理工程處申辦停車場經營登記
，遭主管機關以欠缺所有權人身分證明要求補件，期間並因
無法辦理營業而遭受處以罰鍰。
㈢被告已將系爭車位交付原告使用。
㈣原證1-7、被證1-6、9-11、13-15形式上為真正。
㈤原告所交付被告租金支票均已兌現。
五、得心證之理由：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。而解釋當事人所立書據之真意
，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能
拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法
院19年上字第28號判例意旨可以參照。又所謂探求當事人之
真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之
原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則
及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將
誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務
是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決要
旨參照）。
㈡原告主張系爭租約第11條第5項特別約定被告應提供所有權
人身分證明文件，被告則辯稱系爭租約並未約定被告需交付
全部所有權人身分證明文件，並保證原告可以取得停車場登
記證等語。經查，系爭租約第11條第5項約定「簽約同時，
甲方（即被告）需提供建築物使用執照、建物及土地登記謄
本、所有權人身分證、地籍圖、土地及建物所有權狀影本各
乙份予乙方（即原告），以利辦理停車場登記證」，顯見依
約被告應於簽約同時給付前開資料，又證人 陳贊元 到庭具結
證述：「我是負責仲介租賃之中間人，事先有作溝通，由原
告先擬好契約書，就我與原告羅經理和被告胡先生簽訂合約
…」、「（問：簽約當天，胡先生有否交付什麼資料？）所
有權狀影本及停車位平面圖，使用執照及所有權人身分證影
本。簽約時一定要提供所有權狀影本，核對所有權人身分證
後，確定是否當事人，當天所提供的所有權人身分證是提供
10個車位所有權人身分證影本，就是胡仲達本人，完成簽
約手續後，就完成。」、「（問：羅經理有否要求胡仲達提
供其他所有權人的身分證嗎？）沒有。」、「（問：簽約前
原告有無向被告要求被告提供何文件或幫原告取得停車證？
契約內容你看過嗎？）完全沒有。有看過。簽約時，草稿都
已經看過，所以被告當天都有帶來（提示契約書第11條第5
項）。當初被告沒有保證說要幫原告取得停車證，如果有的
話，一定要加註在合約書上。」、「（問：當天簽約完後，
原告有沒有要求被告要補正任何資料？）沒有。」等語明確
，又當時擔任原告公司經理之證人 羅友亮 亦證稱：系爭租約
契約書是原告公司所繕打，有先傳真或以電子郵件給陳贊元
先生，請他給屋主看，沒有問題後才做書面確認，系爭租約
第11條第5項是制式合約範本，通常都會要求業主提供這
些資料，這件業主就該條並沒有特別表示意見或詢問，簽約
當時業主有給伊一些相關資料，讓伊先回去請停車場登記證
，裡面細項伊不確定，需要什麼都是依照合約書上記載等情
明確，是以，原告既係經營停車場業務之專業業者，且系爭
租約內容既係原告預先擬定的定型化契約，對於要申請停車
場登記證究竟需要何文件資料，自應於契約上明確記載，如
有疑義時，自應作有利於契約相對人之解釋。而被告於簽約
當時，交付自己身份證及其他文件予原告，原告當場亦未表
示被告所交付之所有權人身分證有缺漏，或請被告補正其他
所有權人身分證，堪認兩造於締約當時，對系爭租約第11條
第5項之真意，應係交付被告身分證即可，自難認依系爭租
約第11條第5項約定，被告有交付全部所有權人身分證之給
付義務。
㈢原告雖以被告明知申請停車場登記證必須檢附所有權人之同
意書，且銀座停車場之車位非屬被告所有，否則被告當初申
請停車場登記證時，何必檢附使用同意書？又被告明知系爭
車位為法定停車位，當初自己申請銀座停車場登記證時，也
是適用臺北市停車場營業登記辦法，應知法令規定申請時應
檢附所有權人之身分證明文件，乃被告不交付所有權人同意
書，更未交付所有權身分證明文件，主張被告已違約云云。
然系爭租約並無被告應交付原告所有權人同意書之約定，且
觀諸原告提出之存證信函，原告僅有催告被告提供停車位所
有權人之身分證影本供原告辦理停車場登記證，自始並無催
告被告補正所有權人同意書，況承前所述，系爭租約既係原
告擬定，且原告係經營停車場之專業業者，若認被告應提供
所有權人同意書，自應於契約中載明，惟原告卻隻字未提，
再者，被告於簽約當時既已提供原告土地及建物所有權狀，
自該建物所有權狀即可看出登記權利範圍係10000分之5854
，原告自應可知悉被告停車位係登記3819建號持分範圍內，
而原告係欲經營停車場之人，對於法令要求申請停車場登記
證應備之文件自應可查悉後於契約中要求被告提出，然原告
亦未於締約當時要求被告補正，自難認被告依約有提出所有
權人同意書之給付義務。
㈣另按就租賃關係而言，民法第423條固規定：「出租人應以
合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃
關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，此即出租
人所負之用益狀態之提供義務及維持義務，為出租人所負之
主給付義務，如出租人有所違反，承租人固然可以出租人有
債務不履行為由，致其租賃目的無法達成，據以主張終止租
約，惟其前提，原則上係限於出租人就租賃標的物本身之未
能依約提供或保持其用益狀態者而言，倘非就租賃標的物本
身之未能依約提供或保持，即無從遽以認定出租人有違反上
開所規定之主給付義務，並據以主張終止租約。亦即所謂合
於使用、收益之租賃，乃指租賃物在客觀上合於約定使用、
收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，
則應非所問。查兩造簽訂之系爭租約，主給付義務為被告將
系爭車位交付原告使用，被告則按月繳納租金，兩造均不爭
執被告已交付系爭車位予原告使用。原告雖主張被告知悉原
告承租系爭車位係要經營停車場使用，竟遲不提供全部所有
權人身分證，惟承前所述，兩造系爭租約上並未約定被告應
提供全部所有權人身分證，縱認為維護原告從事合法之營業
利益，基於誠實信用原則，被告有協助原告取得停車場登記
證之附隨義務，然原告為欲申請經營停車場之人，依停車場
營業登記辦法，本應由其檢附相關文件申請核准經營，且對
於申請停車場登記證之要件、法令及須具備之文件資料，應
自負查證及蒐集之義務，而非責令被告須將所有申請停車場
登記證所有需要之文件均查核具備後始得出租，再者，據證
人陳贊元、羅友亮證詞可知被告並無保證原告一定可以取得
停車場登記證，況觀諸被告提出與原告公司經理羅友亮間之
電話錄音譯文及光碟顯示，被告確實已盡力為原告取得所有
權人身分證，並盡力使原告得合法使用系爭車位，實難認被
告有可歸責之事由，又縱原告確因被告之附隨義務不履行而
受有損害，原告原則上亦只能依不完全給付規定，向被告請
求損害賠償，尚不得主張解除契約。是以，尚難僅因一所有
權人身分證未取得即認被告交付之租賃物未合於約定使用、
收益之狀態，而認原告得據以主張終止或解除系爭租約。從
而，被告既已交付車位編號3、4、5、8、9、10、11
、12、15、19之平面車位10個交付原告使用，為兩造所不爭
，顯見被告已依約交付租賃標的物予原告之契約義務。故原
告主張被告經限期催告提供所有權人身分證卻拒不履行，原
告自得解除系爭租約，於法自屬無據，不應准許。
㈤又系爭租約雖定有租賃期限，然依系爭租約第10條第2項約
定：「乙方（即原告）不願承租、中途退租或因違約終止租
約時，甲方（即被告）得依約沒收乙方所給付之押租金做為
懲罰性違約金，不再請求損害賠償及取回租賃標的物。」之
內容，顯然係約定被告於租約期限屆滿前，得任意於期前終
止租約，惟需賠償被告押租金，亦即原告雖得不附理由單方
行使終止權，然需賠償被告押租金。故原告於101年5月2
日寄發存證信函終止系爭租約，固未載明係基於何依據終止
系爭租約，然原告既已向被告為文到之日終止系爭租約之意
思表示，顯已行使單方終止權，且兩造對於該存證信函已於
101年5月3日送達被告均不爭執（見本院卷第173頁），
故系爭租約業於101年5月3日即已終止。是以，原告請求
被告返還押租金部分，於法則屬無據。
㈥又按契約終止無溯及效力，在契約終止以前之契約關係，並
不發生回復原狀之問題，終止以後則契約消滅，其已發生之
權利變動不因之失其效力。又按無法律上之原因而受利益，
致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其
後已不存在者，亦同，民法第179條規定甚明。查系爭租約
於101年5月3日由原告合法終止，已如前述，則100年10
月15日起至101年5月3日終止前，原告已交付給被告，被
告已兌現之租金，揆諸前揭說明，系爭租約之終止並不影響
終止前已發生之權利變動之效力，故此部分租金並無返還之
義務，至於終止後之租金，則原告並無給付之義務，故被告
無法律上之原因，受有取得101年5月4日起至101年10月
14日止之租金利益，致原告受有損害，故應由被告返還該部
分之租金322,000元（計算式：（60000×11/30）＋（60
000×5）＝322,000）。又兩造間之系爭租約，經原告於
101年5月3日合法終止之事實，亦如前述，故系爭租約自
終止後，原告就業已不存在之租賃關係亦無從主張解除。
㈦經查，被告業將系爭車位交付原告，使原告取得系爭車位之
使用收益，且被告已依系爭租約第11條第5項約定提供建築
物使用執照、建物及土地登記謄本、所有權人身分證、地籍
圖、土地及建物所有權狀影本等資料，並為使原告能取得停
車場登記證，已盡力協助排除障礙之附隨義務，原告不能即
時辦妥停車場登記證，被告應無可歸責之事由，原告主張系
爭租約有可歸責於被告致生給付不能或不完全給付之債務不
履行情事為無可採，故被告就系爭租約既無給付不能或不完
全給付之情事，原告自不得請求被告負損害賠償責任。又被
告既無違反系爭租約第11條第5項約定情事，原告主張被告
依系爭租約第10條第3項約定負損害賠償責任，於法亦有未
合。又原告請求被告賠償終止系爭租約前、原告自認依約本
應由原告負擔之電信費、管理費中之水電費部分，當屬無理
。至原告請求之管理費中保養費部分，兩造均同意被告依約
應給付該部分6個月保養費共計8,400元（見本院卷第238
頁），故原告依據系爭租約之法律關係請求被告給付該部分
金額，自應准許。原告請求被告負損害賠償部分，既經駁回
，亦無庸審酌被告辯稱損益相抵部分之抗辯。
㈧從而，原告請求被告返還租金322,000元，及如附表所示利
息起算日即各該票據兌現日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之法定遲延利息；並返還管理費8,400元，及自
101年10月13日擴張聲明暨陳報狀送達被告翌日即101年10
月17日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定
遲延利息，自屬有據，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、
第3項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預
供擔保，得免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦
失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與
本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官李易融
法官沈佳宜
附表：
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│編號│繳交租金月份│金額│利息起算日│
││（民國）│（新臺幣）│（民國）│
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│1│101年4月│22,000元│101年4月16日│
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│2│101年5月│60,000元│101年5月15日│
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│3│101年6月│60,000元│101年6月18日│
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│4│101年7月│60,000元│101年7月16日│
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│5│101年8月│60,000元│101年8月16日│
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│6│101年9月│60,000元│101年9月17日│
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以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。
中華民國102年7月31日
書記官李易融