裁判字號：臺灣桃園地方法院103年簡上字第250號民事判決
裁判日期：民國104年10月23日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決103年度簡上字第250號上訴人 戴瑞玉 訴訟代理人 康英彬 律師被上訴人富利食品股份有限公司法定代理人 張樑 訴訟代理人 黃貞季 律師
王詩瑋 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年
9月12日臺灣桃園地方法院中壢簡易庭103年壢簡字第238號第一審判決提起上訴，於104年9月24日辯論終結，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張及於上訴補充：
(一)被上訴人於民國101年9月1日起向上訴人承租門牌號碼
為桃園縣楊梅市○○路○○○號1樓及地下室之房屋（下稱系爭房屋），租期至107年8月31日，每月租金新臺幣（下同）3萬元，於每月25日支付次月租金，雙方並有簽立租賃契約（下稱系爭租約）。詎料，系爭房屋2樓以上上訴人並未一同出租與被上訴人，被上訴人竟在未經上訴人同意之情形下，擅自從1、2樓天花板打有三個圓形洞裝設管線貫通至4樓，並破壞屋頂採光罩、2樓鐵皮暨鐵窗、另拆除內部1樓至2樓樓梯口之鐵門、1樓電動鐵捲門、破壞天花板橫樑，又任意在屋頂裝設每個3噸之水塔2個，且安置於同一位置，恐將造成頂板承受度不足，甚至於裝修期間未經上訴人同意將非出租範圍交由工人居住。上訴人發現後，依照系爭租約第4條第2項之規定要求被上訴人改善並回復原狀，但被上訴人均置之不理，上訴人只得委請律師發催告函並依照系爭租約第8條第1項終止租賃關係，且系爭租約終止後，被上訴人迄今仍未歸還系爭房屋，上訴人自得依照不當得利之法律關係請求被上訴人返還所受相當於租金之利益，為此爰依租賃契約、不當得利、所有物返還請求權之法律關係提起本件訴訟，並於原審聲明：(一)被上訴人應將坐落桃園縣楊梅市○○路○○○號1樓、騎樓及地下室回復原狀騰空並交還上訴人。(二)被上訴人應自民國103年1月起至交還房屋之日為止，按月給付上訴人3萬元。(三)願供擔保，請准宣告假執行。
(二)被上訴人未經上訴人之同意破壞1樓後方陽台鐵皮及2樓
後方陽台鐵窗，又上訴人當初僅將1樓出租予被上訴人，於出租時言明1樓須另開設通道供上訴人單獨使用，詎被上訴人占有房屋後卻否認有此約定。被上訴人因未於1樓留通道供上訴人通行，造成上訴人如欲從1樓上到2樓以上之樓層，須經被上訴人同意，始可通行之情況，此顯係違背常情，足見被上訴人確有違反系爭租約，並上訴聲明：(一)原判決廢棄，被上訴人應將坐落桃園縣楊梅市○○路○○○號1樓、騎樓及地下室回復原狀騰空並交還上訴人。(二)、被上訴人應自民國103年1月起至交還房屋之日為止，按月給付上訴人3萬元。
二、被告則以：
(一)上訴人於101年8月21日以台北南海郵局第951號存證信
函通知被上訴人其有權任意終止系爭租約，惟雙方之租賃期間係自101年9月1日起至107年8月31日，上訴人於非租賃期間向被上訴人終止，然系爭租約第2條第4項僅約定上訴人於租賃期間不得任意終止系爭租約，並非約定上訴人於無償裝潢期間即得任意終止系爭租約，上訴人主張其於101年8月21日發函解除系爭租約，自不生法律上效力；另上訴人又於101年9月11日寄送之中壢環北郵局第635號存證信函，該存證信函中亦僅表示希望終止系爭租約、收回系爭房屋，如需繼續將系爭房屋出租被上訴人，則雙方應協商租賃條件云云。上開二存證信函應均非依照系爭租約第8條第1項之規定所為之催告，因此上訴人稱其已依約催告限期改善未果，才依照系爭租約第8條第1項終止系爭租約，與事實並不相符。
(二)上訴人主張被告擅自裝設管線、破壞採光罩、拆除1樓樓
梯口鐵門、1樓電動鐵捲門、於頂樓安置大容量水塔，已違反系爭租約第4條第2項等情，然被上訴人租賃系爭房屋係作為「必勝客」比薩店使用，依照系爭租約第4條第5項前段之約定，被上訴人本有權利改裝系爭房屋之設施，是以被告於租賃物附近安設水塔、排煙設備、拆除1樓鐵門、電動鐵捲門均屬有據，上訴人主張被上訴人於1、2樓天花板打洞之情，該洞係為排水之故，且可復原並無破壞結構；而採光罩係因101年8月1、2日有颱風，遭颱風吹掉，故並非被上訴人破壞，至於2樓鐵窗則是因被上訴人有裝設散熱器的需要，需要由2樓安裝，因此必須將原有的二樓鐵窗拆下，但鐵窗鏽蝕嚴重，被上訴人亦有為上訴人裝設新的鐵窗，由此可知被上訴人之行為並非破壞行為；另依照系爭租約第4條第6項之約定，上訴人亦必須指定租賃物以外的適當場所供被上訴人裝設招牌、水塔、排煙設備之義務，但因系爭房屋有漏水之情，是以被上訴人依照系爭租約第9條，希望上訴人能先進行修繕，但上訴人自101年8月6日參加施工會議時，雙方因系爭房屋漏水問題不歡而散後，上訴人即不願意參與討論，被上訴人於改裝前也有通知上訴人何時施工，施工時上訴人的兒子也在場，是以被上訴人之整修均符合系爭租約之約定，上訴人以此為由要求終止系爭租約並無理由。
(三)被上訴人施工期間，並不知施工工人留在系爭房屋內過夜
，此情並經桃園地方法院地檢署檢察官以102年度偵字第12374號不起訴處分書可證，上訴人主張被上訴人將系爭房屋樓上給工人當作宿舍使用係亦與事實不符。
(四)況且自租賃開始至今近兩年，被上訴人均有按月扣繳上訴
人租賃所得稅，並按年度將扣繳憑單交給上訴人，上訴人亦無異議，今卻以兩年前之事由終止租約應無理由。
(五)上訴人主張兩造曾約定被上訴人應於租賃物另開設走道供上訴人使用一節，並非事實，並聲明：上訴駁回。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服而提起上訴，其上訴聲明：(一)原判決廢棄，被上訴人應將坐落桃園縣楊梅市○○路○○○號1樓、騎樓及地下室回復原狀騰空並交還上訴人；(二)被上訴人應自民國103年1月起至交還房屋之日為止，按月給付上訴人3萬元；被上訴人則為答辯聲明：(一)上訴駁回。
四、上訴人主張兩造訂有系爭租約之事實，業據提出與其所述相符之102年度房屋稅繳款書、桃園地方法院所屬民間公證人 古瑞玉 事務所公證書、房屋租賃契約、現場照片、建物登記第二類謄本、存證信函等件為證，被上訴人對此並不爭執，應堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人有違反系爭租約之約定，爰依系爭租約之約定終止兩造間之租賃契約，並請求上訴人返還租賃物及不當得利等情，然此為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：(一)被上訴人之改裝裝潢行為是否有違反系爭租約之約定？(二)被上訴人終止系爭租約並請求返還租賃物及不當得利，是否有理由？
(一)被上訴人之改裝裝潢行為是否有違反系爭租約之約定？
按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。經查：依系爭租約第4條第2項約定：「乙方（被上訴人）應以善良管理人之注意義務保管租賃物，因乙方或其員工之過失所致租賃務毀損或滅失者，乙方應按實際損失賠償甲方（上訴人）。」、第4條第5項約定：「乙方得自費改裝租賃物之設施，但不得影響租賃標的物之結構安全，因違反本項規定而致租賃物毀損時，乙方應負損害賠償責任。租期屆滿或本契約終止時依租賃物標的物當時現狀騰空返還甲方。」、第4條第6項約定：「甲方應於租賃物外指定適當位置及空間供乙方裝設乙方需要之廣告招牌、冷卻水塔、備用水塔及排煙設備，且乙方保證廣告招牌、冷卻水塔、備用水塔及排煙設備之裝置合於法令規定，如因法令規定上述之裝置應申請政府機關核發執照或許可時，甲方應提供乙方上述申請之必要文件及用印。裝設期間一切安全及維修應由乙方負責，乙方於租賃期間內如遇有任何問題（如第三者抗議）甲方應迅速解決，租期屆滿，乙方應自行拆除回復原狀。」，揆諸前開約定，被上訴人於不得影響租賃標的物之結構安全情形下，得自費改裝租賃物之設施，且上訴人亦應於租賃物外指定適當位置及空間供乙方裝設乙方需要之廣告招牌、冷卻水塔、備用水塔及排煙設備，應堪認定。茲將上訴人主張被上訴人之改裝行為，是否違反系爭租約之規定，分析如下：
1、上訴人主張被上訴人所為拆除1樓電動鐵捲門、內部1樓至2樓樓梯口之鐵門、破壞天花板橫樑之行為：
上訴人主張原本大門外面有兩片不銹鋼電捲門，經被上訴人恣意拆除，且為裝設管線，被上訴人有破壞天花板橫樑等情，經原審會同雙方當事人職權至現場勘驗略以：目前大門現況為三片落地玻璃裝設而成，由房屋前段營業櫃臺進入中段被上訴人放置營業機臺即製作產品之場所，後段至上訴人出入之樓上及地下室樓梯，該段通道並無設置門板或其他間隔物，另中間通道部分，以輕鋼架架設天花板，天花板打開後，管線通過所拆除部分構造，依其顏色及厚度，約為紅磚材質等情，有103年8月4日之勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第129頁）。另據證人 周上彬 證稱：
伊是被告公司開發及工程部主任，裝潢及營業所須之設備位置之設計擺放是由伊設計，一樓電捲門要拆除是要讓被上訴人的排煙管可以通過，天花板樑柱並未遭破壞，一樓通往二樓樓梯鐵門，該鐵門是是隔絕一樓前半及後半，因為被上訴人租賃範圍是一樓全部及地下室，該門寬度太窄，所以必須拆除等語（見原審卷第136頁），又衡諸被上訴人現況之改裝情形，並未使系爭房屋之大門阻隔及防盜功能失效，且天花板打開後，被上訴人裝設管線所通過部分為磚造材質，此有現場照片可證（見本院卷第179、180頁），核與一般橫樑係以鋼筋、水泥簡造材質不同，復對照上訴人提出裝修完成前之照片觀之（見原審卷第157、1
8頁），管線所穿過部分應為原本做為區隔室內空間之牆面，而非房屋之橫樑結構，再經 林建泰 建築師鑑定後，認「1樓平頂經掀開天花板檢視，並無樑穿孔及鑿洞等破壤樑結構現象」，有桃園市建築師公會之鑑定報告在卷可查，是堪認被上訴人此部份之改裝行為並未影響房屋結構安全，且尚屬合於租賃契約之目的使用，故仍為未逾越系爭租約之約定使用範圍。
2、上訴人主張被上訴人所為從1、2樓天花板打有三個圓形洞裝設管線貫通至4樓，並破壞屋頂採光罩、2樓鐵皮暨鐵窗之行為：
被上訴人所為打穿1、2樓樓地板裝設管線、拆除2樓鐵皮暨鐵窗等行為之行為，經原審職權至現場勘驗略以：上訴人所指之位置為樓梯至右轉房間走道部分，於接近右轉房間門口處地板，即一、二樓空間之樓地板部分挖有三個圓形的洞，大小均約為一個鐵鋁罐大小，該圓孔有管線通過在向外向上延伸等情，此依103年8月4日之勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見原審卷第129頁背面、182、183頁），而該前開管線係為空調管線，並據證人周上彬證稱：一樓後陽台鐵皮拆除是為了冷凍冷藏庫散熱器的散熱功能，二樓地板鑿洞為了空調水管冷卻之用，二樓後陽台、鐵窗、紗窗拆除是為了冷凍冷藏庫散熱之用，因為該地點之法定空地被鐵皮全部包圍住，如果走外牆打洞反而會破壞房屋，讓風雨水進入房屋內，所以我才選中庭位置打洞，如果上訴人有要求從外牆拉管線的話，我們會照上訴人意思施工，被上訴人是希望找到破壞房屋外觀最少的位置進入，因為系爭房屋本身有中庭，從管路中庭直接下去，上面又有採光罩，所以穿孔位置不會被風雨水進入，我們認為是很好的位置等語（見原審卷第137頁），參酌證人所述被上訴人此部份裝修行為是因有裝設空調、冷凍設備之需求所致，故堪認有其必要性，且經本院勘驗認定被告此部分之裝修行為於租賃期限屆至時，並非不能回復原狀，再經林建泰建築師鑑定後，認「2樓樓板穿孔部位係於天井外廊道靠近牆面之懸臂板部分，檢視其上下兩面並無因穿孔而致破裂損壞，而該穿孔處之樓板係屬外廊道，研判並無影響主要柱樑結構性能」，有桃園市建築師公會之鑑定報告在卷可查，是堪認被上訴人此部份之改裝行為並未影響房屋結構安全，應認無悖於租賃契約之使用目的，況上訴人告於出租時即知悉被告租賃系爭房屋之目的，於被上訴人前開未逾租賃契約使用目的之裝修工程限度內，當不得逕為主張被上訴人有違反租賃契約之行為。
3、上訴人主張被上訴人所為在屋頂裝設每個3噸之水塔2個之行為：
被上訴人於系爭房屋屋頂裝設水塔二座，有勘驗筆錄、現場照片為佐（見原審卷第130、22頁），查被上訴人依系爭租約第4條第6項本得於系爭房屋設置水塔，故被上訴人前開設置水塔之行為自屬合於系爭租約之規範，上訴人雖指稱被上訴人未經上訴人同意任意裝設水塔2座云云，惟稽之系爭租約第4條第6項約定，上訴人本應於租賃物外指定適當位置及空間供被上訴人裝設需要之水塔，然上訴人卻未先行指定位置，則被上訴人自行依據系爭租約自行裝設水塔於屋頂，自難認有何違反系爭租約之情事，且經林建泰建築師鑑定後，認「屋頂加載水塔經載重分析結果其承載重量尚未超過法允許活載重150kg/m值，且其承載之面並無發現有裂痕，其直下方之4樓天花板亦並無發現滲漏水痕跡，因此研判該等水塔之放置並無影響結構安全」，有桃園市建築師公會之鑑定報告在卷可查，是堪認被上訴人此部份之改裝行為並未影響房屋結構安全，亦未違背系爭租約之規定。
4、至上訴人主張被上訴人同意1樓須另開設通道供上訴人單獨使用及被上訴人於施工期間，將出租範圍交由工人居住云云。按當事人主張有利於己之事項，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人主張之上揭事實，均為被上訴人所否認，揆諸上開舉證原則，上訴人自應就此有利於己之事項，負舉證責任，然迄於言詞辯論終結前，上訴人均未就此有利之事項，負舉證責任，是難認上訴人此部分之主張可採。
5、至上訴人主張被上訴人之改裝裝潢行為未得上訴人之同意，故而違背善良管理人之注意義務云云。然被上訴人於不得影響租賃標的物之結構安全情形下，得自費改裝租賃物之設施，已如上述，據此，被上訴人只須於不影響租賃標的物之結構安全情形下，自得改裝租賃物之設施，並無須得上訴人之同意，是上訴人主張被上訴人之改裝行為因未得上訴人之同意，故屬違反善良管理人之注意義務等情，顯屬無據。況證人周上彬證稱：就101年8月6日施工會議，上訴人有全程參加，也有發給上訴人平面圖，上訴人也沒有表示任何意見等語（見原審卷，第138頁背面），另上訴人於刑事偵查程序中亦自承：被上訴人沒有通知我關於8月6日的施工會議，但我湊巧有去，是我兒子載我去的等語（臺灣桃園地方法院檢察署101年度偵字第20847號卷，第123頁），是堪認上訴人有參與該次會議且亦無表示反對之意，是上訴人前開所稱，尚非有據。
6、綜上，被上訴人前開裝修行為並未逾越系爭租約之使用目的，亦無破壞房屋之結構安全或有日後不能回復原狀等情，綜合前開因素考量，被上訴人無違反系爭租約，堪以認定。
(二)被告終止系爭租約並請求返還租賃物及不當得利，是否有
理由？被上訴人前開裝修行為並未逾越系爭租約之使用目的，亦無破壞房屋之結構安全或有日後不能回復原狀等情，已如上述，從而上訴人以被上訴人違反系爭租約，而主張終止系爭租約並請求返還租賃物及不當得利，即難認有據。
六、從而，被上訴人前開裝修行為並無違反系爭租約，故上訴人主張依系爭租約之規定，終止系爭租約並請求返還租賃物及不當得利，均屬無據，應予駁回，原審為上訴人敗訴之判決，經核於法尚無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年10月23日
民事第三庭審判長法官黃漢權
法官呂綺珍法官顏世翠上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國104年10月26日
書記官林育玄