裁判字號：臺灣南投地方法院110年訴字第121號民事判決
裁判日期：民國111年01月11日
裁判案由：撤銷區分所有權人會議
臺灣南投地方法院民事判決110年度訴字第121號原告 陳阿琴 訴訟代理人 李進生 被告埔里鎮鮮綠大樓管理委員會法定代理人 周秋月 輔佐人 龔七梅 上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議事件，本院於民國110年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告於民國一百零九年十一月二十九日召開區分所有權人會議所為決議應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明：撤銷南投縣埔里鎮鮮綠大樓（下稱鮮綠大樓）於民國109年11月29日召開之區分所有權人會議（見本院卷第13頁）；嗣於110年5月17日以民事追加備位聲明狀，追加備位聲明：撤銷鮮綠大樓於109年11月29日區分所有權人會議所為之所有決議（見本院卷第59頁）；再於110年11月15日本院言詞辯論期日，當庭撤回前開先位聲明（見本院卷第327頁）。核原告前開聲明之變更，其請求之基礎事實均屬同一，與前揭規定相符，均應准許。
貳、實體事項
一、原告主張略以：㈠原告為鮮綠大樓全體區分所有權人其中之一，被告於109年7
月25日召開鮮綠大樓之區分所有權人會議（下稱109年7月25日區權人會議）時，違反法律規定，在未達區分所有權人3分之2以上出席人數之前提下召開會議，據此做成之決議當然無效。原告因而向南投縣政府提出陳情，經南投縣政府於109年10月6日派員至鮮綠大樓與社區委員及各區分所有權人進行會議後，於109年10月15日以府建使字第1090236874號函糾正被告，倘若109年7月25日區權人會議之出席人數未達公寓大廈管理條例第31條所定人數限制，被告就必須擇期重新召開會議。被告為此於109年11月29日再次召開鮮綠大樓之區分所有權人會議（下稱109年11月29日區權人會議），但109年11月29日區權人會議之出席人數仍然未達3分之2之法定限制；且出席者所代理之區分所有權已超過全部區分所有權之5分之1，亦於法不合；又開會通知係於109年11月23日才公告，不符合應於開會前10日將開會通知公告予各區分所有權人之規定，導致原告因此無法與會，況且開會前10日通知係屬最低限度之規範，倘依鮮綠大樓現行組織章程之規定，需得於開會前15日通知，其程序方屬完備，至於得否以被告所稱公告於佈告欄之方式取代通知，則屬有議。是以109年11月29日區權人會議之召開仍然不合法，違反公寓大廈管理條例第27條、第30條、第31條等相關規定，於109年11月29日區權人會議中所做成之決議（下稱系爭決議），仍應予以撤銷。
㈡再者，依公寓大廈管理條例第27條第3項規定，區分所有權人
因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託出席之對象僅限於配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人，則於109年11月29日區權人會議中代理出席者之身分是否符合上開規定，應有詳查之必要，縱認合法委託，但依委託書之形式觀之，受託人應僅有代為選舉管理委員之權限，而無代為參與決議案投票之權限。又被告召開109年11月29日區權人會議後，原告迄今未曾收到被告送達之會議紀錄，亦與公寓大厦管理條例第34條之規定有違。關於109年11月29日區權人會議作成之系爭決議，不但未記載投票時人數，且未詳細記載同意票與不同意票之票數，就3項決議案尚分別有下列違法之處，系爭決議應屬無效：
⒈議題一部分：表決結果為同意票23票，未達法定出席人數4分之3所需之28票。
⒉議題二部分：表決結果以全體通過一語帶過，未分別記載同
意票與不同意票之票數，且與開會當時白板記載之同意票25票不符。
⒊議題三部分：表決結果以全體通過一語帶過，未分別記載同意票與不同意票之票數。
㈢原告就109年11月29日區權人會議再次向南投縣政府提出陳情
，經南投縣政府調查後，再於110年1月13日府建使字第1090308343函，請被告依公寓大廈管理條例相關規定重新召開會議，被告卻置若罔聞，嚴重侵害鮮綠大樓各區分所有權人之權益。倘若被告意欲調漲鮮綠大樓之管理費，鑒於社區地下停車場之機械停車位有很多現況是壞掉了沒修理，且許多區分所有權人不曉得地下停車場是屬於公設範圍，並非各區分所有權人專屬，卻被部分社區委員及不特定人士長期占用，不但侵害區分所有權人之權益，且對房價造成影響，則於調漲管理費時，理應將這些因素一併列入考量為是。
㈣末者，原告為鮮綠大樓店面區之區分所有權人，依系爭決議
所調漲之管理費比例高達50%至90%，相較於大樓區之區分所有權人，其管理費卻幾近於維持原狀，沒有任何調整，則系爭決議之通過亦有違反誠信原則、比例原則及權利濫用之虞，不應予以維持。爰依撤銷決議之法律關係提起本件訴訟，並聲明：撤銷系爭決議。
二、被告答辯略以：㈠被告於109年11月10日決議於109年11月29日再次召開區分所
有權人會議，於109年11月11日便已將決議內容公告於社區佈告欄，已符合應於開會前10日通知各區分所有權人之規定。鮮綠大樓全體區分所有權人共計54戶，109年11月29日區權人會議之出席人數包含代理共有38戶，通過議題一之同意票為23票，通過議題二、議題三之同意票則均為38票，不但出席人數已超過公寓大廈管理條例規定所有權人3分之2之法規限制，倘依鮮綠大樓現行組織章程第4條之規定，亦僅需出席人數超過2分之1區分所有權比例，表決同意人數超過出席人數之4分之3，該表決案便屬有效，至於出席人員所代理之戶數，則不受限制，受委託之範圍不限於選任管理委員，尚有參與議決議案之權利。
㈡鮮綠大樓之建物於九二一地震中受損，由九二一基金會協助
重建後，經審查原有住戶之資格，才進行抽籤，決定各住戶所獲分配之位置、樓層，決定應否補足差價。地下停車位採自由登記之方式，只要有車位，每個住戶都可進行登記，每個車位則每月收取清潔費500元。
㈢原告既已於109年12月31日就系爭決議向南投縣政府提出陳情
，卻稱其從未收到109年11月29日區權人會議之會議紀錄，顯與事實不符。為此聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告上開主張為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠109年11月29日區權人會議應於幾日前通知?被告是否有依規定於開會前通知區分所有權人參與會議?㈡系爭決議是否有違反區分所有權人會議開會關於定足數、多數決及違法代理等情形，而得予撤銷?以下分述之。
㈠109年11月29日區權人會議應於15日前通知，然原告已舉證被告未依規定期限前通知，系爭決議應予撤銷：
⒈按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明
開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2日，公寓大廈管理條例第30條第1項定有明文。復按住戶大會會議，應由主任委員或召集人於開會前15日以書面載明開會內容通知各住戶(區分所有權人)，臨時住戶大會得以公告為之，公告期間不得少於3日，被告94年2月20日合訂之組織章程(下稱系爭鮮綠大樓組織章程)第5條有關集會之程序可參。另按公寓大廈管理委員會為人的組織體，應以其區分所有權人會議為最高意思機關。該會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項關於撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議(最高法院98年度台上字第1692號判決意旨參照)。而原告主張109年11月29日區權人會議召集程序違法，當日所為之系爭決議應予撤銷，然為被告所否認，自應由原告就此負舉證之責。
⒉原告主張109年11月29日區權人會議，依系爭鮮綠大樓組織章
程規定應於15日前通知開會，然被告遲至於109年11月23日才公告通知，並提出109年11月23日製作並張貼之通知公告為證(見本院卷第63頁)，被告則辯稱：依照公寓大廈管理條例第30條規定於10日前通知即可，被告早已於109年11月11日公告通知，不論適用何規定，均未違法等節。查：
⑴被告對於94年合訂之系爭鮮綠大樓組織章程為現行有效之規
約並不爭執(見本院卷第236頁)，雖系爭鮮綠大樓組織章程規定應於15日前召集較公寓大廈管理條例第30條第1項規定嚴格，但法無明文限制使用更嚴格之召集程序以保障區分所有權人之程序參與權利，故本件關於召集程序之通知時間，自應適用系爭鮮綠大樓組織章程第5條之規定，是109年11月29日區權人會議，被告至遲須於109年11月13日通知，始為適法，合先敘明。
⑵證人即被告管理員 陳中海 證稱：我有於109年11月11日張貼10
9年11月29日區權人會議開會通知，分別在3個電梯、管理室前面公告欄等4個地方張貼。而我張貼的就是貴院卷第63頁的公告，是當時的理事副主委 王慧娟 拿給我貼的，貼完之後並沒有人跟我反應何事。我確定是拿這份公告(即本院卷第63頁公告)去張貼的，我沒有將這份公告直接拿給原告，只有用貼的，原告有專屬信箱在其店3門口。開會沒有用信件通知，租戶我都會打電話通知，住戶我就不會打電話通知。109年11月29日的開會，我有專程去原告豬肉攤跟他兒子說，他兒子說會轉告原告，這次沒有遇到原告等語(見本院卷第300頁至第302頁)。惟查，本院卷第63頁公告上所載之公告及製作日期為109年11月23日，與證人證述有於109年11月11日張貼之情相悖，並經原告訴訟代理人向其確認是否為本院卷第63頁之公告(見本院卷第301頁)，復本院亦予被告法定代理人與輔佐人補充訊問之機會，然未當庭就證人證述內容而為反對異議，且對證人所述表示沒有意見等語(見本院卷第301頁、第303頁)，是證人所述並無法證明被告於109年11月11日確有張貼於109年11月29日召開區權人會議之通知乙情，甚為明確，原告就此節已盡舉證之責。
⑶退言之，縱然被告確實於109年11月11日有張貼通知開會公告
，然按公司法第172條就股份有限公司召集股東會通知之規定，係採發信主義，除經對非屬股東名簿所載之股東住所或居所，為發送開會通知後，在客觀上已達足使該股東知曉通知之內容者外，通常仍須於該條所定之期限前，依股東名簿所載各股東之本名或名稱、住所或居所，為發送該召集股東會之通知，始生其效力；易言之，所謂發信主義，係指於意思表示離開表意人，倘發信一經付郵時，即已發生其通知之效力，至股東實際有無收受該通知在所不問，凡在該條項所規定之期限前依股東名簿所載各股東之住址為發送開會之通知，自生合法通知之效力(最高法院91年度台上字第156號判決意旨、88年度台上字第1311號判決意旨參照)。而公寓大廈區分所有權人會議之召集，為人的集合，住戶之性質雖為非法人團體，惟可認和社團法人相近，況公寓大廈管理條例亦使用「通知」之文字，故上開判決關於通知股東參與股東會之意旨，自可作為解釋公寓大廈管理條例關於通知住戶參與區分所有權人會議之參考。又細譯公寓大廈管理條例第30條及系爭鮮綠大樓組織章程第5條規定，分就一般區分所有權人會議及臨時區分所有權人會議而為不同通知方式，就前者為通知、後者為公告，而109年11月29日區權人會議並非臨時區分所有權人會議，如被告公寓大廈內各住戶設有信箱，通知方式依上述見解，應以發信書面通知方式為原則。而核上開證人證述，原告有專屬信箱，然被告卻未以書面信件方式於15日前付郵通知109年11月29日召開區分所有權人會議，使原告或各住戶收受開會通知(至於住戶是否有實際收受通知或閱讀在所不問)，僅以上開張貼開會公告方式取代，亦與上開規定意旨有違，仍非以合法通知方式召集，對前開召集程序違法之結論並無影響，併予指明。
⒊綜上，109年11月29日區權人會議被告未於開會15日前通知，
被告所為之系爭決議具有瑕疵，故於109年11月29日區權人會議所為之系爭決議應予撤銷，原告主張自有理由，應予准許，㈡至於系爭決議是否未達定足數、多數決門檻，或有違法代理
之情而得撤銷等情，因被告未於15日前所為召集程序違法，系爭決議有瑕疵而應予撤銷等情，已如上述，故無再續為論斷此節之必要，併予說明。
四、綜上所述，被告未於15日前通知區分所有權人於109年11月29日區權人會議開會，所為系爭決議自有瑕疵，應予撤銷，原告主張有理由，自應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經審酌均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國111年1月11日
民事第一庭法官葛耀陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年1月12日
書記官黃婉淑