臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 99年度彰簡字第88號
原 告
即反訴被告 丙○○
被 告
即反訴原告 戊○○
被 告
即反訴原告 甲○○
被 告
即反訴原告 丁○○
訴訟代理人 林見軍 律師
複代理人 乙○○
上列當事人間請求確認通行權存在事件，於民國99年6月2日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
確認原告對被告所共有之坐落彰化縣彰化市○○○段下廍小段一
二七之三地號土地，如附圖所示編號Ｂ部分面積25平方公尺土地
之通行權存在。
訴訟費用新台幣9075元由被告負擔。
反訴被告應自本件確認通行權存在訴訟判決反訴被告本訴部分全
部勝訴確定之翌日起，按月給付反訴原告新台幣參仟肆佰捌拾貳
元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴原告勝訴部分，得假執行；但反訴被告如以新台幣參仟肆佰
捌拾貳元預供擔保後，得免為假執行。
反訴訴訟費用新台幣1000元由反訴被告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
一、被告甲○○、戊○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場
，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，
由其一造辯論而為判決。
二、原告方面：
（一）聲明：如主文本訴部分第一項所示。
（二）陳述：
⒈緣訴外人 王榮彬 所有坐落彰化縣彰化市○○○段下廍小段
127-3地號土地及其上同段7135、11804建號建物（下稱系
爭房地），遭鈞院95年度執字第5224號強制執行及拍賣，
而原告於民國（下同）95年間標得系爭房地，嗣因系爭房
地之共有人即訴外人 王介男 行使優先承買權，取得系爭土
地部分。原告僅取得系爭房屋部分，嗣原告就系爭建物於
96年9月8日辦理所有權登記完成，合先敘明。
⒉嗣因王介男再將其所有系爭土地應有部分移轉予被告甲○
○、丁○○；另一共有人 王吉彰 再將其應有部分移轉予被
告戊○○，自此系爭土地即由被告三人所共有。未料，被
告竟主張原告無權占有系爭土地而向鈞院訴請拆屋還地
(97年度訴字第413號)，幸經鈞院認定系爭房屋就系爭土
地存有法定地上權，非屬無權占有而判決被告全部敗訴確
定在案。又因王榮彬於系爭房屋在鈞院點交後，即向台電
公司申請暫停用電在案，當原告取得系爭房屋後，欲再向
台電公司申請復電，而經台電公司派員裝設時，卻遭被告
百般阻撓，稱不得經由系爭土地接電，影響原告進出及使
用系爭房屋。
⒊系爭土地固有面臨道路，惟原告所有系爭房屋位處系爭土
地中間而未臨路，而被告禁止原告通行系爭土地至系爭房
屋，致原告所有系爭房屋形同袋地，而與外界並無適宜之
聯絡道路，致無法為通常之使用。本件原告雖非鄰地而係
系爭土地之建物，爰基於相同法理，及民法第787條第1項
規定及最高法院86年度台上字第2725號民事判決意旨，請
求判決如聲明所示。
（三）證據：提出本院不動產權利移轉證書、建物所有權狀、土
地謄本、本院97年度訴字第413號民事判決、地籍圖謄本
、彰化市都市計畫土地使用分區證明書（均影本）各1份
及現場照片6幀。
三、被告方面：
（一）被告丁○○部分：
⒈聲明：駁回原告之訴。
⒉陳述：
⑴本訴原告依法而為提出袋地通行權存在之主張，應屬法律
規範內之權利行使，被告當予以尊重，惟本件是否能有袋
地通行之適用，尚有疑義，尚請鈞院依職權審酌。
⑵按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用者，
土地所有人得通行周圍土地以至公路；但對於通行地因此
所受之損害，應支付償金；前項情形，有通行權人應於通
行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之
，民法第787條定有明文。其立法意旨在於調和土地相鄰
之關係，以全其土地之利用，故明定周圍地所有人負有容
忍通行之義務；而是否與公路無適宜之聯絡致不能為通常
之使用，應依其現在使用之方法判斷之；另是否為通常使
用所必要，除須斟酌土地之位置、地勢及面積外，尚應考
量其用途。
⑶而查，本訴原告所提出之通行方案為附圖所示之方案二，
編號Ｂ面積達25平方公尺，顯逾請求通行之範圍。反觀，
方案一之編號Ａ面積為12平方公尺，通路已舖設柏油，寬
度並無不足之問題，該面積除可供停放車輛後，仍可供自
小客車通行，並非無適宜聯外道路可資使用。故原告通行
系爭通路，係損害被告最少之處所及方式，其損害亦屬最
小，符合民法第787條第2項之規定，是本訴原告不選擇通
行對被告等人所有損害最小之周圍地，卻選擇通行對被告
等人損害較大之被告等人所有系爭土地，其請求顯與法不
合，自不應准許等語。
（二）被告甲○○、戊○○部分：均未於言詞辯論期日到場，亦
均未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
（一）原告主張系爭房地遭鈞院95年度執字第5224號強制執行及
拍賣，而原告於95年間標得系爭房地，嗣因系爭房地之共
有人即訴外人王介男行使優先承買權，取得系爭土地部分
，原告僅取得系爭房屋部分，嗣因王介男再將其所有系爭
土地應有部分移轉予被告甲○○、丁○○；另一共有人王
吉彰再將其應有部分移轉予被告戊○○，自此系爭土地即
由被告三人所共有；及嗣被告主張原告無權占有系爭土地
而向鈞院訴請拆屋還地，經鈞院97年度訴字第413號認定
系爭房屋就系爭土地存有法定地上權，非屬無權占有而判
決被告全部敗訴確定在案之事實，業據其提出本院不動產
權利移轉證書、建物所有權狀、土地謄本、本院97年度訴
字第413號民事判決、地籍圖謄本、彰化市都市計畫土地
使用分區證明書各1份及現場照片6幀等件為證。經本院於
99年1月14日會同彰化縣彰化地政事務所之地政人員履勘
現場，繪有複丈成果圖在卷可憑，並依職權調閱本院97年
度訴字第413號民事事件卷宗核對屬實，被告對此亦不爭
執，此部分堪信為真實。
（二）惟原告主張系爭土地固有面臨道路，惟原告所有系爭房屋
位處系爭土地中間而未臨路，而被告禁止原告通行系爭土
地至系爭房屋，致原告所有系爭房屋形同袋地，而與外界
並無適宜之聯絡道路，致無法為通常之使用。本件原告雖
非鄰地而係系爭土地之建物，爰基於相同法理，及民法第
787條第1項規定及最高法院86年度台上字第2725號民事判
決意旨，請求判決如聲明所示等語，被告認原告通行面積
如附圖編號A為已足。是以，本件應審究之爭執事項為：
本件情形是否有民法袋地通行權規定之適用？若有，應以
何方案為當？分述如下：
（三）按民法第七百八十七條之規定，旨在調和相鄰土地用益權
之衝突，以充分發揮袋地之經濟效用，促進物盡其用之社
會整體利益。而一棟建築物，在物理上本屬一體，各部原
不具獨立性，因法律上承認區分所有權，得由各區分所有
人就其區分建物之一部享有單獨所有權，各區分所有人對
其專有部分得全面、直接而排他性之支配，故就整體建物
而細分各區分所有時，區分所有建物專有部分，因其他專
有部分之間隔，無法對外為適宜之聯絡，不能為通常之使
用，顯與袋地同，自有調整區分所有建物專有部分相鄰關
係之必要，始能充分發揮其經濟效用，此與鄰地通行權之
規範目的相同；但區分所有建物專有部分相鄰關係之調整
，並不限於他人正中宅門之使用一項。從而區分所有建物
之專有部分，如為其他專有部分所圍繞，無法對外為適宜
之聯絡，致不能為通常之使用，既與袋地之情形類似，法
律就此情形，本應同予規範，因立法者之疏忽，而發生顯
在之法律漏洞，自得類推適用民法第七百八十七條之規定
（最高法院96年台上字第584號判決要旨可供參考）。揆
諸上揭判決要旨，可知民法第787條旨在調和相鄰土地用
益權之衝突，以充分發揮袋地之經濟效用，促進物盡其用
之社會整體利益，基於此立法目的，最高法院認為縱不符
合民法第787條規定文義之區分所有建物專有部分之相鄰
關係，亦得類推適用民法第787條之規定，本院認基於相
同之法理，雖本件情形亦不符合民法第787條規定之文義
，亦可類推適用民法第787條之規定，是原告提起本件確
認通行權存在之訴即屬適法，合先陳明。
（四）次按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，
除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行
周圍地以至公路，前項情形，有通行權人應於通行必要之
範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，民法第
787條第1項、第2項前段定有明文。準此，通行權人通行
範圍固應以使土地（袋地）得為「通常使用」為已足，不
得因通行權人個人特殊用途、或道路是否整齊美觀之市容
考量，而損及周圍地所有人之利益；然仍應斟酌袋地之位
置、面積及用途等情況，定其「通常使用」之基本必要需
求，再擇其周圍地損害最少之處所及方法以供其通行，始
符袋地通行權之本旨（最高法院97年台上字944號判決要
旨可供參酌）。經查，被告雖辯稱本訴原告所提出之通行
方案為附圖所示之方案二、面積達25平方公尺，顯逾請求
通行之範圍。反觀，方案一之系爭通路已舖設柏油，寬度
並無不足之問題，該面積除可供停放車輛後，仍可供自小
客車通行，並非無適宜聯外道路可資使用。故原告通行系
爭通路，係損害被告最少之處所及方式，其損害亦屬最小
，符合民法第787條第2項之規定，是本訴原告不選擇通行
對被告等人所有損害最小之周圍地，卻選擇通行對被告等
人損害較大之被告等人所有系爭土地，其請求顯與法不合
，自不應准許等語。然參諸首揭判決要旨，仍應斟酌袋地
之位置、面積及用途等情況，定其「通常使用」之基本必
要需求，再擇其周圍地損害最少之處所及方法以供其通行
，本院認方案二，通行範圍乃延伸至原告建物東側屋角處
，符合原告通常使用系爭房屋之基本必要需求；而方案一
確如被告所言為對周圍地損害最少之處所及方法，僅是該
建物原先車道鐵捲門向外延伸處，格局略小，並不符合原
告通常使用之基本必要需求。是被告上辯容有誤會，自不
可採，仍應以方案二為可採。
（五）從而，原告依法提起本訴，請求確認原告對被告所共有之
系爭土地，如附圖所示編號Ｂ部分面積25平方公尺之通行
權存在，洵屬有據，應予准許。
乙、反訴部分：
一、反訴原告方面：
（一）聲明：反訴被告應自98年12月3日起，按月給付反訴原告
新台幣（下同）1672元（以通行方案一之12平方公尺土地
計算之)，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
（二）陳述：
⒈本件系爭土地地目乃為建地，以鄰近之彰化市同段217-32
（面積1平方公尺）及217-34地號土地（面積84平方公尺
）之租金行情而論，其每年租金乃高達15萬元。依此計算
，每平方公尺之年租金1765元（000000÷85＝1764.7），
再換算為月租金則為147元（1764.7÷12＝147），若以此
計算，方案一之月租金為1764元（147×12＝1764）。故
佐此基礎而論，反訴原告主張系爭土地月租金為5萬元，
系爭土地總面積為359平方公尺，方案一之月補償金核算
僅為1672元（50000÷359×12＝1671.309），尚較上開鄰
近土地之租金市價為低，於法自屬有據。
⒉又本件確認通行權訴訟乃確認之訴，而非形成之訴，補償
金之起算時點應自本件訴訟繫屬時起算，方屬適法。爰依
法提起本反訴，請求判決如聲明所示。
（三）證據：提出鄰地之不動產租賃契約書第一次補充協議、土
地登記第二類謄本（均影本）各一份。
二、反訴被告方面：
（一）聲明：反訴原告之訴駁回；並陳明如受不利判決，反訴被
告願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）陳述：
⒈反訴原告不得以98年12月3日起算補償金：
反訴被告取得系爭房屋後再向台電公司申請復電，而經台
電公司派員裝設時，卻遭反訴原告百般阻撓反訴被告進出
及使用系爭房屋，故至今反訴被告仍無法使用系爭房屋。
反訴被告無奈之下，始於98年12月3日提起本件本訴部分
。反訴原告卻以上開起訴之日即98年12月3日為請求補償
金之計算時點。惟如上所述，本件反訴被告迄今完全未能
使用系爭房屋，遑論有通行系爭土地之事實，故本件應以
反訴原告不再阻撓反訴被告使用系爭房屋及通行系爭土地
之日為計算始點，方符法治。
⒉反訴原告不得以每月5萬元，再以使用面積佔總面積之比
例計算，即1672元計算補償金：
經核，反訴原告上開主張，無非係以系爭土地附近之市場
租金行情為計算依據。惟系爭土地之申報地價為每平方公
尺3360元，而依反訴被告請求通行系爭土地之面積為25平
方公尺，故依土地法第97條第1項之規定計算，反訴被告
每月應負擔之補償金亦不過700元（3360×10%×25×1/12
）。又反訴被告主張通行部分，並非完全單獨供反訴被告
使用，反訴原告就系爭土地之通行出入亦完全仰賴該通行
部分，故反訴被告每月應負擔之補償金應再以上開金額二
分之一計算即350元，方屬合理等語。
（三）證據：提出土地登記第二類謄本、存證信函（均影本）各
1份。
三、得心證之理由：
（一）按民法第七百八十七條第一項但書規定，有通行權者，對
於通行地因此所受之損害，雖應支付償金，惟「償金」係
指補償土地所有權人不能使用土地之損害，必於有通行權
者，行使其通行權後，始有是項損害之發生，與通行權無
對價關係（最高法院76年台上字第2646號判決要旨可供參
考）。經查：反訴原告固主張本件確認通行權訴訟乃確認
之訴，而非形成之訴，補償金之起算時點應自本件訴訟繫
屬時起算，方屬適法，惟參諸上開判決要旨，償金與通行
權無對價關係，必於有通行權者，行使其通行權後，始有
是項損害之發生，故須俟反訴被告取得通行權且行使其通
行權後，反訴原告方有相當於償金之損害，亦即，補償金
之請求與通行權訴訟之性質無涉，不論該訴訟為確認之訴
抑或形成之訴，均與補償金之間不生何對價關係，仍須嗣
判決確定本件通行權確實存在，而反訴被告確實行使通行
權後，始有是項損害之發生。是以，自不得溯及自本件訴
訟繫屬時起算，應自本件確認通行權存在訴訟判決反訴被
告本訴部分全部勝訴確定之翌日起算，方屬妥適，則被告
上辯顯屬無據，尚無得採。
（二）次按公告現值即公告土地現值，不得低於一般正常交易價
值之一定比例；該一定比例，由中央主管機關會同財政部
與直轄市、縣（市）政府會商後定之，但應逐年接近一般
正常交易價格，平均地權條例第40條第4項、第5項定有明
文，可知公告現值在正常交易下，通常低於市價，在經濟
發達之地區或土地價格上揚時尤然，合先敘明。復按城市
地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息
百分之十為限，土地法第97條第1項固有明文。惟衡諸本
件系爭土地之每平方公尺申報地價僅3360元，與公告現值
為25000元之差距相當懸殊（約7至8倍）；另考量申報地
價之所以極其低微，一般民眾申報時所考量者，無非係為
能減省地價稅之核課目的，故該申報地價自無法顯示系爭
土地之真正價值，自不宜依上揭法文計算補償金。又系爭
土地與彰化市○○路之「家樂福大賣場」不遠，應屬首揭
說明之經濟發達地區，是本院認，至少以公告現值為上限
，核算本件補償金，方屬富有彈性、貼近民情之計算方法
。準此，反訴被告所主張依土地法第97條第1項計算之金
額，顯屬過低，與市價有違。而反訴原告所主張之金額，
經核未逾公告現值之上限5208元／每月（25000×10%×25
÷12，以方案二計算，元以下四捨五入，下同）。本件應
以附圖方案二之通行權為可採，已如本訴部分所述，則反
訴原告得主張之每月補償金即為3482元（50000元÷359【
本件土地總面積】×25【通行範圍面積】）。至反訴被告
辯稱其主張通行部分，並非完全單獨供反訴被告使用，反
訴原告就系爭土地之通行出入亦完全仰賴該通行部分，故
反訴被告每月應負擔之補償金應再以上開金額二分之一計
算，方屬合理等語部分，本院認反訴被告取得通行之權利
乃完整之通行權利，與反訴原告是否亦仰賴該部分土地通
行無關，難謂反訴被告得據此主張反訴原告應分擔二分之
一，反訴被告此部分辯稱應屬無據。
（三）從而，反訴原告依法提起本反訴，請求反訴被告於自本件
確認通行權存在訴訟判決反訴被告本訴部分全部勝訴確定
之翌日起，按月給付反訴原告3482元之範圍內，為有理由
，應准許之；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件反訴原告勝訴部分，應依職權宣告假執行；惟反訴被告
聲明如受不利判決，願供擔保請求准予宣告免為假執行，經
核於法並無不合，爰酌定相當金額宣告之。
丙、結論：本件原告之訴為有理由；反訴原告之訴為一部有理由
、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項
前段、第78條、第79條、第389條第1項第3款、第392條，判
決如主文。
中華民國99年6月14日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官王鏡明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年6月14日
書記官石坤弘