裁判字號：最高法院109年台上字第2740號民事判決
裁判日期：民國110年08月25日
裁判案由：請求履行契約
最高法院民事判決109年度台上字第2740號上訴人 曾寶真 訴訟代理人 吳宜財 律師
林俊雄 律師被上訴人 賴河邦 訴訟代理人 洪翰今 律師被上訴人 賴河陽
賴河坤 馬偉閔 馬菁霙 馬國慶 馬淑華 馬淑英 馬淑惠 林 賴碧霞 魏炎輝 林正斌 魏怡平 賴玄宗 賴玄明 賴玄金 賴秋芳 廖小琴 楊大慶 王銘宏 魏令人 上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國108年8月20日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（107年度重上更二字第32號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：坐落臺中市○區○○○段○○○○○○號土地應有部分10分之3（下稱系爭土地），原為 賴和平 （於民國35年8月16日死亡）所有，於100年11月15日時，由其繼承人即被上訴人賴河邦、賴河陽、賴河坤、 林賴碧霞 、賴玄宗、賴玄明、賴玄金、賴秋芳、廖小琴、楊大慶、王銘宏，及 王顯昌 （103年3月27日死亡，被上訴人王銘宏為其繼承人）、 馬賴甜 （104年8月18日死亡，被上訴人馬偉閔、馬菁霙、馬國慶、馬淑華、馬淑惠、馬淑英為其繼承人，下稱馬偉閔等6人）、 賴勉 （106年4月12日死亡，被上訴人魏炎輝、林正斌、魏令人、魏怡平為其繼承人，下稱魏炎輝等4人）等14人（下稱賴河邦等14人，除賴河邦、廖小琴、馬賴甜外合稱賴河陽等11人）公同共有。賴河邦代表（代理）當時系爭土地全體公同共有人，與伊簽訂「辦理繼承登記暨道路用地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），由賴河邦等14人將系爭土地以100年1月公告現值50%即新臺幣（下同）1,015萬5,000元出售予伊。詎被上訴人反悔拒不履約等情， 爰依 系爭買賣契約之約定，求為命被上訴人就系爭土地辦理繼承登記後，將之移轉登記予伊之判決。嗣於原審主張：伊已支出規費40萬元、仲介服務費20萬3,100元，並於100年12月22日覓得買主 黃偕源 ，願以系爭土地100年公告現值之85%即1,726萬3,500元價購系爭土地，系爭土地因可歸責於賴河邦之事由致無法辦理移轉登記，伊受有損害771萬1,600元（含喪失轉售利益710萬8,500元）等情，爰追加備位之訴，依系爭買賣契約第1條第6項後段約定、民法第226條第1項規定，求為命賴河邦給付771萬1,600元，及自追加聲明狀繕本送達賴河邦翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
賴河邦則以：伊簽訂系爭買賣契約僅代表個人，係出售伊自己之應有部分。系爭買賣契約未經伊以外其他出賣人簽名，應未成立，且無法辦理移轉登記非可歸責於伊，上訴人不得請求伊賠償等語；賴河坤、林賴碧霞並以：未同意或授權賴河邦出售系爭土地等語。王顯昌、王銘宏則以：授權書經 張三賢 於地號後方擅填出賣人同意雙方代理，有變造之嫌。賴河邦未經全體繼承人同意訂立系爭買賣契約，對全體共有人不生效力等語。魏炎輝等4人則以：賴勉未曾同意出售系爭土地等語；賴玄明則以：伊不同意僅以公告現值50%計算之價金出售系爭土地等語；賴秋芳則以：伊曾同意出售個人應有部分，但從未被告知系爭買賣契約之內容等語；馬國慶、馬淑惠亦以：馬賴甜未授權他人出售系爭土地，系爭買賣契約應為無效。縱認有效，馬國慶亦已於105年11月28日就系爭土地行使優先承買權等語，資為抗辯。
原審以：查系爭土地原為賴和平所有，賴和平於35年8月16日死亡，經繼承及再轉繼承後，於100年11月15日賴河邦代表斯時系爭土地全體共有人即賴河邦等14人與上訴人簽訂系爭買賣契約。
系爭買賣契約約定，買賣價金以系爭土地於100年1月之公告現值50%計算即1,015萬5,000元。王顯昌、馬賴甜、賴勉相繼於103年
3月27日、104年8月18日、106年4月12日死亡，其等繼承人依序為王銘宏、馬偉閔等6人、魏炎輝等4人，系爭土地現仍登記賴和平名下等情，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本、繼承系統表、調解筆錄在卷可稽，堪信屬實。上訴人依系爭買賣契約請求被上訴人辦理繼承登記及移轉系爭土地所有權，被上訴人則否認兩造間訂有系爭買賣契約。查依系爭買賣契約之記載，出賣人為賴河邦等14人，代表人為賴河邦，上訴人主張除馬賴甜不同意出售，廖小琴在大陸無法聯繫外，其餘賴河陽等11人均授權賴河邦簽訂系爭買賣契約，惟上訴人所提賴河陽等11人名義製作之授權書，其上記載「被授權人」則為張三賢，尚無從據以認定賴河邦已受賴河陽等11人之授權。況該授權書原本，「被授權人」欄張三賢之簽名，與「房地標示及權利範圍」欄內有關雙方代理之文字，均為同一色澤之原子筆所書寫；楊大慶授權書「房地標示及權利範圍」欄內之允許雙方代理之文字，並有刻意閃避楊大慶其上之大型印文，書寫位置有別於其他授權書。佐諸賴河邦親自簽訂系爭買賣契約，無庸另行授權張三賢代理，然上訴人猶提出賴河邦出具，與他共有人相同格式、內容之授權書影本，並自承賴河邦僅填寫授權人欄位、日期及簽章，「被授權人」、「房地標示及權利範圍」欄均空白，張三賢影印後自行於影本填寫其他空白欄位之內容，原本則由 周士源 代書持向戶政機關申領全體繼承人的戶籍謄本，足見被上訴人所辯非虛。又上訴人提出之「辦理道路用地繼承暨買賣同意書」（下稱辦理同意書），僅係記載簽章其上之繼承人有出賣意願，且被授權人仍為張三賢而非賴河邦，張三賢並證稱須有辦理同意書之授權始能進行整合，顯見辦理同意書之目的僅係用於整合繼承人出賣系爭土地之意願，並非成立系爭買賣契約。至賴河邦分別於100年6月25日、同年11月9日出具之「公設道路用地承諾出售約定書」、同意書，並無賴河邦以外其餘13位繼承人之簽名，自不足以證明其餘13人同意簽訂系爭買賣契約。代書周士源未親自見聞其餘13人之意願，系爭買賣契約亦係其自行擬定草稿，無從據其證言為有利上訴人之認定。又賴河陽等11人交付印章或簽立辦理同意書、授權書，目的在辦理系爭土地繼承登記，簽立系爭買賣契約已逾授權範圍，非得認係授與賴河邦代理權之表見行為。系爭買賣契約僅賴河邦1人簽立，效力不及於其餘13人，亦無從認定賴河邦及賴河陽等11人係依土地法第34條之1規定處分系爭土地，上訴人仍不得依該規定請求被上訴人移轉系爭土地所有權。系爭土地為被上訴人全體公同共有，非賴河邦一人所得移轉。從而，上訴人先位請求被上訴人就系爭土地辦理繼承登記後，將之移轉登記予其，為無理由，不應准許。又張三賢代理上訴人簽訂系爭買賣契約時，明知賴河陽等11人簽立辦理同意書、授權書，僅係表明出賣意願及辦理繼承登記（馬賴甜、廖小琴未簽立辦理同意書、授權書），其未邀同其餘13人到場共同簽立系爭買賣契約，率予要求賴河邦代表全體共有人簽約，致賴河邦無從移轉系爭土地所有權予上訴人而陷主觀給付不能，非可歸責於賴河邦，是上訴人備位依系爭買賣契約第1條第6項後段約定、民法第226條第1項規定，請求賴河邦賠償給付不能之損害771萬1,600元本息，亦屬無據。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴。
按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。分別為民法第170條第1項、第111條本文所明定。查100年11月15日上訴人與賴河邦等14人簽訂系爭買賣契約時，系爭土地仍登記為賴和平（35年8月16日死亡）所有，其繼承人賴河邦等14人尚未辦理繼承登記，「出賣人」欄記載為賴河邦等14人，僅由賴河邦以「代表人」身分於其上簽名（見一審卷一第12頁），賴河陽等11人簽立辦理之同意書、授權書，並未記載授權「賴河邦」代理簽訂系爭買賣契約（馬賴甜、廖小琴未書立辦理同意書、授權書），其等均未承認系爭買賣契約之效力，為原審合法確定之事實。則系爭買賣契約於賴河邦以外之13人部分，因其等未承認賴河邦之無權代理行為而不生效力，並致約定之出賣人義務無從履行，系爭買賣契約自屬全部無效。上訴人依系爭買賣契約之約定，先位請求被上訴人就系爭土地辦理繼承登記後，將之移轉登記予上訴人，追加備位請求賴河邦賠償給付不能之損害771萬1,600元本息，均屬無據。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，理由雖未盡妥適，然結論並無不合，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國110年8月25日
最高法院民事第五庭
審判長法官鄭雅萍
法官王金龍法官徐福晋法官石有為法官王本源本件正本證明與原本無異
書記官中華民國110年9月1日