裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第454號民事判決
裁判日期：民國100年12月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第454號原告 陳康長華
柯素蓮 梁秀卿 上三人共同訴訟代理人 邱清銜 律師複代理人 鍾詠聿 律師被告 李玉海 律師(鴻禧育樂股份有限公司之破產管理人)訴訟代理人 林良財 律師複代理人 游香瑩 律師
張維晟 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠緣原告係桃園縣○○鎮○○段坑底小段205、206、647地
號土地（下稱系爭土地）之所有權人，其等發現系爭土地上有被告所有之2棟建築物（下稱系爭建物）占用之事實，如附圖所示A、B、C、E、F部分，占用面積共計1,320平方公尺，致有妨害原告基於土地所有權而依法行使使用收益權能之情事，惟被告對於原告之請求置之不理。按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」此為民法第767條第1項前段及中段定有明文，本件被告無權占用原告之土地，故依前揭規定，請求被告應拆除系爭建物並返還土地予原告（即如訴之聲明第一項）。又因被告無權占有原告之系爭土地，除受有占用之利益外，顯然造成原告受有相當於租金之損害，且無法律上原因，為此原告另依民法第179條規定，訴請被告返還所受相當於租金之利益（即如訴之聲明第二項）。其計算標準按土地法第97條規定計算，本件無權占用系爭土地面積共計1,320平方公尺，土地申報地價民國95年度為每平方公尺88元，96年度為每平方公尺128元，99年度為每平方公尺176元。則相當於租金之賠償金額為84,263元，計算式：【（1320×88×163/365×10％）＋（1320×128×3×10％）＋〔1320×
176×（1＋81／365）×10％〕＝84263】；另往後每個月應給付金額為1,936元，依99年申報地價計算式如下：【1320×176×10％×1/12＝1936】。
㈡對被告之抗辯，原告另陳述略以：
1.原告係於95年7月間透過鈞院93桃金拍三字第1319號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）而取得系爭土地，當時拍賣公告上並無記載系爭土地上有何建物，或有他人權利存在之紀錄，且因不動產經登記者，即推定登記權利人適法有此權利，故原告買受系爭土地即信賴土地登記之公示性（民法第759條之1第1項參照）理應受有權利之保障。退而言之，縱認本件有所謂「借名登記」（假設）情事，最高法院亦有判決明示：縱令第三人與執行債務人間有借名登記或信託登記之情形，亦僅得依借名登記或信託登記關係，享有請求執行債務人返還該不動產所有權之債權而已，系爭執行標的之不動產所有權人既為執行債務人，該第三人即無足以排除強制執行之權利（參最高法院68年台上字第3190號判例、97年台上字第637號判決），顯見於借名登記或信託登記之情況下，實質上所有權人尚無得以對抗信賴土地登記效力之人的權利，本於舉重明輕之法理，實質上所有權人更無再向信賴土地登記效力之人主張推定租賃關係之存在，本件被告所稱鴻禧育樂股份有限公司（下稱鴻禧公司）與訴外人 江朝榮 間所成立之借名登記關係，鴻禧公司至多僅有向江朝榮主張返還系爭土地之債權而已，在對外法律關係上，系爭土地之所有權人仍為江朝榮，更何況鴻禧公司或 張秀政 個人與 江石筆 、江朝榮父子間究與何人約定，如何成立、有無信託之意表，在在均無從證明，更與民法第425條之1第1項「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，…」規定無涉，遑論本件有推定租賃關係之存在。
2.縱認系爭土地真有借名登記或信託登記之情事，然江朝榮卻僅以其本身之名義替鴻禧公司為登記，其間並無相當對價之約定，顯與一般社會常情借名登記之慣例有違，蓋江朝榮乃登記為系爭土地之所有權人，不僅需負擔每年度地價稅費繳納之義務，尚於系爭執行事件扮演執行債務人之角色，若非其本人所願負擔之債務，則豈有無償替人承擔風險並隨時配合與法院往來之理？被告引用最高法院48年台上字第1457號判例之見解，主張本件有類推適用民法第425條之1規定之可能，然前揭條文之規範僅在解決基地利用權之問題，以免因土地及建物之所有權人個人之買賣行為，造成土地利用之困難而有礙土地之整體利用價值，於借名登記之情況是否有前揭民法規定之適用即有疑義，蓋若有第三人自借名登記之出名者取得土地之所有權，其信賴土地登記之效力，何以能期待該第三人得以預見其所買受之土地將受有使用上之限制，即與民法第425條之1規定所稱之情狀不同，而無類推適用前揭規定之可能。又系爭建物經現場履勘早已荒廢多時且無人看管、使用，僅鐵皮覆蓋亦無鉅大經濟價值，現被告主張系爭建物有推定租賃之關係存在，實於法無據。
㈢聲明：
1.被告應將坐落系爭土地上如附圖所示A、B、C、E、F部分，面積共計1,320平方公尺之系爭建物拆除，並將土地返還予原告。
2.被告應給付原告84,263元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，並自100年3月22日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1,936元。
3.前兩項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠系爭土地（為農牧用地）原係由以被告為破產管理人之鴻禧
公司所出資購買，僅因訴外人江朝榮具備「自耕農」身分，鴻禧公司囿於當時（即79年間）法律規定之限制（即舊土地法第30條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人已能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」，此條文已於89年1月26日修正土地法時予以刪除），始將之借名登記於江朝榮名下，是系爭土地應屬鴻禧公司所有，鴻禧公司乃系爭土地之實質所有權人，此業經江朝榮到庭證述明確。
㈡按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地…所有權讓與他人…土地受讓人…與讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協定時，得請求法院定之。」。準此，鴻禧公司與江朝榮間就系爭土地既存在「借名登記」關係，鴻禧公司方為系爭土地之實質所有權人，且系爭土地係由原告於法院強制執行程序中以債權人之身分作價承受而取得所有權，本於強制執行法上之拍賣實具私法上買賣關係之性質，鴻禧公司所有之系爭建物對於系爭土地依前揭規定所示即成立推定租賃關係，並無原告所稱係無權占用之情。
㈢關於原告另請求被告給付相當於租金之不當得利數額一節，
依前開民法第425條之1第2項規定亦已明文「前項情形，其租金數額當事人不能協定時，得請求法院定之。」，是關於鴻禧公司究應支付原告租金數額若干，即有由雙方本誠信暨契約自由原則就其租額、支付期間等項先行協商之必要，詎原告逕以系爭土地93、96及99各年度之申報地價（見本院卷第79頁至84頁）年息10％最高額予以核計，與法未合。況縱然被告有無權占用系爭土地之情（假設），然土地法第97條係規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，亦即10％僅係租金上限，並非以10％為唯一之標準，尚須就系爭土地、建物之坐落位置及工商業繁榮程度併附近房屋租金等一切情狀詳加審酌，始能定其支付標準，故原告未具任何理由，逕以10％為計算基準，亦顯非公允。
㈣答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠查系爭土地為農地（使用地類別為農牧用地，使用分區則為
山坡地保育區），原登記為訴外人江朝榮所有，系爭土地嗣經拍賣，原告前於95年7月間透過本院系爭執行事件，以債權人之身分承受而取得系爭土地之所有權；又系爭建物之所有權人為鴻禧公司，而系爭建物占用系爭土地之面積共計1,
320平方公尺（詳如附圖編號A、B、C、E、F所示）等情，有系爭執行事件之拍賣公告1份在卷為憑，及經本院依職權調閱系爭執行事件全卷查核屬實，另經本院於100年9月8日會同兩造與地政機關至現場勘驗無誤，製有勘驗測量筆錄1份為憑（本院卷第62至63頁）並囑託地政機關繪測土地複丈成果圖（即附圖）1份可參，復為兩造所不爭執，足信為真。
㈡再者，被告所稱：系爭建物早於原告取得系爭土地之前，即
已由鴻禧公司興建而坐落於系爭土地上，先前係作為系爭土地週邊之高爾夫球場的員工宿舍使用一情，經核與本院於10
0年9月8日至現場履勘時所見之建物狀況大致相符，況依常情而論，若鴻禧公司於93年間受破產宣告致系爭土地遭拍賣後，在鴻禧公司陷於財務困難之際，當無可能再耗費鉅資興建系爭建物。被告前揭陳詞，堪予採信。
㈢原告主張：被告之系爭建物乃無權占用系爭土地，故依民法
第767條規定，請求被告拆屋還地等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.證人江朝榮經本院傳喚到庭證述略以：我在5、6年前曾經病得很嚴重，昏迷住在加護病房3個月，所以很多事情已經記不清楚。應該是20幾年前，我在鴻禧山莊那邊有土地，當時土地是鴻禧公司的，雖然土地登記我的名義，但實際上土地是鴻禧的，因為當時該土地必須要有自耕農的身分，才能登記為所有權人，而我有自耕農的身分，我跟鴻禧公司的老闆張秀政認識，他說鴻禧公司要買土地，必須要有自耕農的身分，請我幫忙，我就幫忙，所以登記為我的名義，買土地的錢是鴻禧公司出的，我在鴻禧公司沒有擔任職務，鴻禧公司也沒有給我錢，單純就是鴻禧公司用我的名字去登記為所有權人，至於鴻禧公司當時有無在土地上蓋房子，因為時間已經很久了，我不記得了，當時鴻禧公司說買土地的目的是要做高爾夫球場，我當時是開挖土機的，收入夠用；依照當庭所提示的系爭執行事件拍賣公告，我和鴻禧公司一併被列為債務人被拍賣，但我沒有欠他人錢，是鴻禧公司欠他人錢，若是拍賣到我個人的東西我就會有意見，但因為是拍賣實際上屬於鴻禧公司的土地，所以我沒有意見，跟我個人無關的東西我都沒有意見，如果跟我有關的我才有意見等語（見本院100年11月11日言詞辯論筆錄）。按證人江朝榮與本件訴訟之結果並無利害關係，又衡情其亦無甘冒偽證罪責而故為不實陳述之理，且其所述亦與相關卷證資料並無不合，是應認其證詞堪予採信。
2.據上所述，系爭土地原係由以被告為破產管理人之鴻禧公司所出資購買，僅因訴外人江朝榮具備「自耕農」之身份，鴻禧公司囿於當時（79年間）法律規定之限制（即舊土地法第30條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人已能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」，此條文已於89年1月26日修正土地法時予以刪除），始將系爭土地借名登記於江朝榮名下，從而，足認系爭土地之實質所有權人原應為鴻禧公司。查民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制（第1項）。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之（第2項）。」。觀該條之立法理由謂：「本條（88年04月21日修訂）新增。僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第一項。前項情形，其租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之。如不能協議時，始得請求法院裁判之。爰增訂第二項。」等語（詳參其立法理由）。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（參最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃，此即前揭條文增定之理由。其規範目的主要在於土地及其上之房屋原同屬一人所有，而後因讓與行為致其所有人相異時，以「推定租賃關係」之方式，解決基地利用權之問題。如前所述，鴻禧公司與江朝榮間就系爭土地存有「借名登記」關係，鴻禧公司始為系爭土地之實質所有權人，而系爭土地係由原告於法院強制執行程序中以債權人身分承受而取得其所有權，本於強制執行法上之拍賣實具私法上買賣關係之性質（按原告係因善意信賴系爭土地之登記名義人為江朝榮，相信江朝榮為系爭土地之正當權利人，始基於善意第三人之地位，依民法第948條、第801條規定而取得系爭土地之所有權）。則鴻禧公司所有之系爭建物對於原告之系爭土地，依前揭規定即成立推定租賃關係，是原告主張：系爭建物乃無權占用系爭土地一節，尚難憑採。
3.至系爭執行事件之拍賣公告中，雖未記載系爭土地上蓋有系爭建物之情，惟如前所述，當時系爭建物早已坐落系爭土地之上，則該執行事件之債權人即原告於決定承受系爭土地前，本應先至現場查看而可得知上情，是原告於承受前縱未曾至現場查看而不知已有系爭建物坐落之情，本院拍賣公告亦未記載此情，然仍無從改變系爭建物先前即已有權占用於系爭土地上之情。故原告所稱：拍賣公告並未記載有系爭建物之情，故被告不得對抗原告一節，亦難憑採。
㈣至原告另以系爭建物無權占用系爭土地，而請求被告給付相
當於租金之不當得利數額一節，經查，民法第425條之1第
2項已明訂「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，是關於鴻禧公司究應支付原告租金數額若干，即應由雙方先行協商。本件原告未經協商即逕行對被告提起訴訟，且係以民法第179條之規定請求被告給付不當得利之數額，其請求已難認屬有據，自亦難准許。
四、綜上所述，原告基於民法第767條、第179條等相關規定，請求被告應將坐落於系爭土地上如附圖所示A、B、C、E、F部分，面積共計1,320平方公尺之系爭建物拆除，並將土地返還予原告，及請求被告應給付相當於租金之損害金等節，均為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法及提出未經援用之證據，經斟酌後認不影響判決結果，爰不另予逐一論述。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年12月30日
民事第三庭法官周玉羣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月9日
書記官楊郁馨