裁判字號：臺北高等行政法院90年訴字第1040號判決
裁判日期：民國91年01月31日
裁判案由：公寓大廈管理條例
臺北高等行政法院判決九十年度訴字第一○四○號
原告中央社區管理委員會代表人甲○○（主任委員）訴訟代理人 王剛 律師被告新店市公所代表人乙○○市長）訴訟代理人丙○○右當事人間因公寓大廈管理條例事件，原告不服台北縣政府中華民國八十九年十二月十五日00000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、事實概要：原告於民國八十九年五月二十九日，以其係坐落台北縣新店市○○段五０七至一三三四等地號上建築物即門牌號碼新店市○○○街○號至中央八街一二八號共一、０三八戶所成立之社區管理組織，檢具有關文件向被告報備，被告依據公寓大廈管理條例暨公寓大廈管理組織申報報備處理原則之規定，以其申請未符合公寓大廈管理條例所定公寓大廈之要件，而為否准之決定。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：請求撤銷原處分及訴願決定；被告應即為「中央社區管理委員會」依公寓大廈管理條例及相關規定之申請案准予核備或為其他有利於原告之適法處分。訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：如主文所示。
三、兩造之爭點：⑴原告是否依山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用與管理之設施為範圍所成立之社區管理組織？⑵原告是否為多數獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有
整體不可分性之集居地區為範圍所成立之社區管理組織？⑶中央社區區分所有權人會議之決議事項是否合於規定？㈠原告主張：
⑴查中央社區係於民國（下同）五十六年間，由原住戶以新台幣（下同）四千
八百餘萬元購買現址土地五萬八千三百七十二坪，依「山坡地開發建築管理辦法」規定，申請開發許可建築。專有部分佔地三萬七千八百餘坪，其餘則為公共設施用地及畸零地。當時名之為「新店市中央民代社區」，全部住戶六百四十四戶。其公共設施包括：道路、綠地、公共停車場、溝渠、邊坡、公園等約計二萬餘坪，咸係由原來之六百四十四戶共同出資購入，為全體住戶所共有乃不爭之事實。嗣「行政院住福會」雖強行將其中一萬七千餘坪土地之產權，以抵繳土地增值稅為由，移轉予台灣省政府，然其作為公共設施用地，依法不得改變。故三十餘年來，全體住戶始終保有地役權。又中央社區公共基金，自成立以來均係按整體性經營及運作，社區小型工程公共基金、清潔管理費、保全警衛費、社區巡守支出、訟案基金、公積金、管理委員會人事費用及雜費等，從未交由各棟住戶獨立運用。而管理委員會成立迄今已三十餘年，歷史悠久，功能彰顯。詎此次被告函告，仍須依公寓大廈管理組織報備，經檢具相關資料為報備之申請，被告竟以「‧‧‧中央社區為多數獨立使用之建築物所組成」為詞予以否准，令原告難以甘服。
⑵按「一、本原則依公寓大廈管理條例施行細則第十條規定訂定之。二、適用
範圍：㈠依建築法第十一條所稱一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織。㈡依山坡地開發建築管理規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用與管理之設施為範圍所成立之社區管理組織。」為內政部八十五年十一月二十二日台（八五）內營字第八五八二○一四號頒訂之公寓大廈管理組織申請報備處理原則第一項、第二項所訂明，是公寓大廈管理組織申請報備合於上開適用範圍之一者即可。
⑶查中央社區係於五十六年間購地興建，其構造使用在建築執照設計圖樣有明
確界線，得區分之建築物及其基地，此有存於台北縣政府工務局之原建築執照設計圖樣可供稽考。原告於訴願時曾為此主張，訴願機關台北縣政府對之並無異議，非徒合乎公寓大廈管理條例第三條第一項之規定，其實質亦與建築法第十一條之規定吻合。
⑷次查中央社區係依山坡地開發建築管理辦法所開發成立之社區，台北縣政府
工務局亦存有原申請開發案件為憑，且該局建管課 李志遠 課長於八十九年八月一日「縣長與民有約」時說明甚詳。復按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈等，其共同設施使用與管理，具有不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」公寓大廈管理條例第四十一條定有明文。該條例施行細則第十三條並訂有「本條例第四十一條所定共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：㈠依建築法第十一條規定之一宗基地。㈡依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可建築範圍內之地區。㈢其他經直轄市縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理，具有整體不可分割之地區。」核與前述內政部八十五年十一月廿二日台（八五）內營字第八五八二○一四號頒訂之公寓大廈管理組織申請報備處理原則第二項所訂相同。
⑸中央社區之共同設施用地包括：道路、綠地、公共停車場、溝渠、邊坡、公
園等約計二萬餘坪，係由原來之六百四十四戶共同出資購入，為全體住戶所共有，實無法將之分割，又係依山坡地開發建築管理辨法規定，申請開發許可範圍內之地區，無法交由區內各棟住戶各自管理及維護，此有國民大會全國聯誼會七十二年七月廿一日之報告及最高法院七十一年度台上字第二○五五號民事判決足供參考。又中央社區自五十八年即成立管理組織迄今已三十餘年，其名稱之沿革有「中央民意代表新店社區管理委員會」、「新店中央新村守望相助管理委員會」、「新店中央社區管理委員會」等均有案可稽。自建村迄今，其公共基金、社區小型工程公共基金、清潔管理費、保全警衛費、社區巡守支出、訟案基金、公積金、管理委員會人事費用及雜費等，均係按整體性經營及運作，確係整體不可分性之集居地區。
⑹被告故意扭曲上開處理原則之旨趣，擅謂中央社區乃依獨立幢數分別成立管
理組織，而置中央社區內各棟住戶大廈從未分別獨立運作其公共基金（各自設立專戶及帳冊）亦從未分別劃分範圍及管理維護費用分擔方式之事實於不顧。訴願機關台北縣政府更違法採取被告所為毫無證據之主張，而以公共設施用地所有權為台北縣政府所有，作為藉口維持原處分。被告於原處分文內僅以本社區為多數獨立使用之建築物所組成，為否准報備之理由。嗣於訴願答辯書內，再以共有部分之公共設施用地之所有權非中央社區所有為由，另杜撰中央社區多數獨立建物皆曾各自成立管理委員會完成報備之謊言（有關此點之事證，乃年來被告新店市公所社會課於成立已久之中央社區內，另批准新建戶單獨報備成立管理委員會，此為錯誤之始。後該項業務轉由工務課承辦，更因新承辦人對此業務生疏，不解法令，而致錯上加錯。此乃新店市乙○○市長於原告依法於九十年一月十三日星期六下午二時正，召開九十年度區分所有權人大會，蒞臨講話所言，有會員二百餘戶居民可證）。台北縣政府因之函內政部請示，經內政部以八十九年十月廿三日台（八五）內營字第八九一○六六四號函覆：「‧‧‧同一建築基地範圍內，或依山坡地開發建築管理辦法規定，以一開發許可申請案之範圍內，雖領有數張使用執照，其比鄰之公寓大廈經區分所有權人會議，決議合併為一個管理委員會申請管理組織報備者，非本條例所不許。」故中央社區管理委員會組織，申請報備與內政部之函釋相符，於法於理，均應准許。況台北縣政府於收到該內政部函即刻通令所屬全體市所、鄉、村、里等一體遵行。而台北縣政府訴願委員會函陳內政部請求裁示，卻於收到覆示後又不依其覆示准予報備，藐視法令，莫此為甚。再中央社區之公共設施用地乃由原全體住戶所購入，係全體住戶所共同公有，嗣後雖被住福會按當期公告現值非法強行將產權移轉台灣省政府，用以抵繳應由土地出售一方所繳之土地增值稅，但土地留於區內，永遠作為區內公共設施之用，住戶自具有地役權。「‧‧‧其公共設施興建與維護由地方政府負責，住戶免納地價稅，此完全為住戶之利益著想。」此有中央民意代表各村住宅土地處理經過會議紀錄中，住福會官員之說明為憑。而公寓大廈管理條例之立法，係為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質。該條例第一條第一項定有明文。退而言之，社區之公共設施乃社區居民所共有，又共同使用，其維護管理與使用，社區理應注意。此與其土地所有權是否係政府或為全區住戶所共有並無差異。又中央社區自五十八年成立，三十年以還，僅有一個管理委員會。台北縣政府為訴願機關，理應依法處理之訴願案件，就本件而言，其並未依訴願法第八十五條第一項所訂之三個月內為之，又未依法延長，其程序已有違法。尤其偏袒被告，駁回訴願，更失公正合法之立場。何況原告已成立報備在先，本次因管理委員依法完成改選，時值政府業已頒布實施公寓大廈管理條例及其相關等規定，被告即函示原告准予報備，但仍應依公寓大廈管理條例及其相關等規定再補件報備。被告社會課不應再於已成立之大管理委員會中，又再核准小管理委員會之成立。被告違法在先，不思救濟之道，反而否定成立已三十餘年之老管理委員會。
⑺中央社區之土地地價，係由原住戶六四四戶平均分擔，其需繳土地增值稅二
千六百餘萬元，係報經行政院協調各級行政機關，除將台北縣政府應得增值稅款六百萬元，由省撥付，將來在國庫補助省府款中調節外，其餘應繳增值稅以該社區公共設施工程費，公共設施用地及邊際綠（定）地地價抵充，由於財政收支轉帳等技術困難，經報請行政院核送有關機關辦理銷帳手續，並準備將公共設施用地及不能利用之邊緣土地劃為台灣省政府，以免除各住戶今後之地價稅負擔。故被告所稱本社區公共設施用地為台北縣政府所有云云，核與事實不符。足證中央社區內公共設施用地與本社區確有不可分性。
⑻中央社區係依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可建築，此有台北縣政府
工務局八十七年一月十七日八七北工建字第ＭＯ四四四號函、第ＭＯ四二五號函可證，且被告亦願於查明後，予以審查核備，足徵原告之申請合法正當。
⑼末查已報備成立之二個管理委員會，如其為二個比鄰之公寓大廈，經區分所
有權人會議決議合併為一個管理委員會，得依公寓大廈管理條例第二十五條至第三十七條規定成立合併之管理組織及執行管理維護事務，為內政部八十八年十二月七日台八八內營字第八八七八一八七號函所明示，是以本社區既為同一建築基地範圍內依山坡地開發建築管理辦法規定，以一開發許可申請案之範圍內，雖領有數件使用執照，其比鄰之公寓大廈，經區分所有權人會議決議合併為一個管理委員會，申請管理組織報備者應予准許，更經內政部八十九年十月二十三日台八九內營字第八九一○六六四號函說明甚詳。尤可證明原告之申請於法於理於情均相符合。
㈡被告主張：
⑴公寓大廈管理組織申請報備處理原則適用範圍第一項之規定，依建築法第十
一條所稱一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織；而經查中央社區為一多數基地且有相繼改建之建物所組成，而該獨立使用之建物，亦均各自成立管理委員會，完成報備（一棟建物不能成立二個管理委員會），故中央社區之基地未有詳確之範圍，其社區區分所有權人之正確人數亦無從釐清，是關於區分所有權人會議之決議事項是否合於規定，尚值商榷。
⑵又依公寓大廈管理條例第四十一條之規定，多數各自獨立使用之建築物、公
寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，然中央社區未具有「共有部分」之共同設施，其一些「公共設施」之所有權亦非屬中央社區，因此，在使用與管理上不具有整體不可分之性質，由各個分別獨立成立管理委員會之情形亦可得知，故中央社區未具有整體不可分之約束性，將來社區內改建之建物愈多，愈分明顯。又中央社區並非依據山坡地開發建築管理辦法規定申請開發建築之社區。
⑶該案經台北縣訴願審議委員會審議認為，該社區雖為多數各自獨立使用之建
築物集居地區，惟並不符合公寓大廈管理條例第四十一條之規定所成立管理委員會之餘地，而予以駁回訴願。綜上說明，被告係依據公寓大廈管理條例相關法規處理申請報備案件，雖中央社區成立已久，惟被告依法並無違誤，故本案行政訴訟無理由。
理由按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣有明確界線，得區分之建築物及其基地。」「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈等，其共同設施使用與管理，具有不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」為公寓大廈管理條例第三條第一款、第四十一條所規定。又公寓大廈管理條例施行細則第十三條並規定：「本條例第四十一條所定共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：㈠依建築法第十一條規定之一宗基地。㈡依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可建築範圍內之地區。㈢其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理，具有整體不可分割之地區。」另內政部根據公寓大廈管理條例施行細則第十條規定，於八十五年十一月廿二日以台（八五）內營字第八五八二一０四號函訂頒之公寓大廈管理組織申請報備處理原則第二項，亦有相同之規定。故知可向主管機關申請報備之社區管理組織有下列三種：㈠一宗基地及其上得區分之建築物為範圍所成立之管理組織。㈡多數獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區為範圍所成立之社區管理組織。㈢依「山坡地開發建築管理辦法」規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用與管理之設施為範圍所成立之社區管理組織。本件原告起訴意旨雖稱前述三種情形，伊均符合條件云云。惟查本件依原告之申請報備書及所附有關文件記載，中央社區之建築基地坐落台北縣新店市○○段五０七至一三三四等地號土地上，建築物二層者有五一一棟、四層者有一四棟、五層者有四三棟、七層者有三六棟、八層者有五棟、九層者有二棟；足見中央社區係數宗基地上之多棟建築物，與前述第一種情形不符。次查，「山坡地開發建築管理辦法」，於七十二年七月七日始公布施行，而中央社區，依原告之陳述，係五十六年間申請開發許可建築，當時尚無「山坡地開發建築管理辦法」之存在，自不可能依該辦法規定申請開發許可建築。原告所舉台北縣政府工務局八十七年一月十七日八七北工建字第ＭＯ四四四號函、第ＭＯ四二五號函，內容係謂該局核發之八六店建字第四二六號、八五店建字第一二一四號建照工程，其基地位屬山坡地範圍而已，與本件中央社區是否依據「山坡地開發建築管理辦法」申請開發許可建築者無關；另被告九十一年一月十一日北縣店工字第０九一００００三二七號函覆原告，係謂：
「貴社區『如為』依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區，本所將予審查核備。」亦未認定中央社區係依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區，均不足為原告有利之證明。又原告訴稱：中央社區係於五十六年間，由原住戶集資購買現址土地五萬八千三百七十二坪，申請開發許可建築，專有部分佔地三萬七千八百餘坪，其餘則為公共設施用地及畸零地，全部住戶六百四十四戶，公共設施包括：道路、綠地、公共停車場、溝渠、邊坡、公園等約計二萬餘坪，實無法將之分割，亦無法交由區內各棟住戶各自管理及維護云云。惟查，原告前揭所述，乃中央社區初創時之情形；而現今有些建築物已拆除重建成四層、五層、七層、八層或九層之公寓大廈，並已各自成立管理委員會，完成報備，矧且原告所稱之公共設施用地，因抵繳土地增值稅之故，所有權已移轉登記予台灣省政府，公共設施之興建與維護，亦由地方政府負責，凡此均為原告所承認之事實。足見中央社區今非昔比，現在既無共有之公共設施用地，而公共設施之興建與維護，亦非其權責，即無「其共同設施之使用與管理，具有整體不可分性」之可言。從而，原告主張中央社區為多數獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性云云，亦非可採。末查，原告申請報備書所附有關文件，彼此並未吻合；例如，依門牌標示表所載，中央社區有一、０七八戶，惟依建築物構造概要計算應有一、０九二戶（二層五一一棟計五一一戶、四層一四棟計五六戶、五層四三棟計二一五戶、七層三六棟計二五二戶、八層五棟計四０戶、九層二棟計一八戶，共計一０九二戶），另依「中央社區區分所有權人名冊暨出席所有權人會議簽名冊」記載之區分所有權人則僅九四０人（原編一、０七六人，嗣刪除一四六人），三種資料所記載之區分建築物之所有權人數，均不相符，顯示中央社區之範圍並不明確，是關於區分所有權人會議之決議事項是否合於規定，亦值商榷。綜上所述，原告確不符合公寓大廈管理條例規定所成立之管理委員會，被告否准其報備之申請，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告仍執前詞訴請撤銷，並請求判命被告應即為「中央社區管理委員會」依公寓大廈管理條例及相關規定之申請案准予核備或為其他有利於原告之適法處分，經核均無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。
中華民國九十一年一月三十一日
臺北高等行政法院第三庭
審判長法官徐瑞晃
法官吳慧娟法官李得灶右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國九十一年二月七日
書記官陳清容