裁判字號：臺灣彰化地方法院103年訴字第1109號民事判決
裁判日期：民國104年12月14日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決103年度訴字第1109號原告 蕭玉蓮 訴訟代理人 陳建勛 律師複代理人 賴子文
蕭汀玹 被告 古秀琴 兼上訴訟代理人 張明鉦 被告 詹寶德
詹保源 詹保卷 上三人共同訴訟代理人 張良銘 律師複代理人 江欣鞠 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落彰化縣○○鄉里○段○○○○號、面積2479.35平方公尺，及坐落同段475地號、面積2930.87平方公尺土地，予合併分割；其分割方法如附圖三（乙案）所示：即編號Ａ部分、面積1961.66平方公尺，分歸被告詹寶德、詹保源、詹保卷按所有權應有部分各1/3比例維持共有；編號Ｂ部分、面積252.52平方公尺及編號Ｂ１部分、面積1619.98平方公尺，分歸被告張明鉦、古秀琴按所有權應有部分比例分別為3/7、4/7維持共有；編號Ｃ部分、面積980.83平方公尺，分歸原告取得；編號Ｄ部分、面積
265.17平方公尺及編號Ｄ１部分、面積330.06平方公尺，分由兩造按原應有部分比例維持共有，並供作道路使用。同時，兩造按附表一所示金額，應補償或受補償。
訴訟費用，由兩造按附表二所示之比例分擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鄉里○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭2筆土地）為兩造所共有，並無不能分割情事，亦無不能分割約定，因該2筆土地為不同都市計畫區域土地，參諸最高法院103年度台上字第1195號判決，可徵該2筆土地無法合併分割，爰就該2筆土地分別提出附圖二所示分割方案，訴請裁判分割。另被告詹保源、詹保卷、詹寶德等人所提出之分割方案，將渠等就系爭2筆土地之持分，全部分配在價值較高之474地號土地上，顯然不符合民法第824條第2項第1款之規定。又將被告張明鉦、古秀琴分配在未臨路裡側及部分475地號土地，將原告全分配在475地號土地最裡側，並未允洽。且被告張明鉦、古秀琴並不同意附圖三之合併分割方案，參諸最高法院97年度台上字第1013號判決，本案自不得採行該合併之分割方案等語。並聲明：採如附圖二所示之分割方案，訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。
二、被告詹保源、詹保卷、詹寶德均稱：分割方案應考慮現況，系爭2筆土地為農地，只能供為農業使用，且系爭2筆土地應可認定有默示分管合意，各共有人使用各自土地形之有年。被告等3人在該土地上種植 羅松 等庭園植物，須多年以後才能成型出售，現若變更被告等使用土地之位置，強行移植將使被告等損失慘重。系爭2筆土地原為同一筆土地，係於民國65年間因彰化社頭鄉都市計畫始分割為系爭2筆土地，然仍相鄰、共有人相同、各共有人各自於二筆土地之應有部分亦相同，無不能合併分割之理（地籍線並未予變動）。縱然該2筆土地中間之地籍線無法更動，亦可透過將2筆土地中間之區塊分予同一個共有人以達到合併使用之目的。原告主張之分案將造成農地細分，有違農業發展條例之立法旨意，且共有人分得土地過於零散，不利日後耕作。而被告等所提附圖三之分割方案，各共有人分得土地較大且才完整，依華聲科技不動產估價師事務所之估價報告，原告所提附圖二方案，分割後土地總價值為新臺幣（下同）18,424,849元，被告等之附圖三方案分割後土地總價值為19,200,692元，顯然附圖三方案才能創造較高整體價值。另系爭2筆土地固有保留通路之必要，惟被告等認為道路寬度僅保留3公尺，供農用機械進出即為已足。並聲明採如附圖三所示之分割方案等語。
三、被告張明鉦、古秀琴稱：被告詹保源、詹保卷、詹寶德所提出附圖三之分割方案，將他人三人分配於474地號土地上臨東之道路之位置，卻將被告二人分配於474地號裡側土地及475地號土地上，並不公平，被告張明鉦、古秀琴認同原告所提附圖二分割方案，希望能夠依照法律規定分割等語。
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張坐落彰化縣○○鄉里○段○○○○號及同段475地號土地（下稱系爭2筆土地）為兩造所共有，所有權應有部分：原告11/54、被告張明鉦1/6、古秀琴12/54、被告詹寶德、詹保卷、詹保源均各為11/81，兩造間並無不能分割情事，亦無不能分割約定，惟無法協議分割等情，業據原告提出土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、照片為證，復為被告所不爭執，此部分堪信為真實。另本院會同彰化縣田中地政事務所派員進行勘測，系爭2筆土地目前以田埂為界，劃分成三區塊，其中，東側由被告詹寶德、詹保源、詹保卷兄弟三人占有使用，種植羅漢松、蔬菜；中間位置（即474地號土地西側部分及475地號土地東側大部分）由被告張明鉦、古秀琴夫妻占有使用，種植水稻；最西側由原告占有使用，種植稻田；南側為與鄰地相鄰之水溝、田埂，東鄰出入約為4公尺之道路，為系爭土對外通行道路，此有勘驗筆錄可按，以及現況圖（附圖一之複丈成果圖）在卷可稽。
（二）按共有物除因物之使用目的不能分割，或共有人間契約訂有不分割之期限者外，各共有人，得隨時請求分割共有物。再共有物分割之方法，共有人不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配或變價分配之；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割；共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第2項、第5項、第6項規定甚明。查系爭二筆土地為相鄰土地，共有人相同，其中474地號土地為特定農業區之農牧用地，475地號土地為都市計畫土地內之農業區，差異性在於一筆為非都市計劃內土地、一筆為都市計劃內土地，惟均應屬農業發展條例第3條第11款規定之「耕地」。另按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：…
三、本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。…」農業發展條例第16條第1項第4款已有明定。查系爭2筆土地，原告係於89年1月4日以前即買賣取得；被告詹寶德、詹保源、詹保卷於103年9月26日因繼承而取得持分，符合農發條例第16條第1項第3款、第4款所規定之例外情形。又系爭2筆土地相鄰且共有人均相同，原告雖稱該2筆土地因屬不同都市計畫區域，亦未得全體共有人同意，而不得合併分割，並引最高法院97年度台上字第1013號判決為憑等情。惟參諸上揭民法第824條第5項規定（民國98年修正)，共有人相同之數不動產，各共有人均得請求合併分割，有別於同法條第6項應得過半數共有人同意之規定，即系爭二筆土地之合併分割，勿庸得共有人數過半數之同意，得合併分割。另系爭2筆土地雖非相同都市計畫區域內，然該2筆土地均劃分為農業區或農用地，然觀諸原告提出之地籍測量實施規則第224條，及內政部89年12月8日台（89）內地字第0000000號函文，亦僅謂土地合併須相同之使用分區，並未提及都市計畫區域內外之土地不得合併分割。本院就系爭2筆土地是否得予分割登一事，函詢彰化縣田中地政事務所，該所函復僅稱「....本案如經法院判決確定，本所自當為分割登記」等語，此有該所104年11月9日函文附卷可參。是以，原告本於土地共有人之分割請求權，訴請判決分割，於法有據。且系爭2筆土地，應得予合併分割。
（三）查系爭2筆土地呈東西向長方形狀，現況分由兩造占有使用，使用位置、面積，如附圖一所示。原告及被告詹保源、詹保卷、詹寶德3人各提出分割方案，即附圖二（甲案）及附圖三（乙案）。觀之原告所提附圖二方案，將系爭2筆土地各自分割考量，致使被告詹保源、詹保卷、詹寶德3人（不分成三筆而若仍共有成一塊）及被告張明鉦、古秀琴分得之土地，各位於不相鄰之二大塊，不利渠共有人日後之使用，僅原告分得二筆土地得相鄰，惟原告分得位置在系爭二筆土地之地籍線兩側，已經不在其原來使用之位置；又附圖二方案，將南側私設道路劃為4公尺寬、面積達793.72平方公尺(如附圖二之編號F部分353.03平方公尺、F1部分面積440.69平方公尺)，惟現況東鄰道路僅約4公尺寬，兩造分得土地面積均不大、南北縱深不深，以往耕作時均可操作農機進出（原告及張明鉦係經由鄰地），則道路寬度是否須劃至4公尺寬，非無爭議，況多分擔私設道路，則各共有人得單獨分得土地面積即相對減少。另觀之被告詹保源、詹保卷、詹寶德3人所提附圖三方案，係依土地使用現況，將2筆土地合併考量而分割，且各共有人分得之土地均為完整，利於日後使用；私設道路劃設為3公尺寬、面積595.23平方公尺(如附圖三之編號D、D1部分)，兩方案之私設道路面積差距達198.49平方公尺。分割後土地總價值，經不動產估價師評定，附圖三方案亦高於附圖二。原告雖稱系爭2筆土地無法合併分割，且被告詹保源、詹保卷、詹寶德3人所提附圖三方案之分割方案，對其他共有人分得之價值不公等語。然系爭2筆土地並無不得合併之理，已如前述，且該2筆土地既屬農業用地（農牧用地），現況亦供農用，自應依農業考量為優先，以分割後兩造之分得土地面積不大、縱深非深，參考農用機具大小之進出便利性，及耕作、收穫期等因素即通行時間等因素，南側私設道路為3公尺之寬度，應已足夠，即無需再浪費多出面積(198.49平方公尺)。至於兩造分得之位置，因鄰路等因素，是否符合其應可分得之土地價值，亦可透過金錢補償方式，使共有人間分得土地間，趨近公平、合理，故附圖三所示分割方案，應認可採。
（四）又系爭土地依附圖三（乙案）所示分割方案，各共有人分得之土地位置，與渠等所應分得之土地價值並不相同，經本院委請華聲科技不動產估價師事務所進行鑑價，經該所估價，並參酌不動產市場資料、各項經營指標等方式，作出如附表一所示之應受補金額配賦表。原告雖質疑475地號土地位置應屬裡地，價值應較474地號土地為低，惟此應指該2筆土地分割前之狀態，如系爭2筆土地係予合併分割，且南側亦有劃出私設道路（東西向）可供全部土地通行使用，475地號土地已得對外通行，自應另作適當調整、考量，此核與鑑定人即估價師 洪振剛 到庭證述等語相符。從而，本院審酌華聲科技不動產估價師事務所就系爭二筆土地之鑑價方式及結果，並無違反市場機制及價格，尚屬合理而足堪採信。
（五）綜上，本院斟酌系爭土地形狀位置、使用目的、使用現況、經濟效益均衡等因素，認被告詹保源、詹保卷、詹寶德3人所提出之分割方案附圖三（乙案），堪可採取，另於分割時，被告詹保源、詹保卷、詹寶德等3人，應補償原告及被告張明鉦、古秀琴，補償金額如附表一所示。爰判決如主文第一項所示。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，被告等之行為，可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要。故諭知由兩造按附表二所示之比例，分擔本件訴訟費用（含鑑價費用等）。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中華民國104年12月14日
民事第三庭法官王鏡明以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月14日
書記官蕭美鈴附圖一：彰化縣田中地政事務所於104年1月21日複丈成果圖（現
況圖）附圖二：彰化縣田中地政事務所於104年4月23日複丈成果圖（原
告所提分割方案圖，即甲方案）附圖三：彰化縣田中地政事務所於104年3月23日複丈成果圖（被
告詹寶德、詹保源、詹保卷所提分割方案圖，即乙方案）附表一：新台幣(元)┌──────┬──────┬──────┬──────┬────┐││張明鉦│古秀琴│蕭玉蓮│合計│││（-37,423）│（-49,895）│（-57,527）││├──────┼──────┼──────┼──────┼────┤│詹寶德│12,474│16,632│19,176│48,282││（+48,282）│││││├──────┼──────┼──────┼──────┼────┤│詹保源│12,474│16,632│19,176│48,282││（+48,282）│││││├──────┼──────┼──────┼──────┼────┤│詹保卷│12,475│16,631│19,175│48,281││（+48,282）│││││├──────┼──────┼──────┼──────┼────┤│合計│37,423│49,895│57,527│144,845│└──────┴──────┴──────┴──────┴────┘"+"表示分配土地價值大於持分土地價值，應付補償金額。
"-"表示分配土地價值小於持分土地價值，應受補償金額。
附表二：
┌──────┬─────────┐│共有人姓名│訴訟費用分擔比例││││├──────┼─────────┤│詹寶德│27/192│├──────┼─────────┤│詹保源│27/192│├──────┼─────────┤│詹保卷│27/192│├──────┼─────────┤│張明鉦│31/192│├──────┼─────────┤│古秀琴│42/192│├──────┼─────────┤│蕭玉蓮│38/192│└──────┴─────────┘