臺灣臺北地方法院民事簡易判決 98年度北簡字第33188號
原 告 丁○○
戊○○
甲○
上三人共同
訴訟代理人 游玉招 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國99年1月5日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應自民國九十八年六月三日起至原告丁○○與被告就臺北市
○○區○○段○○段○○○○號土地之租賃關係終止時止，按月
給付原告丁○○新臺幣壹仟零柒拾叁元。
被告應自民國九十八年六月三日起至原告戊○○與被告就臺北市
○○區○○段○○段○○○○號土地之租賃關係終止時止，按月
給付原告戊○○新臺幣壹仟零柒拾叁元。
被告應自民國九十八年六月三日起至原告甲○與被告就臺北市○
○區○○段四小段二三八地號土地之租賃關係終止時止，按月給
付原告甲○對新臺幣壹仟零柒拾叁元。
原告三人其餘之訴均駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟元由被告負擔三分之一，餘由原告各自負擔
。
本判決原告三人勝訴部分得假執行。但被告如各以新臺幣壹萬貳
仟捌佰柒拾陸元為原告丁○○、戊○○、甲○預供擔保，得免為
假執行。
事實及理由
一、原告起訴時，原請求被告應自民國98年6月3日起分別至原
告丁○○、戊○○、甲○與被告就臺北市○○區○○段四小
段216、216之1、217、238、238之1地號土地之租賃
關係終止時，分別按月給付原告丁○○、戊○○、甲○新臺
幣（下同）7,477元，嗣於本院審理中減縮請求金額下列聲
明所示，此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第
255條第1項第3款之規定相符，應於准許。
二、原告主張：
㈠被告所有之台北市○○區○○路5段150巷418弄16號1樓
房屋（下稱系爭房屋）所有權全部及其搭配之台北市○○區
○○路四小段238地號土地（下稱系爭土地）應有部分為
1/16。而系爭房屋及系爭土地之應有部分原分別登記於原告
之母親 李蔭 及原告之外祖父 李進來 名下，系爭房屋所有權全
部於68年7月11日以繼承為原因登記予李蔭之長子 李簡山 名
下，李進來於75年9月29日死亡，李進來所遺系爭土地應有
部分為繼承人即為原告丁○○、戊○○、甲○及訴外人李簡
山、 簡文宏 及 高簡明珠 ，應繼分各為1/6，應有部分於系爭
238地號，各為1/96。李簡山於90年6月27日將系爭房屋及
其繼承自李進來之系爭土地96分之1設定抵押權與安泰銀行
，嗣安泰銀行聲請拍賣抵押物，被告之配偶丙○○於98年4
月13日拍定取得，其配偶再於98年5月18日贈與被告，並於
98年6月3日登記，被告所有之系爭房屋，坐落於系爭土地
上，其土地應有部分，應為原屬李進來所有之應有部分即
238地號1/16，始為以足，但其僅有238地號1/96，尚不足
該地號5/96，該不足部分，應推定兩造於系爭房屋得使用期
限內，有租賃關係存在，被告應給付分別租金予原告。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈238地號由16人所共有，對照與系爭建物同棟之2、4樓之
建物所有權人 周李順 及 林梅花 與李蔭均係於66年1月27日以
買賣為原因取得系爭建物區分所有權，周李順及林梅花同時
為00000-000地號及00238-1地號之共有人，其應有部分亦
均為1/16，由此可知，前開16戶建物之各層樓應分配系爭基
地之應有部分應為1/16。而0238之11地號係於79年10月8日
分割自238地號。
⒉原告與李簡山繼承李進來原就系爭基地名下應有部分，其應
有部分各為1/6，系爭區分建物所應取得之基地應有部分應
為1/16，則李簡山實際取得之基地部分尚有短少，對該短少
部分，仍應推定李簡山與原告間為租賃關係，訴外人 楊秋葵
因拍賣取得系爭區分建物及系爭基地原屬李簡山名下之應有
部分所有權後再贈與被告，被告對不足之應有部分仍得主張
使用權源，因而類推適用民法第425條之1，推定兩造間就
該不足之應有部分為租賃關係。
⒊訴外人李進來與李蔭為父女關係，李進來與李簡山為祖孫關
係，李簡山與原告則為兄妹關係；李進來、原告等人或係基
於情誼未向李蔭、李簡山請求給付租金或免除租金而未請求
，亦屬人之常情，不可推論係區分所有建物與原告等人所繼
承之系爭基地應有部分本無租賃關係。原告並無提供系爭土
地與被告無償使用借貸之義務。李簡山曾於鈞院97年度執字
66924號給付票款強制執行事件提出異議狀表示：土地為其
與其兄妹所共有，需將房屋所收得之租金收入再分給其他人
等語。有此可之，李簡山之系爭房屋並非無償使用原告等人
之應有部分。另外，上開強制執行事件中，宏大不動產估價
師聯合事務所鑑定報告亦載：.本案建物所坐落之土地—祥
和段四小段238地號，應持分之土地合理範圍應為1/16，面
積約6.93坪，本次評估之所有權人李簡山，持分僅為1/96，
面積約1.15坪，低於本案合理土地應有產權面積，已列入價
格評估考量等語。由前揭報告可知，系爭房屋與其坐落土地
238地號基地之應有部分確實為1/16。
⒋原告原主張以系爭土第98年公告土地現值為計算，但後對於
被告主張以土地法第97條規定，以土地申報地價計算，並無
意見。
㈢聲明：
⒈被告應自98年6月3日起至原告丁○○與被告就臺北市○○
區○○段四小段238地號土地之租賃關係終止時，按月給付
原告丁○○3,877元。
⒉被告應自98年6月3日起至原告戊○○與被告就臺北市○○
區○○段四小段238地號土地之租賃關係終止時，按月給付
原告戊○○3,877元。
⒊被告應自98年6月3日起至原告甲○與被告就臺北市○○區
○○段四小段238地號土地之租賃關係終止時，按月給付原
告甲○3,877元。
計算式：公告現值122,000（元/平方公尺）×367平方公
尺÷96×10％＝46,640（元/年），則月租金為3,887元。
三、被告則以：
㈠系爭房屋於66年4月25日因新建原登記李蔭名下，有關土地
於66年6月25日因買賣原登記李進來名下，而李進來並未取
得系爭房屋所有權，原告引用民法第425條之1，本已相違
。且李蔭「新建」取得房屋及李進來「買賣」取得土地，其
登記之原因及日期互異。按房屋及土地本為可分別獨立交易
之客體，李蔭新建之房屋與李進來買賣之土地有何權利義務
關係，原告並未舉證以實其說明。另者，「同一區域」內共
有16筆建物坐落，也有其他眾多之土地所有權人，原告空泛
推定「李蔭及李進來間，在房屋可使用期限內，有租賃關係
」實有違誤。
㈡被告所有之房屋與其他15戶房屋均坐落於地號238地號上，
房屋部分各有其專有部分，為構造上或使用上有明確界線得
區分為數部分之建物及其他基地，符合公寓大廈之定義。訴
外人李簡山於68年7月11日取得系爭房屋所有權完成移轉登
記，復於90年5月3日取得相關土地地號238持分1/96之所
有權並完成移轉登記。嗣後李簡山所有之上述房屋及基地被
法院查封經公告拍賣，拍賣公告內載明系爭房屋之基地坐落
為上述之238地號，其權利範圍1/96等情，已載明系爭房屋
之基地所有權使用權源，又公告載明「本院...會同地政人
員指界，本件建號係坐落於216、238地號。216-1、217
、238-1地號則為道路用地，依公寓大廈管理條例第4條字
2項規定，應與上開建物及216、238地號一併移轉等語，
有97年9月12日查封筆錄及台北市松山地政事務所北市松第
一字第09731076500號函可稽。該系爭房屋坐落土地238地
號持分於98年3月19日為被告與丙○○共同拍定買受，經於
98年3月間完成所有權移轉登記。再於98年5月18日丙○○
將所有房屋、土地贈與被告，被告取得系爭房屋及其基地所
有權之應有部分自屬完整。被告信賴主管機關地政事務所登
記公示之絕對效力，經地政事務所完成登記在案，自應受登
記絕對效力之保障。
㈢再者，原告以公告土地現值計算所謂租金亦與土地法第97條
規定應依申報地價計算相違。
並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請
准免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠原告三人因繼承而各自取得系爭台北市○○區○○路四小段
238地號土地1/96持分，有建築改良物登記簿及土地登記簿
，土地登記申請書、切結書及土地登記第二類謄本等在卷足
憑。
㈡訴外人李簡山與原告三人間為兄妹關係，李簡山原所有之系
爭房屋及台北市○○區○○路四小段238地號土地1/96持分
，經本院97年度執字66924號給付票款強制執行事件拍賣後
，由被告與配偶丙○○於98年3月19日共同拍定買受，被告
權利範圍99/100，丙○○權利範圍1/100，經於98年3月間
完成所有權移轉登記。再於98年5月18日丙○○將其所有房
屋、土地贈與被告，並於98年6月3日完成登記等情，業經
本院調閱上開執行卷宗查閱屬實，並有建物登記謄本在卷足
憑。
五、本件爭點為：被告所有之系爭房屋是否占用原告三人分別持
有之238地號之1/96持分？兩造間有無推定租賃關係存在？
㈠原告主張被告所有系爭房屋所在之台北市○○區○○路四小
段238地號土地僅持有1/96持分，然系爭房屋應搭配238地
號土地應有部分為1/16，不足部分占用原告三人分別持有之
238地號之1/96持分等語，為被告所否認，並以前詞置辯。
經查：依照本院97年度執字66924號給付票款強制執行事件
98年2月19日拍賣公告所載使用情形可知，系爭建物經會同
地政人員指界，建物係坐落於216、238地號無訛（本院卷
第50頁），而參照台北市○○區○○路四小段地籍圖（影本
見本院卷第155頁）所示，238地號遠大於216地號，則被
告辯稱其系爭房屋在216地號範圍內比較多云云，顯與事實
不符，無從採信。
㈡次查，系爭房屋同棟大樓共16戶，在上開強制執行事件中，
本院委託宏大不動產估價師聯合事務所出具鑑定報告記載：
「本案建物所坐落之土地—祥和段四小段238地號，應持分
之土地合理範圍應為1/16，面積約6.93坪，而本次評估之所
有權人李簡山，持分範圍僅為1/96，面積約1.15坪，低於本
案合理土地應有產權面積，已列入價格評估考量」等語（影
本見本院卷第143頁），故原告主張被告所有系爭建物應搭
配238地號土地應有部分為1/16等情，尚屬有據。被告雖辯
稱系爭房屋比同棟其他房屋小2到3平方公尺云云，然並未
舉證以實其說，自無從採信。被告雖自法院拍賣及贈與程序
取得系爭房屋所有權，然因原所有權人李簡山就系爭238地
號土地僅有1/96持分，故所併同移轉之238號地號權利範圍
亦僅有1/96持分，不足5/96部分，則佔用到原告三人各自持
有之1/96等事實，堪以認定。
㈢按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地
及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓
人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得
使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定
之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求
法院定之。」。再按房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立
之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土
地分離而存在，使用房屋必須使用土地，基於當事人間之利
益及社會公益，應使兩者相結合而為一體，是區分所有建物
與其坐落之所有基地應有部分，除法律或契約特別約定外，
應認各區分建物享有同一比例之土地應有部分所有權，每一
區分所有建物就其所坐落之基地，應推定具有所有權、租賃
權或地上權等使用權源，以使建物所有權與土地利用權結成
一體，促進建物所有權之安定性，基此，基地利用權源為土
地所有權時，不使基地所有權與建物區分所有權分離而單獨
處分基地使用權，倘基地使用權源係租賃權或地上權時，不
使租賃權或地上權與基地使用權分別為處分，此為公寓大廈
管理條例所禁止，同理，在公寓大廈管理條例制訂前，倘區
分所有建物及其分配之土地應有部分所有權分別處分，而分
屬不同之所有人，該建物所有人喪失受分配之土地應有部分
所有權時，除有特別情形外，應認默示房屋所有人就其所坐
落之基地有租賃權存在，以避免危害社會之經濟，並維公平
（最高法院89年度台簡上字第32號裁定參照）。本件系爭房
屋與坐落土地係在公寓大廈管理條例制訂前分別因繼承之法
律關係，而分屬不同之所有人，再因法院拍賣程序，形成原
告有地無屋，被告有屋但地不足之情形，被告就238地號持
分不足部分，既無地上權，兩造間亦乏無償使用之約定，本
院參照民法第425條之1立法意旨及上開裁定見解，應認被
告雖得繼續使用基地，但應支付相當之對價，亦即兩造間就
基地部分應默示成立租賃關係存在。
六、按土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土
地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」原告原請求被
告給付之租金額係以土地公告現值為計算標準，經被告以土
地法第97條為由抗辯後，原告改稱以申報地價為計算標準並
無意見，參照系爭房屋坐落位置在臺北市信義區，以及上開
不動產鑑定報告評估單價為24萬元/坪，則本院就兩造間基
地部分成立之租金額認定年租金以土地申報地價年息10％計
算，應屬合理，本件238地號土地面積為367平方公尺，申
報地價為33,680元/平方公尺，原告三人各自持分均為1/96
，有土地登記謄本在卷足憑，則原告三人各請求被告於98年
6月3日登記之日起至基地租賃關係終止日止，每月給付租
金1,073元，為有理由，應予准許（計算式：33,680元/平
方公尺×367平方公尺÷96×10％＝12,876元/年，元以下
四捨五入，月租金為1,073元）。原告逾此範圍之請求，為
無理由，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不
另一一論述，附此敘明。
八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，准為被
告預供擔保，得免為假執行之宣告。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國99年1月22日
臺北簡易庭
法官紀文惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國99年1月22日
書記官陳慧奇