臺灣臺中地方法院99年度訴字第924號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院99年訴字第924號民事判決

裁判日期：民國100年06月01日

裁判案由：塗銷所有權移轉登記

臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第924號原告即反訴被告 劉騰水 訴訟代理人 劉政雄
劉婉婷 被告即反訴原告 商建昌 訴訟代理人 黃仕勳 律師複代理人 黃興木 律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記及反訴請求履行契約事件，經本院於民國100年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落台中市○○區○○段667之14地號建地、面積70平方公尺；同段667之42地號建地、面積21平方公尺及台中市○○區○○段218建號二層樓房，一層54.75平方公尺、二層67.35平方公尺、騎樓12.6平方公尺，總面積134.7平方公尺等全部，交付予反訴原告使用收益。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣伍拾叁萬肆仟元供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹佰陸拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎
事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告以兩造間於民國（下同）99年2月3日所成立之買賣不動產契約，有民法第74條及第92條之情形，於起訴時聲明請求：被告就坐落台中市大肚區（改制前為台中縣大肚鄉，以下均以改制後之「台中市大肚區」稱之）大肚段667-14地號，建地面積70平方公尺；同段667-42地號，建地面積21平方公尺土地，及其上台中市○○區○○段218建號二層樓房，一層54.75平方公尺、二層67.35平方公尺、騎樓12.60平方公尺，總面積134.70平方公尺（下稱系爭房地），於99年2月25日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。嗣於99年11月3日言詞辯論期日追加聲明：兩造於99年2月3日就上開系爭房地所為之買賣行為應予撤銷；另就塗銷移轉登記部分，追加依不當得利之法律關係請求。可認係基於同一基礎事實為訴之追加，依前開說明，應予准許。
㈡次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專
屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。本件被告於99年5月10日具狀提起反訴，主張原告（即反訴被告）應依本件買賣契約關係，履行交屋之義務，核其內容與原告本訴主張撤銷出賣之意思表示並塗銷移轉登記間有牽連關係，故被告提起反訴，於法並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、兩造主張：㈠原告主張：
⒈原告係於71年10月7日取得系爭房地所有權，嗣於85年10
月28日為訴外人台中商業銀行設定本金最高限額抵押權新台幣（下同）300萬元抵押權，而獲得180萬元貸款。至99年1、2月間，原告接獲銀行通知，因上開貸款本金約110萬元利息4個月未清償，應即時支付，否則將系爭房地送請法院拍賣，嗣原告又於99年2月3日經被告告知，稱貸款銀行已向法院聲請拍賣抵押物，並要求原告取出系爭房地產權文件及印鑑章，願協助原告處理以防拍賣，原告因心生畏懼，聽從其擺佈，先由被告帶原告至地政事務所領取印鑑證明，再至訴外人 林明珠 代書處，由林明珠及被告半哄半騙，聲稱原告只要簽署買賣價款為160萬元之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）後，一切即由其處理，要原告放心，並即交給原告6000元，並於99年2月25日將系爭房地移轉登記為被告所有，而於99年3月5日交付系爭房屋時，始為原告家人發覺。
⒉系爭買賣契約係因原告被詐欺及出於急迫、輕率、無經驗而為意思表示，有顯失公平之情形，其事證如下：
⑴原告患有精神分裂症，有精神上認知障礙，此有「全民健康保險證明卡」記載為重大傷患足證。
⑵系爭房地經銀行估價後，設定本金最高限額抵押權為300萬元，而系爭買賣價款卻僅160萬元，價差近對半。
⑶系爭房屋位於台中市○○區○○路2段13號，查隔壁建
物即門牌為同路段15號房屋，於98年9月10日買賣成交價為370萬元，且印花稅、登記規費、代書均由買方負擔；反觀本件價金僅160萬元，而上開費用卻由原告負擔。
⑷兩造於本件系爭買賣契約第3條約定，契約成立時被告
應給付22萬6000元予原告作為定金，並同時交付原告，然當時被告僅交付原告6000元，嗣原告家屬質問林明珠時，伊竟稱係原告同意將22萬元交給代書，作為一切辦理費用，顯不合情理。
⑸系爭房地所有權業於99年2月25日移轉登記為被告所有
，然經貸款銀行告知，原告仍為上開抵押權債務人，尚有餘額108萬9948元待清償。而據被告於99年2月26日龍井郵局12號存證信函聲稱：系爭買賣尾款約27萬元，加上上揭定金扣除代書處理費用13萬7900元後剩餘8萬2100元，原告僅可再得約35萬元云云，顯無是理。
⒊系爭買賣契約從開始至完成，均於同日完成，顯係被告詐
欺，並乘原告為精神病患，急迫、輕率及無經驗而為意思表示，顯失公平，故原告爰以本件起訴狀送達被告以為撤銷系爭買賣之意思表示，並請求回復原狀，原告依民法第74條、第92條規定及不當得利之法律關係提起本訴等情。
⒋並聲明：
⑴兩造於99年2月3日就系爭房地所為之買賣行為應予撤銷。
⑵被告就系爭房地於99年2月25日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。
⑶訴訟費用由被告負擔。
㈡原告對於被告抗辯之陳述略以：
⒈被告以土地現值及房屋課稅現值計算系爭房地現值為86萬
1800元，據此主張被告以160萬元價值買受，係合乎行情云云。然查政府賦稅依據之公告現值、課稅現值遠低於市價，倘被告認其係以超過行情2倍價額買受，何不返還原告？另上述坐落於系爭房屋隔壁之15號房屋，與系爭房屋係同時建造，年份結構均相同，只是隔壁賣方為投資客，其轉手前先將外牆整修貼上磁磚，即以370萬元價格轉賣，而系爭房屋並未如被告所言有內部髒亂或裝潢結構受到破壞之情形。
⒉關於被告偽稱於99年2月1日下午3、4時，原告與女兒劉婉
婷兩次一同到被告住處洽談系爭買賣事宜等情。查當時係因劉婉婷所租賃之房屋將於99年4月30日屆期，且不符所用，是原告與劉婉婷乃往訪被告幫忙介紹出租房屋。至於被告所提出99年2月1日15時28分第1張照片，係原告與劉婉婷找被告外出尋找出租房屋，被告陪同外出。另同日16時33分第2張照片，為原告與劉婉婷看完房屋後，接到客戶送貨連絡電話，先將被告送回，原告則與劉婉婷回家處理送貨，然後劉婉婷帶禮物再至被告家中答謝，再請被告陪同找屋，並無被告所稱商談買賣系爭房地之事。
⒊另被告稱原告除與被告商談系爭買賣外，又與東森房屋業
務員談此買賣之事云云。查原告係於簽署系爭買賣前，因銀行通知要拍賣系爭房地，內心焦慮，故於99年2月3日上午9時0分7秒打電話說要賣房屋，東森房屋職員告以3分鐘內到場與原告接頭，然3分鐘後仍未見該員到場，原告隨即再於上午9時7分9秒打電話給東森房屋，該職員稱今日沒有時間，改期為明日。嗣9時50分被告忽到原告家中，聲稱系爭房地要拍賣，要趕快處理，即命原告快拿身分證，並於11時30分將原告帶至戶政事務所領印鑑證明，並於下午1時30分即帶原告至代書處，簽寫系爭買賣契約書及產權資料，並無被告所稱一屋二賣之情形。
㈡被告則略以：
⒈原告係依民法第74條、第92條規定提起本訴，謹針對本訴
原告認其被詐欺及出於急迫、輕率、無經驗而為意思表示，有顯失公平之情形，分別敘明如下：
⑴縱原告之全民健保卡上記載「精神分裂症」，惟未經醫
學專業鑑定前，非可據以認定原告有精神上認知之障礙；況其精神分裂症並未經證明係輕度抑重度，又豈能率認有精神上認知之障礙？⑵系爭房地於銀行設定最高限額300萬元抵押權之登記日
期為85年10月28日，然系爭買賣契約係於99年2月3日簽訂，相隔14年8月之久，經濟情勢迥異，查85年間正值經濟情勢大好，房地產價高漲不止之時期，而99年卻正逢經濟大衰退，加以政府又推出抑制打壓民間炒樓、炒地皮之政策，是系爭房地之價格，先後當然相差懸殊。⑶至於系爭房地之隔壁建物即沙田路2段15號，於98年9月
10日買賣成交價為370萬元，兩者價差達210萬元，其原因乃系爭房地之土地面積合計僅有91平方公尺，房屋總面積僅為134.7平方公尺；反觀15號房地之土地面積合計為111平方公尺，房屋合計有139.5平方公尺，較系爭房地之土地多出20平方公尺，房屋多出4.8平方公尺，是其房地價額當然高於系爭房地許多。又兩棟房屋新舊不一，而系爭房屋原是經營鐵工廠之用，污漬滿屋，本無裝潢，被告買來非再裝潢不可，在在需再花大錢，是兩棟房地價格相差210萬元，顯合乎常情。
⑷兩造在林明珠代書處簽約時，被告當場付現金22萬6000
元作為定金，由原告親自點收後，自留6000元，餘22萬元由原告親交林明珠做為處理原告以系爭房地為擔保向銀行貸款之利息、違約金，及其他所欠稅款，及系爭房地過戶之相關費用，乃正常程序之費用，並無不合情理之處。
⑸依據本件不動產買賣契約第3條之付款約定：第1次付款
由被告付22萬6000元為定金；第2次付款由被告代繳土地增值稅、契稅等，而由上開定金中代償；第3次付款於系爭房地過戶登記完畢，於99年3月5日交屋之日由被告代償原告之銀行貸款本金後（因貸款之利息、違約金等已由林明珠代書從22萬元定金中扣抵代償完畢），價金餘額再交付予原告。惟原告於99年3月5日交屋日後，雖經被告先後於99年2月26日以龍井郵局存證信函第12號、同年3月9日以同郵局存證信函第15號催告原告履行交屋之手續均未予理會，迄今猶拒交屋，始無法代償銀行貸款，是原告當然仍為銀行抵押貸款之債務人。
⑹另原告以系爭買賣從開始至完成，均在當日（即99年2月3日簽約日）完成，主張有民法第74條之適用云云。
然查系爭契約條款中，有分3期付款之期日及99年3月5日之交屋日，怎會是開始至完成均同1日？實則系爭買賣係原告一再要求被告購買，其女劉婉婷亦從中介入而知情此事，且於99年2月1日下午3、4時攜帶伴手禮，由原告開車載劉婉婷一同到被告住處（當日劉婉婷找被告，係欲請被告介紹租賃房屋事宜），就買賣系爭房地之事首度洽談，當日原告開車自如、神色自若，根本沒有所謂「精神障礙」情況，怎麼可能兩日後即簽約時原告就有「精神障礙」問題？此有99年2月1日下午3、4時監視錄影光碟（時間合計為13分43秒）可證之（被證5）。當場並因雙方久未聯絡來往，即由其女兒親筆寫下原告之姓名及其手機號碼00000000000、住宅電話：00000000000、劉婉婷之手機號碼：00000000000等（參被證2及被證3），當日被告並未即允諾，而係於考慮2、3日後，因欲買來供兒子居住，便於同月3日上午打電話給原告，原告於電話中表示剛剛伊有打電話給東森房屋大肚店談系爭房地之買賣事宜，原告並說東森房屋外務員要去伊家拜訪，叫被告如真要買系爭房地，即趕快到伊住處去簽約，私下買賣可省下仲介費等語。被告旋即趕赴原告住處欲行簽約，被告隨即開車載原告到林明珠代書處簽約（上述情事，鈞院可參照被證6所附之通聯記錄），先行託林明珠向銀行查詢貸款之明細餘額後，兩造商定以160萬元買清（即不負擔契稅、增值稅及其他原告所欠稅金等）。嗣原告即前往劉婉婷家拿印章、身分證，至戶政所申請戶籍謄本及印鑑證明書，被告則趕赴銀行領錢後，再一同前往林明珠代書處辦理簽立不動產買賣契約，契約中之交屋日期99年3月5日，亦是原告在林明珠代書處翻閱牆上日曆決定。從洽談買賣條件及簽約過程中，原告之精神狀態、意識狀態及其言語舉止，全與常人無異，確實看不出伊有患精神分裂，及精神上之認知障礙。
⒉依國泰不動產估價師事務所估價報告書就系爭房地評估結
果為「正常價格總價：217萬1250元」，依此系爭買賣總價款160萬元約定，並無顯失公平情事，詳如下述：
⑴按系爭房地之買賣價格高低，取決於兩造何方較有議價
能力，查99年初，原告因積欠銀行貸款本息未繳，系爭房地將遭銀行查封拍賣，其自然較無議價能力。又99年初台灣正因全球性金融風暴導致經濟衰退，可說百業蕭條，許多企業要員工放「無薪假」，政府還特地發放「消費券」刺激買氣，而商家為促銷商品大打折扣戰，當時大環境誠屬「買方市場」，故系爭買賣偏向買方，也係自然之事。因此，系爭房地買賣價格較市價低乃屬正常，惟雖然正常市場價格低，仍有近市價3/4(約73.7%)之水平，難謂低到離譜而有顯失公平之地步。
⑵另原告方面除仲介費可省下10萬元外，房屋增值稅方面
，經買方即被告同意，林明珠代書為原告申請以「自用住宅稅率」課之，也讓其省了約10萬元。準此，原告因減少付出產生20萬元利益，受益亦達180萬元，而非單僅有160萬元買賣價款。
⑶再查系爭房屋原是經營鐵工廠之用，污漬滿屋，又沒什
裝潢，被告買來非再裝潢不可，而需再花大錢整修才可使用。另因原告遲遲不履行契約將房屋交付，並提起本件訴訟，導致被告需再支出反訴裁判費、律師費等費用，加上此期間內精神上之損害，被告買受系爭房地可說係「未蒙其利，先受其害」，並無因買系爭不動產而真有賺頭。
⑷末查系爭667-14地號土地面積70平方公尺，依99年1月
公告土地現值為6600元/平方公尺，是該筆土地現值為46萬2000元（計算式：70×6,600＝462,000）；另系爭667-42地號土地面積21平方公尺，依99年1月公告土地現值為9000元/平方公尺，是此筆土地現值為18萬9000元（計算式：21×9,000＝189,000），合計該兩筆土地現值為65萬1000元（計算式：462,000＋189,000＝651,000）。又系爭218建號二層樓房，依99年課稅現值為3萬9500元（營業）、17萬1300元（住家），是該房屋現值合計為21萬0800元（計算式：39,500＋171,300＝210,800）。準此，依上述公告現值或課稅現值，系爭房地之總值為86萬1800元（計算式：651,000＋210,800＝861,800），而兩造就系爭買賣價金為160萬元，幾乎係前開不動產現值總和之兩倍，益證系爭買賣價款對出賣人即原告並非顯失公平，而係合乎行情。
⒊況依系爭房地之異動索引可得，系爭房地自87年至今曾先
後遭查封四次，即⑴87年11月16日、⑵88年6月14日、⑶91年4月17日、⑷94年8月11日，故原告於98年底、99年初倘因積欠銀行貸款本息未繳，遭查封拍賣，應已算是第五次。換言之，原告並非第一次遇到查封事宜，其並非無經驗反而應屬老經驗。又原告於99年2月3日簽約時即向被告表示：早在99年1月11日就向清水地政事務所申請補領系爭房地所有權狀，以準備出賣系爭房地之用等語。此由起訴狀原證二系爭房屋土地異動索引於99年1月11日有『書狀補給』之記載，及清水地政事務所99年5月7日覆鈞院函文中，所附土地所有權狀暨建物所有權狀上均載「發狀日期：99年01月1日」，亦可證明。是原告既早在99年1月11日即有打算出賣系爭房地，距99年2月3日兩造簽約買賣契約時，已有23日期間，實難謂原告係處於急迫、輕率之情況下，與被告簽訂系爭買賣契約。
⒋綜上，足認原告所為出售系爭房地之意思表示，並無民法
第74條及第92條規定等之情形，原告提起本訴顯無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、兩造主張：㈠反訴原告主張：
⒈反訴被告就系爭房地買賣所為之意思表示，既無民法第74
條第92條規定之情形，反訴被告即無撤銷意思表示之理由，是系爭買賣關係已有效成立。而因系爭房屋已移轉登記予反訴原告，故今（100）年房屋稅3,182元乃由反訴原告負擔，且反訴原告業於100年5月3日繳納，惟反訴被告至今卻仍未交付系爭房屋予反訴原告，對反訴原告顯不公平，為此依系爭買賣契約提起反訴，訴請反訴被告履行交屋之手續等情。
⒉反訴聲明：
⑴反訴被告應將系爭房地交付予反訴原告使用收益。
⑵訴訟費用由反訴被告負擔。
⑶請准供擔保宣告假執行。
㈡反訴被告則略以：系爭買賣契約從開始至完成，均於同日完
成，顯係反訴原告詐欺反訴被告，反訴原告並乘反訴被告為精神病患，急迫、輕率及無經驗而為意思表示，反訴被告業以本訴之起訴狀送達反訴原告以為撤銷系爭買賣之意思表示，反訴原告依系爭買賣契約提起反訴，並無理由等語，資為抗辯。並為反訴答辯聲明：反訴原告之訴駁回，且陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院就兩造主張、陳述及所提證據，為爭點整理如下，其中不爭執事項並為本院採為判決之基礎：
一、不爭執事項：㈠原告於71年10月7日取得系爭房地所有權，並於85年10月28
日為台中商業銀行設定本金最高限額300萬元抵押權，而借得180萬元貸款，至92年1、2月間本金及利息即未依約償付而有違約之情形。
㈡被告於99年2月3日偕原告至林明珠代書處，簽立系爭不動產
買賣契約書，價金160萬元（其中第3條：先付定金22萬6000元，第1次付款相關土地增值稅及契稅由甲方即被告代為繳納，第2次付款於登記完畢且交屋之日由被告代償乙方即原告銀行貸款本息後，餘額支付原告；契約書末尾記載交付22萬6000元，原告有簽章），並即交付原告6000元，嗣於99年2月25日將系爭不動產移轉登記予被告，被告並於99年3月5日通知原告交付房屋。
㈢原告依其全民健康保險證明卡所載，患有精神分裂症。
㈣系爭不動產鄰近房屋即台中市○○區○○路○○號於98年9月10日買賣成交價格為370萬元。
㈤被告寄發台中縣龍井郵局第12號、第15號存證信函2件。
㈥原告與其女劉婉婷於99年2月1日有至被告住處，有被告提出錄影翻攝照片為證。
㈦系爭房地於本件買賣99年2月3日之價格，業經國泰不動產估價師事務所鑑定在案。
二、爭執事項：㈠本訴部分：
原告主張：被告趁其急迫、輕率或無經驗，而訂立系爭買賣契約，且顯失公平，依民法第74條規定，請求法院撤銷其法律行為，並因受被告之詐欺，依民法第92條規定，以起訴狀繕本之送達為撤銷之意思表示，從而原告請求將兩造於99年2月3日就系爭房地所為之買賣行為應予撤銷，並應將系爭不動產於99年2月25日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，是否有理？㈡反訴部分：
反訴原告請求反訴被告應將系爭不動產交付予反訴原告使用收益，是否有理？
肆、本院得心證之理由：
（壹）本訴部分：
一、原告主張：原告於71年10月7日取得系爭房地所有權，並於85年10月28日為台中商業銀行設定本金最高限額300萬元抵押權，而借得180萬元貸款，至92年1、2月間本金及利息即未依約償付而有違約之情形，被告於99年2月3日偕原告至林明珠代書處，簽立系爭不動產買賣契約書，價金160萬元（其中第3條：先付定金22萬6000元，第1次付款相關土地增值稅及契稅由甲方即被告代為繳納，第2次付款於登記完畢且交屋之日由被告代償乙方即原告銀行貸款本息後，餘額支付原告；契約書末尾記載交付22萬6000元，原告有簽章），並即交付原告6000元，嗣於99年2月25日將系爭不動產移轉登記予被告，被告並於99年3月5日通知原告交付房屋等情，業據其提出系爭買賣契約書影本、不動產登記謄本暨異動索引等為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
二、次查，原告主張：系爭買賣契約從開始至完成，均於同日完成，顯係被告詐欺，並乘原告為精神病患，急迫、輕率及無經驗而為意思表示，顯失公平，故原告爰以本件起訴狀送達被告以為撤銷系爭買賣之意思表示，原告依民法第74條、第92條規定提起本訴云云，此為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告依其全民健康保險證明卡所載，患有精神分裂症等
情，有原告提出之全民健康保險證明卡影本為憑，且為被告所不爭執，固堪採信。然查，縱然原告患有精神分裂症之病史，然原告並未受法院為監護宣告或輔助宣告，且亦缺乏事證可認原告於本件系爭買賣契約簽立時存有精神障礙之事實，況依證人 劉自 、 趙世揚 之證述，均證稱：原告於99年2月1日與 渠等 接洽出租房屋事宜之精神狀況均正常等語；又依證人即代書林明珠亦證稱：簽立系爭買賣契約當日，原告之精神狀態亦正常等語各在卷，可見原告於系爭買賣契約簽立時為意思表示，難認有處於無意識或精神錯亂中之情形，是其意思表示應為完全有效。
㈡原告主張：99年1、2月間，原告接獲銀行通知，因上開
貸款本金約110萬元利息4個月未清償，應即時支付，否則將系爭房地送請法院拍賣等情，查本件原告確有自98年12月至99年2月間確有本息逾期未繳清之事實，業經本院向台中商業銀行函查，並經該銀行以99年10月25日函文檢送相關資料附卷可按，原告此部分主張堪予採信。本件原告確有因未依約繳納銀行貸款本息，為避免系爭房地遭查封拍賣，而有意出售系爭房地之事實，固堪認定，惟查，依系爭房地之異動索引可得，系爭房地自87年至今曾先後遭查封4次，即⑴87年11月16日、⑵88年6月14日、⑶91年4月17日、⑷94年8月11日，故原告於98年底、99年初倘因積欠銀行貸款本息未繳，遭債權人查封，次數非少，原告並非第1次遇到查封事宜，其並非無經驗者可比。
㈢原告主張：系爭房地經銀行估價後，設定本金最高限額
抵押權為300萬元，而系爭買賣價款卻僅160萬元，價差近對半云云。然查，系爭房地於銀行設定最高限額300萬元抵押權之登記日期為85年10月28日，有系爭房地之土地及建物謄在件卷可稽，然系爭買賣契約係於99年2月3日簽訂，相隔14年8月之久，經濟情勢迥異，房地產價格已有漲跌，自不能相提並論。況依本院委請國泰不動產估價師事務所勘估系爭房地於本件系爭買賣契約成立時之市價為217萬1250元，此有估價報告書附卷可參，可見原告此部分主張，尚非可採。
㈣原告主張：系爭房屋位於台中市○○區○○路2段13號
，查隔壁建物即門牌為同路段15號房屋，於98年9月10日買賣成交價為370萬元，且印花稅、登記規費、代書均由買方負擔；反觀本件價金僅160萬元，而上開費用卻由原告負擔，有失公平云云。然查，系爭房地之隔壁建物即沙田路2段15號，於98年9月10日買賣成交價為370萬元，兩者價差達210萬元，二者雖屬連棟式透天房屋，然二者土地及房屋面積尚有差別，亦即系爭房地之土地面積合計僅有91平方公尺，房屋總面積僅為134.7平方公尺；反觀15號房地之土地面積合計為111平方公尺，房屋合計有139.5平方公尺，較系爭房地之土地多出20平方公尺，房屋多出4.8平方公尺，此有原告提出鄰居 薛進成 不動產買賣契約書影本、系爭土地及建物登記謄本在卷可憑，其房地價額自然有所差別。又上開兩棟房屋新舊不一，其鄰居房屋經整理重貼磁磚，外觀甚佳，反觀原告房屋，磁磚剝落，賣相不佳（益見原告尚無使系爭房屋具有較佳之外觀，以求提高售價之心意），亦有二棟建物照片在卷可參（見被告99年11月22日民事答辯四狀被證10照片3張），故二棟房地出售價格高低有差，亦屬當然。
㈤原告復主張：依系爭買賣契約約定，被告應給付22萬60
00元予原告作為定金，然當時被告僅交付原告6000元，又系爭房地所有權業於99年2月25日移轉登記為被告所有，然經貸款銀行告知，原告仍為上開抵押權債務人，尚有餘額108萬9948元待清償，而據被告於99年2月26日龍井郵局12號存證信函聲稱：系爭買賣尾款約27萬元，加上上揭定金扣除代書處理費用13萬7900元後剩餘8萬2100元，原告僅可再得約35萬元云云，顯無是理云云。
然查，本件兩造在林明珠代書處簽約時，被告當場付現金22萬6000元作為定金，由原告親自點收後，自留6000元，餘22萬元由原告親交林明珠做為處理原告以系爭房地為擔保向銀行貸款之利息、違約金，及其他所欠稅款，及系爭房地過戶之相關費用等情，業經證人即代書林明珠於本院結具證稱：「買賣價金是當事人事先已經講好，在我那邊時並未再提價金，我有問原告是否有用自用住宅，稅額為4、5萬元，一般住宅約14萬元，我們為了節稅，被告同意用自用住宅。因為自用住宅增值稅怕不通過，先用一般住宅14萬計算，加上上開利息5萬元，加上原告提出的欠稅的執行單，怕還有其他欠稅，所以雙方以22萬元作為繳納相關費用的支出。因為當時快過年了，被告問原告是否需要拿些現金回去，原告表示先拿6000元即可。被告當場交付22萬6000元，其中22萬元是交給我處理上開銀行及欠稅等費用，其餘6000元交給原告。」等語在卷可稽，又依據系爭買賣契約第3條之付款約定：第1次付款由被告付22萬6000元為定金；第2次付款由被告代繳土地增值稅、契稅等，而由上開定金中代償；第3次付款於系爭房地過戶登記完畢，於99年3月5日交屋之日由被告代償原告之銀行貸款本金後（因貸款之利息、違約金等已由林明珠代書從22萬元定金中扣抵代償完畢），價金餘額再交付予原告。惟原告於99年3月5日交屋日後，雖經被告先後於99年2月26日以龍井郵局存證信函第12號、同年3月9日以同郵局存證信函第15號催告原告履行交屋之手續均未予理會，迄今尚未交屋，被告無法代償銀行貸款，亦難謂有何違背情理之處，原告此部分主張，尚非可取。
㈥又查，原告已有上開數期銀行貸款未據繳足，原告急於
脫產，免遭清償銀行之追償拍賣，於時間及形勢上而言，均非有利於原告，原告以稍低之價格出售，亦屬情理之常。再者，鑑定價格為217萬多元，若經法院拍賣，第1拍未賣出即降2成，即160餘萬元，原告出售之價格略低於此2拍價格（即屬3拍價格），依此而論，原告以免於拍賣之價格，出售系爭房地，尚難認有顯失公平之情。
㈦原告對於其主張其受被告之詐欺而為本件意思表示云云
，並未舉證以實其說，且查雙方於系爭買賣契約中所約定之事項，被告除尾款尚未給付（蓋原告尚未為系爭房地之點交）外，其餘皆已履行，可見被告尚無詐欺之情事。
㈧綜上，原告主張：本件有民法第74條、第92條情形云云，無可採信。
三、綜上所述，原告主張：系爭買賣契約從開始至完成，均於同日完成，顯係被告詐欺，並乘原告為精神病患，急迫、輕率及無經驗而為意思表示，顯失公平，故原告爰以本件起訴狀送達被告以為撤銷系爭買賣之意思表示云云，既非可採，而被告基於兩造之系爭買賣契約而受有系爭房地移轉登記之利益，亦屬有法律上原因，並不成立不當得利，則原告依民法第74條、第92條規定及不當得利之法律關係提起本訴，請求⑴兩造於99年2月3日就系爭房地所為之買賣行為應予撤銷；⑵被告就系爭房地於99年2月25日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，於法無據，應予駁回。
（貳）反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告就系爭房地買賣所為之意思表示，既無民法第74條及第92條規定之情形，反訴被告即無撤銷意思表示之理由，是系爭買賣關係已有效成立。而因系爭房屋已移轉登記予反訴原告，故今（100）年房屋稅3,182元乃由反訴原告負擔，且反訴原告業於100年5月3日繳納，惟反訴被告至今卻仍未交付系爭房屋予反訴原告，對反訴原告顯不公平，為此依系爭買賣契約提起反訴，訴請反訴被告履行交屋之手續等情。被告則以前詞置辯。
二、查本件反訴被告於於系爭買賣契約簽立時為意思表示，難認係處於無意識或精神錯亂中之情形，是其意思表示應為完全有效，且反訴被告於上開本訴主張：系爭買賣契約從開始至完成，均於同日完成，顯係反訴原告詐欺，並乘反訴被告為精神病患，急迫、輕率及無經驗而為意思表示，顯失公平，故反訴被告以本訴之起訴狀送達反訴原告以為撤銷系爭買賣之意思表示云云，並非可採，均見前述，則系爭買賣契約應屬有效成立，且反訴被告雖已將系爭房地移轉登記予反訴原告，惟反訴被告尚未履行交付系爭房地義務，亦為其所不爭執，則反訴原告依系爭買賣契約，請求反訴原告履行交付系爭房地，即屬有據。
三、從而，反訴原告依系爭買賣契約之法律關係，請求反訴被告交付系爭房地，為有理由，應予准許。
四、反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，本院核無不合，爰分別酌定相當擔保金額均准許之。
（參）本件本訴訴、反訴事證均已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法暨所提證據，經核與本件判決結果並無影響，毋庸一一論述，併予敘明。
伍、訴訟費用負擔、假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國100年6月1日
民事第四庭法官張國華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月1日
書記官楊月雲