裁判字號：臺灣雲林地方法院90年訴字第355號民事判決
裁判日期：民國90年09月21日
裁判案由：返還價金
臺灣雲林地方法院民事判決九十年度訴字第三五五號
原告乙○訴訟代理人甲○○法定代理人丁○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣二百一十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行。
二、陳述：㈠原告起訴狀載略以︰於民國八十五年八月十日向被告購置坐落雲林縣○○鎮○○
段○○○○號等土地持分暨其上建物大廈第Ｂ棟２＋３房屋一戶，以租賃方式，採行預售及預租，並由原告給付價金新臺幣（下同）一百萬元、租金六十萬元，嗣於建造完成點交之際，發覺Ｂ房屋結構矗立門面空間，及設施違法變更無法使用，乃限期命被告回復可供使用之狀況，但被告迄今未改善，乃以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示並請求返還價金。又被告右開房屋既無法使用，則雙方所訂基地租賃及一樓市場租賃，均無法使用，所預付之租金六十萬元，依約自應返還；原告因無法營生造成預期利益五十萬元之損失，顯係債務不履行所致，併請求被告賠償。
㈡預售時被告並未提出平面圖及設計圖供原告參考，且門面寬約三臺尺不適合作生
意，屋內寬約五臺尺。騎樓之公共設施完工後遭其他攤位占用，市場內部開放性空間違法變更隔間使用，致原告無法使用。
㈢關於房屋買賣價金一百萬元部分︰系爭房屋二、三樓房屋買賣是採預售方式，得
標金額為九十五萬七千元，原告已繳款到最後一期，尚欠四萬元交屋款。一樓部分不得私下買賣，如有買賣時，須給付違約金給被告，金額約二萬五仟元，故須支付給不詳姓名之訴外人權利金一百萬元後，變成原告向被告承租，所以原告請求被告應賠償權利金一百萬元及違約金二萬五千元。
㈣租金六十萬元部分︰原告已繳交四十四萬七千元之買賣價金，不包括銀行貸款四
十七萬元，又一樓租金一次繳清十年七萬元，其餘八萬餘元是被告應補貼給付之利息，即以權利金一百萬元、房屋付款四十四萬七千元及一樓租金七萬元為本金計算，自訂定合約之日起至起訴狀繕本送達翌日止計算之利息。
三、對被告抗辯所為之陳述︰㈠原告並未參與一樓租賃部分之投標。
㈡依據七十八年七月一日以府建四字第一五三○九號函發布修正之臺灣省零售市場
建築規格第九條第二款、第三款之規定，每攤位之最小寬度為二公尺，面積不得小於六平方公尺，攤位隔位牆高度不得高於九十公分，顯然系爭房屋一樓店面部分不符合規定。
㈢預期利益損失五十萬元部分，伊原欲從事事務機器影印機買賣之營業，後另向其
他訴外人承租，計算基準係自八十九年八月起至九十年五月止，以每月在外承租租金五萬元計算，計十個月五十萬元。而違約金收據影本已經遺失了。
四、證據：提出斗南鎮第二公有市場住宅大樓房屋預定買賣契約書暨認證書、一樓市場租賃契約書、斗南鎮第二公有市場住宅大樓基地租賃契約暨認證書、雲林縣斗南鎮公所九十年五月十七日九○雲南鎮建字第六五○七號函（以上均為影本）各乙份、一樓門面照片三幀、一樓、二、三樓樓門口及違規使用現況照片共四幀。
乙、被告方面：
一、聲明︰如主文所示。
二、陳述︰㈠銷售係以公開招標方式進行，締約時平面圖也曾提供原告審閱、說明，平面圖亦
檢附在契約內，平面圖上方形黑點即為樑柱；原告並未完全給付買賣價金，原告當初係以九十五萬七千元標得系爭房屋，實際上原告僅給付部分價金共計四十四萬七千元，一樓店面部分是公開招租，由原告得標，實際上原告祇繳交十年七萬元之租金，土地部分原本採以租賃方式使用，後來改採設定地上權予承購戶，均已辦妥設定登記。
㈡原告所稱權利金部分，被告不了解，可能是私下買賣，依租約，違約金係以五十
個月租金計算，故應係二萬九千餘元。一樓店面是公開招標承租，原告主動來投標，並以七萬元得標，應無給予前手權利金之問題，被告不清楚原告所提之違約金，被告不曾向原告收取違約金。至原告所稱違法使用部分，目前是承租人為營業需要自行變更隔間使用，並非鎮公所規劃、隔間，且各承租人並未占用市場開放空間，只是在個人承租範圍內隔間使用，被告只有依約要求各占用之承租人於租約期滿後拆除歸還。
㈢市場原先是開放性，是承租人因營業需要自行隔間，依租約第十一條約定，經被
告同意後才可施作。至原告所稱之違約金繳款書並未找到，如有原告所稱之違約情形，也是向讓與人請求繳交違約金，而不是向受讓人請求。
㈣根據相關法令規定，只有面積不得小於三坪之限制，對於面寬並未規定，系爭房
屋一樓店面有三點多坪並未違法。被告並非不依約交屋，而是原告未繳清款項，一樓店面部分，也不是完全沒辦法營業，只是被告自己不營業而已。
三、證據︰提出㈠坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號設定地上權之他項權利證明書（字號︰○九○他資字第○○○四八三號、第○○○四八四號）影本二紙。
㈡坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號第二、三層建物（門牌號碼均為雲林縣○○
鎮○○街○○號之六○）各乙紙（字號︰○九○建資字第○○○三三二號、第○○○三三三號，均為影本）。
㈢雲林縣斗南鎮公所第二公有市場攤鋪位承租標單（Ｂ）影本乙份。
㈣雲林縣斗南鎮公所標售鎮有房地投標單（Ｂ）影本乙份。
㈤斗南鎮第二公有零售市場新建大樓公開銷售第三次、第四次公告之報紙影本各乙份。
㈥系爭房屋建造執照（（雲）營建字第五三三號）影本乙張。
㈦系爭房屋使用執照（（雲）營使字第七二六號）影本乙張。
㈧雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地所有權狀。
㈨雲林縣斗南鎮八十六七月二十五日八六雲南鎮建字第一一九四九號函、八十八年
十一月二十五日八八雲南鎮建字第一八一七九號函、八十九年十二月十一日八九雲南鎮建字第一七六六○號函、九十年一月九日九○雲南鎮建字第三六五號函、九十年三月十五日九○雲南鎮建字第三六○九號函、九十年三月二十七日九○雲南鎮建字第四一五三號函、九十年四月二十三日九○雲南鎮建字第五五○五號函、九十年五月十七日九○雲南鎮建字第六五○七號函各乙件（均為影本）。
㈩房屋買賣價款分期付款表、一樓市場租賃契約書（均為影本）各乙份。
騎樓等使用現況照片三幀。
理由
一、原告主張，伊於八十五年八月十日向被告購置坐落雲林縣○○鎮○○段五六○地號等土地持分暨其上建物大廈第Ｂ棟２＋３房屋一戶，以租賃方式，採行預售及預租，並由原告給付價金一百萬元、租金六十萬元，嗣於建造完成點交之際，發覺Ｂ房屋結構矗立門面空間，及設施違法變更無法使用，乃限期命被告回復可供使用之狀況，但被告迄今未改善，乃以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示並請求返還價金。又原告既無法使用系爭房屋，則雙方所訂基地租賃及一樓市場租賃，均無法使用，所預付之租金六十萬元，依約自應返還；原告因無法營生造成預期利益五十萬元之損失，顯係債務不履行所致，併請求被告賠償。又預售時被告並未提出平面圖及設計圖供原告參考，且門面寬約三臺尺不適合作生意，屋內寬約五臺尺。騎樓之公共設施完工後遭其他攤位占用，市場內部開放性空間違法變更隔間使用，致原告無法使用。復以，關於房屋買賣價金一百萬元部分，系爭房屋二、三樓房屋買賣是採預售方式，得標金額為九十五萬七千元，原告已繳款到最後一期，尚欠四萬元交屋款。一樓部分不得私下買賣，如有買賣時，須給付違約金給被告，金額約二萬五仟元，故須支付給不詳姓名之訴外人權利金一百萬元後，變成原告向被告承租，所以原告請求被告應賠償權利金一百萬元及違約金二萬五千元；而租金六十萬元部分，伊已繳交四十四萬七千元之買賣價金，不包括銀行貸款四十七萬元，又一樓租金一次繳清十年七萬元，其餘八萬餘元是被告應補貼給付之利息，即以權利金一百萬元、房屋付款四十四萬七千元及一樓租金七萬元為本金計算，自訂定合約之日起至起訴狀繕本送達翌日止計算之利息。另依據七十八年七月一日以府建四字第一五三○九號函發布修正之臺灣省零售市場建築規格第九條第二款、第三款之規定，每攤位之最小寬度為二公尺，面積不得小於六平方公尺，攤位隔位牆高度不得高於九十公分，顯然系爭房屋一樓店面部分不符合規定等情。
二、被告則以，本件銷售係以公開招標方式進行，締約時平面圖也曾提供原告審閱、說明，平面圖亦檢附在契約內，平面圖上方形黑點即為樑柱；原告當初係以九十五萬七千元標得系爭房屋，實際上原告僅給付部分價金共計四十四萬七千元，一樓店面部分是公開招租，亦由原告得標，並以七萬元得標，實際上原告祇繳交十年七萬元之租金，至土地部分本採租賃方式使用，後來改採設定地上權予承購戶，均已辦妥設定登記。原告所稱權利金部分，渠不了解，可能是私下買賣，依租約，違約金係以五十個月租金計算，故應係二萬九千餘元（按︰70000/10/12×50=29166.666）。一樓店面是公開招標承租，原告主動來投標，應無給予前手權利金之問題，渠不清楚原告所提之違約金，渠不曾向原告收取違約金。又原告所稱違法使用部分，目前是承租人為營業需要自行變更隔間使用，並非鎮公所規劃、隔間，且各承租人並未占用市場開放空間，只是在個人承租範圍內隔間使用，依租約第十一條之約定，經鎮公所同意後才可施作，並要求各占用之承租人於租約期滿後拆除歸還。至原告所稱之違約金繳款書並未找到，如有原告所稱之違約情形，也是向讓與人請求繳交違約金，而不是向受讓人即原告請求。根據相關法令規定，只有面積不得小於三坪之限制，對於面寬並未規定，系爭房屋一樓店面有三點多坪並未違法。被告並非不依約交屋，而是原告未繳清款項，一樓店面部分，也不是完全沒辦法營業，只是被告自己不營業而已等語，資為抗辯。
三、原告主張，伊因發覺系爭房屋結構樑矗立門面空間，設施遭違法變更無法使用及違反臺灣省零售市場建築規格第九條第二款、第三款規定每攤位最小寬度為二公尺，其面積不得小於六平方公尺，攤位之隔位牆高度不得高於九十公分等原因，限期命被告回復可供使用之狀況均未改善，而以起訴狀繕本送達為解除兩造間二、三樓房屋之買賣契約、一樓市場租賃契約及基地租賃契約之意思表示等情，固據其提出斗南鎮第二公所市場住宅大樓房屋預定買賣契約書暨認證書、一樓市場租賃契約書、斗南鎮第二公有市場住宅大樓基地租賃契約暨認證書、雲林縣斗南鎮公所九十年五月十七日九○雲南鎮建字第六五○七號函（以上均為影本）各乙份、一樓門面照片三幀、一樓、二、三樓樓門口及違規使用現況照片共四幀為證，惟查：
㈠系爭房屋結構矗立門面空間乙節，原告係先於八十五年八月五日上午十時，在雲
林縣斗南鎮公所三樓簡報室，為標售雲林縣斗南鎮第二公有市場住宅大樓編號Ｂ面積一十三點二坪之房屋，而參與雲林縣斗南鎮第二公有零售市場新建大樓公開銷售第三次公開招標，並以投標價格九十五萬七千元得標，另於八十五年八月十日與被告締訂房屋預定買賣契約及基地租賃契約，嗣於八十五年九月四日經本院認證在案；又繼於八十五年八月二十九日上午九時，在雲林縣斗南鎮公所三樓簡報室，為標租雲林縣斗南鎮第二公有市場編號Ｂ，面積三點五坪之攤鋪位，而參與雲林縣斗南鎮第二公有零售市場新建大樓公開銷售第四次公開招標，並以投標價格七萬元得標，另於八十五年九月五日與被告締訂一樓市場租賃契約等情，有被告提出之雲林縣斗南鎮公所標售鎮有房地投標單（Ｂ）、雲林縣斗南鎮公所第二公有市場攤鋪位承租投標單（Ｂ）、斗南鎮第二公有零售市場新建大樓公開銷售第三次、第四次公告之報紙（以上均為影本）各乙份及原告提出之前揭斗南鎮第二公所市場住宅大樓房屋預定買賣契約書暨認證書契約書暨認證書、斗南鎮第二公有市場住宅大樓基地租賃契約暨認證書及一樓市場租賃契約書（以上均為影本）各乙份在卷可稽，自應為信實。觀諸該房屋預定買賣契約書前言業已載明該合約簽訂前已經買受人仔細審閱七日時間無誤，且契約書附件七房屋平面位置圖及車位位置圖中Ｂ區二、三層平面圖，即在編號Ｂ處已標示有樑柱之四方形黑色點狀圖樣；又一樓市場租賃契約書前言亦已載明該合約簽訂前已經買受人仔細審閱七日時間無誤，且契約書附件Ｂ區一層平面圖，即在編號Ｂ處亦有標示樑柱之四方形黑色點狀圖樣，故原告所陳，被告並未提出提出平面圖及設計圖供伊參考云云，顯不足取。再者，原告雖以此理由主張解除全部契約，惟此一情形是否屬滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，或有何不合於所約定使用收益之狀態，原告咸未提出足資佐證之相當證據；矧以，原告既於訂約前，即已知悉系爭房屋二、三層室內有此一樑柱之情形，縱認該情形屬滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵者，依民法第三百五十五條第一項之規定，出賣人不負擔保之責，至一樓店面部分有此一樑柱之情形，亦為原告訂約前即已知悉之情事，似難據此而歸責出租人，是原告此部分主張，尚屬無據。
㈡有關原告主張設施遭違法變更無法使用，係指系爭房屋騎樓之公共設施完工後遭
其他攤位占用，市場內部開放性空間違法變更隔間使用，致原告無法使用，而欲主張解除契約云云，此部分情形，固為被告所不爭執，悉如前述，並提出使用現況照片三幀附卷足憑，然此情形，既非房屋預定買賣契約書第十一條第九項約定之系爭房屋有瑕疵，是否有如同條項約定之重大瑕疵明顯不能居住之情形，原告亦未提出相當之佐證，自難僅憑有此一現象而遽為有利於原告認定。況此一情形並非由被告造成，實係其他承租人自行隔間占用，亦為兩造所不爭執，對於原告承租一樓店面部分，委難認有何未合於租賃契約中約定使用收益之狀態，是原告據此主張解除買賣房屋契約、基地租賃契約及一樓市場租賃契約等，於法洵屬未合。
㈢至原告主張被告興建系爭房屋，違反臺灣省零售市場建築規格第九條第二款、第
三款規定每攤位最小寬度為二公尺，其面積不得小於六平方公尺，攤位之隔位牆高度不得高於九十公分之規定云云。然查臺灣省零售市場建築規格乃臺灣省政府於七十八年七月一日依據臺灣省零售市場管理規則（以下簡稱「舊管理規則」）第三十七條之規定所修正發布；嗣於八十八年六月三十日經濟部另行制定發布臺灣省零售市場管理規則（以下簡稱「新管理規則」），並於第四十一條規定，公有市場組織準則及市場之建築規格，由經濟部另訂之；臺灣省政府旋即於八十九年一月十八日以八九府法二字第○○一七四○號發布廢止舊管理規則，有新、舊管理規則、國家圖書館政府公報全文影像查詢系統網路資料在卷可攷。是臺灣省零售市場建築規格因其授權法規─舊管理規則已遭主管機關即臺灣省政府發布廢止而失其效力，至為灼然。又新管理規則第四十一條固就市場建築規格另有規定，惟查經濟部迄今仍未依此條規定而制定發布市場之建築規格，故市場之建築規格現暫無現行法規之規範。是以，原告此一主張，即乏所據。
㈣綜上所述，原告右揭解除房屋買賣契約、基地租賃契約及一樓市場租賃契約而返還買賣價金及租金等之主張，委無理由，應予駁回。
四、至原告主張一樓市場部分不得私下買賣，如有買賣時，須給付違約金約二萬五千元給被告，伊並未參與一樓市場租賃部分之投標，而係先支付給不詳姓名之訴外人權利金一百萬元後，才變成原告向被告承租，所以原告請求被告應賠償權利金一百萬元及違約金二萬五千元云云。原告確於八十五年八月二十九日上午九時，在雲林縣斗南鎮公所三樓簡報室，為標租雲林縣斗南鎮第二公所市場編號Ｂ，面積三點五坪之攤鋪位，而參與雲林縣斗南鎮第二公有零售市場新建大樓公開銷售第四次公開招標，並以投標價格七萬元得標，另於八十五年九月五日與被告締訂一樓市場租賃契約等情，已如前述，原告陳稱伊並未參與一樓市場承租部分投標云云，顯不足採。準此，原告既曾參與一樓市場租賃部分之公開招標，縱若原告實際上確曾給付權利金一百萬元予此一訴外人，究與原告何涉，原告亦無法提出相當說明及佐證，實難僅憑原告片面之詞遽以認定被告必須悉數賠償其損失之理。況原告究否曾經給付權利金予此一訴外人，均未提出足資肯認之相當證據以實其說，泛言請求被告須悉數賠償，殊無理由。再者，原告主張被告尚應賠償其違約金約二萬五千元部分，亦無法提出相關之單據佐證，復無法提出該訴外人之姓名足資查佐，僅徒言收據業已遺失云云，且為被告否認在卷，洵難為有利於原告之認定。而且縱有轉租違約之情形，依兩造間一樓市場租賃契約第九條之約定，須罰以五十個月之租金額，經核算：原告承租一樓市場編號Ｂ之攤鋪位，十年租金共計為七萬元，五十個月之租金總額為二萬九千一百六十七元（計算式︰70000/10/12×50=29166.666，元以下四捨五入），顯與原告所稱二萬五千餘元迥不相符，益證原告此部分主張不實，於法無據，顯無理由。
五、末就原告主張原告因無法營生造成預期利益損失五十萬元部分，原告於最後言詞辯論期日陳稱︰伊本欲從事事務機器影印機買賣之營業，後另向其他訴外人承租，計算基準係自八十九年八月起至九十年五月止，以每月在外承租租金五萬元計算，計十個月五十萬元云云，然原告並未提出相當證據以實其說，自應認為無理由，應予駁回。惟原告竟遲至本件言詞辯論期日（九十年九月七日）後之九十年九月十九日，始提出租賃契約書影本乙份在卷供參，姑且自該房屋租賃契約書以觀：該租賃契約之出租人為訴外人 李榮欽 、承租人為甲○○、承租人之連帶保證人為原告乙○，房屋所在地及使用範圍空白，租期自八十九年七月一日起至九十年七月一日止，租金每月一萬元等情，關於該租賃契約是否因房屋所在地及使用範圍之租賃契約必要之點，租賃契約當事人是否意思一致而不成立，暫恝置毋論，僅就上開諸點審酌，即顯與原告前揭相關之陳述互相矛盾、衝突，益證原告此部分之主張殊屬不實。
六、從而，原告主張系爭房屋有瑕疵而主張解除契約回復原狀，及請求被告賠償權利金一百萬元、違約金二萬五千元、無法營生造成預期利益損失五十萬元等情，於法均有未合，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
八、本判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年九月二十一日
臺灣雲林地方法院民事第一庭~B法官劉定安如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）右正本證明與原本無異。
~B書記官林順能中華民國九十年九月二十一日