裁判字號：臺灣士林地方法院98年簡上字第43號民事判決
裁判日期：民國99年07月29日
裁判案由：給付租金
臺灣士林地方法院民事判決98年度簡上字第43號上訴人乙○○
戊○○前列二人共同訴訟代理人 傅文民 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 莊明翰 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國97年12月31日本院士林簡易庭97年度士簡字第241號第一審判決，提起上訴，本院於99年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於㈠命上訴人乙○○給付超過新臺幣壹拾叁萬肆仟叁佰捌拾玖元，及自民國九十九年一月一日起，至遷出門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號三樓房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣肆仟貳佰陸拾捌元部分；㈡命上訴人戊○○給付部分，及前開部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
上訴人乙○○其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人乙○○負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人乙○○於民國95年2月間，邀同上訴人戊○○為連帶保證人，與被上訴人簽立書面租賃契約（下稱：系爭租賃契約），約定由上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○弄○號3樓房屋（下稱：系爭房屋），租期自95年2月20日起至96年2月20日止，租金為每月新臺幣（下同）1萬2,000元，並應於每月20日前繳納，押租金為2萬4,000元。詎上訴人乙○○自95年8月20日起即未依約給付租金，租約屆滿後經被上訴人多次催告，均置之不理，亦未返還系爭房屋。迄至97年11月份止，上訴人乙○○合計積欠之租金及不當得利合計32萬4,000元，扣除上訴人乙○○已付押租金2萬4,000元，尚欠餘額30萬元。為此，依被上訴人與上訴人乙○○間系爭租賃契約約定、不當得利法律關係，訴請上訴人乙○○給付30萬元，及自97年12月20日起至返還系爭房屋之日止，按月以1萬2,00
0元計算之不當得利金。另依被上訴人與上訴人戊○○間連帶保證契約法律關係，訴請上訴人戊○○與乙○○負連帶給付之責。
二、上訴人則以：兩造間系爭租賃契約，係出於通謀虛偽意思表所簽立。系爭房屋乃兩造繼承自父親連和之遺產，自母親死亡後即長期空置，上訴人乙○○因失業無處居住才於93年8月遷入迄今。又上訴人乙○○自95年1月間起，遭臺北市政府註銷低收入戶資格，乃於95年9月22日為申辦低收入戶補助，而與被上訴人簽立系爭租賃契約，並倒填訂約日期為95年2月20日。上訴人乙○○從未給付任何租金或押租金予被上訴人，若系爭租賃契約為真，當不致如此。況系爭房屋係上訴人乙○○與被上訴人所共有，應有部分各為2分之1，縱有居住使用必要，亦僅承租逾越應有部分2分之1部分即可，實不可能如系爭租賃契約第1條所約定，將系爭房屋全部約定為承租範圍，上訴人乙○○更不可能以每月1萬2,00
0元之代價，承租屋齡二、三十年，屋況老舊之系爭房屋。縱認系爭租賃契約非出於通謀虛偽意思表示所訂立，上訴人乙○○依法對系爭房屋及坐落之基地本有使用收益之權，且被上訴人迄今仍得自由進出系爭房屋，上訴人乙○○並無不當得利可言。再依土地法第97條第1項規定，以系爭房屋96年間之課稅現值22萬8,800元、基地申報地價82萬1,712元合計之價額按年息5%計算，上訴人乙○○自96年2月20日系爭租賃契約屆滿之日起，應按月給付之不當得利數額亦應以2,189元計算為適當。另縱認系爭租賃契約為有效，自96年
2月20日系爭租賃契約期間屆滿時起，不論上訴人乙○○應否返還被上訴人相當於租金之不當得利，均與系爭租賃契約無關，上訴人戊○○顯不必依保證契約負連帶給付之責等語，資為抗辯。
三、本件原審對被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權為假執行宣告，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並就廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則求為駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋及其坐落之基地為兩造所共有，兩造就房屋應有部
分各為2分之1，就基地應有部分各為20分之1。㈡原審卷第165-172頁之系爭租賃契約簽名確為上訴人乙○○、被上訴人甲○○所為。
五、茲就兩造爭點析述如下：㈠系爭租賃契約是否因出於兩造通謀虛偽意思表示而無效？⒈本件上訴人主張系爭租賃契約係出於兩造通謀虛偽意思表示而為，固為被上訴人所否認，惟查：
⑴上訴人乙○○主張系爭房屋為上訴人乙○○與被上訴人所共
有，應有部分各2分之1，自母親死亡後即長期空置，因失業無處居住才於93年8年間復行遷入等情，核與證人即上訴人乙○○與被上訴人之姐丙○○所證：上訴人乙○○與被上訴人間於母親過世前，曾因吵架之故，伊趕離系爭房屋，其後上訴人乙○○於母親過世（92年1月間）後，復行遷入系爭房屋等情（本院卷第93頁背面）相符，被上訴人就此亦未為爭執，應堪信實。是以，自93年8月間上訴人乙○○遷入系爭房屋之日起，至系爭租賃約所載簽定日期95年2月20日止，實已歷1年半之時間而相安無事，何以兩造突然簽立系爭租賃契約，由經濟狀況困窘，先前已取得低收入戶卡，每月6,000元安親班費用尚且無法支付（詳後述丁○○證言）之上訴人乙○○，另行承諾每月支付1萬2,000元予被上訴人，確與常情有違。
⑵證人丁○○於本院準備程序結證稱：上訴人乙○○小孩在伊
開設之海格斯托兒所上課，伊未向上訴人乙○○收取每月6,
000元之費用，上訴人乙○○曾詢問低收入戶卡被停掉該如何處理，伊即詢問上訴人乙○○是否有其他支出，上訴人乙○○即告知有與哥哥有共有的房子，但沒有付租金，並稱可以回去跟哥哥談談看承租房子，伊即告知上訴人乙○○這樣應該可以。之後經過一段時間，上訴人乙○○就拿一份合約書請伊幫忙送件等語（本院卷二第20頁背面），核與證人丙○○所證：乙○○有說打假租約聲請補助，時間是95年農曆10月初，乙○○說約1、2個月前有跟甲○○定一個假租約，目的是要用來聲請補助，有答應甲○○補助款要分給他一半，所以甲○○才答應等情（本院卷一第93頁背面）相吻合，堪信上訴人乙○○確係出於申請低收入補助之動機，因而訂立系爭租賃契約。又丙○○所證上情雖係聽聞自上訴人乙○○，惟丙○○與上訴人乙○○、被上訴人均屬姊弟至親，與兩造間亦無經濟上利害關係，苟非確有訂立假租約之事，上訴人乙○○當無在與家人間言談時，向丙○○提及此事之必要。
⑶再就約定租金之數額觀之，系爭房屋按被上訴人應有部分比
例計算時，99年1月時合理之每月租金價額應為4,268元（詳後述㈡⒉），乃系爭租賃契約約定之租金竟為每月1萬2,
000元，約為前述本院認定金額之3倍，亦顯違土地法第97條第1項規定之租金上限金額，以上訴人乙○○與被上訴人兄弟關係之至親，上訴人乙○○經濟狀況之困窘，系爭租賃契約所約定之租金數額，殊屬過高，亦與常情有違，益徵上訴人為增加支出數額以獲取低收入戶補助之說法確有相當之可信性。
⑷被上訴人本人於96年10月間所具名發出之存證信函上記載「
台端從訂約至今均未繳納租金，共積欠本人租金21個月」，於起訴狀亦復敘明「被告乙○○自95年2月承租系爭房屋後，從未繳納租金，至96年10月份，共計21個月，共積欠租金25萬2,000元」各等語（臺灣臺北地方法院96年度北簡字第57184號卷第3-4頁、第9頁），顯與被上訴人於原審到庭所陳：上訴人乙○○於簽立系爭租賃契約時，曾當場給付押租金及95年2月之租金共3萬6,000元，後來也有繼續付租金，一直付到95年8月20日等情（原審卷第162頁），有所出入。果系爭租賃契約、租金之給付為真，被上訴人當不致反覆若此。況縱依被上訴人所述，95年9月份起上訴人乙○○即未依約給付，被上訴人迄系爭租賃契約於96年2月20日到期後8個月，逾期給付1年始行催告上訴人乙○○給付，起訴前完全未向連帶保證人即上訴人戊○○請求履行保證人之責，在在均與常情有違。
⑸綜上各情，上訴人主張上訴人乙○○與被上訴人系爭租賃契
約，暨上訴人戊○○與被上訴人間為系爭租賃契約所訂立連帶保證契約，均係出於通謀虛偽意思表示而為，應堪信為真實。
⒉按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。民法第87條第1項定有明文。本件系爭租賃契約、連帶保證契約均係出於兩造間通謀虛偽意思表示而為既經本院認定如上，依前開法條規定，自屬無效，是被上訴人依系爭租賃契約約定，訴請上訴人乙○○給付95年9月20日至96年2月20日租賃期間按月以1萬2,000元計算之租金，及依連帶保證契約法律關係，訴請上訴人戊○○給付95年9月至97年11月租金、不當得利金合計30萬元（被上訴人主張已扣除押租金2萬4,000元），及自97年12月20日起至返還系爭房屋之日止，按月以1萬2,000元計算之不當得利金，即失所據，不應准許。
㈡被上訴人得否對上訴人乙○○請求96年2月21日以後之不當
得利？請求數額是否受土地法第97條第1項規定之限制？應以多少為合理？⒈上訴人乙○○是否占有系爭房屋而受有利益，致被上訴人受
損害？⑴按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之
全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年臺上字第1949號判例意旨參照）。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利（最高法院62年臺上字第1803號判例、84年度臺上字第2808號判決意旨參照）。
⑵經查，上訴人乙○○、被上訴人於85年2月27日辦理分割繼
承取得系爭房屋應有部分各2分之1，有上訴人乙○○於原審所提建物登記謄本在卷可稽（原審卷第111-112頁）。而依被上訴人主張，兩造於89年之前係共同居住系爭房屋中，因經常發生爭吵，在兩造長輩伯父及表哥協調下，於89年間均搬離系爭房屋，因祖先牌位仍奉祀屋內，僅定期返回系爭房屋祭拜（本院卷第105頁），核與證人丙○○所證述：父母過世前，乙○○、甲○○因為吵架，我就趕他們兩人離開系爭房屋等情（本院卷第93頁背面），大致相符。上訴人乙○○與被上訴人於89年間已為系爭房屋之共有人，上訴人乙○○與被上訴人於89年間協議「均」搬離系爭房屋，屋內僅放置祖先牌位供子女祭祀之用，係共有人就共有物即系爭房屋所約定之使用方式。乃上訴人乙○○違反與被上訴人間之搬離協議，復行搬回系爭房屋，對系爭房屋有事實上之管領力，自係占有系爭房屋而受有利益，揆諸前揭判例意旨，自應就逾越應有部分所為使用收益，對他共有人負不當得利返還之責。至上訴人所辯被上訴人持有系爭房屋鑰匙乙節，依前開本院認定之事實，亦僅係被上訴人依89年間關於共有物使用約定，為出入系爭房屋祭拜祖先牌位之用，尚難認係與上訴人乙○○「共同」使用、收益系爭房屋而亦受有利益。⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限（土地法第97條第1項）。其中計算土地申報總價額之基準，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額（土地法施行法第25條、土地法第148條）。而舉辦規定地價或重新規定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價（平均地權條例第16條前段）。經查：
⑴上訴人乙○○占有系爭房屋，其逾越應有部分為使用收益，
所受超過之利益應對被上訴人負不當得利返還責任已如前述；又上訴人乙○○此一占有使用利益，性質上不能返還，自應償還其價額，此一價額之計算，依社會通念，應得以「相當之租金」計算之，並應受上開租金上限規定之限制。
⑵系爭房屋所坐落之臺北市○○區○○段3小段89地號土地，
土地自96年1月至98年12月期間，公告地價為每平方公尺3萬1,800元，99年1月起為每平方公尺3萬4,600元（卷附地價查詢資料參照）；另系爭房屋經本院函請臺北市地政處估定價格結果，96年3月估定價格為每平方公尺1萬553元，97年1月為1萬316元，98年1月為每平方公尺1萬1,96
8元，亦有臺北市政府地政處98年3月26日北市地二字第09830756600號復函在卷足參（本院卷一第45頁）。本院斟酌系爭房屋建築完成日期為74年2月14日（原審卷第112頁建物登記謄本參照），已有相當屋齡，上訴人乙○○占有使用均係居家使用，土地所在屬臺北市老舊社區等土地之位置、工商業繁榮程度、被告利用之經濟價值及所受利益等因素，認前開計算不當得利之數額，每年以土地申報地價、房屋估定價額總和5%計算之為適當。
⑶據上，被上訴人請求上訴人乙○○給付96年2月21日（被上
訴人主張系爭租賃契約屆期翌日）至98年12月31日期間之不當得利13萬4,515元，及自99年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人4,268元之相當於租金不當得利（計算式詳如附表），洵屬正當，自應准許。被上訴人逾此部分之不當得利請求，則屬過高，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人本於兩造間租賃契約法律關係、不當得利法律關係，訴請上訴人乙○○給付被上訴人30萬元，及自97年12月20日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人1萬2,000元，另依連帶保證契約法律關係，訴請上訴人戊○○就前開數額，負連帶給付之責，於被上訴人訴請上訴人乙○○給付13萬4,515元，及自99年1月1日起至上訴人乙○○依分管約定遷出系爭房屋之日止，按月給付被上訴人4,268元部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，則為無理由，應予駁回。又上開准許部分，係就民事訴訟法第427條第
2項規定適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，應依職權宣告假執行。原審就超過上開准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至上開應准許部分，原審判命上訴人乙○○給付，並依職權為附以被上訴人供擔保為假執行宣告，及酌定相當擔保金額，職權宣告上訴人乙○○於為被上訴人供擔保後，得免為假執行，核無違誤，上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國99年7月29日
民事第一庭審判長法官俞慧君
法官黃珮禎法官王本源以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出上訴狀。經本院許可後方得上訴最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。（上訴狀及理由書狀均須按他造人數附具繕本，且提起第三審上訴，須經本院之許可，許可須以訴訟事件所涉及之法律見解原則上之重要性者為限）。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國99年8月2日
書記官陳淑女附表：
計算式（元以下四捨五入）⒈96年2月21日至96年12月31日⑴土地部分：
31800×80%×323㎡×1/20（被上訴人應有部分）=410856⑵房屋部分：
10553×96.46㎡（不含陽台，下同）×1/2（被上訴人應有部分）=508971⑶（000000+508971)×5%×314/365=39565⒉97年1月1日至97年12月31日⑴土地部分：
31800×80%×323㎡×1/20=410856⑵房屋部分：
10316×96.46㎡×1/2=497541⑶（000000+497541)×5%=45420⒊98年1月1日至98年12月31日⑴土地部分：
31800×80%×323㎡×1/20=410856⑵房屋部分：
11968×96.46㎡×1/2=577217⑶（000000+577217)×5%=49404
⒈+⒉+⒊=134389⒋99年1月1日以後每月⑴土地部分：
34600×80%×323㎡×1/20=447032⑵房屋部分：
11968×96.46㎡×1/2=577217⑶（000000+577217)×5%×1/12=4268