臺灣橋頭地方法院106年度訴字第944號民事判決

裁判字號：臺灣橋頭地方法院106年訴字第944號民事判決

裁判日期：民國108年02月22日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事判決106年度訴字第944號原告 鄭碧雲 訴訟代理人 蕭永宏 律師被告 蔡泰郎 訴訟代理人 蔡淑娟 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號B部分建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路○段000○0號）遷讓返還予原告。
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號C部分（面積六八點九平方公尺）、編號D部分（面積九點九五平方公尺）之建物拆除，並將土地返還全體共有人。
被告應給付原告新臺幣參萬捌仟陸佰陸拾柒元，及自民國一百零六年七月五日起至遷讓返還第一項聲明所示建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告原起訴聲明：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號上如原證一附圖所示A部分建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路一段382之1）遷讓交還予原告。㈡被告應將同上地段879地號上如同上附圖所示B部分建物拆除，將土地交還全體共有人。㈢被告應給付新臺幣（下同）4萬元，及自民國106年7月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付1萬元予原告。嗣變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如高雄市○○○○○路竹地政事務所107年3月23日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號B部分建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路○段000○0號）遷讓返還予原告。㈡被告應將同上地段879地號土地上如附圖所示編號C部分：68.90平方公尺、D部分：9.95平方公尺之建物拆除，並將土地返還全體共有人。㈢被告應給付原告4萬元，及自106年7月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付1萬元予原告（下稱變更後聲明），經核係就請求遷讓返還及拆除之建物範圍及面積為補充，前後聲明實質內容相同，乃屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，揆諸上開規定，非為訴之變更或追加，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，權利範圍為3/8，另坐落於系爭土地及同段857地號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○路○段000○0號未保存登記建物（下稱系爭建物）為原告所有，其坐落位置如附圖所示編號A、B部分。原告於105年9月30日將系爭建物B部分（下稱B建物）出租予被告，兩造並簽立原證2所示之租賃契約（下稱系爭租約）在案，約定租期自105年10月5日起至108年10月5日止，每月租金1萬元，被告應於每月5日前將租金匯入原告所有設於玉山銀行澄清分行帳號0000000000000之帳戶內，詎被告自106年2月22日匯款後即未再支付租金，經原告委託律師於同年6月9日以原證4所示存證信函通知被告應於收受送達翌日起7日內支付租金，若未於期限內支付租金則於期滿翌日為終止租約之意思表示，然被告於同年6月22日收受上開信函後未於期限內支付租金，是兩造間系爭租約業已於同年6月30日終止，原告自得依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告將B建物遷讓返還予原告。又被告積欠106年3月至6月間之租金計4萬元未給付，爰依系爭租約請求被告給付原告4萬元，另兩造自106年7月1日起並無租賃關係存在，爰依民法第179條規定，請求被告自106年7月5日起至遷讓返還B建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元。復以，被告就系爭土地並無占有使用之正當權源，竟於系爭租約存續期間，私自搭建如附圖編號C、D部分所示建物（下稱C、D建物），原告既為系爭土地之共有人，自得依民法第767條第1項、第821條規定請求被告拆除C、D建物，將土地返還全體共有人，爰依系爭租約法律關係、民法第455條、第767條第1項、第821條、第179條規定提起本訴等語，並聲明：如變更後聲明。
二、被告則以：被告與原告簽立系爭租約時，即向原告表明承租目的係作為工廠使用，原告表示B建物及周圍土地皆為其所有，被告可自由使用等語，被告方於簽約後隨即進行整地、翻修鐵皮屋及遷移水電錶等事宜，兩造並約定租期屆滿後，地上工作物即屬原告所有，是雙方於系爭租約雖僅明訂房屋所在地及使用範圍為B建物，然如伊僅承租B建物，未包含周圍土地，伊如何進入B建物，是系爭租約之承租標的，應包含B建物、系爭土地及毗鄰之同區段853、857地號土地，故原告訴請被告拆除C、D建物，將土地交還全體共有人，並無理由。其次，被告開始整地及翻修B建物後，即有第三人稱B建物及上開土地非原告單獨所有，原告未經其他共有人同意而出租等語，是原告於兩造簽立系爭租約時，竟隱瞞B建物及系爭土地非其單獨所有之事實，俟被告進行整地、翻修房屋後，原告卻因其他共有人反對，而要求被告搬遷，並對被告提出刑事竊佔告訴，一方面於106年6月9日委由律師寄發存證信函要求伊給付租金，他方面復阻撓被告使用B建物及土地，因原告以不正當之方法阻擾被告使用B建物及土地，顯已違反民法第423條規定，被告已於同年7月17日寄發存證信函予原告，表達依民法第264條行使同時履行抗辯權，拒付租金予原告之意思表示，是原告違約在先，自不得主張終止系爭租約，原告請求被告遷讓返還B建物、拆除C、D建物及給付租金與不當得利等，均無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠原告為坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地之共有人，權利範圍均為3/8。
㈡門牌號碼「高雄市○○區○○路○段000○0號」未保存登記
建物為原告所有，其坐落位置如即複丈成果圖所載編號A、B所示。
㈢原告有將B建物出租予被告，兩造於105年9月30日簽立系爭
租約，約定租期自105年10月5日起至108年10月5日止，每月租金1萬元，被告應於每月5日前將租金匯入原告所有設於玉山銀行澄清分行帳號0000000000000之帳戶內，且未約定及無押租金之支付。
㈣被告自106年2月22日匯款後即未再支付租金，即自106年3月5日後之租金均未給付。
㈤原告於106年6月9日以鳳山新富郵局000081號存證信函通知
被告應於收受送達翌日起7日內支付租金，若未於期限內支付租金則於期滿翌日為終止租約之意思表示，經被告於同年6月22日收受上開信函。被告於106年7月17日寄台南鹽埕郵局000080號存證信函予原告表示主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金。
㈥被告有於系爭土地上搭建C、D建物。原告有支付被告3萬元供被告搭建D建物（即廁所）。
㈦附圖所示編號A區域不在出租範圍內。
四、本件爭點㈠原告請求被告遷讓返還B建物，有無理由？㈡原告請求被告給付租金4萬元及自106年7月5日起至遷讓返還
B建物之日止，按月給付1萬元，有無理由？㈢原告請求被告拆除C、D建物，並將該占用之土地返還全體共
有人，有無理由？
五、本院之判斷㈠原告請求被告遷讓返還B建物，有無理由？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號判決意旨參照）。次按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例意旨參照）。末按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。
⒉經查，被告自106年3月5日後之租金均未給付，原告於106年
6月9日以存證信函限期催告被告於收受翌日起7日內支付租金，同時表明於期限內不履行則於期滿翌日為終止租約之意思表示，經被告於同年6月22日收受上開信函等情，為兩造所不爭執，而迄106年6月止，被告遲付租金總額已達2個月租額，揆諸上開說明，原告既已於106年6月9日寄發存證信函為限期給付逾期即終止租約之意思表示，被告於同年6月22日收受翌日起7日內仍未給付租金，堪認系爭租約業於106年6月30日終止。至被告雖於106年7月17日寄發存證信函予原告表示因原告以不正當方法阻擾被告使用租賃物，已違反民法第423條規定而主張同時履行抗辯權拒絕給付租金等情，然被告既未於原告終止租約前即上開積欠租金期間行使同時履行抗辯權，揆諸前揭判例意旨，仍負給付租金遲延之責任，而得由原告終止租約，被告於原告合法終止租約後，始執上開事由主張同時履行抗辯云云，自無理由。
⒊次查，原告為B建物所有權人，而B建物迄今仍由被告占有使
用一節，為兩造所不爭執，則系爭租約既已終止，被告即屬無權占用B建物，自負有將B建物遷讓返還予原告之義務，是原告本於出租人及所有人之地位，請求被告遷讓返還B建物，洵屬有據，應予准許。
㈡原告請求被告給付租金4萬元及自106年7月5日起至遷讓返還
B建物之日止，按月給付1萬元，有無理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。經查，依照系爭租約第3條、第4條約定，被告每月應給付之租金為1萬元，被告應於每月5日以前繳納，不得藉任何理由拖延或拒納，而被告自106年3月5日後之租金迄未給付乙節，為兩造所不爭執，則原告依系爭租約約定，請求被告給付106年3月5日至同年6月30日止之租金計38,667元【計算式：（10,000元×3）＋（10,000元×26/30）】，自屬有據，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無權占用他人之房屋，依一般社會通念，足認為占有人可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該房屋之損害，則依上開規定，自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。經查，被告自系爭租約終止後仍無權占用B建物，依社會通常之觀念，可能獲得相當於租金之利益，房屋所有人則因此受有相當於租金之損害，應得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利。又系爭租約於租期屆滿前每月租金為1萬元，應可認為被告無權占用B建物所受有相當於租金之不當得利，原告主張以此等標準作為不當得利計算依據，應屬允當，是原告請求被告自106年7月5日起至遷讓返還B建物之日止，按月給付原告1萬元，即屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告拆除C、D建物，並將該占用之土地返還全體共
有人，有無理由？⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第820條第1項、第767條第1項、第821條分別定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利（最高法院62年台上字第1803號判例）。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭土地係原告與其他共有人所共有，原告應有部分
僅為3/8，而被告有在系爭土地上搭建C、D建物等情，為兩造所不爭執，堪信屬實。被告雖抗辯有向原告承租系爭土地之全部等情，然原告就系爭土地之應有部分僅有3/8，未逾應有部分2/3，而被告亦未舉證證明系爭土地其他共有人同意原告有管理系爭土地之權限，故原告就系爭土地之全部自無使用收益或出租他人之權利，是縱被告抗辯有向原告承租系爭土地全部使用之情屬實，被告亦無占用系爭土地全部之正當權源。則被告在系爭土地上搭建C、D建物，自屬無權占有系爭土地，原告本於系爭土地共有人地位，請求被告拆除
C、D建物，並將該占用之土地返還予全體共有人，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭租約法律關係、民法第455條、第767條第1項、第821條、第179條規定，請求被告遷讓返還B建物；拆除C、D建物，將該占用之土地返還全體共有人；並給付原告38,667元，及自106年7月5日起至遷讓返還B建物之日止，按月給付原告1萬元，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均於本判決結果無影響，爰不逐一論述。
八、又原告就積欠租金部份之主張，因經本院為其部份敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2規定，以一訴附帶請求不併算其價額，因本件積欠租金部份之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用，而原告既就返還租賃物之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應由被告負擔，併予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國108年2月22日
民事第三庭法官翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月22日
書記官劉國偉