裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第2239號民事判決
裁判日期：民國95年05月24日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第2239號原告甲○○訴訟代理人 郭嵩山 律師
郭玉健 律師 郭玉瑾 律師被告丁○○訴訟代理人劉孟錦律師複代理人 歐翔宇 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國於95年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台北市○○區○○段二小段七一三地號、面積九三三平方公尺、權利範圍為應有部分一○○○○分之六八六之土地所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言。此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。倘原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，或主張他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格，至其是否確為權利人或他造是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係在實體上有無理由問題，非為當事人適格之欠缺。而在給付之訴，以主張有給付請求權者為原告，以主張有給付義務者為被告，其當事人即屬適格。經查本件原告起訴，係請求被告應依協議書及繼承之法律關係履行 楊嘉賓 生前所負移轉原地號為台北市○○區○○段2小段718、719地號土地權利範圍應有部分10000分之703之土地所有權之債務，乃前揭718、719地號土地固原由訴外人丙○○以分割繼承登記之原因而取得所有權，有土地異動索引在卷足按（本院卷第229頁至第230頁），惟因被告並無法舉證證明楊嘉賓之繼承人間就此部份應負繼承債務之分割方法已經徵得原告同意，是楊嘉賓之繼承人即丙○○與被告等人，依民法第1153條之規定，仍須對於前述原告所指楊嘉賓之繼承債務負連帶清償責任；何況前述地號土地嗣與同小段714、715、716、717等地號土地合併後，僅由被告取得合併後土地原被繼承人楊嘉賓之應有部份（即被告丙○○已非所有權人），則原告僅需對於被告起訴請求辦理前揭土地所有權移轉登記，即得達到目的，亦無必要以楊嘉賓全體繼承人列為共同被告之必要（最高法院38年台上字第174號判例、80年度台上字第1715號判決參照）。亦即本件就被告而言非無實施訴訟之權能，自無當事人不適格之問題。因此被告執此抗辯，主張原告本件訴訟有當事人不適格之事由，即非可採。
二、次按訴狀送達後，原告不得為訴之變更或追加，但有下列情形之一者，不在此限：㈢不變更訴訟標的，而擴張或減縮應受判決事項之聲明者。被告於訴之變更追加無異議，而為本案之言詞辯論者。民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別載有明文。按原告起訴係請求被告應將坐落台北市○○區○○段2小段713地號應有部分10000分之686之土地所有權移轉登記予原告。嗣於民國95年3月15日具狀變更其訴之聲明求為命被告應將坐落台北市○○區○○段2小段713地號應有部分10000分之703之土地所有權移轉登記予原告（本院卷第
247頁）。查原告所為更易聲明之行為，既僅屬聲明之擴張而已，且被告亦未異議並為本案之言詞辯論。符合前述規定，自應准許，在此說明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於68年3月12日與訴外人 鄭慶麗 就門號碼為台北市○○街○○巷○○號（整編後為台北市○○街○○○號）建物第2、3層（以下簡稱系爭建物）及其坐落之土地簽訂不動產買賣契約書，訴外人鄭慶麗雖於同年5月間交付系爭建物並移轉所有權登記予原告，惟遲未依約將前開建物所坐落之土地所有權移轉予登記原告，嗣經原告於83年3月11日起訴請求訴外人鄭慶麗就該前開土地辦理所有權移轉登記，案經鈞院以83年度訴字第797號民事事件受理在案，其後原告與訴外人鄭慶麗、楊嘉賓於83年12月8日簽訂協議書（以下簡稱系爭協議書），於第1條約定「乙方（按即訴外人鄭慶麗，下同）願促使地主（按即訴外人楊嘉賓，下同）將右揭土地（以甲方（按即原告，下同）所有台北市○○街○○巷○○○號（現址：台北市○○街○○○號）第二、三層建物所占之土地為準）無償移轉過戶予甲方」，於第5條並約定「地主同意前揭所有條款，由丁○○代理簽署同意」。原告並依系爭協議書之約定撤回前開訴訟，惟訴外人鄭慶麗與楊嘉賓迄未依系爭協議書之約定，將前開建物所坐落之土地所有權移轉登記予原告，而楊嘉賓已於90年2月12日死亡，系爭建物坐落之土地又因與其他地號土地合併而屬台北市○○區○○段2小段713地號土地之一部分，而被告丁○○為楊嘉賓之繼承人並已取得前揭土地所有權，為此依系爭協議書及民法第1148條之規定，請求被告將系爭建物坐落土地之所有權應有部分辦理移轉登記予原告等語。並聲明：被告應將坐落台北市○○區○○段2小段713地號應有部分10000分之703之土地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：原告於68年3月12日向訴外人鄭慶麗承購系爭建物，而系爭建物係坐落於前述台北市○○區○○段2小段718、719地號土地上，而依前揭協議書內容，原告僅得向地主請求移轉上開地號土地地主所有權應有部份之1/4，合計共
2.3424平方公尺而已，超過部分原告應向鄭慶麗或其他共有人請求，然原告本件竟請求被告移轉前開土地於93年與其他地號土地合併後之713地號土地應有部分703/10000，共計約
65.59平方公尺，顯然不實。又原告與訴外人鄭慶麗簽訂不動產買賣契約後，並未辦理土地所有權移轉登記，嗣於83年間因原告訴請鄭慶麗為移轉登記，雙方乃達成協議，依系爭協議第3條之約定，被告之被繼承人楊嘉賓及被告自67年迄今所代繳之地價稅共計新臺幣（下同）16,948元（不含工程受益費），原告亦未給付，故在原告為對待給付前，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕辦理本件土地所有權之移轉登記等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告與訴外人鄭慶麗締結之不動產買賣契約書暨原告與被告
代理楊嘉賓締結之系爭協議書均屬真正，又被告曾經楊嘉賓授權締結處理與原告間之土地過戶事宜，被告並因此曾與原告先於83年5月23日締結協議書，並於同年12月8日再締結系爭協議書，而系爭協議書乃 吳貞良 律師所撰擬。以上有不動產契約書、系爭協議書、楊嘉賓出具之委任書、83年5月23日之協議書等在卷足佐，並經兩造陳述在卷（本院卷第15頁至第17頁、第19頁、第201頁反面、第202頁、第235頁、第236頁、第256頁）。
㈡原告向鄭慶麗所購入之系爭建物門牌號碼原為台北市○○街
○○巷○○號之2層、3層建物，嗣經整編改為台北市○○街○○○號之2樓、3樓，建號各為台北市○○區○○段2小段914、915，此有系爭建物門牌整編前後之登記謄本在卷足佐（本院卷第9頁至第11頁、第164頁至第165頁）。
㈢系爭建物原坐落之土地為台北市○○區○○段2小段第178地
號（土地面積為94平方公尺）及第179地號（土地面積為162平方公尺）等土地，而楊嘉賓為前揭土地共有人之一，其應有部份權利範圍為各均為366/10000。嗣前揭土地於93年7月
16日因與同市區○段○段第714、715、716、717等地號土地合併，合併後地號改為台北市○○區○○段2小段第713地號，土地面積為933平方公尺，乃楊嘉賓就合併後之上開土地應有部分權利範圍972/10000之所有權現由被告即楊嘉賓繼承人之一所取得。以上有台北市○○區○○段2小段原第178地號、第179地號，及現第713地號等土地登記謄本、被告之戶籍謄本在卷足考（本院卷第20頁至第21頁、第33頁、第39頁至第48頁）。
四、經查，兩造對於系爭協議書前文及第1條、第3條、第5條分別約明「立協議書人甲○○（甲方），鄭慶麗（乙方）為解決甲方前於民國六十八年三月十二日向乙方購買坐落台北市○○區○○段○○段地號柒壹捌、柒壹玖之土地應有部分各肆分之一之爭執，雙方達成協議如下：乙方願促使地主（楊嘉賓將右揭土地（以甲方所有台北市○○街○○巷○○○號（現址：民和街一四七號）第二、三層建物所占之土地為準）無償移轉過戶予甲方。‧‧‧地主自交屋日起所代繳之稅捐（含地價稅、工程受益費等）由甲方負擔。上開稅捐不另計息。根據收據實報實銷。‧‧‧地主同意前揭所有條款，由丁○○代理簽署同意」等文字之記載並無爭議，惟就原告主張前揭協議書第1條應解釋為原告得請求地主即被告移轉前述「台北市○○區○○段二小段718、719地號土地」之面積為前開土地其應有部分1/4乙節，則為被告所否認，並進而抗辯上開文義乃指地主僅應負移轉其應有部分權利範圍之1/4，以及原告應就被告所墊付之地價稅及工程受益費為對待給付。是兩造前述爭議所在，即屬本件兩造爭點。
茲分別論述如下：
㈠本件被告所負應移轉原告之土地面積，其真意乃台北市○○區○○段2小段第718地號、第719地號土地面積之各1/4。
⒈按「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」，最高法院19年上字第453號判例載有明文可參。乃本件兩造對於前揭協議書第1條所載文字於解釋上既有爭議，故本件自應以原告與代理楊嘉賓之被告於締結系爭協議書當時之真意為準，而渠等真意何在？則應通觀系爭協議書全文，依誠信原則，從締結之主要目的等作全盤之觀察，並斟酌締立當時之情形，以期不失立約人之真意。
⒉查本件協議書第1條之意義，依職司撰稿之律師吳貞良到場
之證述，據其認知應係「‧‧‧原告甲○○的房屋可以取得協議書前言所講，七一八、七一九地號土地應有部份各四分之一，也就是說原告甲○○的房屋占全部建物的比例來計算
七一八、七一九土地的面積，地主必須移轉該建物可以分配土地面積給原告‧‧‧協議書原告權利的取得應該配合第一條及第五條整體觀察，地主也同意」等情明白（本院卷第200頁反面），其就解釋系爭協議書之方式，核與原告相同，可見原告本件起訴主張情節已非無據；何況原告於83年3月11日以訴外人鄭慶麗為被告，提起本院83年度訴字第797號土地所有權移轉登記之訴，其書狀所載訴之聲明即為「鄭慶麗應將坐落台北市○○區○○段貳小段地號柒壹捌、柒壹玖面積分為玖肆、壹陸貳平方公尺之土地所有權各肆分之壹登記予原告甲○○」，又其書狀內理由並謂「七一八、七一九‧‧‧二土地上之建物二棟共八層‧‧‧原告買受其中二層，土地持分應為四分之一‧‧‧」乙節，此經本院調閱上開事件卷宗並影引原告前揭起訴狀在卷（參外附證物），是知原告提起上開訴訟之目的，即為請求訴外人鄭慶麗（即出售系爭建物予原告之出賣人）移轉系爭建物坐落所在之當時地號為台北市○○區○○段2小段地號第718地號、第719地號土地之土地面積各1/4予原告，再參本院審酌鄭慶麗於前開事件之訴訟代理人乙○○（亦本件之受告知訴訟人）並於前揭事件審理期日到場而謂「我原來是與楊嘉賓合建‧‧‧土地仍在楊嘉賓名義」各情（參外附證物），暨原告係在簽訂系爭協議書後才撤回訴訟乙情，此據證人吳貞良證實在卷（本院卷第201頁），則綜合前述情事，可知原告必因於上開事件起訴之目的已經系爭協議書之締結而獲滿足，始有上開撤回起訴之舉止，亦即原告與鄭慶麗暨代理地主楊嘉賓之被告於締結系爭協議書之際，雙方已經同意地主楊嘉賓所負移轉前述台北市○○區○○段二小段718、719地號應有部分權利範圍予原告之土地面積當係各該「土地持分應為四分之一」，而非僅如被告抗辯：係以地主楊嘉賓其就前揭土地之應有部份之1/4計算，即無疑問。至於被告雖辯稱證人吳貞良無法確認兩造締約時之真意，故其證言不足採信云云，然查，證人吳貞良既經原告於前揭事件委任到場執行訴訟代理人事務，其對前揭爭訟經過之瞭解程度即非通常人可比，乃其既係就自身見聞經過陳述在卷，縱因時間相隔已達10年而就細節部分之陳詞或有模糊，然其有關系爭協議書之重要情節供述內容既符合本院83年度訴字第797號事件之經過背景，且與原告指稱無異，足見證人吳貞良之證言即具參考價值，即非單純之臆測言語。因此被告攻擊證人吳貞良證言之可信性，無非空言，要無足取。
⒊又被告雖抗辯伊代理地主楊嘉賓締結系爭協議書時，地主楊
嘉賓就前揭台北市○○區○○段二小段718、719地號土地應有部分各僅為366/10000，有上開土地之登記謄本附卷（本院卷第20頁、第21頁），顯不足原告本件所請求之各該土地應有部分權利範圍1/4，可見兩造當時應係僅就楊嘉賓可為移轉之部分，即系爭土地彼之應有部份權利範圍1/4之所有權移轉義務而締約云云。但查，被告前揭抗辯已與上開證人吳貞良所述情節不符，且又未能為適切舉證，其真實性已堪質疑；更何況參酌系爭協議書第1條既明訂鄭慶麗願促使地主楊嘉賓將原告所有門牌號碼原為台北市○○街○○巷○○號第2層、第3層之「建物所占之土地」為無償移轉過戶予原告，而非以強調係藉當時之地主楊嘉賓於前開土地之「應有部份」權利範圍之各1/4為移轉之內容，可證被告前揭辯解，亦與協議書之明文有悖，難以採取。況縱楊嘉賓於締約當時就前開台北市○○區○○段二小段718、719地號土地應有部分權利範圍不足協議書所載之1/4，然其既已自願訂立上開協議書，無論其就不足部分之土地面積將來係欲另向他人蒐購已補足交付或甘冒將來債務不履行之賠償責任，亦屬楊嘉賓之個人主觀之風險判斷，殊難倒果為因，竟謂因楊嘉賓就上開土地其應有部份權利範圍不足1/4，故伊不可能願意承擔超逾其持分比例之交付責任，即甚清楚。再者，被告雖又引土地增值稅申報書（本院卷第244頁至第245頁）及原告與楊嘉賓於83年5月23日之前揭協議書，辯稱原告曾經同意由楊嘉賓移轉伊就前揭上開土地之應有部份各122/10000即可，故本件情節亦同云云。然查，姑不論前述土地增值稅申報書所載地主楊嘉賓願為移轉本件土地所有權應有部份之比例與其迭次主張乃楊嘉賓其應有部份之1/4不符，且其做成時間又在系爭協議書成立之前，其等情事本難比附援引，且亦無從認係兩造終局之合意內容；更何況細繹前述協議書所載楊嘉賓願負移轉予原告所有之門牌號碼台北市○○街○○○號
2、3樓建物登記坐落之土地，除本件所述台北市○○區○○段二小段718、719各地號土地外，另亦包括同市區段○段
713、714、715、716、717地號等地號土地，是被告僅摭取其中之718、719地號移轉內容並提出抗辯，即屬以偏蓋全，再斟酌前述協議書內所載楊嘉賓應負移轉義務之各該土地應有部份權利範圍依序為713地號：1089/10000（面積：17.8596平方公尺）、714地號：1089/10000（面積：14.0481平方公尺）、715地號：1089/10000（面積14.0481平方公尺）、716地號：1089/10000（面積10.8303平方公尺）、717地號：2/100（面積2.56平方公尺）、718地號：122/10000（面積1.1468平方公尺）、719地號：122/10000（面積1.9764平方公尺），而其面積合計為62.4693平方公尺（計算式為：17.8596㎡＋14.0481㎡＋14.0481㎡＋10.8303㎡＋2.56㎡＋1.1468㎡＋1.9764㎡＝62.4693㎡），核與本件原告起訴主張被告應負移轉之土地面積：718、719地號土地各1/4之應有部份合計64平方公尺（計算式：【94㎡×1/4】＋【162㎡×1/4】＝64㎡）相去不遠， 益徵 原告與楊嘉賓雙方自始均無意僅以楊嘉賓於系爭718、719地號之應有部份權利範圍其中之1/4（合計僅有2.3424平方公尺）作為登記原告所有之門牌號碼台北市○○街○○○號2、3樓建物坐落所在之土地面積無疑。尤見被告前揭所辯，均無足採。
⒋故綜前，本件依協議書第1條、第5條之約定內容，暨證人吳
貞良所言，與考量兩造締結系爭協議書之緣由、背景，可證原告與代理楊嘉賓之被告於締結系爭協議書之際，其真意當為被告所應負移轉原告之土地面積乃原地號（即台北市○○區○○段2小段718、719地號）土地面積之各應有部份權利範圍1/4，甚為明顯。
㈡被告本件應負移轉登記予原告之土地所有權面積為台北市○○區○○段2小段713地號應有部分權利範圍686/10000。
⒈查本件原告得請求被告就前述原台北市○○區○○段2小段
718地號土地面積94平方公尺、719地號土地面積162平方公尺均各移轉應有部份權利範圍1/4參前所述，而上開718、719地號土地既於93年間已與同地段小段地號714、715、716、717地號等合併為同市區段○段第713地號土地，合併後之土地面積為933平方公尺均如前述，則以比例計算，本件被告應負移轉之土地面積應有部份權利範圍為686/10000。其計算式如下：
（94㎡×1/4）＋（162㎡×1/4）──────────────＝686/10000（分子部分採933㎡4捨5入計算）⒉查上開計算方式之依據既係本於系爭協議書本文及第1條之
內容，暨負責撰擬前揭文書之證人吳貞良陳述情節而來，堪信原告就此部分自有所本且已盡其舉證責任，當可採取。至於被告雖否認原告於起訴狀所引前揭計算方式及所得結論，然其所辯前揭理由既均無從採取已見前述，此外又未能舉證抗辯原告上開計算方式其有如何之不當。則原告既於此部份起訴原因已有相當之證明，然被告於上述抗辯事實並無確實證明方法，而僅以空言爭執，自應認為其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之認定（最高法院18年上字第1679號判例參照），亦即被告此部份所辯，要無足取。
⒊至於原告雖另引地政士 蕭錫鴻 之計算方式，而主張本件被告
應負移轉之土地面積為台北市○○區○○段2小段713地號土地面積應有部份703/10000（本院卷第206頁），且謂被告對此並不爭執云云。然查，原告前揭計算方式，非但並無學理依據，僅為原告所舉之個人意見，甚至以該計算方式而言：系爭建物主建物面積164.14㎡─────────────×基地面積233.874㎡＝65.59系爭房屋坐落基地582.2㎡㎡上基地所有建號之主建物面積總和
65.59㎡─────────────＝703/10000系爭713地號933㎡土地面積其意涵之立足點係基於系爭建物其主建物面積與其他建號主建物面積總和之比例為依據，顯與原告及代理被告之楊嘉賓所締結之系爭協議書前言及第1條所載：係「‧‧‧為解決甲方前於民國六十八年三月十二日向乙方購買坐落『台北市○○區○○段○○段地號柒壹捌、柒壹玖之土地應有部分各肆分之一』之爭執，雙方達成協議如下：乙方願促使地主（楊嘉賓）將右揭土地（以甲方所有台北市○○街○○巷○○○號（現址：民和街一四七號）『第二、三層建物所占之土地為準）』無償移轉過戶予甲方」之內容，已指明原告欲藉協議書之締結而請求訴外人鄭慶麗或被告之被繼承人楊嘉賓移轉前揭718、719地號土地面積應有部份權利範圍「1/4」不符，足見前揭計算方式難認係屬兩造締結協議書之真意無疑；再者，以被告迭次辯稱其僅應負之土地面積為原718、719地號土地各該面積應有部份122/10000、或上述各該土地之面積×366/10000×1/4，甚至於原告陳報上開書狀之言詞辯論期日，被告更明言「對於原告所提之陳報狀內容不爭執，但如果原告要請求土地只能依照五分之一來平分，因被告只剩五分之一而已」（本院卷第202頁），足見被告自始既否認原告請求之成立，當更難認有何自認原告前揭計算方式之意思甚明，乃原告徒以被告並未爭執伊所陳報之上開計算方式，即指其已經同意以上開公式計算被告應負移轉本件土地之面積云云，顯有誤會，難以採信。
㈢至於被告雖另辯稱：原告迄今未依協議書第3條之約定負擔
地主自交屋日起所代繳之稅捐（含地價稅、工程受益費），故伊自得就前述移轉土地所有權乙節主張同時履行抗辯權。然查，民法第264條第1項之同時履行抗辯本僅及於同一雙務契約成立所生之對待給付，未及於非基於同一之雙務契約而發生之對立債務，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，如非立於互為對待給付之關係者，即不能發生同時履行之抗辯。按本件原告本係因買賣契約債務之履行請求，而與訴外人鄭慶麗締結前述協議書，並因被告代理地主楊嘉賓而同意所載其內所載條款，並因此而對楊嘉賓暨被告發生拘束效果，可見本件原告究否對於請求移轉土地所有權應該擔負如被告所抗辯之同時履行抗辯乙節，即應端視協議書第3條內容得否視為係基於同一之雙務契約所發生之對立債務或為本件原告請求有互為對待給付之關係而定。茲本件被告之被繼承人楊嘉賓固可依協議書第3條內容請求原告償還支付地價稅甚或工程受益費等稅費之必要費用，惟其與原告之移轉登記請求權並非基於買賣之法律關係而生，且彼此間又無互為對待給付之關係可言，甚至前揭協議書第1條更已載明「乙方願促使地主（楊嘉賓）將右揭土地‧‧‧『無償移轉過戶』予甲方」等文字，而依證人吳貞良所述，此應係「沒有對價就移轉」乙情（本院卷第201頁反面），可見原告與楊嘉賓等人締結協議書之際，並無意以協議書第3條之稅費負擔作為原告請求移轉土地所有權登記之對待給付內容無疑。雖被告就其前述土地之地價稅、工程受益費等，仍可依其原因事實，依協議書第3條之另一法律關係向原告請求，然仍無於本件適用同時履行抗辯之餘地。
五、綜上所述，被告所辯各節，均無足取。因此原告依協議書第1條、第5條等約定，暨繼承之法律關係，請求被告應將坐落台北市○○區○○段2小段713地號、面積933平方公尺、應有部分權利範圍686/10000之土地所有權移轉登記予原告之主張，為有理由，應予准許。惟原告逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
六、至於被告雖曾具狀主張「在未調證人建商對質前，顯對建商及地主有不盡公平之待遇」云云（本院卷第254頁），然被告並未敘明其所指建商其確實待證事項，致本院無從判斷有無訊問上開證人之必要，是其此部份請求，即難認屬有據。又因被告已捨棄訊問證人 陳吳清琴 （本院卷第253頁），故本院亦不再通知證人陳吳清琴到場，在此說明。再者，原告所為應受判決事項之聲明，雖因漏載前述土地之面積，致其用語或有不明確，然依其事實上及法律上之陳述，既足以推知其聲明之正確真意，故本院即得逕為裁判如主文第1項所載，合此說明。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法或未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國95年5月24日
民事第二庭法官蕭胤瑮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年5月24日
書記官黃慧怡