裁判字號：臺灣基隆地方法院103年事聲更字第1號民事裁定
裁判日期：民國103年08月19日
裁判案由：聲明異議
臺灣基隆地方法院民事裁定103年度事聲更字第1號異議人宏錡國際實業有限公司兼法定代理 袁仁清 人相對人阜茂國際企業有限公司法定代理人 張國志 相對人 邱秀媚 代理人 黃丁風 律師
黃雅羚 律師相對人 鄭建居
台灣中小企業銀行股份有限公司法定代理人 廖燦昌 代理人 蔡嘉琪 相對人明贊建設有限公司兼法定代理陳柏宏人上列當事人間本院101年度司執字第13793號清償債務強制執行事件，異議人對於中華民國102年10月3日本院民事執行處司法事務官所為101年度司執字第13793號裁定提出異議，經本院以102年度事聲字第33號裁定廢棄司法事務官裁定，抗告人即相對人邱秀媚不服提起抗告，再經臺灣高等法院103年度抗字第543號廢棄原裁定，本院更為裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、本件異議人原係對民國（下同）102年10月3日本院民事執行處司法事務官所為101年度司執字第13793號除去增改建及附屬增建物等全部暨其他出租、出借等法律行為之裁定提出異議，經本院以102年度事聲字第33號裁定廢棄前揭司法事務官所為裁定，抗告人即相對人邱秀媚不服提起抗告，再經臺灣高等法院103年度抗字第543號廢棄原裁定中廢棄本院101年度司執字13793號裁定中除去增改建行為部分，並發回本院，上開司法事務官所為裁定中其餘部分則未經抗告人提起再抗告而告確定，先予敘明。
二、異議意旨略以：
(一)本件執行債權人即相對人阜茂國際企業有限公司(下稱阜茂公司)前持本院101年度司票字第160號裁定，聲請拍賣債務人明贊建設有限公司(下稱明贊公司)所有坐落基隆市○○區○○段694、698、698-1、699、700、700-1、701、701-2、
702、702-1地號土地(下稱系爭土地)，經本院以101年度司執字第13793號受理(下稱系爭執行事件)。而系爭土地上原有一門牌號碼為基隆市○○區○○里○○路○○○巷○號之房屋，系爭土地及上開房屋曾同屬第三人 王秀春 所有，嗣其將系爭土地讓與予系爭執行事件債務人即相對人明贊公司，並將其上基隆市○○區○○里○○路○○○巷○號房屋讓與異議人宏錡國際實業有限公司(下稱宏錡公司)，惟上開房屋因林木遮掩且周圍土地廣闊，本院民事執行處於101年9月10日查封系爭土地時因而未察覺。嗣經相對人阜茂公司於102年8月20日提出前開房屋之所有權移轉契約書、國有基地租賃契約書、財政部國有財產局臺灣北區辦事處基隆分處國有基地產權移轉證明書、土地異動索引、房屋稅籍證明書、照片5張（見系爭執行卷(二)第52至90頁），具狀請求本院民事執行度再次履勘，並於拍賣系爭土地公告註明「本件依民法第425條之1規定，異議人宏錡公司有優先承買權」，且應於拍定後依土地法第104條第1項規定通知異議人宏錡公司是否依同一條件優先承買。經本院於102年8月30日、102年10月2日會同基隆市安樂地政事務所人員至現場履勘，系爭土地之694、000-0000地號土地上確有鐵皮屋頂、三面牆磚石造、一面牆鐵皮造、大門以鐵板封閉之建物(下稱系爭建物)等事實，有執行筆錄附於系爭執行事件案卷可稽（見系爭執行卷(二)第
103、208頁）。本院民事執行處乃以102年9月16日基院義101司執實字第13793號公告，將系爭土地102年10月9日之拍賣，變更拍賣條件為「宏錡公司主張占用系爭土地部分有優先承買權」，「系爭建物占用系爭土地部分拍定後不點交」。
(二)嗣本院民事執行處雖又於上開拍賣期日前之102年10月3日，以裁定除去系爭建物之增改建及附屬增建物等全部暨其他出租、出借等法律行為，惟系爭執行事件係查封坐落基隆市○○區○○段第694、698、698-1、699、700、700-1、701、701-2、702、702-1等地號土地，並未及於異議人宏錡公司所有門牌號碼基隆市○○區○○里○○路○○○巷○號房屋，且系爭土地於查封前即建有系爭建物，為執行法院認定之事實，系爭建物於102年7月間因潭美颱風過境造成屋瓦破損，異議人宏錡公司始於同月雇工修葺，修繕全部屋瓦及將牆壁改成烤漆板，並未擴大整修範圍，不影響系爭土地查封效力，難謂有礙執行效果，原裁定予以除去，即有違誤。況原審未勘查測量，遽命異議人除去有礙執行效果之行為，回復至執行法院於101年6月21日辦竣查封時之狀態，致異議人對於該除去之標的及範圍究竟為何，無所遵循，自有不當。又異議人袁仁清與系爭建物之修繕無涉，其與異議人宏錡公司亦無其他出租、出借等法律行為，原裁定認異議人對系爭建物所為之增改建及附屬增建物等全部暨其他出租、出借等法律行為應予除去，及異議人宏錡公司對系爭地上物之出租、出借等法律行為應予除去，自屬無據，為此提出異議，請求廢棄原裁定等語。
三、異議人及相對人阜茂公司雖主張系爭建物為系爭土地查封前系爭建物於102年7月間因潭美颱風過境造成屋瓦破損，異議人始於同月雇工修葺，修繕全部屋瓦及將牆壁改成烤漆板云云，惟查：
(一)本院民事執行處於101年9月10日會同債權人阜茂公司、債務人明贊公司及及基隆市安樂地政事務所人員至系爭土地現場查封，經債權人阜茂公司委任異議人兼宏錡公司法定代理人袁仁清到場指封，基隆市安樂地政事務所人員指界稱系爭土地多為雜草地、無建物，又除700、702-1地號部分有水泥地，700-1、701-2地號為水泥地外，其餘均為雜草地，袁仁清並陳稱系爭土地上有建照，非債務人所有，並已有建案等語，嗣本院將系爭土地委請 賴宏嘉 不動產估價師事務所估價，估價師於101年9月10日至現場勘估，亦認系爭土地使用現況為「勘估標的之土地現況作準備建築前置作業中」等事實，有估價報告書及系爭土地現況照片4張附於系爭執行事件案卷可稽（見系爭執行卷(一)第167、170、178至180頁）。嗣因債務人明贊公司及債權人阜茂公司認系爭土地鑑定價格過低，本院再於101年11月1日會同債權人阜茂公司委任之異議人袁仁清、債務人明贊公司及遠見不動產估價師事務所人員再次實地勘估系爭土地價格，勘驗結果認系爭土地現場仍為雜草地及部分水泥地，尚未有開挖行為之事實，有鑑價筆錄附於系爭執行事件案卷可稽（見系爭執行卷(一)第260頁）；又遠見不動產估價師事務所製作之估價報告亦載明「系爭土地坐落基隆市○○區○○路上，毗鄰港西聯絡道路，土地臨接15米寬之復興路，臨街寬度約40米。土地使用分區為都市計劃內之第二種住宅區，建率50%，容積率120%。使用現況為空地，未整地，部分雜草叢生，臨街土地與後側土地間有高低落差。目前土地已申請（90）基府工建字第0094號建築執照在案（起造人：鄭建居）」等情，有估價報告所附系爭土地現況照片存卷可佐（見系爭執行卷(一)第278至281頁），顯見於本院101年6月21日查封時，系爭土地上確無如現況外觀之系爭建物存在甚明。
(二)債權人阜茂公司雖於101年11月22日具狀陳稱系爭土地上存有異議人宏錡公司所有門牌號碼為基隆市○○區○○里○○路○○○巷○號之房屋，基於租地建屋關係使用系爭土地，異議人宏錡公司對系爭土地具有優先承買權云云（見系爭執行卷
(一)第305頁），異議人宏錡公司之法定代理人即異議人袁仁清並於本院102年8月30日至現場履勘時改稱：系爭土地上原有第三人宏錡公司所有上開房屋，因遇潭美颱風吹落屋頂，僱工整修，出租予他人作倉庫使用，無水、電云云，並提出整修前後現場照片及報價單為證（見系爭執行卷(二)第10
3、150至152頁），異議人宏錡公司委請整修上開房屋之證人 陳文斌 於本院固亦證稱：上開房屋係宏錡公司委請其於102年7月中旬整修，整修時上開房屋屋瓦還在，但已有破損，伊施作時將全部屋瓦拆除，換成烤漆板，另有1面牆壁已經破損，施作方式是敲除再以烤漆板當作牆壁使用云云（見系爭執行卷(二)第186頁）。然查，本院於101年6月21日查封系爭土地時及101年11月1日至系爭土地鑑定估價時，債權人阜茂公司均委由異議人宏錡公司之法定代理人即異議人袁仁清代理到場，袁仁清一再陳稱系爭土地均為雜草地及水泥空地，從未敘及宏錡公司所有如現況外觀之系爭建物坐落系爭土地上，參以本院民事執行處陸續委由賴宏嘉不動產估價師事務所、遠見不動產估價師事務所鑑定系爭土地價格，估價師先後於101年9月10日、101年11月1日親赴系爭土地勘估，亦未發現系爭土地上有如現況外觀之系爭建物存在，且系爭土地現場營造負責人 呂維倫 亦於本院證述：系爭土地外圍之圍籬係於101年11月施作，當時系爭土地上之房屋雖有部分已毀壞之牆壁存在，但確無屋頂，且雜草叢生等語（見系爭執行卷(二)208頁背面），核與經異議人宏錡公司僱請陳文斌整修後之系爭建物外觀現況為3面磚石造牆壁，屋頂及1面牆壁以烤漆板加蓋等情相符，足見系爭土地於本院查封時，其上門牌號碼為基隆市○○區○○里○○路○○○巷○號之房屋外觀僅剩3面磚造石牆、屋頂及1面牆壁均已坍塌，隱沒於雜草雜林間，目視不易察覺，故而本院查封及估價師二度前往勘估時均未能經由目視發現，系爭建物外觀現況應係異議人宏錡公司於系爭土地查封後之102年7月間僱請陳文斌整修而成，異議人所稱系爭建物於查封前以完整建物外觀坐落系爭土地，係於102年7月間因潭美颱風過境造成損壞云云，顯與事實不符，不足採信。
四、按實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之，強制執行法第51條第3項定有明文；前揭規定，於不動產執行程序準用之，同法第113條復有明定。經查，系爭土地已經本院於101年6月21日查封，而於查封當時系爭土地上原有，門牌號碼為基隆市○○區○○里○○路○○○巷○號之房屋外觀僅餘3面磚造石牆，屋頂及1面牆壁均已坍塌，而隱沒於雜草雜林間，嗣異議人宏錡公司於系爭土地查封後之102年7月間僱工整修系爭建物，使上開房屋現況外觀成為3面磚造石牆、屋頂及一面牆壁烤漆板造之完整建物之事實，業如前述，又相對人阜茂公司於102年8月間具狀陳稱系爭建物於系爭土地經查封前即已存在，宏錡公司為系爭建物所有權人，對系爭土地有優先承買權本院民事執行處乃以102年9月16日基院義101司執實字第13793號公告，將系爭土地102年10月9日之拍賣，變更拍賣條件為「宏錡公司主張占用系爭土地部分有優先承買權」，「系爭建物占用系爭土地部分拍定後不點交」之事實，業據本院依職權調取系爭執行案卷查核屬實，顯見異議人宏錡公司於查封後對系爭建物所為增改建行為，已實質改變系爭土地之拍賣條件。而系爭土地雖於102年10月9日經拍賣由相對人邱秀媚拍定，然本院於102年10月9日拍賣期日前之102年10月2日，經司法事務官以裁定將異議人宏錡公司於查封後對系爭土地上之系爭建物所為之增改建行為除去，回復系爭土地查封時之狀態，該裁定並於拍賣期日前之102年10月7日送達予相對人邱秀媚，有送達證書存卷可參（見系爭執行卷(二)221頁）。又本件經臺灣高等法院廢棄發回前之本院102年12月16日原102年度事聲字第33號裁定認系爭建物確於本院查封系爭土地前已存在，無法證明其於查封時已非定著物，即為獨立之不動產，異議人宏錡公司為系爭建物之人，於系爭土地查封後改造系爭建物，難認係有礙執行效果之行為，而廢棄原本院司法事務官於102年10月3日所為101年度司執字第13793號裁定後，相對人邱秀媚於收受上開裁定後即於102年12月30日提出抗告，並陳稱其係信賴本院司法事務官上開除去裁定，始生投標意願，本院原102年度事聲字第33號裁定未審酌系爭建物查封後增改建行為是否有妨礙日後執行效果而必須加以除去，即據認依102年9月16日拍賣公告並無影響相對人邱秀媚標賣之意願及司法事務官裁定尚無必要除去異議人所為增改建行為，已有未合云云，況該次拍賣程序僅有相對人邱秀媚一人投標之事實，有102年10月9日拍賣不動產筆錄在卷可稽（見系爭執行卷(二)231頁），顯見本院倘未將異議人前揭增改建行為除去，相對人邱秀媚即無投標意願，則該次拍賣將因無人投標而流標，堪認異議人宏錡公司對系爭建物之增改建行為確足影響標買意願即有礙執行效果，揆諸首揭規定及說明，本院自得依職權除去之。從而，本院司法事務官據此裁定駁回異議人之異議，尚無不當，異議意旨指摘原裁定不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國103年8月19日
民事庭法官姚貴美上為正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國103年8月19日
書記官翁其良