裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第943號民事判決
裁判日期：民國105年08月26日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第943號原告 梁清騰 訴訟代理人 楊佳勳 律師被告 王以震
李明芬 上列當事人間給付違約金事件，本院於民國105年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣被告於民國103年10月25日將其所有門牌號臺中市○○區
○○路○○○巷○○號房屋及其坐落之土地（以下簡稱系爭房地）委託原告專任銷售，委託銷售價格約定房地總價格為新臺幣（下同）3980萬元，服務報酬約定為買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬100萬元，兩造因而簽訂「不動產專任委託銷售契約書」及附件「不動產現況標的說明書」（下統稱系爭契約）。詎料，被告竟於104年3月26日私下將系爭房地出賣予第三人葉○○，原告 爰依 系爭契約書第11條第1項規定，請求被告等應給付原告違約金100萬元。
㈡聲明：被告等應連帶給付原告100萬元，及自本訴狀繕本送
達翌日起至清償日為止，按年息百分之五計算之利息；願供擔保請准予宣告假執行。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈證人 王順弘 為信義房屋仲介股份有限公司逢甲店之營業員，
原告經該證人居間仲介，於102年間向被告二人承租系爭房屋，簽訂為期5年之租賃契約。俟103年10月間系爭房屋遭斷水斷電，經證人王順弘邀集兩造碰面協調後，被告決定將系爭房地委託原告銷售，並談妥銷售價格及服務報酬，系爭房屋仍由原告依租賃契約占有使用中，且有系爭房屋之鑰匙。惟證人王順弘為求業績希冀被告王以震將系爭房屋委託予其銷售而向其遊說，被告竟聽 信渠 所說系爭契約是無效，將系爭房地委託予被告王順弘銷售，且未依尋合法、正當法律訴訟程序，於104年2月間，未經原告同意雇請鎖匠私下換鎖，顯見被告等違反系爭專任委託銷售契約至明，其竟扭曲事實，辯稱原告因無鑰匙非仲介云云，其心可議。
⒉兩造已就系爭契約必要之點達成意思表示合致，且被告既經
證人王順弘說明，也知悉原告並非不動產仲介業之從業人員後，仍與原告談妥委託銷售價格3980萬與服務報酬100萬元等相關委託事項而簽名蓋指印，顯然被告已明確知悉其自身權利義務，以被告為社經地位、學識經歷甚豐之人，就其身所為之意思表示，簽訂系爭契約書，自當受該契約之拘束。又被告李明芬為被告王以震之配偶，亦知悉前情，既已由其配偶王以震代為簽立李明芬以及自行簽署王以震於契約書上，自應均為系爭契約書之委託人；而不動產現況標的說明書上未載年份，只載明日期10月25日，惟依證人王順弘之證述，實為103年10月25日。
二、被告抗辯：㈠原告起訴主張被告應連帶給付之法律上依據，並未言明。
㈡被告王以震確有代其妻即被告李明芬簽定系爭契約書，然當
時係因原告於承租系爭房地期間違法經營「日租套房」，以致被告遭主管機關課處罰鍰及停水停電之處分，此部分與原告間存有訴訟，並經臺灣臺中法院檢察署檢察官為不起訴處分（103年度偵字第5987號），故委託書係於102年10月25日所簽，並非原告所述之103年10月25日；又於簽約時，原告向被告王以震表示，伊可幫忙找尋合格、專業、有經驗之不動產經紀或仲介公司來幫忙銷售系爭房地，故於系爭契約書中「受託人」欄位，才會空白沒填上任何不動產經紀公司的名稱，末頁亦未填上簽約委託之日期，核其原因則為被告尚確定會委託何家不動產經紀或仲介公司；且由附件「不動產現況標的說書明書」之「委託人經紀人(簽章)簽章日期」欄位均為空白，其上未有任何不動產經紀人或仲介公司之簽章，更可知被告欲委託者為不動產經紀或仲介公司等專業之經紀人代為銷售系爭房地，而非委託不具不動產經紀執照之原告來代為銷售。又系爭契約書第3條委託銷售期間，亦無填載任何日期，此為「委託銷售期間」契約必要之點，並無意思之合意，自可確認本不動產專任銷售契約屬未完成之契約。
㈢被告王以震於102年10月25日簽名於系爭契約後，原告從未
就系爭房地向被告報告任何訂約之機會，及未有參與議價、斡旋及締約之情事，就此如何可謂雙方確實訂有系爭契約之情事?況且若(假設語)被告確有委託原告銷售系爭房地者，依系爭契約書第5條之約定，受託人得向委託人收取服務報酬100萬元之高額獲利觀之，原告無不用盡用任何之銷售、廣告手法，促使欲購買之人到現場看房，若以一般仲介房地之常情來看，屋主即委託人通常應會將門鎖鑰匙交付予仲介，以便其帶看屋房，甚至若有委託銷售情形者，該仲介必對該所委託銷售之房屋屋況及周遭環境之情形甚為知悉，然於本件，原告不僅於所稱之102年10月25日之後，均無有委託銷售系爭房地之事實，甚至原告對系爭房地已於104年3月26日出賣予第三人之事實均毫無知悉，此即與一般仲介他人銷售賺取服務費用之常情有違。
㈣聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回；若受不利之判決，願供擔保請准予免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：原告主張兩造曾簽訂系爭契約書，被告於104年3月26日將其所有之系爭房地出賣予第三人葉○○等情，業據其提出系爭契約書、系爭房地之土地及建物之登記第二類謄本、臺中市地籍異動索引等為證（見本院卷第8-19頁），被告並不爭執，堪信真實。惟原告主張其得依系爭契約書第11條第1項規定，請求被告給付違約金即仲介服務報酬100萬元，則為被告所否認，並以前情詞置辯。是以本件應予審究之爭點即在於：㈠被告究有無委託原告居間仲介出售系爭房地？即兩造間有無居間契約存在？㈡原告請求被告給付違約金100萬元，有無理由？茲分別論述如下：
(一)按民法第153條規定，當事人對於必要之點，互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。而解釋契約應以當事人立約當時真意為準，真意何在，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院17年上字第1118號判例、99年台上字第1421號判決意旨參照）。再稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文，是倘當事人就居間人所負擔之報告、媒介訂約之義務，及委託人給付報酬之義務均已達成合意者，應認該居間契約之必要之點業經兩造意思表示一致，契約成立。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。本件原告主張被告有委託其仲介出售系爭房地，既為被告所否認，則就兩造間居間契約存在之事實，自應由原告負舉證之責任。
(二)原告就此部分主張，固提出前揭之系爭契約書為證，被告亦不否認被告王以震曾經授權代理被告李明芬於系爭契約書上簽名一節，然查：
1、細繹系爭契約書全篇文義，內容包括不動產標示及委託銷售範圍、委託銷售價格、委託期間、收款條件及方式、稅捐負擔、服務報酬、雙方當事人之義務、定金之收取等，其中土地所有人之義務在於給付服務報酬及保證出售之產權及使用權清楚並可配合點交等，受託人、不動產經紀人及其所屬公司之義務為提供土地所有人成交行情供其訂定售價之參考、買賣交涉、諮商服務、買方如簽立要約書，不動產經紀公司應儘速將要約書轉交土地所有人等，顯屬委託不動產經紀公司居間仲介專任銷售之定型化書面，準此，契約當事人自應於有關就上開內容之必要之點意思表示一致，並為簽章確認居間契約方成立，雙方始得依約履行各自之義務，進而主張權益。
2、經詳觀系爭契約書中定型化約定雙方權利義務外之個案資料填寫處，有下列缺漏：①原告除於其中「不動產專任委託銷售契約書」之受託人資料欄中填寫姓名、電話、身分證字號外，其餘契約之前言受託人處及最後已經委託人即被告確認無誤之受託人處，均未為簽章，整份契約亦無所屬公司及經紀人簽章確認，無從認定受託人如何履行系爭契約書第7條義務。②僅標示系爭房屋門牌號碼，並無土地標示資料，亦無系爭契約書第6條所示委託人於簽訂契約時應交付之相關資料為佐，委託銷售標的不明，難認銷售總價及成交所指之範圍。③委託銷售期間空白，起迄時間不明，難以認定系爭契約書第11條違約處罰之依據，且有違一般經驗法則。④附件「不動產現況標的說明書」即有關屋況部分均為空白，顯與系爭契約書第6條約定委託人應為之義務有違，受託人無從持以為居間行為，委託人即被告卻於「…並逐一確認本說明書皆屬實無誤，始確認簽名」簽名捺印，受託人及經紀人處亦無何簽章，記載矛盾且不符邏輯。⑤除被告於附件「不動產現況標的說明書」處標示日期10月25日外，其餘均無日期記載，無從認定系爭契約成立或生效日期等等，均與系爭契約約定條款環環相扣，核屬居間契約必要之點，是而，系爭契約確未備載居間契約應有之要件，難認有效成立。
3、依上所述，原告所舉之證據既有前開疵累而無法證明兩造間有居間契約關係存在，尚難採為本件認定事實之積極證據，則其主張被告有委託其仲介銷售系爭房地，即屬無據，委無足取。
(三)按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬，此觀民法第568條第1項規定甚明，又依系爭契約第11條第1項規定，委託人如於委託期間內，委託人自行將系爭房地出售或另行委託第三者仲介者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人，惟本件原告既未能證明兩造間存在居間契約，已如前述，則其主張被告違反系爭契約書第11條第1項約定，請求被告給付違約金即仲介服務報酬100萬元，自亦無據。
四、綜上所述，原告主張被告違反系爭契約，請求被告給付違約金100萬元，應屬無據，應予駁回。又原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年8月26日
民事第二庭法官王怡菁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納上訴費。
中華民國105年8月26日
書記官鄭郁慈