臺灣彰化地方法院111年度訴字第273號民事判決

臺灣彰化地方法院民事判決

111年度訴字第273號

原告 鄭月雀

林延生

林慶泓

共同

訴訟代理人 蔡得謙 律師

蔡奕平 律師

洪慧中 律師

被告 林正陽

訴訟代理人 黃逸哲 律師

複代理人 李春輝 律師

被告 陳生復

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告林正陽、陳生復均應將附表四之建物（除346號建物1樓以外）騰空遷讓返還予原告。

被告林正陽應自民國111年1月11日起至遷讓前項建物之日止，按月應給付原告每人各新台幣1,000元。

被告陳生復應自民國111年1月11日起至遷讓第一項建物之日止，按月應給付原告每人各新台幣1,000元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告各負擔二分之一。

本判決第一項，以及第二、三項已到期部分，於原告三人以新台幣1,600,000元為被告二人供擔保後，得假執行；但被告二人如以新台幣4,800,000元為原告三人預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、被告陳生復經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴

訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時聲明如附表一，嗣將聲明變更如附表二，核其變更聲明，請求之基礎事實均屬同一，與上開規定相符，程序上應予准許，合先敘明。

二、原告聲明求為判決如附表二。主張略以：坐落彰化縣○○鎮○○段000000地號土地上如附表四之建物（下稱系爭建物，包括346建號建物以及拍賣公告792建號之未保存登記增建物），為債務人 陳淑媛 所有，其中增建物並不具備構造上與使用上之獨立性，依民法第862條第3項之規定，為強制執行程序債權人就系爭建物所設定抵押權之效力範圍所及，經鈞院110度司執字第5520號強制執行事件查封拍賣，原告以新台幣（下同）480萬元得標買受，並於民國111年1月11日辦理所有權移轉登記完畢，原告就系爭建物之所有權為應有部分各三分之一，惟被告二人在原告取得系爭建物所有權之後，仍繼續使用系爭建物，林正陽所提出予陳淑媛之間自110年2月1日起至115年1月31日止之租賃契約（下稱第二租賃契約），係通謀虛偽意思表示而無效。爰依民法第767條規定，請求被告二人騰空遷讓返還系爭建物。又系爭建物位於溪湖鎮溪湖國中旁，生活機能便利，附近建物租金每月至少為55,000元，故依不當得利之規定，請求被告應自111年1月11日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，每人均按月給付原告每人各9,167元等語。聲明求為判決如附表二。

三、被告方面：

　㈠被告林正陽聲明求為判決駁回原告之訴。答辯略以：

　⒈被告林正陽向債務人陳淑媛承租系爭建物（下稱第一租賃契約），租期於105年4月1日至111年3月30日止，嗣於110年間，陳淑媛需錢孔急，要求被告林正陽提前換第二租賃契約，租賃期間110年2月1日起至115年1月31日止，並要求被告林正陽一次給付5年之租金36萬元，故依民法425條第1項規定，原告不得請求被告林正陽遷讓系爭建物。又系爭建物之增建物，為被告林正陽得債務人陳淑媛同意後，自行出資興建作為居住使用，具有構造及使用上獨立性，不受執行效力所及，被告林正陽就增建部分，即有正當權源持續占用。如認伊須返還相當於租金之不當得利，亦應依土地法第97條之規定計算，且應斟酌基地之位置，工商繁榮程度、利用基地之經濟價值、所受利益，決定基地租金之數額，故原告不當得利之請求，顯不合理等語。

　㈡被告陳生復未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明

或陳述。

四、到場兩造不爭執事項：

　㈠坐落彰化縣○○鎮○○段000000地號土地上，同段346建號建物（即門牌號碼彰化縣○○鎮○○街000號），原為債務人陳淑媛所有，並有增建之建物（即拍賣公告792建號建物），經本院110度司執字第5520號強制執行事件查封拍賣，原告以480萬元得標買受，並於111年1月11日辦理所有權移轉登記完畢，原告就系爭建物之所有權為應有部分各三分之一。

　㈡本院110度司執字第5520號強制執行事件，就系爭建物僅點交346建號建物一樓（即店面），其餘部分均未點交。

　㈢彰化縣○○鎮○○段000000地號土地，111年之申報地價為每平方公尺3,280元（卷223頁），同段346建號建物111年之課稅現值為1,141,700元（卷199頁）。

　㈣本院110度司執字第5520號強制執行事件之過程，如附表三所示。

五、到場兩造爭執事項：

　㈠陳淑媛與被告林正陽之間第二租賃契約（期間110年2月1日起至115年1月31日止），是否為真正？

　㈡被告林正陽是否為系爭未保存登記建物之出資興建者？

　㈢原告依民法第767條規定，請求被告將系爭建物（除346號建物1樓以外）騰空遷讓返還予原告，有無理由？

　㈣原告能否依不當得利規定，請求被告返還相當於租金之不當得利？如可以請求時，則數額應為多少？

六、得心證之理由：

　㈠原告為系爭建物之所有權人：

　　按以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權之效力所及。民法第862條第3項定有明文。所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張（最高法院88年度台上字第485號民事判決參照）。經查：

　⒈原告主張系爭建物當中增建物（即拍賣公告792建號建物）同為陳淑媛出資興建一節，業據證人陳淑媛到庭證述是伊出錢蓋的，是在買系爭房屋的時候就出錢去增建了，大概有20幾年了，增建部分花了一百多萬元，伊找叔叔 陳有禮 來蓋了好幾個月，林正陽依第一租賃契約繳納的租金，有包括租用增建部分在內等語明確，核與第一租賃契約之契約書第一條所載：「甲方房屋所在地及使用範圍，加建部分、車庫、頂樓、鴿舍，…」相符，應屬可採，故增建物（含鴿舍）係由陳淑媛出資興建並取得所有權之事實，應堪認定。被告林正陽雖辯稱增建物係其出資建等語，雖以第一租賃契約之契約書第5條旁附記「因加建部分為乙方支付工程款」為證，然由證人陳淑媛證稱增建部分第一次是伊先向林正陽借錢，之後伊再將錢還給他等語，可知被告林正陽僅係借錢予陳淑媛，並非由林正陽出資興建增建物；至於證人陳淑媛另陳稱鴿舍部分不是伊出資，是林正陽及陳生復二人出資等語，此不但與被告林正陽所辯係林正陽出資興建等語不符，更與第一租賃契約之契約書第一條所載陳淑媛之權利範圍包括鴿舍在內相歧異，衡諸常情，倘若增建物及鴿舍係被告林正陽所有，則被告林正陽豈有再向陳淑媛承租並繳納租金之理?此外，被告林正陽未能再舉出有何出資興建增建物之具體事證，故被告林正陽上開所辯，均屬乏據，未能採信。

　⒉系爭增建物（即拍賣公告792建號建物）與主建物（即346建號建物）相通，並共用一座樓梯一節，有上開執行卷宗之查封筆錄、拍賣公告可稽，足徵增建物與設定抵押權之主建物並無任何可資區別之標識存在，二者作為一體使用，該增建物與設定抵押權之主建物相依為用，客觀上具恆久之功能性關聯，倘與設定抵押權建物分離，將減損其經濟效用，自不具有構造上及使用上之獨立性，不得獨立為物權之客體，是依前揭說明，增建物自為抵押權效力所及。

　⒊系爭建物既為陳淑媛所有，已如前述，嗣因陳淑媛之債權人彰化縣埔心鄉農會聲請強制執行，經本院110年度司執字第5520號強制執行事件（下稱系爭執行事件）進行拍賣程序，由原告得標買受，執行處核發權利移轉證書予原告後，原告於111年1月11日辦畢所有權移轉登記取得所有權為應有部分各三分之一等情，業經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱屬實，並有建物所有權狀在卷可憑，故原告為系爭之建物之共有人，已堪認定。

　㈡原告請求被告將系爭建物（除346號建物1樓以外）騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。經查：

　⒈系爭建物當中僅346號建物1樓業已點交，其餘部分均未點交一節，為到場兩造所不爭執，被告陳生復亦未作何爭執，且有本院110度司執字第5520號強制執行事件卷宗內之執行處通知（發文日期111年3月23日）及執行筆錄可證，故此部分事實，已可認定。

　⒉原告主張被告陳生復無權占有系爭建物（除346號建物1樓以外）一節，被告陳生復未作何爭執，證人陳淑媛亦證述陳生復還住在該建物等語，足認被告陳生復並無占用之正當權源，自屬無權占有，則原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告陳生復將系爭建物（除346號建物1樓以外）騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。

　⒊被告林正陽雖答辯稱其在110年2月1日已與陳淑媛訂立第二租賃契約，期間110年2月1日起至115年1月31日止，租金36萬元已交付陳淑媛等語，並提出契約書為佐，然此與證人陳淑媛所陳簽約時間是在110年10月間，時間上相去甚遠，顯屬有疑；復參以證人陳淑媛證述是林正陽拿給伊再簽一次，林正陽要拿錢來，拿契約給伊簽，伊就簽等語，則陳淑媛究竟有無出租系爭建物之真意，亦有疑義；再依被告林正陽所提出之存摺影本，顯示在110年8月5日及9月30日各提領16萬元、20萬元（卷289、290頁），僅能證明被告林正陽曾於8、9月提領款項，既無法證明已交付36萬元予陳淑媛，更與被告林正陽、證人陳淑媛所述係一次交付36萬元以及交付之時間，均無一相符。此外，被告林正陽未能再舉證以實其說，自不能認第二租賃契約為真，故被告林正陽上開所辯，即非可採。

　⒋按於民法第425條於88年4月21日修訂後，於第2項已明定未經公證且期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，無買賣不破租賃原則之適用。因此，執行法院拍賣不動產時，不動產原有之租賃關係未逾五年或已經公證者，始自買受人領得執行法院發給權利移轉證書之日起隨同移轉於買受人；不動產原有之租賃關如逾五年或為不定期，且未經公證者，即無隨同拍賣而移轉於買受人。查被告林正陽與訴外人陳淑媛間之第一租賃契約期間為105年4月1日至111年3月30日止。有租賃契約書可證，且為兩造所未爭執，期限已超過5年又未經公證，則原告於領得權利移轉證書而成為系爭建物之所有權人後，該租賃契約即無從隨同拍賣而移轉於買受之原告，其占用系爭建物即無正當權源，自屬無權占有。至於被告林正陽所辯稱僅占有增建物1、2、3、4、6樓云云，此顯與第一租賃契約之內容不符，核無可採。從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告林正陽將系爭建物（除346號建物1樓以外）騰空遷讓返還予原告，亦屬有據，應予准許。

　㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，於法有據：

　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占用他人房屋，將使他人遭受無法使用房屋之損害，其損害即為相當於租金之利益，此為社會通常之概念，故原告以被告無權占有系爭建物，請求被告給付相當於租金之不當得利，於法有據。

　⒉又按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，此固為土地法第97條第1項所明定，惟租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，此觀租賃住宅市場發展及管理條例第6條之規定即明。查本件系爭建物原以第一租賃契約出租予被告林正陽，每月租金為6,000元之事實，有租賃契約書在卷可憑，且為兩造所未爭執，足認被告自111年1月11日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月受有6,000元之利益，致原告受有損害。從而，原告請求被告自111年1月11日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付6,000元，即屬有據。至於原告主張應依附近建物租金每月至少為55,000元計算等語，以及被告林正陽答辯稱應依土地法第97條之規定計算等語，均與上開規定不符，未能採取。

　⒊復按民法第271條規定，數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。查系爭相當租金之損害金之債權及債務，為可分之債權及債務，而系爭建物由原告三人所共有應有部分各三分之一，被告二人負有同一債務，依上開規定，原告自得請求每人三分之一之債權，並由被告二人平均分擔該債務。從而，原告請求被告二人自111年1月11日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月分別給付原告每人各1,000元（6,000÷3÷2＝1,000），即屬有理，應予准許。其餘逾此範圍之請求，於法無據，不應准許。

　㈣綜上所述，原告基於民法第767條第1項前段，請求被告將系爭建物（除346號建物1樓以外）騰空遷讓返還予原告，並依民法第179條規定，請求被告二人自111年1月11日起至騰空遷讓返還上開建物之日止，按月分別給付原告每人各1,000元，均為有理由，爰判決如主文第一至三項所示。其餘逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

　㈤本判決原告勝訴部分，原告已陳明願供擔保聲請宣告假執行

，合於民事訴訟法第390條規定，故酌定相當擔保金額宣告之，並依職權宣告被告如預供相當金額之擔保後，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經斟酌後認對

於本件判決結果不生影響，毋庸再逐一論列，附此敘明。

㈦訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。　

中　　華　　民　　國　　111　年　　12　　月　　21　　日

民事第一庭法官陳弘仁

以上正本係照原本作成。

如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委

任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　12　　月　　21　　日

書記官廖春慧