裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第1279號民事判決
裁判日期：民國93年07月28日
裁判案由：給付價金
臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第一二七九號
上訴人乙○○原名高訴訟代理人 吳明益 律師被上訴人甲○○○訴訟代理人 劉錦隆 律師複代理人 楊仲傑 律師右當事人間給付價金事件，上訴人對於中華民國九十二年九月十八日臺灣臺北地方法院九十二年度訴更一字第一八號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年七月十四日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人與伊於八十一年五月四日簽訂不動產買賣契約書，上訴人向伊買受坐落於台北縣新店市○○段磺窟小段第一一○─七四、一一○─一○一等地號土地，總價金新臺幣（下同）一千九百五十二萬元，約定尾款五百萬元於辦理產權登記予上訴人時二日內付清。嗣上訴人陸續給付價金、尚餘一百零二萬元款項未給付，兩造再於八十二年十一月五日訂定協議書，約定上開餘款俟產權移轉予上訴人指定之訴外人 張文中 名義登記完竣後一周內付清。其後，因法令有關農地買賣之限制取消，兩造再協議將本件土地移轉登記予上訴人，伊已於九十年十一月八日將系爭土地移轉登記予上訴人，上訴人竟仍不給付餘款一百零二萬元，扣除上訴人前為伊代墊之土地增值稅八萬二千一百八十元後，上訴人尚應給付九十三萬七千八百二十元。爰依系爭買賣契約之法律關係，請求判令：上訴人應給付九十三萬七千八百二十元及自九十年十二月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等情。
上訴人則以：伊之所以簽訂系爭買賣契約之主要目的在興建合法農舍，被上訴人一再保證系爭土地可以興建合法農舍，詎系爭土地因位於台北水源特定地區，根本不能為任何使用，被上訴人明知此事卻虛偽承諾儘量配合伊爭取合法興建農舍，顯屬詐騙行為，爰依民法第九十二條規定撤銷意思表示。又被上訴人於系爭買賣契約書第十四條第五項另承諾「另一塊土地位於紅瓦屋土雞城廁所旁約一百坪（依現狀），無條件提供甲方使用」，惟該土地經伊委請專業人士實地測量僅有五十六點三八坪，與被上訴人所稱一百坪相距甚遠，顯見被上訴人亦係以不實之事項，以一百坪之土地為由，致伊陷於錯誤而支付該買賣價金，而該筆土地目前並有他人占用之情形，以上均足見被上訴人給付內容不符債之本旨，應屬不完全給付，伊亦得依民法第二百二十七條、第二百五十六條規定解除契約。縱認伊不能解除契約，爰依民法第三百五十九條之規定，於解除契約顯失公平時，僅得減少價金，主張減少之價值為總價二分之一，被上訴人亦應將應減少之價金返還予伊，其請求給付尾款，應無理由等語，資為抗辯。
二、原審判令：被上訴人應給付上訴人九十三萬七千八百二十元及自九十年十二月六日起算之法定遲延利息。上訴人提起第二審上訴，以：㈠系爭買賣契約之主要目的在興建合法農舍，詎系爭土地位於水源特定區內，不得興建任何建物，惟被上訴人向上訴人表示地上物係農舍，有門牌號碼，並出示其子 連世杰 住於台北縣新店市○○路○段○○○號之戶口名簿影本取信上訴人，惟上開門牌非坐落於系爭土地上，被上訴人出示之戶口名簿所載門牌號碼亦非系爭土地之建物；且被上訴人於系爭買賣契約書第十四條第五項承諾：「另一塊土地位於紅瓦屋土雞城廁所旁約一百坪（依現狀），無條件提供甲方使用」，惟該土地經上訴人委請專業人士實地測量僅有五六．三八坪，非一百坪等情，顯見被上訴人以不實事項，致伊陷於錯誤而支付價金，爰依民法第九十二條規定撤銷本件買賣意思表示，且未逾一年除斥期間。㈡系爭土地上無法合法興建農舍，且被上訴人未依系爭買賣契約書第十四條特約事項第五項約定，提供紅瓦屋土雞城廁所旁約一百坪之土地予伊使用，致伊無法出入系爭土地，則被上訴人之給付為不完全給付，爰依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯。㈢被上訴人既為不完全給付，另依民法第二百五十六條規定解除本件買賣契約。㈣如法院認為伊不得解除契約，爰依民法第三百五十九條規定，請求減少價金二分之一，故被上訴人請求伊給付尾款，尚屬無據等為由，請求判令：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人則以：㈠上訴人向伊購買系爭土地，並不包括其上建物。㈡上訴人主張其購買系爭土地之目的係在其上興建合法農舍，並非實在；且系爭土地位於水源特定區內，為上訴人所明知之事項。㈢有關紅瓦屋土雞城廁所旁約一百坪（依現狀）之土地，伊早於八十一年間連同系爭土地交付予上訴人使用；且被上訴人提供上開土地予上訴人通行，僅係附隨義務，不能與上訴人應為給付價金義務發生同時履行之抗辯，是本件上訴人尚不得行使同時履行抗辯權。㈣伊不知系爭土地得否申請興建合法農舍，並無詐欺之情事，上訴人不得撤銷其買賣之意思表示。㈤本件並無上訴人指摘之瑕疵存在，上訴人自不得主張解除契約或減少償金；上訴人縱有上開契約解除權或減少償金請求權，亦均於系爭土地交付後六個月不行使而消滅等為由，請求判決駁回上訴。
三、經查：兩造於八十一年五月四日簽訂不動產買賣契約書，約定：由被上訴人將坐落台北縣新店市○○段磺窟小段一一○—七四、一一○—一○一等地號之農地所有權出賣予上訴人，總價款一千九百五十二萬元，上訴人於簽約時給付九百萬元，並同意先行辦理承租六年之公證手續，於產權未過戶前被上訴人同意將系爭土地全部設定抵押權予上訴人，以維護上訴人之購地權益，設定抵押權後上訴人再給付三百萬元予被上訴人；屆時土地完全無法過戶於甲方或甲方指定人名義時（由代書指定符合辦理農地過戶條件），被上訴人同意退還前所收之金額，上訴人拆除地上物予被上訴人等條件；上訴人嗣於八十二年十一月五日再給付六百五十萬元，兩造復於同日簽立「協議書」，約定：餘款一百零二萬元雙方同意俟產權移轉予上訴人指定之張文中名義登記完竣後一周內付清；其後兩造再口頭協議將系爭土地移轉登記予上訴人，被上訴人於九十年十一月二十八日依約將系爭土地移轉登記予上訴人等事實，業據被上訴人於原審提出不動產買賣契約書、協議書及系爭土地之登記謄本各一件為證（原審訴字卷第八至十六頁），並為上訴人所不爭執，應堪信為真實，可知：雙方於八十一年五月四日係簽訂買賣系爭土地之預約，前六年先以成立租賃方式讓上訴人使用系爭土地及地上物，被上訴人則將系爭土地設定抵押權予上訴人，以保障上訴人購買系爭土地之權益，迨租賃期滿，上訴人前所繳納之款項充作買賣價金之一部分，被上訴人則負有將系爭土地移轉登記予上訴人指定符合過戶條件之人之義務。
五、細繹兩造攻防內容，可知本件爭執之重點在於：㈠被上訴人已於九十年十一月二十八日將系爭土地移轉登記予上訴人，被上訴人請求上訴人給付扣除上訴人代墊之增值稅八萬二千一百八十元後之餘款九十三萬七千八百二十元，有無理由？㈡上訴人所辯：⒈系爭土地上不能興建合法農舍，且被上訴人未依約提供紅瓦屋土雞城廁所旁一百坪之土地予上訴人使用，被上訴人有詐欺情事，因而於九十一年一月四日發函撤銷伊所為買賣之意思表示，有無理由？⒉被上訴人所為給付為不完全給付，伊解除系爭買賣契約，有無理由？⒊被上訴人所為給付有瑕疵，上訴人依民法第二百六十四條主張同時履行抗辯權，有無理由？⒋上訴人依民法第三百五十九條主張減少價金二分之一，有無理由等節，茲分別論述之。
六、被上訴人已於九十年十一月二十八日將系爭土地移轉登記予上訴人，被上訴人請求上訴人給付扣除上訴人代墊之增值稅八萬二千一百八十元後之餘款九十三萬七千八百二十元，有無理由？㈠兩造於八十一年五月四日簽訂之買賣契約第二條第四項原約定：「尾款：於辦理
產權登記於甲方（上訴人，下同）時，甲方兩天內付清尾款五百萬元」（原審訴字卷第八頁），嗣於八十二年十一月五日雙方再立協議書載明：「；：：餘尾款新臺幣壹佰零貳萬元正，雙方同意俟產權移轉與甲方指定之張文中名義登記完竣後一周內付清之」等語（原審訴字卷第十四頁），可見：雙方原約定尾款為五百萬元，嗣後約定為一百零二萬元；原約定上訴人給付尾款之給付期為：被上訴人將系爭土地所有權移轉予上訴人後之兩天，嗣後約定為被上訴人將系爭土地移轉登記予上訴人指定之人名義後之一周，兩造就尾款金額及給付期有不同約定，顯見係以後約定推翻前約定，自應以兩造之後約定（即協議書內所載）定上訴人應給付之尾款金額及給付期。
㈡查被上訴人其後於九十年十一月二十八日依協議將系爭土地移轉登記予上訴人，
已如上述，則上訴人依八十二年十一月五日之協議書約定應於登記完竣後之七日內，即自九十年十一月二十九日起算七日，即應於同年十二月五日前（包含當日）給付尾款一百零二萬元予被上訴人。加以兩造於八十二年十一月五日協議書中約定：「雙方並協議本案移轉所生之土地增值稅由乙方（被上訴人）支付之，並願由甲方（上訴人）先行於尾款內扣除代繳，待移轉完竣後抵尾款」等語，則被上訴人扣除上訴人代繳之土地增值稅八萬二千一百八十元，上訴人對上開增值稅未予爭執，請求上訴人給付餘款九十三萬七千八百二十元，及自九十年十二月六日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
七、上訴人所辯：系爭土地上不能興建合法農舍，且被上訴人未依約提供紅瓦屋土雞城廁所旁一百坪之土地予上訴人使用，被上訴人有詐欺情事，因而撤銷伊所為買賣之意思表示，有無理由？㈠上訴人雖主張：被上訴人保證系爭土地上得合法興建農舍，雙方係以此為前提而
簽訂買賣契約，此觀契約書第二條第三項可明；詎系爭土地因位於水源特定區內，不得興建任何建物云云。惟查：
⒈上訴人據以主張之第二條第三項就第參次付款係約定：「：：：若乙方（即被
上訴人，下同）申請到合法農舍時．由甲方（上訴人，下同）付款新臺幣貳佰肆拾捌萬正。若無申請合法農舍時，參款一併歸於尾款」；另契約書第十四條「特約事項」第六項約定：「乙方同意儘量配合甲方爭取合法農舍之建築、水電」等字，可知：雙方就上訴人應給付之第三期款項之給付期，以被上訴人是否是否能合法申請興建農舍分別以觀：若被上訴人能合法申請興建農舍即取得許可時，上訴人支付第三期款二百四十八萬元；若被上訴人不能申請合法興建農舍時，則第三期款與尾款一併支付，已見兩造對於系爭土地得否合法興建農舍並無完全把握，被上訴人僅同意儘量「配合」上訴人爭取合法農舍之建築；易言之，不論系爭土地得否合法興建農舍，上訴人均應支付購買土地之價款，只是給付期不同而已，縱令系爭土地無法合法興建農舍，雙方均仍願意繼續履行契約，被上訴人雖同意盡量配合上訴人爭取合法農舍之建築，惟並無保證及負有申請興建農舍之義務；上開契約條款實無法看出被上訴人有保證系爭土地必得合法興建農舍之意，自謂難兩造間系爭買賣契約契約時確以系爭土地得合法興建農舍為前提要件。
⒉上訴人舉出之證人 陳忠信 雖證稱：「賣主有說這塊地可以申請建農舍及申請水
電和門牌」、「有關錢的收付約定，我不清楚」云云（原審訴更卷第三四、三五頁），證人 朱坤田 固證陳：「：：：我跟 陳秀菊 （上訴人）當場在地主的家裡，要求說第一要可以建農舍，第二要能聲請電，第三要有路可以過，如果可以我們才要買，地主兩夫妻說沒問題，絕對可以」、「第一次簽約我只堅持我前面說的三點，其他的簽約或付款都是陳秀菊在處理」等語（原審訴更卷第五
二、五三頁），惟兩造間買賣契約前已歷經約兩次修正，上開證人所述縱為真正而可採信，惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例明揭上旨，兩造於第二次簽訂契約時，尚以手寫文字填具價金、付款各次期限，特約事項十三項等事宜，以見慎重之一斑，若謂兩造係以系爭土地上得合法興建農舍為前提要件，豈有不予詳載之可能？輔參酌：本件辦理土地過戶事宜之代書 張達男 證陳；「是買方：：：來委託我辦理土地過戶的事情」、「因為系爭土地是農地，我有到現場，因為農地辦理過戶需要農地農用證明書，所以我到現場勘查，現場是一個，前面還有一個很大的電動門，我就覺得這個土地過戶事宜不能通過」、「我去聲請，承辦人當然不准，不准的理由是：⑴系爭土地範圍內有水塔，要求先拆除水塔；⑵第二次提出聲請，市公所為確定農地農用，所以先去確定地界，之後確定這個宮（按指天后宮）在系爭土地上，所以要求這個宮一定要拆除，我都有把市公所的意見轉知給買方：：：」、「雙方會同我到現場點交的時候，都沒有提及在系爭土地上重建建物的事情」等情綦詳（本院卷第一七五至一七七頁），是上訴人在系爭土地辦妥過戶事宜前，早已知悉系爭土地為農地必須農用，其上存在之水塔、天后宮均不得存在而必須拆除，惟上訴人從未提出異議，若謂兩造間買賣系爭土地之前提要件為合法興建農舍，上訴人焉有自八十一年簽約直至九十年間從未提及此事？顯違常理。可見系爭土地得否合法興建農舍並非兩造簽約之要素甚明，上開證人陳忠信、朱坤田證述有關簽約前磋商之情節，與其後兩造以文字表明之書面契約殊異，尚難作為有利於上訴人之認定。
⒊上訴人另謂：系爭買賣標的物包含系爭土地及地上物，被上訴人並出示其上建
物即臺北縣新店市○○路○段○○○號門牌之之房屋根本不在系爭土地上云云。惟查兩造買賣契約書第十五條「不動產標示」僅記載：「土地座落：台北縣新店市○○段磺窟小段一一０─七四、一一０─一０一地號權利範圍：所有權全部，面積二三六二平方公尺及四四六平方公尺」（原審訴字卷第十一頁），並無有關建物之記載，可見兩造買賣標的物僅限於上開二筆土地，並無地上物。雖契約書第十四條特約事項第二項記載：「本案土地直潭段磺窟小段一一０─七四及一一０─一０一地號土地及地上物（現行由乙方（被上訴人）提供門牌（新店市○○路○段○○○號），乙方同意由甲方（上訴人）全權使用：：：」等語，即約定被上訴人提供即門牌臺北縣新店市○○路○段○○○號之地上物供上訴人使用。查系爭土地上原有之地上物係一間木屋，屋況不是很好，上訴人與被上訴人簽約二、三個月後即將該木屋拆除，新蓋一鐵皮屋等情，業據證人朱坤田證述明確（原審訴更卷第五二、五四頁），復為兩造所不爭執，顯見被上訴人確有依約將該地上物（即木屋）提供上訴人使用，至於該地上物之門牌是否確為臺北縣新店市○○路○段○○○號，已因上訴人於地上物拆除而非的論。
㈡至於上訴人所指：被上訴人未依約提供紅瓦屋土雞城廁所旁一百坪之土地予上訴
人使用，致伊現今無法出入系爭土地，且該部分土地經伊實際丈量僅五六．三八坪一節，為被上訴人所否認，並辯稱：簽約後，於八十一年底前即已點交系爭土地予上訴人使用，上訴人並在系爭土地上興建鐵皮屋（天后宮），如果不能使用者，上訴人焉有遲至八十九年才有意見等語。經查：
⒈依契約書第十四條「特約事項」第五項約定：「另一塊土地位於紅瓦屋土雞城
廁所旁約一百坪（依現狀），乙方（被上訴人）無條件提供甲方使用」等語，既已言明「約一百坪」、「依現狀」，顯見雙方業已明瞭被上訴人應提供予上訴人使用之土地位置；僅目測稱約一百坪，而未實際請地政事務所精確丈量，則縱令上訴人以後始實際精確丈量被上訴人應約應提供使用之土地面積不及一百坪，應仍在雙方合意忍受之範圍，此由代書張達男證陳：於辦妥系爭土地之所有權移轉登記事宜後約一個月，上訴人提出要求現場點交土地之事，系爭土地之點交並沒有問題，現場上訴人並未提及通路的大小或者現場丈量等情（本院卷第一七六、一七七頁）可明。
⒉被上訴人就業已提供上開紅瓦屋土雞城廁所旁土地予上訴人使用一節，雖未舉
出積極證據證明，惟查上訴人於被上訴人在八十一年間交付系爭土地後，即將其上舊有木屋拆除，在二、三個月後新蓋一鐵皮屋之情，業據證人朱坤田證陳在卷（原審訴更卷第五二、五四頁），並為兩造所不爭執，堪信為真；且依上訴人於原審自承：約八十七年六、七月左右，在該處蓋一間廟（按指天后宮），本人於八十七年蓋好之後在該處住了一年等語在卷（原審訴更卷第一五頁），可知：若被上訴人於八十一年間交付系爭土地予上訴人時，未提供第十四條特約事項第五項所指通路供上訴人使用者，上訴人如何在系爭土地上拆除木屋、興建鐵皮屋？其後又在天后宮居住一年之久？甚且，於代書張達男辦妥系爭土地之所有權移轉登記事宜後約一個月，上訴人雖提出要求現場點交土地之事，惟當時兩造不歡而散之後，上訴人在電話裡面並未向代書提及通路有遭他人佔用而無法通過的事情，當時通路實際上是可以使用等情亦據證人張達男證述綦詳（本院卷第一七七、一七八頁）。足堪認定自八十一年兩造簽約後，直至九十年底系爭土地辦妥所有權移轉登記止，被上訴人確有提供特約事項第五項所指之通路供上訴人使用，上訴人實際上亦均得使用該通路出入系爭土地。⒊上訴人雖指陳：被上訴人未交付通路使用權之同意書予伊，且該通路現有貨櫃
屋，遭他人占用，伊無法利用該通路出入系爭土地云云。惟遍查兩造間契約書所有條款，並未約定被上訴人負有提供該通路之使用權同意書予上訴人之義務。另被上訴人於兩造簽約後即將系爭土地交付予上訴人，業據上訴人自認（本院卷第五四─一頁），又上訴人於系爭土地上拆除木屋、新蓋鐵皮屋，整修成天后宮後又在該處居住達一年之久，直至辦妥系爭土地所有權移轉登記後之一個月（約九十年底），系爭通路均無不能供通行使用之情事，詳如前述，益徵被上訴人確已將上開通路提供上訴人置於可供上訴人使用之狀態。被上訴人前既已將該通路交付上訴人使用，已置於上訴人可得使用之狀態，則該通路於交付後發生遭人設置貨櫃屋及占用之危險，參照民法第三百五十四條規定意旨，應由上訴人承擔。故上訴人上開指摘，均非可取。
㈢依上所陳，兩造並未以系爭土地上得合法興建農舍為契約內容，且被上訴人已依
約提供紅瓦屋土雞城廁所旁之土地予上訴人使用，上訴人所指被上訴人有詐欺情事，尚屬無據。從而，上訴人以詐欺為由，於九十一年一月四日發函撤銷系爭買賣意思表示，洵非正當。
八、上訴人所辯：被上訴人所為給付為不完全給付，爰解除系爭買賣契約，有無理由？承上說明，兩造並未以系爭土地上得合法興建農舍為契約內容，被上訴人已依約將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，並提供紅瓦屋土雞城廁所旁之土地予上訴人使用，被上訴人並無上訴人所指不完全給付之情事。從而，上訴人以被上訴人不完全給付為由，解除系爭買賣契約，為無理由。
九、被上訴人所為給付有瑕疵，上訴人依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯權，有無理由？本件兩造未以系爭土地上得合法興建農舍為契約內容，被上訴人已依約將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，並提供紅瓦屋土雞城廁所旁之土地予上訴人使用，被上訴人所為給付並無瑕疵可言。且按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之合約，固為民法第二百六十四條所明定，惟若雙方之債務雖因同一雙務契約而發生，然一方之給付與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，尚不能發生同時履行之抗辯，最高法院五十九年台上字第八五０號判例可供參照。本件買賣契約中，雙方之主給付義務係：被上訴人負有移轉系爭土地所有權予上訴人，上訴人則負有給付價金一千九百五十二萬元予被上訴人，被上訴人既已於九十年十一月二十八日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，則上訴人即負有將全部價金交付被上訴人之義務甚明。至於兩造於特約事項中約定：被上訴人提供紅瓦屋土雞城廁所旁之土地予上訴人使用，並非主給付義務，與上訴人應負之給付價金主給付義務，並非立於互為對待給付之關係，是上訴人實無從以被上訴人未提供上開通路為由主張同時履行抗辯權。職故，上訴人依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯權，委無可取。
十、被上訴人所為給付有瑕疵，上訴人依民法第三百五十九條主張減少價金二分之一，有無理由？兩造既未以系爭土地上得合法興建農舍為契約內容，被上訴人已依約將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，並提供紅瓦屋土雞城廁所旁之土地予上訴人使用，被上訴人所為給付並無瑕疵可言，則上訴人以被上訴人給付有瑕疵為由，主張減少償金二分之一云云，亦非正當。
十一、綜上所述，被上訴人基於系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人給付扣除上訴人代墊增值稅後之餘款九十三萬七千八百二十元，及自九十年十二月六日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。上訴人所辯各節，均無可取。原審判命上訴人如數給付，並依聲請諭知准免假執行之擔保金額，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十二、本件結論已臻明確，兩造其餘攻防及舉證核與結論不生影響，爰不再一一論述。
十三、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年七月二十八日
民事第九庭
審判長法官李瓊蔭
法官張蘭法官林金吾又正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國九十三年七月二十八日
書記官張淑芳