裁判字號：臺灣臺北地方法院108年訴字第2735號民事判決
裁判日期：民國108年12月31日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第2735號原告 張廖素霞 訴訟代理人 李志澄 律師複代理人 林國明 律師被告 雷佳麗
雷佳玲 兼共同訴訟代理人 雷文中 上列當事人間返還價金事件，本院於民國108年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時依契約關係請求被告給付，聲明為：「1.被告雷文中應給付原告新臺幣（下同）25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.被告雷佳麗應給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。3.被告雷佳玲應給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。4.訴訟費用由被告負擔。5.願供擔保，請准宣告假執行。」(本院卷第9頁)嗣於108年7月29日擴張聲明為：「1.被告雷文中應給付原告25萬元，及自105年1月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.被告雷佳麗應給付原告25萬元，及自105年1月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。3.被告雷佳玲應給付原告25萬元，及自105年1月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。4.訴訟費用由被告負擔。5.願供擔保，請准宣告假執行。」於108年9月6日變更上揭第一、二、三項聲明為：「被告應共同給付原告75萬元，及自105年1月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」並追加請求權基礎為不當得利請求權，最後於108年11月7日變更聲明為如108年7月29日之聲明（本院卷第163、220、257頁），核原告前後請求之基礎事實均基於土地買賣事件所涉之同一款項，各請求利益之主張在社會生活上可認為關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，應認基礎事實同一；為使上開變更追加前後之請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而統一解決兩造紛爭，揆諸前開規定，應許其上開訴之變更追加。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)被告雷文中、雷佳麗、雷佳玲三人與訴外人 雷輝榮 、 雷輝宗 （下稱雷輝榮等2人）就新北市○○區○○段○○○○號(重測前為大八里坌段渡船頭小段164-12地號)、845地號(重測前為大八里坌段渡船頭小段164-7地號)土地之權利範圍10分之1部分，有公同共有關係，並就新北市○○區○○段○○○○號土地及坐落其上同段131建號建物(門牌號碼：新北市○○區○○街○○○號）全部，亦有公同共有關係。
(二)原告欲購買上揭土地與建物(下合稱系爭不動產)，而於103年10月21日與雷輝榮等2人、被告三人簽立不動產買賣契約(下稱系爭契約)，並於第4條第1款約定，原告按出賣人應有比例部分依約定價格計算買賣價金，分別依第一、二、三、四期款方式支付出賣人，第一期款即訂金款；於第11條第2項前段約定：「本契約以甲方取得約定買賣標的物全部所有權為條件，如甲方無法完成全數買賣契約之簽訂，甲方得無條件解除本合約」，於第12條第7項前段約定：「本約簽訂後，如有他共有人或其他權利人主張優先購買權者或其他一切無法完成本約第一條所約定土地及建物全數所有權移轉登記時，甲方得解除本約，乙方不得異議。甲方通知契約解除後20日內乙方需將前述已支付之款項一次無息悉數還返予甲方，乙方不得以任何理由為異議」，原告並委託 世陞 建設開發有限公司（下稱世陞公司）法定代理人 李穎定 ，由李穎定簽發面額為新臺幣(下同)75萬元、號碼為AG0000000號、發票日為104年5月25日之中國信託銀行支票一紙(下稱系爭支票)，於104年5月17日經由訴外人 徐子琦 交予被告，由雷佳麗兌領而給付系爭契約之第一期款完畢。嗣原告再於104年9月8日以士林後港郵局存證號碼218號存證信函（下稱218號存證信函），代被告辦理土地法第34條之1規定之優先承買權通知予訴外人即843地號與845地號土地共有人 黃素梅 後，黃素梅表示要行使優先承買權，致原告無法取得全部買賣標的物所有權，則系爭契約第11條第2項前段、第12條第7項前段之條件成就，原告乃於104年12月15日以台北南海郵局存證號碼2037號存證信函，對系爭契約相對人即被告3人、雷輝榮等2人為解除契約之意思表示，並向渠等請求返還275萬元（含雷輝榮等2人收受之200萬元訂金），該意思表示已於104年12月16日送達被告，依系爭契約第12條第7項約定及民法第259條第1款規定，被告自應從收受存證信函後履行，惟被告迄未返還所受領之75萬元本息。
(三)又原告透過李穎定以系爭支票給付75萬元第一期款給被告，而李穎定於系爭契約解除後，並無支付金錢予被告之法律上原因，被告應依不當得利規定返還所受75萬元利益予李穎定。現李穎定已將上開75萬元之不當得利返還請求權讓與原告，原告亦得據以請求被告返還。
(四)爰聲明：
1.被告雷文中應給付原告25萬元，及自105年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.被告雷佳麗應給付原告25萬元，及自105年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3.被告雷佳玲應給付原告25萬元，及自105年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
(一)被告並未與原告簽立系爭契約：徐子琦曾於104年5月17日代表世陞公司仲介原告與被告間不動產買賣，該公司並與被告簽立104年5月17日佣金承諾書，約定要給付80萬元佣金，徐子琦當場交付被告之系爭支票，係世陞公司給予之佣金，並非原告向被告購買系爭不動產之訂金。徐子琦另要求被告在雷輝榮等2人原本簽約之舊契約文件上簽名，又收受被告之身分證影本，並未與被告再簽新的買賣契約，故被告有請徐子琦通知原告辦理正式簽訂合約，但原告迄未完成正式簽約程序，也沒有交付新契約書、訂金款或價金，兩造間自無契約關係。況系爭契約第4條第1項明文「第一期款(訂金款)：
計貳佰萬元整」，如被告收受之75萬元係訂金，加計雷輝榮等2人已收受之200萬元訂金，全部訂金應為275萬元，系爭契約第4條第1項豈可能僅寫為200萬元，益證該75萬元不是原告給付之訂金，且原告尚未完成正式簽約。從而，黃素梅行使優先購買權亦非適法。
(二)原告並無不當得利請求權：因系爭支票係世陞公司所支付，被告縱有不當得利問題，僅世陞公司得向被告請求返還。
(三)並聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：原告主張其與被告成立系爭契約，被告並收受75萬元訂金，嗣因黃素梅行使優先承買權，致原告無法購得系爭不動產，系爭契約第11條第2項、第12條第7項條件成就，經原告為解除契約之意思表示後，被告應依契約約定與民法第259條規定返還75萬元款項本息，另原告亦得行使受讓自李穎定之不當得利請求權，請求被告返還該款項等語，惟被告否認之，並以前詞置辯。本件爭點厥為：原告得否以解除契約為由，請求被告返還75萬元本息？李穎定對被告有無75萬元之不當得利請求權？茲就本件爭點與本院判斷析述如下：
(一)原告得否以解除契約為由，請求被告返還75萬元本息？
1.按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民事訴訟法第277條本文定有明文。又民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」原告主張其與被告成立系爭契約，惟被告否認之，依上揭規定，自應由原告就系爭契約必要之買賣價金意思合致之有利事實負舉證之責。
2.原告主張其與被告成立系爭契約，並已支付被告訂金75萬元等語，固提出系爭契約書、系爭支票、104年5月15日現金簽收單等件為佐(本院卷第307至319、169、171、241頁)，惟被告否認之，辯稱伊尚待與原告正式簽約，系爭契約並未成立等語。經查，原告所提系爭契約文件正本記載之總價金為1,160萬元，第一期款為200萬元，末頁簽約日期為103年10月21日，契約內容與原告前於103年10月21日與雷輝榮等2人簽約當時相同，總價金、第一期款與末頁日期未於被告104年5月15日簽名後再作更改，第一頁與末頁有被告親筆簽名蓋印等事實，有該契約書與本院107年度訴字第2626號判決（原告起訴主張欄參見）在卷可稽，並經本院於108年10月3日、108年12月24日勘驗屬實(本院卷第228、328、339頁)。
而系爭契約第4條既約定原告應按出賣人「應有比例部分」計算買賣價金，並支付被告第一期款即訂金款等語，則原告主張被告已收受其給付之第一期75萬元時，至少應重寫契約第4條約定第一期款200萬元部分文字為275萬元，或在契約相對人從103年10月21日已知繼承人數即雷輝榮等2人之二房，擴張至包含被告3人共三房之基礎，按比例擴增第2條約定之總價金，始合交易常情。惟原告所提契約文件就總價金、訂金、日期等項均無再作更動，究竟被告有無於雷輝榮等2人已受200萬元訂金外，得再受領75萬元訂金或75萬元已屬其他期款之預付？雷輝榮等2人與被告所得受領之總價金與訂金數額，相較原告最初簽約所寫之1,160萬元、200萬元有何不同？於本件土地買賣契約之情形，至關重要，且未臻明確。然原告竟未發現上揭內容不合交易常情之處，堪認原告意思表示仍停留在103年10月21日與雷輝榮等2人簽約之狀態，並未於被告在系爭契約文件簽名後，再行審視買賣價金必要之點有無合致，則被告辯稱未與原告正式簽約等情，洵屬有據。系爭契約之買賣價金必要之點意思尚未一致，致契約不成立之事實，亦可認定。是契約既不成立，原告自無何解除契約之權可言，其主張被告應依民法第259條規定返還款項，為無理由。
3.縱使原告主張其與被告成立系爭契約等語可採，惟按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之，有最高法院100年度台上字第432號、65年台上字第853號判決意旨可供參酌。查卷附218號存證信函並無檢附系爭契約書之事實，堪認客觀上黃素梅無從認知其行使優先承買權之「同一條件」內容。又系爭契約並無單獨買賣新北市○○區○○段○○○○號、845地號等二筆土地之價金約定，形式上全部買賣標的並不可分，然原告依約代被告撰寫之218號存證信函時，竟增加系爭契約內容所無之「60萬元」價金條件(本院卷第53、303、32
1、323頁)，顯未經契約當事人合意，有系爭契約全文在卷可證，堪認該函自始未曾提出正確之買賣條件，依上揭說明，自不生合法通知之效果，且黃素梅以不存在之「60萬元」價金條件行使優先承買權(本院卷第53頁)，亦非適法，則原告主張有他人行使優先承買權、無法取得標的物全部所有權之條件成就等語，即不可採，原告亦無由據之主張其得解除系爭契約，其依民法第259條規定請求被告返還價金部分，亦不可取。
4.依上所述，原告以解除契約為由，請求被告返還75萬元本息，洵屬無據，應不准許。
(二)李穎定對被告有無75萬元之不當得利請求權？
1.按「指示給付關係」中，被指示人係為履行其與指示人間之約定，始向領取人（第三人）給付，被指示人對於領取人，原無給付之目的存在。苟被指示人與指示人間之關係不存在（或不成立、無效），被指示人應僅得向指示人請求返還其無法律上原因所受之利益，至領取人所受之利益，原係本於指示人而非被指示人之給付，即被指示人與領取人間尚無給付關係存在，自無從成立不當得利之法律關係，有最高法院97年度台上字第176號判決要旨可參。
2.查原告主張李穎定受原告委託給付75萬元訂金予被告，於系爭契約解除後，被告已無受領之法律上原因，李穎定得向被告請求返還，並將該不當得利請求權讓與原告，原告自得對被告行使之等語，雖提出104年5月15日現金簽收單、108年9月5日債權讓與協議書、系爭支票等件為佐(本院卷第169、205頁)。惟如原告主張可採，依上揭說明，李穎定係原告資金關係之被指示人，李穎定對領取人即被告自無從成立不當得利之法律關係，亦無何債權可讓與原告，原告當無由向被告請求給付。
3.況李穎定於本院108年10月3日言詞辯論期日調查系爭契約之資金關係時結稱：伊在土地開發公司擔任業務；原告是買方，開發完之後，會把土地賣給原告；要把這個案子（按即系爭不動產）賣給 張志誠 （按原告於系爭契約之代理人）；（法官問：徐子琦有沒有說他後來簽了什麼契約？或是只有簽了佣金承諾書？）只有佣金承諾書；（法官問：徐子琦有沒有說他跟什麼人去簽了現金簽收單上記載三筆不動產的買賣契約？）無；（被告兼訴訟代理人雷文中問：跟我們簽立佣金承諾書的時候是用世陞名義簽立？）是；（被告兼訴訟代理人雷文中問：徐子琦交付給我們的75萬元支票，是否代表世陞建設公司的錢？）是；土地是世陞公司買的，由公司跟賣方談好，再賣給買方；75萬元是原告付錢給世陞公司，請公司去購買等語明確(本院卷第221至227頁)，堪認世陞公司為自己利益，擬先買入土地再轉賣原告，而對被告支付佣金75萬元等情，益徵被告辯稱所受75萬元非原告給付之訂金或價金乙節，尚非子虛，縱原告主張其解除系爭契約後，李穎定已無法律上原因給付75萬元等語可採，亦與被告受領世陞公司75萬元分屬不同法律關係，則原告主張其解除契約致被告無法律上原因而受利等語，並不可取。
四、綜上所述，原告請求為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年12月31日
民事第二庭法官林修平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月31日
書記官賴靖欣