裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第687號民事判決
裁判日期：民國101年09月11日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決101年度上易字第687號上訴人即被上訴人 張絢韻 被上訴人即上訴人 李士傑 訴訟代理人 陳慶禎 律師上列當事人間損害賠償事件，兩造對於中華民國101年5月29日臺灣新竹地方法院100年度訴字第527號第一審判決各自提起上訴，本院於101年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人張絢韻（下稱張絢韻）起訴主張：伊於民國（下同）99年8月11日以新臺幣（下同）425萬元向被上訴人即上訴人李士傑（下稱李士傑）購買其所有坐落新竹市○○段○○○號土地(權利範圍10000分之60)及其上同段186建號即門牌號碼新竹市○○○路○○巷○號3樓房屋（下合稱系爭房地），雙方並簽有不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）為憑，李士傑於簽約時並向伊保證系爭房屋尚包含地下第一層停車位（下稱系爭停車位）可供伊使用，故於買賣契約書第1條中特別約明：「本約買賣標的物包括地下第一層平面式停車位…」，伊乃於99年9月27日將系爭房地指定移轉登記予伊之配偶 李宗其 。伊遷入系爭房地後，竟發現系爭房地並無系爭停車位可供使用，伊之配偶李宗其分別於99年11月19日、同年12月17日以存證信函催促李士傑出面解決停車位問題，李士傑置若罔聞。李士傑出售系爭房地及系爭停車位予伊時，明知系爭停車位產權非屬其所有，而為訴外人聯成零售市場股份有限公司（下稱聯成公司）所有，竟惡意出售，並受有超出實際價值之不法利益。是依房屋 仲介 網路詢價資料所示，系爭房地坐落新竹市區段有無附設停車位之公寓銷售價差約為80萬元。爰依民法物之瑕疵擔保及債務不履行法律關係，求為命李士傑應給付張絢韻80萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年3月8日起至清償日止按年息百分之5計算利息之判決。
二、李士傑則以：伊委託東森房屋仲介人員 陳德益 銷售系爭房地時，已明確告知不含停車位，陳德益二次帶張絢韻查看系爭房地時，亦明確表示出售之標的不含系爭停車位之所有權及使用權，僅採先到先停。是於買賣過程中，張絢韻皆知悉買賣之標的並未包含系爭停車位之所有權或使用權。至系爭買賣契約書關於停車位有建物產權持分之記載，應屬誤載。況系爭買賣契約書上所載「每日先到先停」一詞及括號記載「如有停車位所有權或使用權之約定文件應檢附之」，而兩造於簽訂買賣契約時並未檢附系爭停車位所有權或使用權之相關文件，足徵系爭停車位之所有權或使用權非買賣標的物之範圍。倘系爭房地含附屬之停車位，仲介陳德益或張絢韻當會詳究系爭停車位之所有權狀，並予以查證，伊實無向專業房屋仲介及張絢韻誆稱有系爭停車位所有權之必要。伊對張絢韻自不負民法第354條、第359條物之瑕疵擔保責任或民法第227條之不完全給付責任。退而言之，縱認系爭買賣契約之標的物包含系爭停車位之所有權或使用權，張絢韻以網路詢價資料為據請求賠償80萬元，亦屬無據。蓋房屋或是停車位的價值，非以網路查詢即可判定，應綜合房地坐落區段、屋齡、建材、結構、所處社區內外環境、住戶品質等所衍生之價值所決定。且依目前新成屋市場行情以觀，地下室車位的價格約為60至80萬元之間，且係固定使用、有獨立權狀，而本件停車位採「先到先停」之使用方式，張絢韻竟請求固定車位之賠償，顯非合理。伊以系爭房地向台灣銀行貸款所設定之抵押權金額為507萬元，即台灣銀行對於系爭房地之市場價值認定至少為507萬元，然伊出售予張絢韻之買賣價格僅425萬元，明顯偏低，自不包括系爭停車位，張絢韻自無受有任何損害之可能性，張絢韻請求減少價金或損害賠償之主張，難認為有理由。再者，伊已於原審以民事答辯㈡狀及存證信函為撤銷系爭買賣契約錯誤之意思表示，張絢韻當不能再執系爭買賣契約書對伊有所主張等語，資為抗辯。
三、原審判決李士傑應給付張絢韻56萬7,000元，及自100年3月8日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。而駁回其餘之訴。張絢韻、李士傑各就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。張絢韻上訴聲明：㈠、原判決不利於張絢韻部分廢棄。㈡、李士傑應再給付張絢韻23萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。李士傑則上訴聲明：㈠、原判決不利於李士傑部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，張絢韻在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。兩造各就對造之上訴於本院均答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造於99年8月11日簽訂系爭買賣契約書，由張絢韻以425萬元向李士傑買受系爭房地，並於99年9月27日移轉登記予張絢韻所指定之人即其配偶李宗其。
㈡、系爭房地所有權人李宗其曾分別於99年11月19日、同年12月6日寄發新竹建中郵局第503號、第621號存證信函，通知李士傑辦理停車位產權移轉事宜；張絢韻亦於100年8月18日寄發新竹學府郵局第118號存證信函，通知李士傑欠缺停車位之瑕疵，均經李士傑收受。
㈢、系爭停車位係坐落新竹市○○段138建號，其所有權人為聯成公司。
五、本件重要爭點及本院判斷之論據：張絢韻主張系爭買賣契約之標的包括系爭停車位，伊遷入系爭房地後，發現系爭房地並無系爭停車位可供使用，得依民法物之瑕疵擔保及債務不履行法律關係，請求李士傑負賠償責任等語，惟為李士傑所否認，並以前開情詞置辯。是本院應審究之重要爭點厥為：㈠、本件買賣契約之標的物，是否包含系爭停車位？㈡、系爭買賣契約是否已因李士傑主張意思表示錯誤而已撤銷？㈢、張絢韻主張依民法第354條及第359條物之瑕疵擔保責任之規定請求減少買賣價金，或依民法第227條規定請求不完全給付之損害賠償，有無理由？茲分別論述如后：
㈠、本件買賣契約之標的物，是否包含系爭停車位？
１、張絢韻主張系爭買賣契約，包含系爭停車位等情，業據張絢韻提出不動產買賣契約書為憑，雖李士傑辯稱伊委託仲介銷售時，已明確告知不含停車位，且仲介帶看系爭房地時，亦明確向張絢韻表示不含停車位所有權，採先到先停，並無使用權，係簽約時 地政士 誤解伊所謂「地下室可停車，但採先到先停」之意，始於制式規格之契約書上誤勾等語。
２、查系爭買賣契約書記載，⑴、買賣標的物是否包含停車位部分，係勾選包含地下第一層平面式停車位；⑵、停車位有無產權登記部分，係勾選有建物產權持分；⑶、停車位使用狀況部分，係勾選每日先到先停等語，有該買賣契約書在卷可稽（見原審審訴字卷第7頁）；且證人即介紹兩造買賣系爭房地之仲介陳德益於原審證稱：（問：被告即李士傑有無明確告訴你本件的買賣標的不包含停車位？）被告說先到先停。（問：你有無帶原告即張絢韻去現場看買賣標的？）有。
（問：你除了看三樓房屋外，有無看地下室？）有。（問：為何會看地下室？）說先到先停的部分，當初被告說先到先停；（問：看房子時被告有無一起去？）沒有。（問：你有無跟原告說地下室的使用方式或狀況？）有，我有說汽車先到先停；（問：當時被告有無告訴你要賣的標的？）有，被告有說要賣三樓同時地下室車位是先到先停等語；另證人即協助兩造簽訂系爭買賣契約書之地政士 鄭淳敏 於原審證稱：（問：平面式停車位部分當時有無跟雙方確認？）有，我逐項請教賣方再與買方報告再填載的。（問：你在幫他們處理契約時，雙方有無特別提到停車位問題？）我有跟被告確認，被告說地下一樓車位是誰到誰停，沒有固定車位。（問：你有無跟兩造確認停車位部分是所有權還是使用權？）我有問被告有無建物持分，被告說隨到隨停，沒有固定位置，持分部分被告一開始不確認，我又問他有無產權持分，被告說有建物持分。（問：依照系爭買賣契約書下方括弧記載如有所有權或使用權約定文件應檢附，你有無問被告有無這樣的文件？）我有問被告有無相關文件如獨立權狀或停車證，被告說都沒有；（問：如果沒有的話，產權登記為何在有建物持分打勾？）原本是 孫代書 承辦的，是孫代書請我幫忙，因為車位有的是有獨立權狀，有的是附在房子的公設等語（見原審卷第22至25頁）。顯見李士傑簽訂系爭買賣契約書時，確有為系爭買賣契約之標的物包含有系爭停車位之意思表示。張絢韻主張系爭買賣契約之標的物包含有系爭停車位乙節，即非無稽。
㈡、系爭買賣契約是否因李士傑主張意思表示錯誤而已撤銷？
１、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。
２、李士傑雖辯稱：係鄭淳敏地政士誤解伊之意思，致於制式規格之契約書上為錯誤勾選，伊已寄發存證信函撤銷該意思表示，系爭買賣契約應不存在等語。查系爭買賣契約書中就買賣標的物是否包含停車位部分，係勾選包含地下第一層平面式停車位；就該停車位有無產權登記部分，係勾選有建物產權持分；而就該停車位使用狀況部分，係勾選每日先到先停等情，已如前述；且李士傑於原審亦陳稱：簽約前代書問伊車位的停車方式，當時伊就跟代書說住戶可以下去使用地下室停車位，但是先到先停，不保證一定可以停到，當時代書在兩造在場的情況下就勾了「有建物產權持分」等語（見原審審訴字卷第49頁反面），並參酌其隨即在該買賣契約書上親自簽名捺印確認等情以觀，委實難認李士傑之內心法效意思與外部行為有不一致之錯誤情事存在，李士傑意思表示既無錯誤，即無撤銷權可言。況縱認李士傑就停車位有無之意思表示有錯誤，亦係因李士傑曾向張絢韻表示住戶得使用停車位之過失行為所致，揆之上開規定，亦不得為撤銷，是李士傑辯稱此部分錯誤之意思表示業經撤銷，張絢韻不得執之對伊有所主張等語，即非有據。
㈢、張絢韻主張依民法第354條及第359條物之瑕疵擔保責任之規定請求減少買賣價金，或依民法第227條規定請求不完全給付之損害賠償，有無理由？
１、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，此為民法第227條第1項所明定；又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上1173號判例要旨參照）。
２、經查，兩造所訂立之系爭買賣契約書所約定之權利範圍雖包括系爭停車位，並表明有建物產權持分，惟系爭房地於兩造訂約時，系爭停車位所在之地下層所有權登記名義人為聯成公司，系爭房地所屬之該棟區分所有權人並無地下層所有權應有部分之事實，有系爭買賣契約書、新竹市○○段186建號之建物登記第一類謄本及第二類謄本、新竹市○○段67地號之土地登記第一類謄本、新竹市○○段138建號之建物登記第二類謄本（見原審審訴字卷第7頁、第15至18頁、第36、67頁）在卷可憑，足見李士傑於兩造訂約時，並無系爭房地地下層之所有權，仍於與張絢韻締約出賣系爭房地時，表示有地下層之停車位。依經驗法則，寸土寸金之都會區，停車位本係一位難求，系爭停車位之有無，應為張絢韻購買系爭房地之重要考量，該停車位之有無對於系爭房地應具有使用上及經濟上不可或缺之效用及價值，倘有欠缺自屬重大瑕疵，且該瑕疵於系爭買賣契約成立前即已存在，故本件買賣標的物之停車位欠缺應為物之瑕疵，李士傑應就其交付之買賣標的物負擔保責任甚明。
３、次按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」民法第359條、第360條定有明文。
系爭買賣標的物既存有停車位欠缺之瑕疵，已如前述，則張絢韻依民法第359條前段規定請求減少價金，即屬有據。
４、又張絢韻雖主張依據同區段含車位房屋之總坪數計算出每坪之單價，再乘以車位之坪數所得出停車位之價格為80萬元等語。惟經原審囑託 黃光勳 建築師現場勘查量測及鑑定之結果略稱：依現場評估系爭不動產地下層為三角形地形、柱位不對齊，較為零亂，原規劃使用種類為避難室，並非停車場，無法完全符合建築法規標準停車需求；又系爭不動產之整棟大樓約有95戶，地下室至少應提供95個車位，而地下室總面積為3481.2平方公尺，若不考慮扣除梯間、其他公設或聯成公司可能之保留區，每個車位持分應為36.64平方公尺（約1
1.1坪），依建造地下室成本估算每個車位約為90萬元；參照新竹市房屋標準單價表之「台灣省各類房屋折舊標準表」，鋼筋混凝土建造物每年折舊率為1.0%，系爭不動產完成時間為70年，推估折舊率為30%，折舊後殘值為70%，若採用先到先停之不固定停車位，則無法確保均有車位，價值自然折減，建議減少所有權價值10%，僅存該地段價值之90%，即以不固定車位計算，每個停車位應值56萬7,000元【計算式：900,000×70%×90%＝567,000】，有鑑價報告書及黃光勳建築師（結構技師）事務所101鑑定第006號函在卷可參（見原審卷第35頁以下及第87至90頁），本院認該鑑定內容係綜合考量評估系爭不動產所處地段價值、地形、建材、空間、折舊，及非固定車位之價值減損等各項因素而為判斷，應屬客觀可採。是以張絢韻請求系爭房地因減少系爭停車位所減少之價金在上開鑑定56萬7,000元範圍內，較為適當。而逾此範圍之請求，則非適當。
５、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。從而，張絢韻請求李士傑應併給付56萬7,000元及自起訴狀繕本送達之翌日即100年3月8日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，即屬有據，而逾此部分之利息請求，則非有據。
六、綜上所述，張絢韻依民法第359條第1項前段物之瑕疵擔保責任，請求李士傑給付應減少之買賣價金56萬7,000元，及自100年3月8日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。而逾上開金額及利息之請求，則非正當，應予駁回。原審就上開應准許部分為李士傑敗訴判決，核無違誤。李士傑上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。而原審就上開不應准許部分為張絢韻敗訴判決，亦無違誤。張絢韻上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，應併駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，爰依法判決如主文。
中華民國101年9月11日
民事第十三庭
審判長法官蕭艿菁
法官林麗玲法官黃豐澤正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年9月12日
書記官江采廷