裁判字號：臺灣臺北地方法院102年訴字第576號民事判決
裁判日期：民國103年07月09日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第576號原告 蕭宗承 訴訟代理人 蘇家宏 律師
朱慧倫 律師被告 魏瑞伯 訴訟代理人 高鳳英 律師
吳佩桂 律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國103年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。查，本件原告原起訴主張依物之瑕疵擔保規定，請求減少價金，並聲明被告應給付原告新臺幣（下同）138萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於訴狀送達被告後，具狀變更請求金額為1,939,167元及法定遲延利息，並追加依不完全給付之法律關係為請求權基礎（見本院卷㈡第90至95頁）。而被告對於原告變更訴之聲明暨追加請求權基礎，均無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷㈡第129頁），即視為被告同意。是本件原告所為訴之變更、追加，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國101年5月31日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告購入門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○號8樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地與停車位，原告已付清全部價款3,988萬元並辦畢所有權移轉登記，暨於同年7月16日完成點交。嗣原告於101年7月19日因漏水問題而至系爭房屋樓上查看時，始發現系爭房屋正上方9樓屋內設置有大樓中繼水箱、中繼抽水設備及消防機電設備（下稱系爭中繼水箱設施）。系爭房屋因其正上方有系爭中繼水箱設施，致易有噪音、潮濕等問題而影響居家環境及生活品質，且影響第三人對於系爭房屋之購買意願而造成系爭房屋交易價格減損1,939,167元，即具有減少其通常效用及價值之物之瑕疵。又系爭中繼水箱設施之存否，乃現今房屋買賣重要交易內容之一，被告於兩造簽訂買賣契約之前，既早已明知系爭房屋正上方有系爭中繼水箱設施存在，卻仍刻意隱瞞而未告知原告，致原告受有損害，應負不完全給付之損害賠償責任。另原告業以起訴狀繕本送達而向被告為減少價金之意思表示，為此，爰依物之瑕疵擔保規定，請求被告返還價金減少後，無法律上之原因而受領之1,939,167元，或依不完全給付之法律關係，併予主張而為選擇合併，請求擇一為原告勝訴判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,939,167元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋本身並無任何瑕疵存在，雖其正上方有系爭中繼水箱設施，惟該設施係依法設置而屬高樓層大廈必要之公共設施，且系爭中繼水箱設施並未造成系爭房屋因此存有結構安全、噪音、潮濕或漏水等問題，即無滅失或減少其通常效用。再系爭中繼水箱設施並非存在於系爭房屋之「本體」，縱然系爭中繼水箱設施位在系爭房屋正上方，但此僅係影響買賣雙方成交價格議定之議價條件而已，非屬物之瑕疵。又系爭中繼水箱設施於兩造簽訂買賣契約之前即已存在，被告交付合於債之本旨之系爭房屋予原告，即無不完全給付之情事等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈠第191頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠、兩造於101年5月31日簽訂如本院卷㈠第9至21頁所示之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以總價金3,988萬元向被告購買系爭房屋及其坐落之臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地應有部分與停車位（下合稱為系爭不動產）。原告已如數付清全部價款，被告亦將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並於101年7月16日完成點交。
㈡、系爭房屋正上方9樓屋內設置有系爭中繼水箱設施。
四、兩造之爭點及論述：原告主張系爭房屋因其正上方有系爭中繼水箱設施存在而致系爭房屋之通常效用及價值受有減損而屬物之瑕疵，且被告應負不完全給付之損害賠償責任等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠系爭房屋是否因其正上方有系爭中繼水箱設施存在而具有物之瑕疵；㈡被告是否有不完全給付之情事。現就本件之爭點析述如下：
㈠、關於系爭房屋是否存有物之瑕疵部分：按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。次按，高層建築物高度每超過60公尺者，應設置中繼幫浦，此觀建築技術規則建築設計施工編第251條第2項前段、各類場所消防安全設備設置標準第183條規定即明。原告主張系爭房屋因其正上方有系爭中繼水箱設施存在而具有物之瑕疵，既為被告所否認，原告自應就此部分之主張負舉證責任。經查：
⒈系爭房屋所處之公寓大廈為地上19層、地下5層之建築物，
其地上層部分，每樓層高度約3.3公尺，有巨秉不動產估價師事務所、宏大不動產估價師事務所共同出具之「不動產估價報告書」（下稱系爭鑑價報告）可參（見隨卷外放之系爭鑑價報告第17、26頁）。堪認，系爭房屋所在大樓為地上層高達62.7公尺之高層建築物（計算式：3.319＝62.7），依建築技術規則建築設計施工編第251條第2項前段、各類場所消防安全設備設置標準第183條之規定，應設置中繼幫浦即中繼水箱設施。是系爭中繼水箱設施乃依法必需設置之公共設施，合先敘明。
⒉系爭中繼水箱設施位在系爭房屋樓上房間內，並非存在於系
爭房屋之「本身」，為兩造所不爭執。而兩造就系爭契約之買賣標的物為系爭不動產，非系爭中繼水箱設施，亦有系爭契約附卷足憑（見本院卷㈠第9至21頁），則本件原告所主張之「瑕疵」即系爭中繼水箱設施，既非存在於系爭房屋之「本體」，即非「存在於買賣標的物之缺點」。是原告主張系爭房屋因其正上方有系爭中繼水箱設施存在，故具有物之瑕疵云云，已難採信。
⒊且原告於提起本件訴訟前，曾透過系爭契約之仲介商即訴外
人信義房屋仲介股份有限公司，委請訴外人 柏登 不動產估價師事務所（下稱柏登事務所）進行勘驗估價，經估價師即證人 許高銓 勘查結果，系爭房屋屋況整體維護情況良好，除臥室窗樑附近有壁面略呈滲水而致油漆略凸起現象外，於天花板並無明顯滲漏水及受損情形，雖天花板有2處損害裂縫，然經結構技師研判，該天花板裂縫可能係其本身材料問題所致，應非受其他結構物所傳來之力量影響等情，有柏登事務所估價報告書（下稱柏登估價報告）在卷足憑（見本院卷㈠第28、38頁）。堪認，造成系爭房屋臥室窗樑附近壁面滲水之原因，應與系爭中繼水箱設施無關。
⒋再參酌柏登估價報告引述「莊忠鵬北市土木技師事務所（案
號鵬技字第12017號）結構安全評估鑑定報告書」之內容記載：「本建築物為地上19層之超高大樓，一般為避免使用超高設備的抽水設備容易造成管線破裂、震動增大等影響，超高大樓大多會在靠近中間之樓層設置中繼水箱。先由地下室的抽水設備將地下水箱的水抽至中繼水箱，中繼水箱再抽取到頂樓之大樓水箱，水箱一般下方都會設置承重之樑，不會直接接觸樓板。本大樓中繼水箱設於9樓，經現場檢視9樓之中繼水箱及抽水設備，勘查可知『水箱並非直接設置於樓板上方，而是將樑抬高，水箱架設於樑上方，因此水箱並未接觸樓板，如此可避免滲漏水以及對樓板之影響』。樑因為勁度遠大於樓板，所以可承載很大的載重而不會有問題，樑再將此載重傳遞至柱，最後再傳至地下基礎。本案由於中繼水箱抽水機需抽取之水頭高度僅10個樓層，固可採用功率較小之抽水設備。『在現場勘查時，抽水機也有啟動，可發現其震動及噪音都很小，不特別注意還無法發現』，其力量與結購勁度比較，可以研判抽水設備造成之震動並不會影響結購安全。」（見本院卷㈠第31、32頁）。可知，系爭中繼水箱設施因其設置在樑上方而未直接接觸樓板，因此，可避免產生滲漏水問題，且縱然中繼水箱啟動並運轉，其所造成之震動及聲響均非常輕微，即使是位在系爭中繼水箱設施所在之9樓房間內，若不特別注意即無法發現有發出震動及噪音。則系爭房屋既與系爭中繼水箱設施間尚有樓板間隔而能阻檔聲音及震動之傳遞，故在系爭房屋內可聽聞、感受到之震響程度，必然更加微弱而難以發現，應不致對於居家生活安寧品質及系爭房屋之結構安全、滲漏水等問題造成影響。
⒌又原告雖以系爭鑑價報告及柏登估價報告均認系爭房屋因其
正上方有系爭中繼水箱設施存在，故於評估系爭房屋之合理價值（正常價格）時，應列為影響交易價格之減項因素等語（見系爭鑑價報告第3頁、本院卷㈠第27頁），做為其主張系爭房屋因其正上方有系爭中繼水箱設施存在，致交易價值減損而具有物之瑕疵之證據方法。惟查：
⑴系爭鑑價報告明載：「...經本事務所訪查各大代銷業者及
建設公司，皆表示依據目前之建築技術可儘量降低中繼水箱對臨近戶別所造成之影響，惟『新成屋銷售時，臨近中繼水箱之戶別與其他戶別仍會造成定價上之減損，此減損乃為彌補中繼水箱運轉時可能造成噪音或潮濕影響及建商為彌補交易相對人對中繼水箱未來可能因機具老舊之預期心理』；畢竟中繼水箱非各層皆有，故面對特殊性產品，建商必須作出『價格上之調整，使交易相對人願意成交』。」、「經查訪開發商及代銷業者皆表示，銷售標的臨近中繼水箱設施之戶別（例如位於正下方、毗鄰或上方者），會於銷售訂價之考慮買方對於噪音、市場接手性等疑慮『進行價格修正』；惟不動產之面向、採光及各項條件皆不可能完全相同，故在規劃建物時，建商亦會考量中繼水箱之設置空間，儘量淡化中繼水箱對臨近標的之影響，進而可能稀釋與其他戶別之價差。」（見系爭鑑價報告第5、43頁）；柏登估價報告亦記載：「本案建築物（即系爭房屋）為總層數19樓之第8層樓，該棟建物於第9樓層設有中繼水箱，屬大樓之公共設施設備，該設施為高層建築物高度每超過60公尺者，應設置中繼幫浦，為建築技師規則中設計施工篇及大樓管理相關規定而設置，非屬建物本身直接之瑕疵性建物，但可視為『鄰避設施』，評估該建物時做為個別條件之減項因素」（見本院卷㈠第28、31、41、42頁）；又許高銓具結證稱：所謂「鄰避設施」，係指一般買受人在購買房屋時會避免選擇有該設施在房屋附近之設施，例如：加油站、基地台等。柏登估價報告第27頁記載評估總價3,850萬元，是我根據系爭房屋上方有一中繼水箱，此一鄰避設施存在，在客觀上合理之市場價格，但是買賣雙方關於買賣成交價之約定，涉及雙方主觀認知及其他因素，所以不能直接認為系爭房屋有138萬元之價值貶損。因為中繼水箱設施非屬建物本身之瑕疵，所以實際上不適宜直接用價值減損之概念來理解等語（見本院卷㈡第47頁）。足認，系爭中繼水箱設施固為「鄰避設施」，惟其對於系爭房屋之影響，僅在於買賣交易雙方於議價磋商階段，是否將此一環境位置因素，列為價金金額高低之「議價考量條件之一」而已，亦即，是否將系爭房屋位在中繼水箱設施下方之事實，做為減價商議之條件籌碼，尚難認屬物之瑕疵。
⑵況一般人於購買房屋時，雖通常對於位在鄰避設施附近之建
物購買意願較低，以致賣方於出售此類標的物時，通常會以較低之價格銷售，俾提高成交可能，然此充其量僅為個人主觀及心理因素所致，並非該房屋本身具有何種缺陷。揆依前揭說明，系爭中繼水箱設施對於原告之影響僅屬心理層面，系爭房屋本體並無減少其價值之缺點，或欠缺應具備之價值，是原告主張系爭房屋因其正上方有系爭中繼水箱設施存在，致其價值減損而有物之瑕疵云云，難認有據。
⒍綜上，原告就其主張系爭房屋因其正上方有系爭中繼水箱設
施存在，致系爭房屋易有噪音、漏水問題，減損系爭房屋就居住安寧之通常效用及價值，復未能舉他證以實其說，自難認系爭房屋有原告所稱之瑕疵存在。
㈡、關於被告是否有不完全給付之情事部分：系爭房屋既無物之瑕疵存在，已如前述，且原告亦未敘明系爭房屋除位在系爭中繼水箱設施下方外，被告所交付之系爭房屋究竟有何不合於系爭契約約定之情事。故原告主張被告不完全給付云云，洵不足採。
五、綜上所述，被告辯稱其所交付之系爭房屋合於系爭契約約定，且系爭房屋正上方雖有系爭中繼水箱設施，惟該設施未造成系爭房屋價值或通常效用之減損，僅係買賣雙方締約之前議價條件因素之一，非屬物之瑕疵等語為可採。從而，原告依買賣物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係，請求被告給付1,939,167元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據暨本院於103年2月21日準備程序期日所整理之其餘爭點，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年7月9日
民事第八庭審判長法官黃柄縉
法官賴淑美法官黃媚鵑如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
以上正本係照原本作成。
中華民國103年7月9日
書記官羅敬惟