臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決
原 告
法定代理人 丙○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國九十八年六月二
十四日辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣參拾貳萬肆仟元，及自民國九十八年四月
二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣參仟伍佰參拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣參拾貳萬肆仟元為原告預供
擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張被告於民國(下同)98年1月14日與原告簽訂
專任委託銷售契約書，將其所有門牌號碼台中市○○區○○
路○○○號7樓之3房地(下稱系爭房地)以新台幣(下同)610萬
元價格委託原告銷售，委託期間自98年1月14日起至98年1月
20日止，原告受託後即努力對外廣告、銷售，及安排專人負
責銷售事宜，事後雙方曾多次合意變更委託期間及銷售價格
，將委託期間延至98年2月17日，銷售價格減為540萬元。嗣
原告於98年2月13日洽妥買方 張正德 願依被告出售條件即540
萬元購買系爭房地，原告遂通知被告安排簽約事宜，但被告
藉詞一再拖延，拒不依約履行。迄至98年2月17日，原告寄
發存證信函通知被告應於98年2月24日下午7時30分前來原告
處與買方張正德簽訂買賣契約書，被告仍拒不簽約，並於98
年2月24日將系爭房地出售予第3人方智政，於98年3月19日
辦妥所有權移轉登記。爰依兩造簽訂專任委託銷售契約書第
11條第1項第3款約定，被告拒絕與原告依約洽妥之買方簽訂
不動產買賣契約書者，視為原告已完成受託義務，被告仍應
支付委託銷售總價百分之6計算之服務報酬，金額為324000
元等情。並聲明：如主文所示。
二、被告方面：
(一)兩造間原簽訂之委託銷售契約書之委託銷售價格為610萬
元，因原告擬調整委託銷售價格，遂於98年2月12日在變
更同意書內暫定委託銷售價格為540萬元，及含百分之4之
服務費，當時雙方曾經言明此項擬定之委託銷售價格須被
告之母同意後始確定生效，此有證人甲○○在場可證。詎
原告為圖取服務費，未經與被告確定委託銷售價格前，即
於98年2月13日以未經確定之銷售價格與買受人張正德議
價出售，原告顯已違反被告委託之內容，自非依約洽妥買
賣事項，且原告未經被告之同意，逕為買受人之代理人，
顯有違反雙方代理之禁止規定，被告否認之，其代理買受
對被告不生效力，原告遽行請求服務費用，為無理由等語
置辯，並聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保
請准免為假執行。
(二)原告公司業務丁○○於98年2月14日電話通知被告簽約時
，被告曾提醒丁○○該變更合約書須經被告之母同意後方
為有效，而且上開期間適逢被告之母入闈無法取得聯絡，
致不能如期與被告之母確認金額，且系爭房地為被告之母
所贈與，依情理應尊重贈與人之同意，被告之母出闈後亦
表示願與原告再行協商銷售價格，但原告卻拒絕再次協商
調整價格，故被告並未藉詞拖延，拒不依約履行之情形。
(三)原告公司雖主張依契約書第11條認定被告違約，但被告並
未在委託銷售期間出售系爭房屋，因委託銷售期限至98年
2月17日，而被告售屋日期為97年2月19日，且實際購買系
爭房地者為訴外人方先生，並有原告覓得之訴外人張先生
，被告亦未簽署確認斡旋要約書及收取訂金，故買賣契約
在未經確認最後金額之情形，應為無效。
三、原告主張上揭事實，已據其提出專任委託銷售契約書影本1
件、委託銷售契約內容變更同意書影本4件、買賣議價委託
書影本1件、存證信函影本2件及系爭房屋建物登記謄本1件
各在卷為憑，核屬相符，被告雖以上情抗辯(詳後述)，然
其對原告提出上揭私文書之真正均不爭執，是原告此部分之
主張自堪認為真實。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。又原告對於自己主張之
事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出
反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，
此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院18年上字第2855號
判例意旨)。原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗
辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗
辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判(參見最高法院
18年上字第1679號判例意旨)。經查：
(一)原告主張兩造於上揭時間簽訂系爭房地之專任委託銷售契
約書，被告原以610萬元價格委託原告銷售，委託期間自
98年1月14日起至98年1月20日止，事後兩造曾多次合意變
更委託期間及銷售價格(即98年2月6日延長委託期間至98
年2月10日，98年2月7日調整委託售價為552萬元，98年2
月10日再將委託期間延至98年2月17日，98年2月12日將委
託銷售價格調整為540萬元)，而上開「專任委託銷售契約
書」及「契約內容變更同意書」等文件之左側均加註「為
確保權益，所有權利義務皆以本契約所載為準，凡口頭或
書面協議未經載明於本契約者，均不生效力」等字樣。嗣
原告於98年2月14日電話通知被告已覓妥買方張正德願以
540萬元購買系爭房地，並安排簽約事宜，被告並未同意
簽約，原告遂於98年2月17日寄發台中向上郵局第119號存
證信函，通知被告應於98年2月24日下午7時30分與買方張
正德簽訂買賣契約書，被告亦未配合簽約之事實，已為兩
造一致不爭執，則原告既於委託銷售期間屆滿前之98年2
月13日覓得買方張正德願以被告之委託銷售價格540萬元
購買系爭房地，依兩造簽訂專任委託銷售契約書第6條第5
項規定，被告即有配合簽認要約書或議價委託書等相關契
約之義務，倘被告拒不配合，或違反兩造簽訂專任委託銷
售契約書第11條第1項第3款約定(拒絕與原告依約洽妥之
買方客戶簽訂不動產買賣契約書)，即視為原告已完成仲
介之義務，被告仍應支付原告以委託銷售總價百分之6計
算之服務報酬，其金額為324000元(計算式：0000000×
6%＝324000)，從而原告業以存證信函通知被告應與其洽
妥之買方張正德簽訂不動產買賣契約書，被告仍拒不願配
合簽約，自構成違約，依前開兩造簽訂專任委託銷售契約
書第11條第1項第3款約定，原告即有權請求被告給付按委
託銷售總價百分之6計算之服務報酬324000元。
(二)被告雖以上情抗辯，然為原告所否認，而依原告提出、被
告不爭執之且專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變
更同意書等相關契約文件，並無任何關於調整之委託銷售
價格須經被告之母同意，否則不生效力等文字敘述，再加
上前開契約文件均有「為確保權益，所有權利義務皆以本
契約所載為準，凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，
均不生效力」等字樣之附註，即在契約書未經記載之口頭
約定或任何書面協議，均不生效力，故被告既在前開契約
文件簽名確認，即應受該項附註約定之拘束，不容事後任
意反悔，否則倘口頭約定仍具有效力，在事後一方發生爭
執時，就還原事實真相即有相當困難，不如一切均以契約
文件之加註方式記載，方能有效杜絕爭議。況證人即原告
公司之業務丁○○於98年6月24日言詞辯論期日到庭結證
稱：「被告並未表示委託銷售價格調整須經過被告之母同
意，如果有特約條款會在附註欄註明，一切以文字為準，
且被告先後2次變更委託銷售價格祇有原告、被告及我在
場而已」等語明確(參見該日言詞辯論筆錄第3頁)，可見
被告在委託原告銷售系爭房地時，任何委託條件之變更或
有特別需求，自應要求原告在相關契約文件加註文字，以
確保己身權益，尤其被告在委託原告銷售系爭房地簽約時
已逾30歲，並非至愚或欠缺社會經驗之人，自不可能不知
在相關契約文件簽名確認之效力，且從被告委託原告銷售
系爭房地迄至原告通知與洽妥之買方簽約，在長達1個月
之時間，被告曾先後4次同意變更委託銷售之條件(含委
託銷售期間及價格調整)，若被告不是急著出售系爭房地
，何以至此？若被告確有委託銷售價格調整須經其母同意
始生效力之情事，被告何以不待其母出闈後再與原告協商
委託銷售事宜，卻利用其母在考選部闈場無法聯繫之機會
，仍多次簽名同意變更委託銷售之條件，繼續讓原告之仲
介人員銷售系爭房地？又本院依被告聲請於98年6月24日
言詞辯論期日訊問證人 江昕融 ，其到庭結證稱：「98年2
月8日當天有和被告到原告公司，因被告不滿意98年2月7
日契約內容變更同意書之委託銷售價格，要求重新訂約，
證人丁○○有說這不是最後確定之價格，被告曾向證人丁
○○說明要等被告母親同意，等被告母親出闈後才能確定
，除了該日外，並沒有再陪同被告到原告公司」等語在卷
，則依兩造於98年2月7日簽訂契約內容變更同意書之委託
銷售價格係自610萬元調整為552萬元，若被告對該項價格
表示不滿意，且須等待其母親出闈同意後始能確定，何以
仍於98年2月12日與原告簽訂契約內容變更同意書，將委
託銷售價格再調降為540萬元，該項條件豈非對被告更為
不利？本院認為即使證人江昕融之證言屬實，證人江昕融
當時目睹之契約內容變更同意書亦非兩造間最後確定之委
託銷售價格，而被告所謂委託銷售價格須經其母同意始生
效力之特約事項，既未記載在兩造間之相關契約文件上，
對原告自無拘束力可言，被告此部分之抗辯委無可採。
(三)至被告復抗辯稱原告未經被告之同意，逕為買受人之代理
人，顯有違反雙方代理之禁止規定，其代理買受人對被告
不生效力云云，惟依兩造簽訂專任委託銷售契約書第3條
第2項約定：「契約成立後，委託人(即被告)同意授權受
託人(即原告)代為收受買方支付之定金」，被告既在該
契約書上簽名確認無誤，則原告所為雙方代理行為乃經被
告之同意，不生民法第106條禁止雙方代理之問題，故被
告此部分之抗辯容有誤會。
五、綜上所述，被告委託原告銷售系爭房地，在原告覓得買方願
依被告委託銷售價格買受系爭房地後，卻拒絕與該買方簽訂
買賣契約書，被告即構成違約，故原告依據兩造簽訂專任委
託銷售契約書第11條第1項第3款約定，請求被告給付按委託
銷售總價百分之6計算之服務報酬324000元，洵屬正當，應
予准許。又原告請求自訴狀繕本送達翌日即98年4月28日起
至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，亦無不合，
併准許之。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，
並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行。又被告 陳明 如受不利判決，願供擔保請
准免為假執行，核與法律規定相符，遂酌定相當擔保金額准
許之。爰諭知假執行及免為假執行之宣告如主文第3項所示
。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主
文。
中 華 民 國 98 年 7 月 8 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 8 日
書記官