臺北高等行政法院102年度訴字第1373號判決

裁判字號：臺北高等行政法院102年訴字第1373號判決

裁判日期：民國102年12月12日

裁判案由：不動產經紀業管理條例

臺北高等行政法院判決
102年度訴字第1373號102年11月28日辯論終結原告 梁文輝 被告新北市政府地政局代表人 康秋桂 （局長）住同上訴訟代理人 歐彥熙
魏銀婕 上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政府中華民國102年7月16日北府訴決字第1021822694號訴願決定（案號：0000000000號），提起行政訴訟，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告經民眾檢舉，其於臺北市○○區○○路○號張貼不動產租賃廣告，案經臺北市政府地政局移請被告處理。嗣被告發現原告未申請不動產經紀業經營許可而經營仲介業務，已違反不動產經紀業管理條例第5條第1項及第7條第1項之規定，爰依同條例第32條規定，以被告102年3月21日北地價字第1021428782號函併附同文號處分書（下稱「原處分」）裁處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰，並應立即停止營業，原告不服，提起訴願，經新北市政府102年7月16日北府訴決字第1021822694號訴願決定（案號：0000000000號）駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：按不動產經紀業管理條例第5條第1項、第
7條第1項及第32條規定，係處罰未經許可，擅自經營經紀業務，重在擅自經營經紀業務。又民法就「居間」之定義於第565條規定，重在雙方如何約定，如雙方並無約定，純粹為無因管理，是否得成立居間，不無疑問。次按最高法院52年台上字第2675號判例意旨，僅重在是否得請求報酬，而非一有「為他方報告訂約之機會」或「為訂約之媒介」即成立居間之法律關係。另最高法院63年台上字第2662號判例亦著有相同意旨可供參照。原告為系爭○○路0號大樓之總幹事，在大樓布告欄張貼不動產租賃廣告，固為事實，惟其張貼乃受住戶之委託，並無任何「為他方報告訂約之機會」或「為訂約之媒介」之行為，亦未收取任何報酬，實不該當經營仲介業務等情。並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被告則以：㈠本件原告經檢舉有張貼多筆不動產租賃廣告之情，疑有違反不動產經紀業管理條例規定，經臺北市政府地政局於102年2月21日以北市地權字第10230275220號函請原告提出說明，原告乃檢附房東說明書表示僅借用原告之手機號碼，作為聯繫代為轉告本人，並未涉及帶看、協商、實際租賃等事宜亦未收取報酬等云云，惟依訴外人檢舉所附資料顯示，原告於大樓布告欄刊登共有4件租賃廣告（租車位/B3、租車位/B5、出租/3號3樓-4、出租/3號4樓-6），可認其於社會上為同性質事務繼續反覆實施，而屬有經營業務之事實，且原告不僅為住戶張貼廣告，其於廣告上留有聯絡電話，俾使不特定承租者當需透過其居間聯繫始獲知物件相關訊息，進而促成交易事實，依不動產經紀業管理條例所謂仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之「居間」或代理業務，因原告上開行為已有內政部90年5月10日台內中地字第9007350號函，及內政部90年8月31日台內中地字第9083624號函所稱報告居間之事實，已有違反前揭條例第32條非經紀業而經營仲介業務之情形，故原告主張仍不足採。㈡依公寓大廈管理條例第42條規定，管理委員會得僱傭管理服務人員執行管理維護事務，同條例第44條、第45條復規定公寓大廈管理服務人員應依核准業務類別、項目執行管理維護事務，而公寓大廈管理服務人管理辦法第15條所規定之核准業務類別、項目尚不包含代為刊登不動產租賃廣告並居間聯繫。又不動產經紀業管理條例第32條之立法意旨，在於保障合法經紀業，並期望經由合法業者所具有之專業知能，善盡對於交易過程應負擔之注意義務，以減少消費糾紛並保障民眾財產權益，原告雖為社區之總幹事，服務住戶為其重要之職責之一，惟其於進行公寓大廈管理服務事項時，仍應注意有無涉及其他行業專業法規之規定，尚不能以服務住戶為由執為免罰之論據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、上開事實概要欄所述為兩造所不爭執，並有訴外人102年1月22日檢舉函影本、被告102年3月21日北地價字第1021428782號處分書影本、新北市政府102年7月16日北府訴決字第1021822694號訴願決定書影本（答辯卷第1至2頁、第6頁、本院卷第9至12頁）等在卷可稽，自堪認為真正。
五、本件爭點為：被告以原告未申請不動產經紀業經營許可而經營仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第5條第1項及第
7條第1項規定，乃依同條例第32條規定，作成原處分處原告10萬元罰鍰，並命應立即停止營業，是否有所違誤？本院判斷如下：
㈠、按不動產經紀業管理條例第4條規定：「本條例用辭定義如下：……四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……」第5條第1項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。」、第7條第1項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。……」第32條規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」衡諸房地產仲介業之營業事項，其營業方式影響房地產交易市場之穩定與發展，且與交易當事人之權利義務息息相關。為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，所以制定不動產經紀業管理條例，其規範內容多在於對經紀業及經紀人員之管理。而「居間」二字的本意是指居於兩造簽約當事人之間，為之報告或媒介契約之行為，即居間行為的標的可能是單純的報告訂約機會，也可能是斡旋契約使之訂立，至於居間行為的有償與否，並不會影響居間行為的本質。有償的居間行為，固因民法將居間契約列為獨立契約類型，使相關的權利義務關係應適用民法關於居間乙節規定，但其報告或媒介契約的客觀行為，相較與民法居間契約定義有別的無償居間行為，二者並無差異。觀之不動產經紀業管理條例第4條關於仲介業務的用辭定義為「仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務」，參以不動產經紀業管理條例就是管理不動產經紀業的法規及其立法目的，顯然不動產經紀業管理條例第4條第5款條文之「居間」應係指居間行為，並未區別該居間行為究係有償與否。所以，只要是從事仲介業務，不問是否收取報酬，即應受不動產經紀業管理條例規範之管制。又內政部90年8月31日台內中地字第9083624號函釋謂「經營仲介或代銷業務者，應為本條例（按：不動產經紀業管理條例）所謂『經紀業』，違者，主管機關自應依本條例第32條規定予以處罰。本案未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範。」則係闡述首揭法規意旨，為細節性、技術性解釋函令，與母法及法律保留原則並無違背，自院自得予以援用，合先敘明。
㈡、本件原告經民眾檢舉，並經被告查核其有在臺北市○○區○○路○號張貼4則不動產租賃廣告之事實，因原告未申請不動產經紀業經營許可而經營仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第5條第1項及第7條第1項之規定，被告乃依同條例第32條規定，作成原處分裁處原告10萬元罰鍰，並命原告應立即停止營業，核無違誤。
㈢、原告雖陳稱按不動產經紀業管理條例第5條第1項、第7條第1項、第32條規定，係處罰未經許可，擅自經營經紀業務者。民法居間之定義重在雙方如何約定，如雙方並無約定，純粹為無因管理，是否得成立居間，顯有疑問。原告為系爭松江路3號大樓之總幹事，在大樓布告欄張貼不動產租賃廣告，係受住戶委託，並無任何為他方報告訂約之機會或為訂約媒介之行為，亦未收取任何報酬，實不該當經營仲介業務云云。惟查：
1、原告於其所任職之臺北市○○路○號大樓之布告欄刊登不動產租賃廣告，計有出租車位/B3、出租車位/B5、出租/3號
3樓-4、出租/3號4樓-6等共4則不動產租賃廣告，此為原告所自承在卷，並有原告所刊登廣告之照片乙幀在卷可稽（見答辯卷第2頁）。而觀諸原告所刊登之上開4則廣告內容中，均留有原告之聯絡手機號碼，是顯然如有不特定之人觀看該等原告所刊登之廣告後，有意租賃其中之不動產物件，則將依其上所留原告之手機號碼與原告聯絡，再由原告轉知該等不動產之所有人，是原告所為，顯係為該等不動產之所有人與不特定人間報告訂約機會，屬居間行為中之報告居間行為。又原告所刊登之廣告數量多達4則，可認係屬同性質事務之反覆實施，而有經營業務之行為，是原告之所為，顯與不動產經紀業管理條例第4條第5款之經營不動產仲介業務之行為該當，殆可認定。
2、原告雖陳稱其係單純為住戶提供服務，並未收取任何報酬云云，並舉其中3位不動產所有人之聲明書為證（見答辯卷第23至25頁），然依上揭不動產經紀業管理條例第4條第5款規定，從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務即屬仲介業務，並不以取得報酬為要件，是若以從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理為業，即屬經營仲介業務，尚無論從事者是否已實際取得報酬，業經本院析述如上。是本件即或如原告所述，其雖於所任職社區之公布欄中刊登如上所述之4則不動產租賃廣告，但並未收取任何報酬，亦無妨於原告上揭違章行為之成立，是原告上揭辯稱，自無可採。
㈣、綜上所述，被告作成原處分依不動產經紀業管理條例第32條規定，對原告裁處最低額度之罰鍰10萬元，並命應立即停止營業，其認事用法並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國102年12月12日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法官曹瑞卿
法官張國勳法官黃桂興
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│所需要件││代理人之情形││├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││者，得不委任律師│格或為教育部審定合格之大學或獨││為訴訟代理人│立學院公法學教授、副教授者。│││2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備會計師資格者。│││3.專利行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備專利師資格或依法得為專│││利代理人者。│├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││形之一，經最高行│二親等內之姻親具備律師資格者。││政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││，亦得為上訴審訴│。││訟代理人│3.專利行政事件，具備專利師資格或│││依法得為專利代理人者。│││4.上訴人為公法人、中央或地方機關│││、公法上之非法人團體時，其所屬│││專任人員辦理法制、法務、訴願業│││務或與訴訟事件相關業務者。│├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。│└──────────────────────────┘中華民國102年12月12日
書記官李淑貞