臺灣臺中地方法院100年度訴字第2797號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第2797號民事判決

裁判日期：民國101年06月21日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第2797號原告 陳江源 原告 楊麗勳 共同訴訟代理人 游雅鈴 律師被告 周劉阿蕋
李 張秀景 共同訴訟代理人 黃勝雄 律師共同複代理人 葉裕州 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：㈠起訴主張略以：坐落台中市○區○○○段第169-64地號土地
（下稱系爭土地）為原告二人共有，遭被告 李張秀景 、周劉阿蕋二人分別搭蓋建物（下稱系爭建物）無權占用如附圖所示Ａ部分，面積22㎡、Ｂ部分，面積6㎡。爰依民法第767條規定請求被告拆除系爭建物並返還占用土地予原告。並請求被告給付自民國95年6月8日起至返還系爭土地之日止按當年度申報地價10%計算，相當於租金之不當得利或損害賠償。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.被告辯稱系爭土地為法定空地，為被告購買之同段第169-
44、169-58、169-66、169-68、169-71號土地及其上一樓房屋即門牌號碼：台中市○區○○○街○○巷○號(建號2829號)，及同段169-45、169-57、169-69、169-70地號土地及其上一樓房屋即門牌號碼:台中市○區○○○街○號(建號3010號)，建築基地及建物之從物，依民法第68條第2項規定，被告占用系爭土地有法律上之正當權源，原告則對系爭土地已喪失排他使用權利。惟查，原告並無與訴外人 陳周雀 、 賴慶田 共同出資建屋出售，原告陳江源僅為地主，起造人則包括原告楊麗勳等73人，原告否認被證9委託代建房屋合約書之實質真正（地主與建商並非同一人）。
系爭土地與被告購買之上開建物及土地並無主物、從物關係，本件應無最高法院92年台上字第2775號判決之適用（台灣高等法院94年度上字第661號判決參照）。
2.退步言之，縱認上開委託代建房屋合約書為真正，依合約書第五條：「…所保留之防火巷由所有住戶共同使用，…」，被告占用留設作為防火巷使用之系爭土地，並搭蓋建物，仍有違法，所有權人自仍得本於所有權妨害除去請求權之法律關係，請求拆除地上物，將土地返還（最高法院
88年台上字第3162號判決意旨參照）。
二、被告方面則以：㈠建築法第11條規定所稱建築基地，為供建物本身所占之地面
及其所應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。法定空地係屬建築基地之一部分。另依民法第68條第2項規定「主物之處分，及於從物」，所謂「處分」，包括物權行為及債權行為在內。又主物從物之關係，於主物與從權利之關係，亦可適用。出賣主物房屋及基地者，其處分主物之效力，自及於該依法所留設有助於主物效用之法定空地之使用權的從權利在內。法定空地之使用權乃足以幫助發揮主房屋本身之主要結構所在建築基地合法圓滿使用之通常效用，縱使該法定空地，未於房屋所有權移轉過戶時一併辦理所有權移轉登記予買受人，且雙方買賣契約亦未載明包括法定空地之使用權的從權利在內，亦不影響所有權及使用權之歸屬。主物所有權人使用從物法定空地，為有正當權源，非無權占有。至於主物所有權人，在從物之法定空地有興建違章建築者，係屬建管單位之行政權責事項，無礙其已享有之民事實體法上之正當占有權源之繼續存在。又系爭土地既係建築基地，為建築上依法所必須留設之法定空地，上訴人(即法定空地所有權人)顯已喪失對系爭土地之排他使用權利，被上訴人(即建物所有權人)占有系爭土地(法地空地)對上訴人自無損害可言（最高法院92年台上字第2775號判決參照）。
㈡原告等所有之系爭土地)，於69年5月間由原告與訴外人賴慶
田、陳周雀(已死亡)共同提供坐落同段169-21、169-44、169-45、169-46、169-47、169-34、169-37、169-38、169-
39、169-40、169-41、169-48、169-49、169-50、169-51、169-55、169-56、169-57、169-58等地號土地，並立具土地使用權同意書，(系爭169-64號土地，係自169-42分割而來，而169-42又係自169-21分割而來)，向台中市政府申請建造執照合併興建五樓公寓壹座，並以原告陳江源、楊麗勳所有之169-38號土地作為法定空地，並獲得台中市政府工務局發給(70)中工建使字第566號使用執照在案。系爭土地係提供作為附屬於該建築案依法應留設之法定空地，有台中市政府都市發展局100年4月1日中市都建字第1000022758號函可稽，其土地登記謄本上其他登記事項欄，亦有載明「共同法定空地」字樣。原告等所興建之上開房屋，其中169-44、169-58、169-66、169-68、169-71號土地應有部分及一樓房屋即門牌:台中市○區○○○街○○巷○號(建號2829號)，由被告周劉阿蕋購得。169-45、169-57、169-69、169-70地號土地應有部分及一樓房屋即門牌:台中市○區○○○街○號(建號3010號)，由被告李張秀景購得。
㈢系爭土地既係建築基地所留設之法定空地，係屬建築基地之
一部分，為建築基地主物之附屬從物，並且在申請建造房屋時，已由原告與訴外人賴慶田、陳周雀共同提出土地使用權同意書，同意將系爭土地作為法定空地。依上開最高法院92年度台上字第2775號判決要旨，被告等購得上開土地應有部分及房屋之效力，依民法第68條第2項之規定，係包括系爭土地之使用權等從權利在內，從而，被告等使用系爭土地，自屬有法律上之正當權源，而非無權占有。
㈣原告陳江源、楊麗勳既與訴外人賴慶田、陳周雀共同提供系
爭土地等為建築基地，並將系爭土地作為建築上所應留設之法定空地，則原告顯已喪失對系爭土地之排他使用權利，被告等占有使用系爭土地，對於原告亦無損害可言。原告以被告等係無權占有，受有相當於租金之不當利益，使原告受有損害為由，請求被告等返還不當得利及損害金，亦非有理由。
㈤原告與訴外人 石榮冠 簽訂之「委託代建房屋合約書」，係原
告推出「貝多芬新城五層店舖公寓集合住宅」預售時，由原告提供其預先印製完備之定型化合約，作為與所有全部之購買者訂立購買上開房地合約時，所一體適用之合約書，被告等及前手，自亦有簽訂相同之合約書，實毋庸置疑。依該合約書係以印刷文字印製，僅將購買者姓名、房屋編號、坪數、總價款、日期等欄，預留空白待填外，其他則均係定型化之條款及在第5條約定:所保留之防火巷由所有住戶共同使用等情以觀，可知是印製許多份備用，依社會經驗法則及邏輯判斷，應係供所有購買者一體適用無疑。上開合約書，名稱雖寫為委託代建房屋合約書，但實係房屋及土地買賣合約書，此觀該合約書全文，即甚清楚。當時會寫為「委託代建房屋合約書」，乃係原告為規避稅賦之變相伎倆，係屬雙方通謀之虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定為無效，而其隱藏之「房屋及土地買賣」法律行為，依同上法條第2項規定，即屬有效成立。故應以房屋及土地買賣之法律關係處理始屬適法。原告主張，房屋起造人姓名均已變更為買受人名義，故原告並非房屋出賣人非有理由，亦絕非有合建之建商擔任房屋出賣人情事。本建築案係原告自地、自建、自售，並無與建商合建及以建商為房地出賣人之情事。原告主張系爭建築案係其與建商合建，建商才是房屋出售人，原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力云云，全非事實，尤無法律依據，委無可採。
㈥綜上所述，系爭土地，係屬於「貝多芬新城五層店舖公寓集
合住宅」建築基地依法應保留之法定空地，依買賣合約書（即名為委託代建合約書）第5條約定，所有住戶即全體共計59戶，均有共同使用權，被告等均為住戶之一，自亦有共同使用權要非無權占有。原告請求於法無據，應予駁回。
㈦並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地登記之所有權人為原告。
㈡被告100年11月16日答辯狀事實及理由欄二所述均為事實。
㈢系爭土地為台中市政府（70）中工建使字第566號使用執照
建案（下稱系爭建案）中應留設之法定空地（現行建築法第11條第1項規定用語，或依當時法律稱「應保留之空地」）。
四、本件關鍵爭點：㈠被告等占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分並興建地上物，
是否無法律上正當權源？㈡如係無權占用，原告請求拆屋還地並自95年6月8日起至返還
土地之日止，按各該地度申報地價10%計算之損害金是否於法有據？
五、本院得心證之理由：㈠按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從
物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。民法第68條定有明文。次按民法第68條第2項規定「主物之處分及於從物」，所謂「處分」，包括物權行為及債權行為在內。又主物從物之關係，於主物與從權利之關係，亦可適用。本件原登記為上訴人名下所共有之系爭房屋本身主要結構所坐落之建築基地，及同宗建築基地所依法留設法定保留空地及退縮地之使用權，均因土地共有人之一李政○出具土地使用權同意書同意提供其共有土地予另一共有人李正○作為系爭房屋建築基地，由上訴人李正○在土地上建築系爭房屋，而歸屬於李正○單獨享有。此一法定保留空地及退縮地之使用權，乃足以幫助發揮系爭房屋及其本身主要結構所在建築基地合法圓滿使用之通常效用，則上訴人於六十八年十月二日，將上開登記為李正○名下之建物全棟（即門牌號碼為台北縣新莊市○○街○○○巷○號一樓至四樓），連同其共有之五四四地號土地，以買賣為原因完成房地所有權移轉登記。縱使該依照建築法之規定所留設法定保留空地及退縮地（即系爭五五二地號、五四五地號），未於前開房地過戶時一併辦理所有權移轉登記予被上訴人，且雙方買賣契約亦未載明包括上揭系爭土地之使用權的從權利在內，然上訴人既出賣系爭房地全棟予被上訴人李○家，其效力自及於該依法所留設有助於主物即系爭房屋本身及其主要結構所在建築基地效用之法定空地及退縮地之使用權的從權利在內。被上訴人李○家本於買賣契約，占有使用系爭五五二地號及五四五地號土地，自屬有法律上正當權源，而非無權占有（最高法院92年台上字第2775號判決要旨參照）。
㈡經查系爭土地之登記謄本所載所有權人雖為原告，惟原告對
於系爭土地係系爭建案之法定空地一節，並無爭執，且有被證5臺中市政府都市發展局100年4月1日中市都建字第1000022758號函足憑，堪信為真正。原告主張渠等出具之系爭土地使用權同意書於合建房屋完成後已失效力，自非可採。按現行建築法第11條規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」又本條文在73年11月7日修正前係規定：「本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。前項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」惟73年修正前之相關營建法令中即有規定，73年修正條文僅係將原規定於其他法令中之文字移置本條文，此觀內政部66年12月9日台內營字第756179號函（參被證8）即明。是原告主張系爭建案於70年申請建築執照，現行建築法第11條規定應無溯及適用系爭建案，殊非可取。況本件被告係主張依民法第68條規定，對系爭土地有占用之正當權源，與建築法73年修正後條文有無適用，全然無涉。
㈢又系爭土地與被告等取得之「貝多芬新城五層店舖公寓集合
住宅」建物之建築基地原均屬於原告所有一節，亦據被告提出土地使用權同意書5紙（參被證2）在卷可憑，原告對此亦無爭執（參兩造不爭執事項第二項），自堪信為實在。從而，依民法第68條規定，系爭土地（法定空地）或其使用權自應具備從物或從權利之性質，堪予認定。此與系爭建案之起造人為何人及建物所有權第一次登記之所有權人是否即原告，均無關聯，非本件所需審究，併此敘明。
㈣是以，按諸上開最高法院92年台上字第2775號判決要旨，系
爭土地形式上所有權人雖仍登記為原告，惟實質上所有權及使用權應已隨同主物之處分而認應歸屬於系爭建案之區分所有權人全體。從而，被告占用系爭土地並非無法律上權源，亦堪認定。原告依據民法第767條規定，請求被告拆除系爭建物並請求相當於租金之不當得利或損害金，於法無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依附，應併予駁回之。
㈤又查，被告占用防火巷興建之系爭建物，雖屬違章建築，惟
此與被告占用系爭土地有無法律上正當權源，係屬二事。再者，原告主張因其形式上為系爭土地所有權人，仍須依法繳納土地稅，致其受有損害，惟本件原告係依民法第767條規定請求被告拆屋還地並給付無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利或損害金，而非請求返還其代被告等實質所有權人繳納稅金之損害，是以，原告此一主張，仍非有據。
㈥原告所舉最高法院88年台上字第3162號判決，其具體事實為
建商越界建築侵及鄰地即其他建案所應留設之法定空地，與本件事實不同，尚難援引為原告有利之認定。至其所舉台灣高等法院94年上字第661號判決，其具體事實係地主與建商合建而由建商為出賣人，與本件原告係自地、自建，截然不同，亦無援引之餘地，併此敘明之。
㈦兩造其餘主張及所提證據，經審酌後與本院上開論斷無涉或無違，爰不予一一論駁。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國101年6月21日
民事第三庭法官曹宗鼎上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年6月21日
書記官洪千羽